Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym kolejny miesiąc stoją w

Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym kolejny miesiąc stoją w miejscu - tak wynika
z najnowszej analizy serwisu Oferty.net. We wszystkich dużych miastach (z wyłączeniem Sopotu)
zmiany średnich stawek za m2, mierzone w skali jednego miesiąca, nie przekroczyły 100 PLN.
Choć w 11 spośród badanych miast obecne ceny są niższe od tych sprzed dwóch lat to na uwagę
zasługuje fakt, że w wielu miastach są one już nieco wyższe od tych, jakie obowiązywały
w analogicznym okresie roku ubiegłego. Do wzrostu cen przekraczającego 3% doszło w ciągu
ostatnich 12 miesięcy m.in. w Bydgoszczy (3,3%), Wrocławiu (3,4%), Krakowie (3,9%), a najwięcej
w Poznaniu (6,2%) i w Białymstoku (8,5%).
W Warszawie w maju ubiegłego roku średnia cena ofertowa spadła do poziomu 8762 PLN/m2 i była
niższa od rekordu z września 2007 roku - 9810 PLN/m2 - o ponad 10%. Jednak kolejne miesiące
przyniosły zmianę trendu; minimalne, comiesięczne wzrosty sprawiły, że obecnie średnia cena
w stolicy jest wyższa od tej z maja o 5% (wynosi 9199 PLN/m2). Tym sposobem wróciła do poziomu
sprzed roku.
Opierając się na powyższych danych można się pokusić o stwierdzenie, że największy od kilku lat
"dołek cenowy" na warszawskim rynku sprzedaży mieszkań mamy już za sobą.
Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach
cena
cena zmiana zmiana zmiana zmiana
PLN/m2 PLN/m2 1 mies. 1 mies. 12 mies. 24 mies.
02'2010 03'2010 (PLN)
(%)
(%)
(%)
Białystok
4 745
4 783
-38
0,8
8,5
2,2
Bydgoszcz
4 265
4 274
-9
0,2
3,3
0,2
Gdańsk
6 378
6 450
-72
1,1
0,4
-8,9
Gdynia
6 471
6 561
-90
1,4
0,6
-8,8
Gorzów Wlkp.
3 086
3 058
28
-0,9
bd
bd
Katowice
4 196
4 112
84
-2,0
0,5
-8,0
Kielce
4 416
4 505
-89
2,0
bd
bd
Kraków
7 411
7 503
-92
1,2
3,9
-6,3
Lublin
5 167
5 200
-33
0,6
3,9
0,3
Łódź
4 384
4 378
6
-0,1
4,7
-1,7
Olsztyn
4 809
4 753
56
-1,2
-2,2
bd
Opole
4 274
4 351
-77
1,8
5,4
2,1
Poznań
5 990
6 051
-61
1,0
6,2
-3,1
Rzeszów
4 705
4 760
-55
1,2
4,8
-2,3
Sopot
10 210 10 442
-232
2,3
6,1
-2,9
Szczecin
4 872
4 920
-48
1,0
-0,9
-6,7
Warszawa
9 199
9 199
0
0,0
0,1
-3,6
Wrocław
6 935
6 941
-6
0,1
3,4
-3,8
miasto
NOWE KREDYTY - PORA NA GWIAZDKI
W raporcie opublikowanym przed miesiącem przedstawiliśmy tezę, wedle której większość banków
doszła już do ściany poprawiając oprocentowanie swoich kredytów hipotecznych, a jej dalszy retusz
będzie wiązał się z dodatkowymi kosztami dla klientów. I faktycznie tak właśnie się stało. Większość
banków w marcu i kwietniu utrzymała swoje warunki kredytowe, a te które je poprawiły, wymagają
od kredytobiorców zakupu dodatkowego pakietu usług lub produktów finansowych. Zatem można dziś
zaciągnąć kredyt hipoteczny z marżą poniżej 2 pkt proc. dla złotych, a nawet i w euro, ale zazwyczaj
oznacza to zobowiązanie do ponoszenia dodatkowych wydatków (np. na programy inwestycyjne czy
usługi bankowe), co sprawia, że de facto miesięczne koszty finansowe obsługi kredytu hipotecznego
połączone z kosztami nowych usług przynoszą niewielkie oszczędności dla domowego budżetu, albo
wręcz powiększają skalę wydatków.
O rozluźnieniu rynku można mówić już nie w kontekście cen, ale dostępności kredytów. W ostatnim
czasie coraz więcej banków udostępnia kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości, a nawet
powyżej tego progu. Liderem zmian pod tym względem jest Alior Bank, który zdecydował się na
wypłaty kredytów nawet do 120 proc. kupowanej nieruchomości, pod warunkiem, że nadwyżka
zostanie wykorzystana na uregulowanie kosztów dodatkowych (np. prowizji bankowej, aktu
notarialnego czy wpisu do hipoteki) lub remont czy też urządzenie kupowanej nieruchomości, wedle
ściśle przestrzeganego harmonogramu i kosztorysu takiej inwestycji.
Jednak za sprawą zmian, jakie dokonują się na rynku pieniężnym, który staje się coraz bardziej
płynny, za sprawą spadku oprocentowania lokat bankowych i rynkowych stóp procentowych można
spodziewać się, że część banków postara się jeszcze uatrakcyjnić swoją ofertę kredytową by
przyciągnąć klientów. Dlatego nie wykluczone, że przed końcem półrocza zobaczymy jeszcze spadek
średnich marż kredytów hipotecznych, a obniżone - przynajmniej czasowo - mogą być także koszty
prowizji bankowych.
KREDYTY SPŁACANE - RATY W DÓŁ
Tym razem to zadłużeni w złotych mają lepsze powody do zacierania rąk. Od naszego poprzedniego
raportu wartość euro wzrosła z 3,87 do 3,91 PLN, a franka z 2,67 do 2,71 PLN, co - przy utrzymaniu
stóp procentowych w strefie euro i w Szwajcarii na rekordowo niskich poziomach - oznacza wzrost rat
kredytów odpowiednio o 1-1,5 proc. W tym samym czasie w przeciwnym kierunku poruszały się raty
kredytów złotowych, które co prawda nie są wrażliwe na zmiany kursów walutowych, ale na stopę
procentową - jak najbardziej. A przez ostatni miesiąc trzymiesięczna stopa WIBOR, o której wysokość
opiera się oprocentowanie większości złotowych kredytów hipotecznych spadła z 4,12 do 3,89 proc.
Taki ruch przekłada się na spadek rat kredytów o ok. 2,5 proc., lub licząc inaczej ratę niższą o ok. 15
PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN.
Jedyny problem polega na tym, że banki ustalają oprocentowanie większości kredytów na początku
kolejnego kwartału, zatem spadek stóp procentowych w rzeczywistości daje w tej chwili niewiele
spłacającym kredyty. Z aktualizacją oprocentowania i liczeniem oszczędności trzeba będzie poczekać
do końca czerwca. Są jednak spore szanse na to, że niskie stopy procentowe utrzymają się do tego
czasu. Na pocieszenie warto dodać, że raty płacone w II kwartale obliczane były na podstawie
wysokości WIBOR z końca I kwartału, a i wówczas należał on do najniższych w historii. Zatem tak czy
owak, raty płaconych obecnie kredytów są niższe niż kiedykolwiek wcześniej i prawdopodobnie uda
się je nieco obniżyć w III kwartale.
STAGNACJA NA RYNKU NAJMU
O ile na rynku sprzedaży mieszkań od stycznia widać wyraźne ożywienie o tyle trudno to samo
powiedzieć w odniesieniu do rynku najmu. Od dłuższego czasu obserwujemy na nim lawinowy wysyp
ofert. Najlepiej widać to po strukturze ofert dodawanych do serwisu Oferty.net przez osoby prywatne.
Jeszcze dwa lata temu na 6 ofert sprzedaży mieszkań przypadała jedna oferta najmu. Obecnie te
proporcje się wyrównały - już co drugie mieszkanie oferowane jest na wynajem.
Wszystko wskazuje na to, że wraz z końcem roku akademickiego wolnych lokali jeszcze przybędzie.
Właściciele, przede wszystkim ci dysponujący większymi i lepiej wyposażonymi lokalami, muszą się
więc liczyć z koniecznością włożenia jeszcze większego wysiłku w znalezienie najemcy. Nieunikniony
jest też dalszy spadek czynszów. Stawki jakie obowiązywały jeszcze rok czy dwa lata temu odeszły
już w niepamięć; obecnie, w zależności wielkości mieszkania są niższe średnio od 12% w przypadku
kawalerek do nawet 30% w przypadku mieszkań dużych i nowocześnie urządzonych.
CO CZEKA NA KLIENTÓW W WARSZAWIE
Osoby zainteresowane zakupem mieszkania w Warszawie największy wybór ofert znajdą na
Mokotowie. W marcu z tej dzielnicy pochodziło aż 15% wszystkich oferowanych mieszkań. Duży ponad 11-procentowy udział w podaży miały również oferty ze Śródmieścia (11,6%) i Pragi Południe
(11,5%).
Najmniejszy odsetek wśród ofert stanowiły mieszkania w peryferyjnych dzielnicach prawej części
stolicy - Rembertowie (0,6%), Wesołej (0,9%) i Wawrze (1,3%).
Biorąc pod uwagę liczbę pokoi w najlepszej sytuacji są osoby, które zamierzają kupić mieszkanie 2pokojowe; takie oferty stanowiły w marcu blisko 2/5 całkowitej podaży. Kawalerek cieszących się
niezmiennie dużym zainteresowaniem było niespełna 14%, a dużych lokali z pięcioma lub więcej
pokojami - zaledwie 2,3%.
Znikoma była w marcu podaż mieszkań o małym metrażu - nieprzekraczającym 25 m2; wynosiła
nieco ponad 2%. Najwięcej trafiło na rynek mieszkań o powierzchni od 41 do 55 m2; stanowiły one
ponad 27% wszystkich ofert. Mieszkań dużych - mierzących ponad 85 m2 było już o połowę mniej 14,2%.
Podaż ofert wg dzielnic
Podaż ofert wg liczby pokoi
dzielnica udział (%)
liczba pokoi udział (%)
Bemowo
7,8
1
13,8
Białołęka
6,1
2
38,6
Bielany
6,3
3
34,4
Mokotów
15,2
4
10,9
Ochota
5,9
5 i więcej
2,3
Praga Pd.
11,5
Praga Pn.
3,6
Podaż ofert wg powierzchni
Rembertów
0,6
Powierzchnia
udział (%)
Śródmieście
11,6
(m2)
Targówek
4,4
do 25
2,2
Ursus
2,9
26 - 40
20,6
Ursynów
7,7
41 - 55
27,1
Wawer
1,3
56 - 70
23,4
Wesoła
0,9
71 - 85
12,6
Wilanów
2,5
86 - 100
6,8
Włochy
1,6
100 plus
7,4
Wola
6,8
Żoliborz
3,2
Autorzy raportu:
Marcin Drogomirecki - część nieruchomościowa
Emil Szweda - część kredytowa
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz
danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 22487 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez
agencje nieruchomości i osoby prywatne w marcu 2010 r. Więcej danych statystycznych nt. rynku nieruchomości można
znaleźć na stronie: http://www.oferty.net/statystyki.
W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podawanie źródła:
"Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance".
OFERTY.NET
Warszawa, ul. Rakowiecka 36, III p.
tel. 22 848 40 65
e-mail: [email protected]
http://www.oferty.net
OPEN FINANCE
Zespół Analiz
tel. 695 995 870
e-mail: [email protected]
http://www.open.pl