Pełny raport w formacie PDF

Cenowe status quo na rynku wtórnym sprzedaży mieszkań
Wrzesień był kolejnym miesiącem, w którym ceny ofertowe mieszkań wystawionych do
sprzedaży na rynku wtórnym utrzymały się na niemal niezmienionych poziomach. Obserwowane
na przemian wzrosty lub spadki średnich stawek ofertowych mieszczące się w przedziale +/-3%
czynią ceny stosunkowo stabilnymi. Taka przewidywalność jest korzystna dla klientów - mogą
lepiej zaplanować zakup, mają więcej czasu na znalezienie optymalnej oferty i zgromadzenie
środków na wkład własny. Sprzedający zaś muszą się liczyć z wydłużeniem czasu oczekiwania na
kupca; jeżeli chcą ten czas skrócić muszą szybciej zdecydować się na obniżenie ceny ofertowej.
miasto
08'2010
09'2010
zmiana
(%)
zmiana
(PLN/m2)
Białystok
4 660
4 721
1,3
61
Bydgoszcz
4 212
4 125
-2,1
-87
Gdańsk
6 359
6 347
-0,2
-12
Gdynia
6 380
6 490
1,7
110
Gorzów Wlkp.
2 992
2 989
-0,1
-3
Katowice
4 088
4 033
-1,3
-55
Kielce
4 756
4 784
0,6
28
Kraków
7 588
7 412
-2,3
-176
Lublin
5 114
5 249
2,6
135
Łódź
4 366
4 370
0,1
4
Olsztyn
4 664
4 644
-0,4
-20
Opole
4 328
4 393
1,5
65
Poznań
6 018
5 941
-1,3
-77
Rzeszów
4 767
4 732
-0,7
-35
Sopot
10 214
9 900
-3,1
-314
Szczecin
4 774
4 770
-0,1
-4
Warszawa
9 125
9 146
0,2
21
Wrocław
6 764
6 747
-0,3
-17
Kredyty nowe – jesienna odwilż trwa
Rozpoczęta we wrześniu ofensywa na rynku kredytów hipotecznych rozkręca się na dobre.
Kwartał dopiero się rozpoczął, a zmiany w ofertach kredytów hipotecznych wprowadziło już
prawie dziesięć banków. Warto wymienić m.in. Bank BPH, który dostosował swą ofertę do
warunków rynkowych, bo dotychczas była ona jedną z najsłabszych. Bank dał wyraźny sygnał,
że wraca do gry. Osobom posiadającym 25-proc. wkład własny BPH udzieli kredytu z marżą 1,41,8 pkt proc., czyli poniżej rynkowej średniej. Z największych graczy ofertę swoją poprawiły
także Bank Pekao i Kredyt Bank.
Niejasna pozostaje kwestia zamierzeń Komisji Nadzoru Finansowego co do ograniczenia liczby
udzielanych walutowych kredytów hipotecznych. Bankom pomysły KNF są nie w smak, Związek
Banków Polskich przekazał już Komisji swoje stanowisko. Wygląda jednak na to, że ograniczenia
w końcu zostaną wprowadzone, swój głos sprzeciwu do tej formy finansowania nieruchomości
wyraził ostatnio też doradca prezesa NBP Wojciech Kwaśniak, co tylko umocniło stanowisko KNFu. Na razie nie wiadomo jednak, jak dokładnie wyglądać będzie nowa rekomendacja, ani kiedy
wejdzie w życie.
Tymczasem, wbrew oczekiwaniom KNF-u, banki nie zaczęły wycofywać się z udzielania kredytów
walutowych, wręcz przeciwnie. W październiku do grupy instytucji oferujących hipoteki w euro
ostrożnie (wymagając 20-proc. wkładu własnego i ponadprzeciętnych zarobków) dołączył Lukas
Bank, Polbank z kolei obniżył wymagania dotyczące wkładu własnego z 20 do 10 procent.
Kredyty spłacane – frank dalej tanieje
Październik był miesiącem kontynuacji rozpoczętego na przełomie sierpnia i września trendu:
złoty dalej umacnia się wobec franka szwajcarskiego. Od początku lipca kurs franka spadł o 25
groszy, dzięki czemu, mimo wzrostu stawki LIBOR CHF, kredytobiorcy zadłużeni w tej walucie
płacą dziś raty o 7-8 proc. niższe niż przed kwartałem. W ciągu miesiąca kurs franka spadł o
prawie 9 groszy, dzięki czemu rata kredytu w tej walucie jest niższa od tej sprzed miesiąca o
około 12,50 zł na każde 100 tys. kredytu (o 2,8 proc.).
Więcej płacą za to niektórzy kredytobiorcy zadłużeni w euro, a to za sprawą zmiany stawki
EURIBOR 3M, która od publikacji naszego poprzedniego raportu wzrosła o 16,5 pkt bazowego do
1,045. Niektóre banki nawet 3-miesięczne stawki aktualizują co miesiąc i to ich klienci muszą
pogodzić się z nieco wyższą ratą (o około 2-proc. – 9 zł na każde 100 tys. kredytu). Kurs
EUR/PLN podlegał w ostatnich 30 dniach wahaniom i jeśli ktoś płaci ratę kredytu w euro w
połowie miesiąca to mógł załapać się na miesięczny dołek kiedy to średni kurs EUR/PLN w NBP
znalazł się poniżej 3,90. Na koniec października euro wróciło jednak do poziomów sprzed
miesiąca.
Zgodnie z oczekiwaniami większości analityków Rada Polityki Pieniężnej na październikowym
posiedzeniu pozostawiła najważniejsze stopy procentowe na niezmienionych poziomach.
Trzymiesięczny WIBOR też nie podlegał większym wahaniom i cały miesiąc znajdował się w
przedziale 3,82-3,84, by dopiero pod koniec października wspiąć się o dwa punkty bazowe
powyżej górnej granicy tego przedziału. W okolicach 3,8-3,9 proc. WIBOR 3M oscyluje już od pół
roku, ostatni raz tak długi okres stabilizacji (a nawet dłuższy – trwał trzy kwartały) tego
wskaźnika mieliśmy od połowy 2006 roku. Tak nieznaczne wahania są zbyt małe, by wpłynąć na
stawki wg których banki wyliczają oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jeśli już do zmiany
dochodzi to w przełożeniu na obciążenie budżetu domowego nie wynosi ona więcej niż kilka
złotych na każde 100 tys. kredytu.
Warszawa – o ile jest droższa?
Powszechnie wiadomo, że ceny mieszkań w Warszawie są najwyższe w Polsce. Pomijając stawki
za apartamenty w Sopocie, Juracie czy Zakopanem średnia ofertowa w stolicy wynosząca 9146
PLN za m2 jest nawet kilkakrotnie wyższa od średnich w innych miastach Polski.
Wspomniane dysproporcje nie dziwią ale ich skala dla wielu osób, zwłaszcza mniej
zorientowanych w cenach mieszkań, może być zaskakująca. Szczególnie dla posiadaczy
mieszkań, którzy myślą o przeprowadzce na stałe do większego miasta. Ogromne różnice w
cenach lokali sprawiają bowiem, że kwota uzyskana ze sprzedaży nawet średniej wielkości
mieszkania w małym mieście może nie wystarczyć na zakup kawalerki w innym.
Serwis Oferty.net przeprowadził kalkulację pokazującą jakiej wielkości mieszkanie można kupić
za kwotę uzyskaną ze zbycia 50 metrowego mieszkania w wybranych 22 miastach w Polsce, z
których średnie ceny ofertowe zwykle nie są podawane w publikowanych raportach.
I tak za równowartość 50 metrowego mieszkania w Bytomiu w Warszawie można kupić lokal o
powierzchni niespełna 14 m2. Jednak kwota jaką uzyska zbywca – ok. 125 500 PLN – w
rzeczywistości nie wystarczy w stolicy nawet na zakup kawalerki. Ich ceny zaczynają się
praktycznie od 200 000 PLN.
W podobnie niekorzystnej sytuacji znaleźliby się zbywcy w/w mieszkań w szeregu innych miast,
w których stawki za m2 są trzykrotnie niższe niż w Warszawie – Wałbrzychu, Kaliszu, Radomiu
czy Zielonej Górze. Wszyscy mogliby wymienić posiadane średniej wielkości mieszkania na małe,
mierzące poniżej 18 m2 klitki w Warszawie.
Potencjalną szansę na zakup własnego, bardzo małego lokum w Warszawie, mieliby zbywcy 50
metrowego mieszkania w Koszalinie, Toruniu czy Świnoujściu.
Na koniec zaś spójrzmy w drugą stronę: właściciel jednego, 50 metrowego mieszkania w
Warszawie za cenę, którą uzyskałby z jego sprzedaży mógłby stać się posiadaczem trzech
podobnej wielkości mieszkań w innych miastach, np. w Grudziądzu, Zamościu i Jeleniej Górze.
średnia cena
ofertowa (PLN/m2)
szacunkowa wartość
mieszkania o pow. 50 m2
Bytom
2 510
125 500
13,7
Grudziądz
2 575
128 750
14,1
Wałbrzych
2 670
133 500
14,6
Zabrze
2 790
139 500
15,3
Zamość
2 870
143 500
15,7
Kalisz
3 030
151 500
16,6
Sosnowiec
3 080
154 000
16,8
Chorzów
3 090
154 500
16,9
Radom
3 100
155 000
16,9
Legnica
3 130
156 500
17,1
Zielona Góra
3 180
159 000
17,4
Tarnów
3 350
167 500
18,3
Nowy Sącz
3 420
171 000
18,7
Siedlce
3 435
171 750
18,8
Jelenia Góra
3 470
173 500
19,0
Słupsk
3 620
181 000
19,8
Gliwice
3 640
182 000
19,9
Tychy
3 760
188 000
20,6
Elbląg
3 770
188 500
20,6
Koszalin
3 945
197 250
21,6
miasto
ile to m2 w
Warszawie:
Toruń
4 550
227 500
24,9
Świnoujście
6 100
305 000
33,3
Autorzy raportu:
Marcin Drogomirecki – część nieruchomościowa
Marcin Krasoń – część kredytowa
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w
Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 86648 unikalnych ofert sprzedaży
mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne we wrześniu 2010 r.
Więcej danych statystycznych nt. cen nieruchomości można znaleźć na stronie:
http://www.oferty.net/statystyki.
W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podawanie źródła:
"Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance"
OFERTY.NET
Warszawa, ul. Rakowiecka 36, III p.
tel. 22 848 40 65
e-mail: [email protected]
http://www.oferty.net
OPEN FINANCE
Zespół Analiz
tel. 0 22 208 24 63
e-mail: [email protected]
http://www.open.pl