Microsoft PowerPoint - Bąkowski Kancelaria Radcowska

BĄKOWSKI
KANCELARIARADCOWSKA
BIULETYN PRAWNY
Październik 2011
Szanowni Państwo,
Serdecznie zapraszamy do zapoznania się z
aktualnym biuletynem prawnym naszej
kancelarii.
Znajdziecie w nim Państwo wybrane
aktualności prawne z zakresu prawa
nieruchomości, prawa cywilnego oraz prawa
handlowego.
Mam nadzieję, że zawarte w biuletynie
informacje okażą się dla Państwa pomocne.
Z wyrazami szacunku,
Igor Bąkowski - radca prawny
www.bakowski.net.pl
ul.Czarnieckiego86/88lok.4
01-541Warszawa
tel.+4822 6336766
fax+4822 8394523
NIERUCHOMOŚCI
ZMIANY W EGZEKUCJI
16 września 2011 r. Sejm uchwalił nowelizację Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie
egzekucji z nieruchomości. Znaczącą zmianą, wpływającą na korzyść egzekucji jest ułatwienie
nabywcy danej nieruchomości możliwości wypowiedzenia umów najmu, które zostały zawarte
na czas określony. Wydłużono termin do zaskarżenia dokonanego opisu i oszacowania danej
nieruchomości do 2 tygodni, a okres, po którym będzie można ponownie wszcząć egzekucję,
jeżeli wcześniej została umorzona został skrócony do 6 miesięcy.
Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności będzie od tej pory tytułem
wykonawczym
skutkującym
wprowadzeniem
danego
nabywcy
w
posiadanie
danej
nieruchomości, a następnie uprawniającym do opróżnienia pomieszczeń tejże nieruchomości.
Jest to naszym zdaniem jedna z najważniejszych zmian w nowelizacji.
Zmianie uległ również termin do wniesienia skargi na czynności komornika. Zgodnie
nowelizacją wynosi tydzień od dnia czynności, jeżeli strona lub osoba, której prawo zostało
przez czynność komornika naruszone bądź zagrożone, była przy czynności obecna lub była
o jej terminie zawiadomiona, a w innych wypadkach – od dnia zawiadomienia o dokonaniu
czynności strony lub osoby, której prawo zostało przez czynności komornika naruszone bądź
zagrożone, a w braku zawiadomienia – od dnia dowiedzenia się przez skarżącego o dokonanej
czynności. Skargę na zaniechanie przez komornika czynności również wnosi się w terminie
tygodniowym od dnia, w którym czynność powinna być dokonana.
Ponadto od chwili wejścia w życie powyższej nowelizacji planem podziału przy
przeprowadzaniu egzekucji będzie można objąć również odsetki od sum złożonych
na rachunek depozytowy sądu tytułem nabycia przedmiotu egzekucji. Będą one wchodziły
w skład sumy uzyskanej z egzekucji.
www.bakowski.net.pl
ul.Czarnieckiego86/88lok.4
01-541Warszawa
tel.+4822 6336766
fax+4822 8394523
Dodatkowo wprowadzone zostały ułatwienia dotyczące sprzedaży ruchomości z wolnej reki
oraz doprecyzowano zasady licytacji ruchomości.
Nowelizacja wejdzie w życie po upływie pół roku od dnia ogłoszenia.
NOWELIZACJA
USTAWY
O
OCHRONIE
PRAW
NABYWCY
LOKALU
MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO
11 października 2011 r. Prezydent podpisał od dawna zapowiadaną nowelizację ustawy
Ratio legis
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
omawianej ustawy jest ustanowienie przepisów chroniących przede wszystkich klientów
w razie ogłoszenia upadłości przez firmy deweloperskie. Zgodnie z nowelizacją deweloper
będzie zobowiązany do zapewnienia nabywcom mieszkania lub domu jednorodzinnego
jednego z następujących środków ochronnych: zamkniętego mieszkaniowego rachunku
powierniczego,
otwartego
mieszkaniowego
rachunku
powierniczego
z
gwarancją
ubezpieczeniową lub bankową, bądź otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Powyższy obowiązek ma na celu stworzenie możliwości odzyskania zaliczki bądź całej
wpłaconej kwoty w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera.
Ważnym novum wprowadzanym przez ustawę jest wprowadzenie definicji umowy
deweloperskiej,
na
mocy
której
deweloper
zobowiązuje
się
do
ustanowienia
i przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu inwestycji budowlanej, prawa odrębnej własności
lokalu lub domu jednorodzinnego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia na rzecz
dewelopera świadczenia pieniężnego na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa
przedwstępna ma być zawierana w formie aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy danego
lokalu bądź domu jednorodzinnego będą wpisywane do księgi wieczystej.
Nowelizacja określa również zasady postępowania upadłościowego dewelopera: w przypadku
www.bakowski.net.pl
ul.Czarnieckiego86/88lok.4
01-541Warszawa
tel.+4822 6336766
fax+4822 8394523
upadłości dewelopera, priorytetem nadal będzie zakończenie inwestycji i przekazanie lokali
lub domów jednorodzinnych nabywcom.
Ustawa wejdzie w życie po sześciu miesiącach od momentu ogłoszenia jej w Dzienniku Ustaw.
Swoim reżimem będzie obejmowała tylko inwestycje rozpoczęte po dacie jej wejścia w życie.
NOWELIZACJA
USTAWY
O
OCHRONIE
PRAW
LOKATORÓW,
MIESZKANIOWYM ZASOBIE GMINY
16 listopada wejdzie w życie nowelizacja ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Powyższa
nowelizacja jest skutkiem wydania przez Trybunał Konstytucyjny orzeczenia o uchyleniu
z dniem 17 listopada art. 1046 ust. 4 kodeksu postępowania cywilnego, który nie pozwalał na
dokonanie eksmisji na bruk a tylko do pomieszczeń tymczasowych. Powstanie po 17 listopada
luki prawnej na skutek uchylenia tego zapisu przyczyniłoby się do cichej legalizacji eksmisji na
bruk.
W celu zapobieżenia tak drastycznym skutkom ustawodawca z dniem 31 sierpnia 2011 r.
uchwalił nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i zmianie kodeksu cywilnego (dalej „u.o.l.”). Nowe regulacje do treści dotychczasowej ustawy
wprowadzają definicję pomieszczenia tymczasowego - jest to „pomieszczenie nadające się do
zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te
urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość
ogrzewania,
niezawilgocone
przegrody
budowlane
oraz
zapewniające
możliwość
zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2
powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub
pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane”
(art. 2 ust. 1 pkt 5a u.o.l. ).
www.bakowski.net.pl
ul.Czarnieckiego86/88lok.4
01-541Warszawa
tel.+4822 6336766
fax+4822 8394523
W myśl wprowadzonych zmian, w przypadku gdy komornik będzie zobowiązany do
dokonania opróżnienia lokalu, gmina powinna wskazać tymczasowe pomieszczenie albo
noclegownie, schronisko lub placówkę zapewniającą miejsca noclegowe, o ile pomieszczenia
odpowiadającego wymienionym powyżej warunkom nie wskazał wierzyciel, dłużnik albo
osoba trzecia.
Warto
również
dotyczące
wskazać,
pomieszczenia
iż
przepisy
tymczasowego
będą dotyczyły tylko i wyłącznie osób,
które z różnych powodów nie radzą sobie
z utrzymaniem lokalu i nie przysługuje im
jednocześnie prawo do lokalu socjalnego lub
zamiennego. Powyższe regulacje nie będą
dotyczyły osób zobowiązanych orzeczeniem
sądu
do
opróżnienia
lokalu
wskutek
stosowania przez nich przemocy w rodzinie,
w przypadku rażącego lub uporczywego działania przeciwko porządkowi domowemu
lub niewłaściwego zachowania skutkującego uciążliwym korzystaniem z innych lokali
w budynku, a także grupy osób, które zajęły lokal bez tytułu prawnego. Z prawa do
pomieszczenia tymczasowego nie będą mogli skorzystać również dłużnicy, którzy zostali
zobowiązani do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu
okazjonalnego, zgłoszonej do właściwego urzędu skarbowego. Zgodnie z nowymi
przepisami gmina zobowiązana jest do stworzenia zasobu tymczasowych pomieszczeń,
które następnie przeznaczy na wynajem wskazanej wyżej grupie osób. Umowy najmu
tymczasowego pomieszczenia będą zawierane na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc
www.bakowski.net.pl
ul.Czarnieckiego86/88lok.4
01-541Warszawa
tel.+4822 6336766
fax+4822 8394523
i nie dłuższy niż sześć miesięcy.
Warto również zauważyć, iż nowelizacja nie zakłada tzw. okresu ochronnego w sytuacji
eksmisji do noclegowni czy schroniska, co oznacza, że eksmisja niechcianych lokatorów
będzie mogła być przeprowadzona także w okresie zimowym.
Powyższa nowelizacja krytykowana jest przez władze gminne, ponieważ zwiększy się liczba
oczekujących na tymczasowe pomieszczenia, a większość gmin ma problemy z realizacją
wyroków eksmisyjnych lokatorów z prawem do lokalu socjalnego.
WYKUP LOKALI W TOWARZYSTWACH BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO
11 października 2011 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach
popierania budownictwa mieszkaniowego, która ma na celu wprowadzenie możliwości
wykupu
lokali
w
towarzystwach
budownictwa
społecznego
po
cenie
rynkowej.
Dotychczasowe przepisy zabraniały powyższego sposobu nabycia mieszkania. Zgodnie
z nowelizacją wykup lokalu w towarzystwach budownictwa społecznego wybudowanych ze
środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub Banku Gospodarstwa Krajowego będzie
możliwy tylko po wyrażeniu zgody przez właściciela danego lokalu, czyli udziałowców lub
akcjonariuszy danego towarzystwa. Ustawa zezwala na wykup lokali znajdujących się
w budynkach wybudowanych nie wcześniej niż 5 lat wstecz. Warunkiem koniecznym jest
partycypacja najemcy w kosztach budowy danego budynku. Obecnie projekt nie przewiduje
żadnych bonifikat w stosunku do tego rodzaju wykupu. Jedynym upustem będzie
zwaloryzowana kwota powyższej partycypacji. Ponadto cena danego lokalu nie będzie
mogła być niższa od ceny rynkowej, klasowanej na datę wykupu oraz będzie musiała pokryć
wszystkie zobowiązania w stosunku do danego lokalu. Wówczas uzyskane środki
ze sprzedaży mieszkań przez towarzystwa budownictwa społecznego w pierwszej
kolejności powinny być przeznaczone na spłatę przypadającej na ten lokal części kredytu,
www.bakowski.net.pl
ul.Czarnieckiego86/88lok.4
01-541Warszawa
tel.+4822 6336766
fax+4822 8394523
wraz z odsetkami, udzielonym przez Bank Gospodarstwa Krajowego.
PRAWO CYWILNE
NOTARIALNY REJESTR TESTAMENTÓW
Z dniem 5 października 2011 r. został uruchomiony
Notarialny Rejestr Testamentów w postaci elektronicznej
bazy, w której będzie można dobrowolnie i bezpłatnie
zarejestrować
każdy
testament
sporządzony
własnoręcznie lub w obecności notariusza. Powyższy
rejestr nie będzie jawny, a jedyny dostęp będą posiadali
notariusze. Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami Ministerstwa Sprawiedliwości
z rejestru za pośrednictwem notariusza (każdej kancelarii notarialnej) będzie można uzyskać
informacje dotyczące istnienia bądź niezarejestrowania danego testamentu. Koszt powyższej
informacji będzie opiewał na kwotę 100-150 zł.
Wprowadzenie rejestru ma na celu zabezpieczenia przyszłych spadkobierców przed
sytuacjami ujawnienia danego testamentu z opóźnieniem czy też w przypadku, gdy
uprawnione do spadkobrania osoby nie będą posiadały jakiejkolwiek wiedzy o istnieniu
testamentu.
PRAWO HANDLOWE
UPROSZCZENIE REJESTRACJI SP. Z O.O.
1 stycznia 2012 r. wejdą w życie kolejne przepisy związane z ustawą z dnia 1 kwietnia 2011 r.
o zmianie ustawy Kodeks spółek handlowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 92,
poz.
531).
Ratio
legis
wprowadzonych
zmian
www.bakowski.net.pl
polega
na
uproszczeniu
ul.Czarnieckiego86/88lok.4
01-541Warszawa
tel.+4822 6336766
fax+4822 8394523
i przyspieszeniu procedury rejestracji spółki z o.o. w postaci pominięcia etapu spółki
„w organizacji”. Zgodnie z powyższą nowelizacją od 1 stycznia 2012 r. spółkę z ograniczoną
odpowiedzialnością (sp. z o. o.) będzie można zarejestrować przy użyciu specjalnego
formularza w systemie teleinformatycznym, a następnie przesłać go drogą elektroniczną,
przy czym niezbędne będzie opatrzenie powyższego wniosku podpisem elektronicznym
uprawnionej osoby. Nie jest jednakże wymagane posiadanie bezpiecznego podpisu
elektronicznego za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu.
Drogą elektroniczną w formie formularzy
powinny
być
przesłane
następujące
dokumenty: wniosek rejestrowy wraz z umową
spółki,
i
lista
nominalną
ze
wspólników
wartością
wspólników
wraz
udziałów
opatrzoną
z
liczbą
każdego
podpisem
elektronicznym przez wszystkich członków
zarządu oraz oświadczenie wszystkich członków
zarządu,
również
opatrzone
podpisem
elektronicznym, dotyczące wniesienia w całości
przez
wszystkich
wspólników
wkładów
pieniężnych na pokrycie kapitału zakładowego
(nowy art. 167 § 4 k.s.h.). Powyższy wniosek
rejestrowy wraz z kompletem dokumentów
zostanie rozpatrzony przez sąd rejestrowy
w terminie jednego dnia od daty wpływu.
www.bakowski.net.pl
ul.Czarnieckiego86/88lok.4
01-541Warszawa
tel.+4822 6336766
fax+4822 8394523
Należy również zaznaczyć, iż zgodnie z art. 167 § 5 k.s.h. zarząd spółki jest obowiązany, w
terminie 7 dni od daty wpisu do rejestru, do złożenia wobec sądu rejestrowego albo
notarialnie poświadczonych wzorów podpisów członków zarządu, a także jeżeli wcześniej nie
zostało przedłożone, powinni wnieść oświadczenie wszystkich członków zarządu, że wkłady
pieniężne na pokrycie kapitału zakładowego zostały przez wszystkich wspólników wniesione w
całości.
Niewątpliwie istotnym aspektem wprowadzonych zmian, będzie zniesienie od 1 stycznia 2012
r. obowiązku przedkładania w trakcie rejestracji w trybie on-line umowy spółki z o.o.
w formie aktu notarialnego. Jednakże każda następna zmiana w tej umowie będzie wymagała
formy aktu notarialnego.
Powyższe zmiany stanowią duże ułatwienie dla przedsiębiorców, w szczególności
dla tej grupy osób, które po 1 lipca 2011 r. zostały uprawnione jako osoby fizyczne wykonujące
we własnym imieniu działalność gospodarczą do przekształcenia formy prowadzonej
działalności w jednoosobową spółkę kapitałową (art. 551 § 5 Kodeksu spółek handlowych),
czyli w spółkę akcyjną bądź spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością.
Niniejsza wiadomość nie stanowi informacji handlowej w rozumieniu ustawy o świadczeniu usług drogą elektroniczną - ma ona
wyłącznie charakter informacyjno-edukacyjny, zaś adresy e-mail, na które została wysłana należą do klientów Kancelarii lub pochodzą z
ogólnie dostępnych źródeł.
Treść niniejszego biuletynu ma charakter wyłącznie informacyjny i jest przedmiotem praw autorskich Bąkowski Kancelaria Radcowska.
www.bakowski.net.pl