docoperatu szacunkowego - Wydział Prawa i Administracji UW
download 
Reklamacja Transkrypt
operatu szacunkowego - Wydział Prawa i Administracji UW
Operat szacunkowy Ryszard Cymerman Treść • Funkcje operatu szacunkowego • Treść operatu szacunkowego • Aktualizacja operatu • Opiniowanie operatu Unormowania prawne i zawodowe Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (T.j. DU z 2004 r Nr 261 poz. 2603) art.156-157 t 156 157 ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. (Dz U. U Nr 207, 207 poz. 2109) § 5555 58 KSWP 3. Operat szacunkowy Uregulowania ogólne Art. 156 Forma opinii p o wartości nieruchomości: Opinię O i i o wartości t ś i nieruchomości i h ś i sporządza się w formie operatu szacunkowego. Uregulowania ogólne Art. 156 Udostępnienie opinii o wartości Organ administracji O d i i t ji publicznej, bli j który któ zlecił l ił sporządzenie operatu szacunkowego, jest obo ią an umożliwić obowiązany możli ić osobie, osobie której interesu interes prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby. Wykorzystanie operatu Art. 156 Operat może być wykorzystany tylko z celem zlecenia. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, cel dla którego został sporządzony Ważność operatu Art. 156 Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, Wyjątek, W j t k jjeśli śli wystąpiły t ił zmiany i uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość. Ważność operatu Art. 156 Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu po p potwierdzeniu jego j g 12 p aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Ważność operatu Art. 156 Potwierdzenie P i d i aktualności k l ś i operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który któ go sporządził. d ił § 58. 1. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje kl klauzulę l Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego Art. 157 Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego Art. 157 Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony d przez osoby b powołane ł lub l b ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować i k ć tylko lk sąd. d Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego Art. 157 Podane zasady oceny stosuje się odpo iednio w przypadku odpowiednio pr padk rozbieżnych ro bieżn ch operatów p szacunkowych y określających ją y wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. wyceny ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) § 55 1 Operat szacunkowy przedstawia postępowanie 1. dotyczące określenia wartości 2. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) § 56 1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny 1 nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wartości wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz 9)) p wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) § 56 2. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. p szacunkowym y zamieszcza się ę 3. W operacie także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. 4 Do operatu szacunkowego dołącza się 4. istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. 5. Wyciąg y ąg zamieszcza się ę na początku p ą operatu szacunkowego. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) § 57 1. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający p szacunkowy y podpisuje p p j go, g , operat zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. majątkowego 2. Jeżeli operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, operat podpisują wszyscy sporządzający go rzeczoznawcy majątkowi w sposób, p , o którym y mowa w ust. 1. 1. Dokumentalność operatu Główne cechy Operat szacunkowy jest dokumentem o charakterze prawno finansowym, w którym określa się wartość przedmiotu wyceny Ażeby miał on charakter dokumentu wyceny. dokumentu, to musi spełniać podstawowe warunki dokumentalności, a głównie: •musii być b ć wykonany k przez osobę, b k która ó ma do d g upoważnienie, p tego •musi być wykonany zgodnie z obowiązującym stanem prawa w zakresie procedur szacowania (ustawy, p ( y, rozporządzenia) oraz standardy , •musii być b ć sygnowany własnoręcznym ł podpisem i właściwą pieczęcią. 2. Stan edytorski operatu Główne cechy O poziomie edytorskim świadczy: 1 czytelność 1. t l ść i przejrzystość j t ść zawartych t h myśli, śli 2. logika w następujących po sobie zdarzeniach, 3 bezbłędność 3. be błędność rzeczowa r ec o a i pra prawna, na 4. właściwe dokumentowanie danych, 5 dobra jakość dokumentów faktograficznych 5. (fotograficznych i kartograficznych) potwierdzających stan przedmiotu wyceny, wyceny 6. bezbłędność gramatyczna i ortograficzna opracowania, opracowania 7. dobra jakość druku i rozmieszczenie tekstu, właściwe akcentowanie tytułów i podtytułów, podtytułów 8. staranna i estetyczna oprawa. 3. Zawartość i układ operatu Główne cechy Architektura operatu powinna być następująca: podstawy formalno prawne poprzedzają opis przedmiotu wyceny, a następstwem tego powinno być wybranie p j procedury p y szacowania i odpowiedniej wreszcie samo szacowanie - obliczenia zakończone wnioskowaniem końcowym końcowym. W treści operatu powinny być zawarte punkty wymienione w standardzie standardzie, przy czym ich układ i kolejność powinna tworzyć logiczną całość (zależy to od autora operatu). 3. Zawartość i układ operatu Główne cechy Jedna z propozycji układu operatu: 1. Strona tytułowa 2. Wyciąg z operatu 3. Podstawy: • formalne oraz przedmiot i zakres wyceny, • prawne, • merytoryczne 4. Opis przedmiotu wyceny 5. Przedstawienie sposobu p wyceny. y y 6. Analiza i charakterystyka rynku 7. Określenie wartości przedmiotu wyceny 8. Wnioski i uwagi końcowe 9. Załączniki Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 1. Strona tytułowa Strona tytułowa winna zawierać: •nazwę a ę "Operat Ope at s szacunkowy" acu o y •określenie rodzaju nieruchomości lub praw do nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny oraz jej adres, •imię i nazwisko rzeczoznawcy (ców) majątkowego (ych) autora (autorów) operatu szacunkowego, •pieczęć przedsiębiorcy, lub (oraz) rzeczoznawcy majątkowego, względnie rzeczoznawców majątkowych, •miejscowość oraz datę sporządzenia operatu szacunkowego. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 1. Strona tytułowa Komentarz: Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w miejscowości Jeziorany gm. gm Kartuzy (działka nr 80) stanowiącej mienie komunalne wykonany w celu określenia wartości do ustalenia ceny sprzedaży w przetargu Wykonawca mgr inż. Rafał Kotlewski zam. ................ Rzeczoznawca majątkowy Ryszard Cymerman Olsztyn- grudzień 2008 r (co? gdzie? czyje? w jakim celu?), (kto? adres, podpis i pieczęć Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 2. Wyciąg z operatu szacunkowego Ustawa… art..158 z rzeczoznawcy majątkowi przekazują, z uwzględnieniem art.175 ust.3, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające opisy nieruchomości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia”. Rozporządzenie ….. wyciąg, o którym mowa w artykule 158, powinien zawierać także określenie nieruchomości cel wyceny nieruchomości, wyceny, określenie rodzaju wartości i jej wielkość wielkość, datę określenia wartości, datę sporządzenia operatu oraz podpis rzeczoznawcy majątkowego”. wyciąg, o którym mowa w art.158, zamieszcza się na początku operatu szacunkowego Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 2. Wyciąg z operatu szacunkowego 1.Wyciąg z operatu szacunkowego winien zawierać: • krótki opis nieruchomości, • określenie celu wyceny, • oszacowaną wartość nieruchomości, • określenie daty sporządzenia operatu szacunkowego, • pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego. 2. Wyciąg z operatu szacunkowego sporządza się w dwóch egzemplarzach, przy czym jeden załącza się do operatu jako strona druga druga, a drugi podlega przekazaniu organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości), właściwemu dla lokalizacji nieruchomości. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 2. Wyciąg z operatu szacunkowego Przedmiot wyceny Należy tu podać istotne informacje o stanie prawnym, danych z ewidencji gruntów, przeznaczeniu w planie miejscowym i danych t h i techniczno-użytkowych, ż tk h b bez podawania d i danych osobowych dotyczących właściciela nieruchomości. Cel wyceny Należy podać jaki jest powód określania wartości Daty istotne dla wyceny podać datęę z którejj p przyjęto yję stanu Należyy p nieruchomości i z której przyjęto poziom cen oraz datę sporządzenia operatu Zastosowana procedura Należy N l ż podać d ć jakie j ki podejście, d jś i metodę t d i technikę szacowania zastosowano O Oszacowana wartość t ść Należy podać rodzaj oszacowanej wartości i jej wielkość Wykonawca operatu Podać dane o rzeczoznawcy majątkowym Podpis i pieczęć Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 3. Podstawy formalne oraz przedmiot i zakres wyceny Podstawa formalna Podstawę formalną stanowi umowa z zamawiającym wycenę, albo postanowienie sądu lub innego organu. komentarz: Podając podstawę formalną należy podać - nazwę firmy lub osoby fizycznej (nazwisko i imię), adres zamawiającego, numer i dzień wystawienia zlecenia lub podpisania umowy. Przedstawić tu więc należy odpowiedź na następujące pytania: Kto zleca? Jego adres ? Jaka jest forma zlecenia – pisemna, ustna, umowa zlecenie, umowa o dzieło itd. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 3. Podstawy formalne oraz przedmiot i zakres wyceny określenie przedmiotu Nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny należy określić poprzez podanie: • rodzaju nieruchomości, •położenia - adresu nieruchomości nieruchomości, • oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości) nieruchomości), •numeru księgi wieczystej. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 3. Podstawy formalne oraz przedmiot i zakres wyceny określenie zakresu wyceny Zakres wyceny określa się poprzez podanie odpowiednio: • rodzaju prawa (praw), których przedmiotem jest nieruchomość, podlegających wycenie, i • określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu, których wycena dotyczy, • określenie praw, pra części c ęści nier nieruchomości chomości llub b części c ęści składowych składo ch gruntu, gr nt które nie podlegały wycenie. Zakres wyceny określa rzeczoznawca majątkowy biorąc pod uwagę w szczególności: wymagania i wynikające ik j z przepisów i ó prawa, •potrzeby wynikające z celu wyceny, • treść zamówienia lub wymagań zamawiającego o ile nie pozostałyby one w sprzeczności z przepisami prawa i zasadami wyceny. Jeżeli zamawiający wycenę żąda od rzeczoznawcy majątkowego zrealizowania zakresu wyceny sporządzonej niezgodnie z przepisami prawa, rzeczoznawca winien odmówić przyjęcia takiego zamówienia. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu Określenie celu wyceny określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie dla jakiego celu operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany. Należy tu pamiętać, pamiętać że celem wyceny jest zawsze (i li tylko) określenie wartości z jakiegoś powodu powodu, np. np określenie wartości do ustalenia ceny sprzedaży. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu Określenie celu wyceny Przykłady Celem niniejszej wyceny jest określenie wartości ( (rynkowej, k j odtworzenio wej) do: •ustalenia ceny wywoławczej przy sprzedaży •ustalenia ceny sprzedaży dzierżawcy (najemcy) •aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste •obliczenia należności za wyłączenie gruntu rolnego (leśnego) z produkcji •obliczenia opłaty planistycznej •obliczenia opłaty adiacenckiej •obliczenia odszkodowania za wywłaszczenie •obliczenia odszkodowania za szkody (różne, np.: spowodowane budową infrastruktury podziemnej; spowodowane przez zwierzęta łowne lub chronione) •ustalenia wielkości zabezpieczenia kredytu •ustalenia us e w wielkości e ośc opłaty op y skarbowej s bowej (pod (podatku u od sp spadków d ów i d darowizn ow lub ub od czynności cywilno-prawnych) •ustalenia wysokości ubezpieczenia •obliczenia kwotyy należnejj za p przekazane ggospodarstwo p rolne na Skarb Państwa w zamian za emeryturę (lub rentę) •rozliczenia poniesionych nakładów •do uwłaszczenia osoby prawnej •ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu •zaliczenia mienia pozostawionego za granicą na poczet nabywanych nieruchomości Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 4. Podstawy prawne Podstawy materialno- prawne określa się poprzez podanie: przepisów i ó prawa właściwych ł ś i h ze względu l d na przedmiot, zakres, oraz cel wyceny. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest powołać się w szczególności na przepisy: •z których wynika wymagany sposób określenia wartości nieruchomości i zakres wyceny, •określające obowiązki rzeczoznawcy majątkowego, •definiujące definiujące rodzaj i treść praw, których podmiotem jest wyceniana nieruchomość, •określające określające szczególne wymagania co do metody lub zakresu wyceny. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu komentarz: : 4. Podstawy prawne Szacowanie na bazie Ustawy z 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami 1 1. Ustawa z 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (T.j. DU z 2004 r Nr 261 poz. 2603) 2 2. R Rozporządzenia d i wykonawcze: k ¾ ¾szczególne ó (Dz. ( U. Nr 99, 23 23, 44) ¾Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.207 poz.2109 Szacowanie na bazie przepisów szczególnych (na bazie innych przepisów i ó prawa)) 1. Przepisy szczególne ¾ ustawy ¾ rozporządzenia 2.Ustawa z 21 sierpnia p 1997 r o gospodarce nieruchomościami (T.j. DU z 2004 r Nr 261 poz. 2603) 3. R 3 Rozporządzenie d i Rady R d Ministrów Mi i t ó z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.207 poz.2109 Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 5. Podstawy merytoryczne W operacie szacunkowym należy podać źródła danych merytorycznych, z których korzystał rzeczoznawca majątkowy w trakcie dokonywanej wyceny. W szczególności dotyczy to źródeł: •o przedmiocie wyceny, wyceny takich jak: kataster nieruchomości, kataster uzbrojenia terenu, księgi wieczyste plan miejscowy zagospodarowania wieczyste, przestrzennego, rejestr zabytków, protokół z oględzin itp. itp •o rynku nieruchomości, •innych innych, mających wpływ na wycenę. wycenę Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 5. Podstawy merytoryczne komentarz Podając podstawy merytoryczne można je podać w trzech punktach: kt h 1. Przepisy uzupełniające -należy tu podać przepisy prawne dopełniające zagadnienie lub procedurę szacowania np. Ustawę o własności lokali – w przypadku wyceny lokali; -Zarządzenie nr 14 Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z 1985 roku przy wycenie drzewostanów leśnych (do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie). Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 5. Podstawy merytoryczne komentarz Podając podstawy merytoryczne można je podać w trzech punktach: kt h 2. Źródła informacji podać wszystkie źródła, z których korzystano przy wycenie, np.: • • • • • • • • Ewidencja gruntów i budynków budynków, Opracowania planistyczne Wywiad y terenowy y ((wizja j lokalna)) Dokumenty prawne Przegląd transakcji Dokumentacje techniczne Wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe Tabele taksacyjne i mapy taksacyjne taksacyjne. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 5. Podstawy merytoryczne komentarz Podając podstawy merytoryczne można je podać w trzech punktach: kt h 3. Materiały pomocnicze należy l ż tu t podać: d ć książki, ą , skrypty, yp y, katalogi, g , normatywy, y y, z których korzystano przy wycenie. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 6. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego Daty określa się podając: dzień, miesiąc i rok. Daty, które winny być wymienione w operacie szacunkowym: •data sporządzenia wyceny, •data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny, data, na którą określono i uwzględniono w wycenie •data, stan przedmiotu wyceny, •data dokonania oględzin nieruchomości Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 7. Opis przedmiotu wyceny Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, chyba, że z przepisu szczególnego, lub z postanowienia właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną datę. Stan prawny nieruchomości podlega ustaleniu wszystkich praw - zarówno o charakterze h kt rzeczowym jak j k i obligatoryjnym, bli t j oraz roszczeń ń odnoszących się do wycenianej nieruchomości, który wynika z dokumentów obrazujących stan prawny nieruchomości. W operacie szacunkowym należy zamieścić opis nieruchomości z uwzględnieniem jej stanu technicznego i użytkowego. Sporządzenie p ą opisu p nieruchomości winno być y każdorazowo poprzedzone oględzinami i badaniem stanu nieruchomości. Z przeprowadzonych d h oględzin l d i nieruchomości i h ś i rzeczoznawca majątkowy może sporządzić protokół, i uczynić go załącznikiem do operatu szacunkowego Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 7. Opis przedmiotu wyceny W ramach opisu nieruchomości należy określić i scharakteryzować w szczególności: •rodzaj, charakter i cechy nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, •lokalizację i czynniki środowiskowe, •stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, •stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości, •stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości, •stan i dotychczasowy sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 7. Opis przedmiotu wyceny W stosunku do budynków i urządzeń trwale z gruntem związanych i odpowiednio innych części składowych gruntu należy określić w szczególności: •rodzaj i przeznaczenie obiektu, •parametry techniczno-użytkowe, •wiek obiektów, •rodzaj konstrukcji i wykończenia wykończenia, •sposób i warunki użytkowania oraz utrzymania, w tym dotychczasową y ą gospodarkę g p ę remontowo-zapobiegawczą, p g ą, •zgodność wzniesienia budynków z przepisami prawa budowlanego, •stan techniczny i stopień zużycia, •możliwości i warunki dalszej eksploatacji, •sposób użytkowania w stosunku do ustaleń wynikających z planu miejscowego. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 7. Opis przedmiotu wyceny komentarz Przedmiot wyceny może być opisany i określony w czterech następujących punktach: 1. Stan prawny – na podstawie dokumentów prawnych (księgi wieczyste, y , aktyy notarialne i inne)) należy y określić stan p prawny y przedmiotu wyceny. 2. Oznaczenie w ewidencji gruntów – tu należy podać: •jednostkę j ę ewidencyjną yj ą •obręb •nr jednostki rejestrowej •nr działki. •dane o użytkach i klasach bonitacyjnych Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 7. Opis przedmiotu wyceny komentarz Przedmiot wyceny może być opisany i określony w czterech następujących punktach: 3. Uwarunkowania planistyczne i ochronne – należy tu podać ustalenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z przepisów dotyczących ochrony przyrody przyrody, ochrony środowiska i ochrony zabytków. (według standardu: przeznaczenie nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie obowiązującego planu miejscowego. W przypadku braku takiego planu określenie przeznaczenia następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W razie braku takiej decyzji należy określić aktualny sposób użytkowania nieruchomości nieruchomości, zamieszczając w operacie szacunkowym odpowiednią w tym zakresie klauzulę). Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 7. Opis przedmiotu wyceny komentarz Przedmiot wyceny może być opisany i określony w czterech następujących punktach: 4. Opis techniczno techniczno-użytkowy użytkowy – w tym punkcie należy podać takie dane o przedmiocie wyceny, które charakteryzują przedmiot wyceny i wpływają na wartość. Należy tu więc podać: opis położenia (lokalizację) opis gruntu opis części składowych (budynków, (budynków lokali, lokali roślin) Ustalanie stanu technicznego Uzbrojenie techniczne nieruchomości Określanie cech roślinności Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 8. Przedstawienie sposobu wyceny Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy y do wyłącznych yą y uprawnień p rzeczoznawcy y majątkowego, który jest związany w tym zakresie obowiązującymi przepisami prawa. Dokonując wyboru metody wyceny rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uwzględnić w szczególności następujące kryteria: •cel wyceny, •rodzaj i położenie nieruchomości, nieruchomości funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, •stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, •stan stan zagospodarowania nieruchomości nieruchomości, •dostępne dane o cenach nieruchomości lub czynszach rynkowych, •zakres wyceny, •uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny, •stan prawny nieruchomości. Sposób wyceny, w tym rodzaj określonej wartości i wybór podejścia, metody i techniki szacowania winien być w operacie szacunkowym wyraźnie przedstawiony i uzasadniony. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu komentarz 8. Przedstawienie sposobu wyceny P WR I Kp D Z Dsp p „Droga szacowania” Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 9. Ustalenie wyniku szacowania Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Celem analizy jest określenie: •stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju d j nieruchomości i h ś i stanowiącej t i j przedmiot d i t wyceny, •uwarunkowań uwarunkowań w zakresie popytu i podaży, oraz kształtowania się na tym tle cen, Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 9. Ustalenie wyniku szacowania Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Celem analizy jest określenie: •przystawalności nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny do uwarunkowań rynku, tym także z punktu widzenia kryterium przestrzennego ( rynek lokalny lokalny, regionalny regionalny, krajowy krajowy, międzynarodowy), •zakresu danych przyjętych w procesie wyceny. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Zakres analizy i stopień jej szczegółowości g winien wynikać y w szczególności z: •rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, p y y, •celu i zakresu wyceny, y y, •przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny, •dostępności i liczby danych rynkowych. Tok postępowania przy analizie rynku: 1. Określenie rodzaju i obszaru rynku 2. Zgromadzenie informacji o transakcjach podobnymi y obiektami p 3. Określenie trendów dotyczących popytu i podaży 4. Dokonanie charakterystyki transakcji 5. Określenie cech rynkowych (czynników wpływających na ceny) 6. Określenie trendu zmian cen 7 Ok 7. Określenie śl i znaczenia i poszczególnych ól h cech h oraz kierunku i siły ich oddziaływania Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 9. Ustalenie wyniku szacowania Określenie wartości nieruchomości. Operat szacunkowy winien zawierać obliczenia spełniające wymagania metodyczne odpowiedniego podejścia, metody i techniki, ze szczególnością pozwalającą sprawdzić, czy wycena nie zawiera błędów metodycznych i rachunkowych. Użyte w obliczeniach oznaczenia lub symbole powinny być objaśnione. W celu zapewnienia przejrzystości operatu szacunkowego, szczegółowe dane i obliczenia mogą zostać przedstawione w formie załączników do operatu. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 9. Ustalenie wyniku szacowania Wynik końcowy wyceny Wynik końcowy wyceny winien być uzasadniony w operacie szacunkowym wnioskami z dokonanych obliczeń i po konfrontacji z danymi uzyskanymi z analizy i charakterystyki rynku y nieruchomości. Wynik wyceny nie może być przedstawiony w operacie szacunkowym k w postaci t i przedziału d i ł wartości. t ś i Rzeczoznawca majątkowy nie może udzielić w operacie szacunkowym gwarancji co do aktualności sporządzonej y yp po dacie jjejj wykonania. y Stosowna klauzula p powinna wyceny być zamieszczona w operacie szacunkowym. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 10. Klauzule i ustalenia dodatkowe W operacie szacunkowym należy zamieścić niezbędne z punktu widzenia przedmiotu, celu i zakresu wyceny ustalenia dodatkowe i klauzule, w szczególności: ól ś i •o o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi, •o o sporządzeniu i przekazaniu wyciągu z operatu szacunkowego, •o możliwości wykorzystania y y operatu p szacunkowego g wyłącznie dla celu w jakim został on sporządzony. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 10. Klauzule i ustalenia dodatkowe W miarę potrzeby operat szacunkowy może zawierać dalsze klauzule, w szczególności: •o zakresie dokonanych oględzin i oceny stanu techniczno-użytkowego budynków, budowli i urządzeń, a także, że czynności z tym związane nie stanowią ekspertyzy technicznej technicznej, •o wystąpieniu w trakcie czynności szacunkowych warunków ograniczających, które mogły mieć wpływ na określenie wartości, z podaniem d i ich i h rodzaju d j i przyczyn, •o wykluczeniu odpowiedzialności wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on sporządzony, •o zakazie publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub udostępniania ęp go g osobom trzecim bez uzgodnienia g z autorem operatu, p , •o sporządzeniu operatu szacunkowego bez przeprowadzenia uprzednio oględzin i badania stanu stanu techniczno-użytkowego nieruchomości lub obiektów na tej nieruchomości, jeżeli dopuszczają to odpowiednie przepisy, lub wynika to z innych uwarunkowań szczególnych. Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu 11. Załączniki do operatu szacunkowego do operatu szacunkowego należy dołączyć jako załączniki w szczególności •odpisy lub wypisy z księgi wieczystej, albo dokumentu stwierdzającego prawa do nieruchomości, •wypis i z katastru k t t nieruchomości, i h ś i •plany sytuacyjne, mapy, •dokumentację fotograficzną fotograficzną, •istotne dokumenty dokumentacji technicznej lub szkice techniczne, •wypisy i wyrysy z dokumentów sporządzone przez autora operatu szacunkowego, •protokół t kół z oględzin l d i nieruchomości, i h ś i gdy d został t ł on sporządzony, •inne inne dokumenty istotne dla sporządzonej wyceny wyceny.
