D - Sąd Okręgowy w Słupsku

Sygn. akt IV Ca 168/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 kwietnia 2013 r.
Sąd Okręgowy w Słupsku IV Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący SSO Andrzej Jastrzębski
Sędziowie: SO Jolanta Deniziuk (spr.), del.SR Beata Kopania
Protokolant: sekr. sądowy Agnieszka Sobocińska
po rozpoznaniu w dniu 26 kwietnia 2013 r. w Słupsku
na rozprawie
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej "(...)"
w L.
przeciwko A. C. i G. C.
o nakazanie
na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego
w Lęborku z dnia 23 stycznia 2013r., sygn. akt I C 125/11
1. oddala apelację,
2. zasądza od powódki Wspólnoty Mieszkaniowej "(...)" w L.na rzecz pozwanych A. C.i G. C.solidarnie kwotę 120 (sto
dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego
w postępowaniu apelacyjnym.
Sygn. akt IV Ca 168/13
UZASADNIENIE
Powódka Wspólnota Mieszkaniowa „(...)” w L.wniosła o nakazanie A. C.i G. C.udostępnienia należącego do wyżej
wymienionych osób lokalu nr (...)położonego w L.przy ulicy (...)I nr (...) oraz części wspólnej budynku w postaci
loggi balkonowej celem przeprowadzenia w koniecznym wymiarze czasu prac remontowych polegających m.in. na
montażu blaszanego parapetu zewnętrznego przy oknie, montażu obróbki blacharskiej czołowej płyty logii oraz
wymianie balustrady logii, zażądano także zasądzenia stosownych kosztów procesu, uzasadniając, że pozwani,
jako współwłaściciele lokalu funkcjonującego w obrębie wspólnoty mieszkaniowej, odmówili wyznaczonej ekipie
remontowej wstępu do swojego mieszkania, mimo podjęcia przez Wspólnotę koniecznych uchwał dotyczących
remontu i ocieplenia elewacji budynku.
Pozwany A. C. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu, wskazując w uzasadnieniu, że
przedmiotowa loggia stanowi część składową jego lokalu i nie może być przedmiotem remontu dotyczącego części
wspólnych budynku, a ponadto bezskuteczna była uchwała powodowej Wspólnoty odnośnie tegoż remontu, gdyż
nie zawierała pełnomocnictwa dla zarządu do zawarcia wymaganej umowy. Argumentację powyższą Sąd uznał
jednocześnie za stanowisko pozwanej G. C. (współuczestnika koniecznego jednolitego).
Rozpoznający sprawę w I instancji Sąd Rejonowy ustalił, że A. C.oraz G. C.są współwłaścicielami (na prawach
wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej) stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr
(...)położonego w L.przy ulicy (...)I nr (...)oraz członkami Wspólnoty Mieszkaniowej(...)” w L.. Częścią składową tego
lokalu jest loggia.
Wspólnota Mieszkaniowa (...)w L.kolejnymi uchwałami (nr (...)z dn. 14.01.2010r. oraz nr (...)z dn. 30.04.2010r.)
zdecydowała o wykonaniu oraz finansowaniu remontu i docieplenia elewacji części wspólnych budynku przy ulicy
(...)(...)w L.. Zakres robót określony został w załączniku do uchwały nr (...)i wskazywał prace polegające m.in. na:
ociepleniu ścian szczytowych, ociepleniu ściany tylnej, ociepleniu ścian bocznych i sufitów logii przylegających do
mieszkań, wykonanie ścian bocznych loggi nie przylegających do mieszkań, ociepleniu ściany frontowej i wykonaniu
na balkonach balustrad murowanych.
Jak ustalił Sąd Rejonowy A. C.i G. C.odmówili wykonawcy wskazanego wyżej remontu dostępu do należącego do nich
lokalu nr (...)położonego w L.przy ulicy (...)nr (...) (tj. do logii) dla potrzeb wykonania robót remontowych w postaci
docieplenia ścian logii, skucia klinkieru i posadzek oraz położenia nowej posadzki i wymiany balustrady. Obróbka
blacharska czołowej płyty loggi ww. lokalu nr (...)wymagałaby: demontażu (skucia) co najmniej jednego rzędu płytek
terakotowych w przestrzeni wewnętrznej logii (z zaleceniem demontażu całości płytek) oraz skucia w tym samym
zakresie posadzki cementowej. Wymienione prace w obrębie logii wiązałyby się z koniecznością wejścia do niej, bez
przechodzenia przez pozostają („właściwą”) część lokalu mieszkalnego.
Mając na uwadze tak ustalony stan faktyczny sprawy Sąd Rejonowy w Lęborku wyrokiem z dnia 23 stycznia 2013r.
oddalił powództwo, nie obciążył powódki Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” w L.kosztami procesu, jak i wydatkami w
sprawie.
Wydanie powyższego rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy poprzedził rozważaniami prawnymi, w których oparł się na
przepisie art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali. W pierwszej kolejności Sąd Rejonowy uznał, że
zastrzeżenia pozwanych co do skuteczności czy ważności uchwał Wspólnoty oraz umowy z wykonawcą są bezzasadne
wobec dorozumianego udzielenia pełnomocnictw dla zarządu oraz dorozumianego potwierdzenia ich przez członków
wspólnoty, z których żaden nie zaskarżył tychże uchwał.
Zdaniem Sądu I instancji roszczenie powódki wykraczało poza zakres regulacji powołanej w pozwie: żądano nie
tylko wstępu, ale i w istocie „zezwolenia” na wykonanie prac ściśle w obrębie prywatnego lokalu, a ponadto zarówno
docieplenie ścian wewnętrznych loggii przylegających do mieszkania pozwanych, jak i wymiana pozostającej w obrębie
loggii balustrady dla celów wyłącznie „estetycznych oraz przede wszystkim obróbka blacharska czołowej płyty loggi
lokalu należącego do pozwanych w sposób nieuprawniony, zbyt daleko idący i narażający na potencjalnie znaczną
szkodę majątkową wkraczałaby w sferę prawa własności pozwanych. Nie istniało usprawiedliwienie prawne dla
działań, które polegać musiałyby ze swej istoty na trwałym i nieodwracalnym zniszczeniu części lokalu należącego do
pozwanych, a taki byłby niewątpliwie skutek pozytywnego orzeczenia o wstępie do lokalu pozwanych. Jednocześnie
Sąd I instancji nie stwierdził, by zachowanie pozwanych godziło w interes indywidualny innych właścicieli lokali lub
interes Wspólnoty.
Z rozstrzygnięciem Sądu Rejonowego nie zgodziła się powódka, która zaskarżając wydany wyrok w części oraz
podnosząc zarzut naruszenia prawa materialnego, tj. art. 13 ust 2 ustawy o własności lokali poprzez oddalenie
powództwa z uwagi na problematyczny charakter wyodrębnienia prac remontowych i potencjalnie znaczną szkodę
majątkową, która mogłaby powstać po stronie pozwanych i wkroczenie w sferę ich prawa własności, domagał
się zmiany zaskarżonego wyroku poprzez nakazanie pozwanym udostępnienia lokalu nr (...) oraz loggi celem
przeprowadzenia prac remontowych, ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi I
instancji do ponownego rozpoznania, jak i zasądzenia solidarnie od pozwanych na rzecz powódki zwrotu kosztów
procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego. W uzasadnieniu apelacji powódka wskazała m.in., że Sąd I
instancji wydał orzeczenie wbrew wnioskom i twierdzeniom w niej zawartym, jak również pominął, że z analizy
aktu notarialnego z dnia 8.06.2000r. ustanawiającego na rzecz pozwanych odrębną własność lokalu i jego sprzedaży
wynika, że pozwani nigdy nie nabyli na własność przyległej do ich lokalu loggi. Apelująca Wspólnota ograniczyła swe
pierwotne żądanie do wymiany balustrady loggi.
W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych
kosztów postępowania apelacyjnego, podnosząc, że zarzuty apelacyjne stanowią polemikę z ustaleniami Sądu
Rejonowego. W uzasadnieniu powtórzyli, że balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego, a remont który
zamierzała przeprowadzić powódka nie dotyczył elementów konstrukcji balkonu trwale połączonych z budynkiem.
Nadto w ocenie pozwanych uchwała nr (...)z dnia 14.01.2010r. nie udzielała jednak pełnomocnictwa dla zarządu
Wspólnoty na zawarcie umowy o wykonanie termomodernizacji budynku, co czyni tę uchwałę bezskuteczną.
Sąd Okręgowy zważył co następuje
Apelacja powódki nie zasługuje na uwzględnienie.
Sąd Okręgowy, przyjął za własne ustalenia faktyczne stanowiące podstawę zaskarżonego wyroku. Są one zgodne z
treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego i wystarczą do oceny zasadności apelacji.
Powodowa Wspólnota podniosła wprawdzie w apelacji zarzut popełnienia przez Sąd pierwszej instancji błędu w
ustaleniach faktycznych , ale z treści tego zarzutu i jego uzasadnienia wynika , że dotyczy on w istocie wniosków
przyjętych przez Sąd , a nie samych ustaleń faktycznych .
Sąd Rejonowy wskazał, że okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy były w zasadzie niesporne między stronami,
a zarzuty pozwanych dotyczyły podjęcia uchwały z naruszeniem prawa. W związku z tym należało dokonać oceny
prawnej tej uchwały. I takiej też oceny dokonał Sąd Rejonowy prawidłowo uznając ,że kwestionowana uchwała w
zakresie, w jakim nie dotyczy części wspólnych, jest niezgodna z prawem, a tym samym brak podstaw do uznania
zasadności roszczenia powodowej Wspólnoty. Wspólnota naruszyła art. 22 ustawy o własności lokali, podejmując
uchwałę w zakresie niedotyczącym nieruchomości wspólnej i w sprawie nieobjętej katalogiem określonym w art. 22
ustęp 3 tej ustawy.
Właściciele lokali, tworzący z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową są uprawnieni do podejmowania uchwał jedynie
w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej. W szczególności w formie uchwał wyrażają zgodę na podjęcie przez
zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, których jedynie przykładowy katalog jest wymieniony
w art. 22 ustęp 3 ustawy o własności lokali. Wspólnota nie jest natomiast uprawniona do podejmowania uchwał
ingerujących w sferę wykonywania praw właścicielskich w odniesieniu do wyodrębnionego lokalu.
Zważyć należy, że w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić tylko takie elementy , które nie służą wyłącznie do
użytku właścicieli wyodrębnionych lokali ( art. 3 ustęp 2 ustawy o wł. lokali). Oznacza to, że w skład nieruchomości
wspólnej nie wchodzi balkon ,a tym bardziej , z uwagi na jej usytuowanie względem budynku, loggia przylegająca do
lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służąca do wyłącznego użytku jego właściciela .
W takim przypadku stanowi ona część składową tego lokalu . Sąd Rejonowy na poparcie powyższej okoliczności
przytoczył aktualne orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczące tej materii , a powyższe stanowisko akceptuje i przyjmuje
za własne, bez zbędnego powtarzania, także Sąd II instancji. .
Tym samym przyjąć należy , że uchwała, w części w której dotyczy bezpośrednio loggi ,wykracza już poza kompetencję
ogółu właścicieli, tworzących wspólnotę. Wprawdzie ,jak to wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008r.
( OSNC 2009/4/51) , elementy architektoniczne konstrukcji balkonu , które są trwale połączone z bryłą budynku i
usytuowane są na ogół na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanych do wyłącznego zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych przez osoby zamieszkujące w lokalu powinny być już zakwalifikowane jako stanowiące nieruchomość
wspólną, ale podzielić należy stanowisko Sądu, że przedmiotowa uchwała co do zasady dotyczyła części budynku nie
wchodzących w skład nieruchomości wspólnej. Elementem wspólnym, konstrukcyjnym w przypadku loggi będzie
natomiast jej lico . I tylko w takim , marginalnym zakresie uchwała mogła odnieść skutek również w stosunku do
pozwanego. Tym samym Sąd zasadnie przyjął, że w przypadku loggi występuje także część wspólna. Z zebranego w
sprawie materiału wynika ,że docieplenie obejmujące część wspólną zostało , zgodnie z podjętą uchwałą, wykonane.
Wykonanie zaś odpływu, zgodnie z zatwierdzonym zakresem robót remontowych , lub zmiana balustrady wymagała
już ingerencji we własność pozwanego, do czego jak wskazano wyżej Wspólnota nie jest już uprawniona. Tym samym
niezasadny jest zarzut skarżącego , iż Sąd Rejonowy w sporządzonym uzasadnieniu dokonał sprzecznych ustaleń,
przyjmując z jednej strony , że loggia nie wchodzi w skład części wspólnej , aby następnie zawrzeć twierdzenie , że jest
częścią wspólną. Oddzielić bowiem należy ,tak jak to czyni Sąd Najwyższy w cytowanej wyżej uchwale ,jakiej części
budynku uchwała dotyczy. W przypadku balkonu , czy loggi może ona stanowić zarówno część wspólną (elementy
konstrukcyjne nie służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu), a w części wyłączającej możliwość korzystania
przez wszystkich właścicieli- część składową lokalu.
Innym zagadnieniem jest natomiast możliwość wpływu braku zgody na wprowadzone uchwałą zmiany dotyczące
loggi ( np. brak ocieplenia ścian wewnętrznych czy brak wykonania nowego odpływu w związku z dodatkowym
dociepleniem budynku ) na inne lokale lub na nieruchomość wspólną , w szczególności na ich stan techniczny.
Kwestie te nie mogą być jednak uregulowane w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej i to nawet jeżeli
uchwała taka zmierza do usunięcia przewidywanego przez innych właścicieli negatywnego wpływu braku zgody
na proponowane zmiany. Może to zostać osiągnięte przez skorzystanie z przewidzianych prawem środków ,
zapewniających naprawienie szkody lub ochronę przed szkodą, która dopiero zagraża. Szczegółowa analiza takich
środków wykracza poza przedmiot przedmiotowej sprawy.
Podniesione w apelacji zarzuty i argumenty na ich poparcie nie uzasadniają zatem dokonania odmiennej oceny
zasadności powództwa. Z tych też przyczyn Sąd Okręgowy apelację, na mocy art. 385 kpc, oddalił oraz orzekł o kosztach
postępowania zgodnie z art.108§1 w zw. z art.109i art.98§ 1 i§3 kpc. oraz rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości
z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych(…).