streszczenie - Integrated Design

ZINTEGROWANE
PROJEKTOWANIE
STRESZCZENIE DLA NAJEMCY
SPIS TREŚCI
2
STRESZCZENIE
3
TŁO
4
KORZYŚCI DLA NAJEMCY
5
PROCES ZINTEGROWANEGO PROJEKTOWANIA
6
KROK 1.1 PROJEKTOWANIE WSTĘPNE
6
KROK 1.2 ANALIZA WARUNKÓW BRZEGOWYCH
6
KROK 1.3 DOPRECYZOWANIE CELÓW PROJEKTU
6
KROKI 2.1-2.3. OCENA WIELU KONCEPCJI
7
KROK 2.4. FINALIZACJA ZOPTYMALIZOWANEGO PROJEKTU
7
KROKI 3.1-3.3 MONITOROWANIE REALIZACJI PROJKETU
7
KROKI 4.1-4.3 WYKONANIE
7
STRESZCZENIE
Zintegrowane projektowanie
(ID) (energetyczne) (IED) jest
ogólnym terminem określającym
współpracę w celu optymalizacji
projektu w sposób, który najlepiej spełni wymagania przyszłych
użytkowników.
Zintegrowane projektowanie
budynków pod wynajem jest korzystne zarówno dla przyszłych
użytkowników, jak i dla inwestorów
oraz wykonawców robót. Niniejsze
streszczenie ma na celu przedstawienie tych korzyści najemcom
i zachęcenie ich do tego, by w umowach najmu zawieranych przed
powstaniem budynku wymagali
stosowania zintegrowanego projektowania.
- Zintegrowane projektowanie jest
rekomendowaną w całej Europie
metodą spełnienia wymagań dla
budynków niemal zeroenergetycznych.
Zintegrowane projektowanie (energetyczne) jest
konsekwencją powielania najlepszych praktyk
w projektowaniu budynków. Proces zintegrowanego
projektowania zakłada udział członków zespołu projektowego od wczesnego etapu tworzenia koncepcji
budynku i dokładne uzgodnienie jej założeń z inwestorem i przyszłymi użytkownikami. Następnie rozważane
są różne warianty, spełniające te założenia. Dzięki procesowi zintegrowanego projektowania można uzyskać
bardziej optymalną wersję rozwiązań, niż przy tradycyjnej metodzie projektowania. Więcej informacji na
temat samego procesu znajduje się w dalszej części
przewodnika
3
TŁO
Budynki często są projektowane na potrzeby firm,
które będą w nich później wynajmowały powierzchnie użytkowe, i które mają podpisaną wstępną
umowę z deweloperem. Deweloperzy dbają o to, by
nowopowstały budynek spełniał wymagania postawione w umowie z firmą, która będzie w nim wynajmować
powierzchnię użytkową po cenie, która również
została określona w umowie. Zazwyczaj deweloper
przedstawia atuty budynku w portfolio inwestycyjnym.
4
Choć to sprawdzona metoda postępowania, obarczona jest ona problemem rozbieżnych oczekiwań
przyszłych użytkowników i dewelopera. Najemcom zależy na niskich kosztach eksploatacyjnych
i rozwiązaniach dopasowanych do ich potrzeb. Inwestor z reguły optuje za niskim kosztem budowy i standardowymi rozwiązaniami, które będą akceptowalne
dla większości najemców.
Zwykle rozwiązuje się ten problem poprzez specyfikacje i wpisanie wymagań w umowę najmu. Dla
większych projektów, poprzez monitorowanie prac
nad projektem przez zespół związany z najemcą.Wiele
z tych specyfikacji będzie zawierało zasady współpracy,
lecz zwykle odniesienia do pracy zespołowej nie są dostatecznie określone w umowie.
Proces ID jest przejrzysty i sprawia, że wymagania
najemcy są traktowane priorytetowo. Zawarcie we
wstępnej umowie najmu warunku stosowanie ID może
być korzystne dla przyszłych użytkowników budynku.
KORZYŚCI DLA NAJEMCY
REDUKCJA KOSZTÓW
MNIEJSZE RYZYKO,
ŻE BUDYNEK BĘDZIE
NIEFUNKCJONALNY
Zasadniczo, ID jest podejściem, które ma
za zadanie pomóc w zaprojektowaniu systemów, które spełnią założenia projektu
przy minimalnym zużyciu energii w trakcie
użytkowania budynku. Osiąga się to tworząc
wiele koncepcji projektu i oceniając ich
efektywność energetyczną (więcej informacji na ten temat znajduje się w dalszej części
tekstu). Dzięki zaangażowaniu w ten proces
przyszłych użytkowników, lub przynajmniej uzyskaniu od nich informacji istotnych
dla wyboru koncepcji, w oparciu o modele
procesów eksploatacji, najemca może mieć
wpływ na niższe koszty eksploatacji budynku
w przyszłości.
Metoda współpracy, na której opiera się
zintegrowane projektowanie, rozpoczyna
się od szczegółowej analizy i doprecyzowania wymagań klienta, które uwzględniają
wymagania najemcy bezpośrednio lub
pośrednio zawarte w umowie najmu.
Uznaje się, że deweloper poniesie nieznacznie większe koszty związane z procesem ID
na początkowym etapie, co może próbować
przenieść na wyższy koszt wynajmu. Koszt
pracy zespołu projektowego z nawiązką kompensuje jakość projektu powstałego w procesie zintegrowanego projektowania oraz
oszczędności związane z lepszą koordynacją
prac i efektywnością działań w późniejszych
fazach projektu. Dla inwestora, ID jest pod
względem kosztów w najgorszym przypadku neutralne. Przyszli najemcy powinni więc
oponować, jeśli deweloper będzie chciał ich
dodatkowo obciążyć kosztami zintegrowanego projektowania.
Możliwość wpłynięcia na ostateczny kształt
sformalizowanych wymagań jest korzystne dla przyszłych najemców, którzy mogą
omówić z doświadczonymi projektantami
swoje potrzeby. Korzyści z takiej dyskusji
są obopólne. Najemca może (ale nie musi)
poprawić specyfikację wymagań zgodnie ze
wskazówkami doświadczonych ekspertów,
a zespół projektowy będzie lepiej rozumiał,
czego oczekują przyszli użytkownicy.
W wyniku zastosowania ID powstanie projekt dopasowany do potrzeb najemców,
które zostały dokładnie określone przez najemców i zrozumiane przez projektantów.
5
PROCES ZINTEGROWANEGO PROJEKTOWANIA
Ponieważ nie ma sztywnych wymagań
regulujących proces zintegrowanego projektowania, najemcy powinni wymagać od dewelopera, by proces ID był dostosowany do ich potrzeb. Poniżej przedstawiono typowy schemat
działania.
KROK 1.1 PROJEKTOWANIE
WSTĘPNE
6
Kluczem do ID jest dobór zespołu projektującego,
którego członkowie będą ze sobą współpracować
i spełnią oczekiwania klienta, tworząc projekt budynku niemal zeroenergetycznego. Najemca powinien
więc upewnić się, że inwestor ustali trzon zespołu na
samym początku projektu.
Szczegółowe wytyczne dotyczące zmian w dokumentacji, dotyczących powoływania zespołu, można znaleźć
na stronie internetowej: http://www.zintegrowaneprojektowanie.pl/pl/wyniki-projektu
KROK 1.2 ANALIZA
WARUNKÓW BRZEGOWYCH
KROK 1.3
DOPRECYZOWANIE CELÓW
PROJEKTU
Wszystkie możliwe do zdobycia informacje na temat czynników środowiskowych związanych z daną
lokalizacją powinny być gromadzone przez, lub dla
zespołu projektowego i przedstawione w zrozumiały
dla wszystkich sposób. Najemcy powinni więc upewnić
się, że inwestor zadbał o to, by odpowiednie badania
i ekspertyzy były uwzględniane w budżetach projektów i przeprowadzane jak najwcześniej a ich kopie były
dostępne dla najemców. Więcej informacji na ten temat znajduje się na stronie internetowej: http://www.
zintegrowaneprojektowanie.pl/pl/wyniki-projektu
Zawsze są pewne oczekiwania związane z daną
lokalizacją (zwłaszcza jeśli teren/budynek został już nabyty lub znany jest już potencjalny najemca). Ten krok
formalizuje wymagania inwestora i daje zespołowi
projektującemu możliwość ponownego przyjrzenia
się elementom, które mogą ograniczać optymalizację
projektu i kosztów. W praktyce, najlepiej jest odbyć
spotkanie, przed którym wszyscy uczestnicy będą mieli szansę zapoznać się ze wstępną koncepcją projektu,
i przedyskutować ją wspólnie z klientem. Najemcy powinni upewnić się, że mają prawną możliwość doprecyzowania wstępnych wymagań zawartych w umowie
z inwestorem.
Kolejnym zadaniem jest przedstawienie wymagań
inwestora w formie jasno określonych celów, które
zespół będzie stopniowo realizował w fazie projektowania, budowy i po jej ukończeniu. Są to kluczowe
dla powodzenia projektu działania, które umożliwią
egzekwowanie realizacji celów. Tam gdzie to możliwe,
powinno się zawrzeć konkretne cele w umowach
z projektantami.
Więcej szczegółów, w tym przykładowe dokumenty
zawierające wymagania inwestora i sformalizowane
cele, można znaleźć na stronie:
http://www.zintegrowaneprojektowanie.pl/pl/wynikiprojektu
KROKI 2.1-2.3 OCENA
WIELU KONCEPCJI
KROK 2.4 FINALIZACJA
ZOPTYMALIZOWANEGO
PROJEKTU
KROKI 4.1-4.3 WYKONANIE
Podstawowa różnica pomiędzy zintegrowanym i tradycyjnym projektowaniem jest taka, że zespół projektowy ID ma za zadanie stworzyć kilka alternatywnych
koncepcji. Obniża to ryzyko zbytniego przywiązywania
się do jednego pomysłu i sprawia, że rozważone zostaną
również inne. Przyszli najemcy powinni zobligować
inwestora do zaangażowania ich w ten proces, tam, gdzie to możliwe, oraz do wzięcia pod uwagę preferencji
przyszłych użytkowników przy wyborze koncepcji.
Podczas ostatniego spotkania warsztatowego, zespół
projektujący powinien wybrać optymalną koncepcję,
w stosunku do oczekiwań klienta. Najemcy powinni
być na nim obecni, by mieć wpływ na decyzję inwestora.
Tak jak we wszystkich udanych projektach budowlanych, sukces ID jest uzależniony od dobrej komunikacji pomiędzy osobami zaangażowanymi w jego
realizację, zwłaszcza w kwestii wymagań inwestora
i przyjętych celów. Cele ID powinno zawrzeć się
w dokumentacji przetargowej i w kontraktach, oraz
przekazać je w odpowiedni sposób wykonawcom robót. Jeśli zachodzi taka potrzeba, można przeprowadzić
krótkie szkolenie.
Wstępne koncepcje powinny być opracowane na
podstawowym poziomie (zwykle wystarczą modele
bryły budynku). Wszystkie propozycje należy poddać
modelowaniu energetycznemu podczas spotkania
warsztatowego, lub po nim, i omówić wyniki podczas następnego spotkania. Przy podstawowym modelowaniu energetycznym, zespół projektowy powinien wspólnie przyjrzeć się wadom i zaletom każdego
rozwiązania.
Seria spotkań warsztatowych i analiza więcej niż jednej koncepcji projektu, to wymierne różnice pomiędzy
podejściem ID a tradycyjnym.
Więcej informacji na ten temat znajduje się na stronie
internetowej: www.zintegrowaneprojektowanie.pl
KROKI 3.1-3.3
MONITOROWANIE
REALIZACJI PROJEKTU
Gdy wybrana zostanie koncepcja projektu, należy
zaktualizować formalne wymagania inwestora i cele
projektu tak, by dokładnie odpowiadały koncepcji.
W przypadku, gdy znani są przyszli najemcy, aktualizacja może również dotyczyć umowy najmu. Zaktualizowane wymagania inwestora i związane z nimi
cele mogą zostać wykorzystane w kontraktach, przy
formułowaniu zobowiązań, określaniu warunków
premii motywacyjnych, i wskaźników monitorowania
realizacji celów, zarówno dla projektantów, jak i dla
wykonawców robót. Wymagania najemców i inwestora powinny być wpisane w szczegółowy plan realizacji a konkretne cele zawarte w odpowiednich dokumentach. Więcej informacji, w tym przykłady celów
do osiągnięcia na poszczególnych etapach projektu,
można znaleźć na stronie:
http://www.zintegrowaneprojektowanie.pl/pl/wynikiprojektu
Ważne jest również poinformowanie użytkowników
budynku o przyjętych założeniach i optymalnym sposobie korzystania z systemów technicznych, opracowanie instrukcji użytkowania i osobisty kontakt
z zarządcą.
Więcej informacji znajdą Państwo na stronie:
http://www.zintegrowaneprojektowanie.pl
7
Autork:
Andy Sutton
Projekt graficzny:
e7
www.zintegrowaneprojektowanie.pl
www.integrateddesign.eu
Tłumaczenie i skład:
Anna Wiszniewska
Przewodnik powstał w ramach projektu MaTrID, współfinansowanego z programu Unii Europejskiej
”Inteligentna Energia dla Europy”
MaTrID: IEE/989/S12.615952
Odpowiedzialność za treści zawarte w tej publikacji ponosi autor. Nie muszą one odzwierciedlać stanowiska
Wspólnoty Europejskiej. Komisja Europejska nie odpowiada za jakiekolwiek wykorzystanie informacji w niej
zawartych.
Wszelkie prawa zastrzeżone. Wszystkie części tego przewodnika są chronione prawem autorskim. Treść
nie może być powielana w celach komercyjnych bez zgody wydawcy. Autor nie gwarantuje poprawności
i kompletności informacji zawartych w przewodniku.
Projekt MaTrID jest realizowany od 01/06/2012 do 05/01/2015.