Jak wynika z analizy cen ofertowych mieszkań

Jak wynika z analizy cen ofertowych mieszkań wystawionych do sprzedaży w serwisie
Oferty.net w grudniu 2007 roku sytuacja na rynku wtórnym w największych polskich
miastach nadal jest bardzo zróżnicowana. W Krakowie i Rzeszowie średnie ceny ponownie
poszły w dół, tym razem o 3,3%. O 1,8% spadły ceny w Bydgoszczy, a o 1,7% w Poznaniu.
Nieznaczny, wynoszący zaledwie 0,5% spadek cen nastąpił w Warszawie.
W analizowanym okresie wzrosły średnie ceny mieszkań oferowanych do sprzedaży w Trójmieście.
Liderem wzrostów była Gdynia, w której grudniowe stawki były aż o 6% wyższe od listopadowych.
Średnia cena ofertowa 1 m2 mieszkania w tym mieście osiągnęła poziom 7199 PLN i po raz pierwszy
była wyższa od średniej ceny w Gdańsku - 7149 PLN/m2 (w którym ceny wzrosły o 3,7%).
Niezmiennie najdroższą trójmiejską lokalizacją pozostaje Sopot. W grudniu średnia cena oferowanego
tam mieszkania wyniosła 10 948 PLN i była o 2,3% wyższa aniżeli w listopadzie.
W gronie miast, w których nastąpiły ponad 2-procentowe wzrosty cen ofertowych znalazł się także
Wrocław (2,4%) oraz Łódź (3,9%).
miasto
ile trzeba zarabiać,
średnia cena
wysokość raty aby uzyskać kredyt
12'07 zmiana
11'07
mieszkania
(netto)
(PLN/m2) (PLN/m2)
(%)
o pow. 50 mkw.*
w
PLN
w
CHF
(PLN)
w PLN
w CHF
(6,88%) (4,16%)
Kraków
Rzeszów
Bydgoszcz
Poznań
Warszawa
Białystok
Lublin
Katowice
Szczecin
Sopot
Wrocław
Gdańsk
Łódź
Gdynia
8327
5047
4270
6360
9590
4696
5267
4455
4989
10697
7347
6891
4720
6793
8051
4880
4193
6249
9540
4719
5348
4531
5087
10948
7523
7149
4905
7199
-3,3
-3,3
-1,8
-1,7
-0,5
0,5
1,5
1,7
2,0
2,3
2,4
3,7
3,9
6,0
402
244
209
312
477
235
267
226
254
547
376
357
245
359
550
000
650
450
000
950
400
550
350
400
150
450
250
950
2646
1604
1378
2054
3135
1551
1758
1490
1672
3598
2472
2349
1612
2366
2046
1241
1066
1589
2425
1200
1360
1152
1293
2783
1912
1817
1247
1830
4148
2640
2382
3220
4915
2580
2816
2509
2718
5640
3876
3683
2650
3709
5202
3153
2739
4038
6164
3049
3455
2928
3287
7074
4861
4619
3170
4651
* na podstawie cen z grudnia 2007
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe
gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy
CENY MIESZKAŃ W WARSZAWIE W 2007 ROKU
Rok 2007 przyniósł kres spektakularnym zwyżkom cen, które były owocem trwającego w ciągu
ostatnich trzech lat boomu mieszkaniowego. Już w pierwszym kwartale ub. roku pojawiły się
symptomy ochłodzenia koniunktury; wysokie ceny, wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych i
brak zdolności kredytowej wielu potencjalnych klientów zaowocowały zdecydowanym spadkiem
popytu. Wiosną czas sprzedaży mieszkań zaczął się wydłużać, a historie o licytowaniu się klientów
zaczęły powoli odchodzić w niepamięć.
Rynek wchodził w okres stagnacji. Właściciele myślący o sprzedaży swych lokali wciąż jednak byli "na
fali" - nie dopuszczali do świadomości faktu, że czas windowania stawek i szybkich transakcji dobiegł
końca. Z tego powodu ceny wystawianych do sprzedaży mieszkań jeszcze rosły, ale liczba
zawieranych transakcji szybko malała.
Nadzieje na to, że ruch w branży ożywi się we wrześniu, że po okresie wakacyjnym znów przybędzie
klientów, okazały się płonne. Rynek nie pozostawił wyboru - rozpoczęło się urealnianie cen.
Od października 2007 roku ceny wywoławcze w Warszawie zaczęły lekko spadać. Przy względnej
stabilizacji (a nawet wzrostach) cen mieszkań o wyższym standardzie i w bardzo dobrych lokalizacjach
tanieć zaczęły mieszkania w blokach; najbardziej w tych najmniej atrakcyjnych - dużych,
zaniedbanych,
zbudowanych
z
wielkiej
płyty,
zlokalizowanych
daleko
od
centrum.
Z biegiem czasu "rynek sprzedającego" zaczął się stawać "rynkiem kupującego". Klienci znów
"odzyskali" czas na oglądanie ofert, na ich porównywanie, na podejmowanie przemyślanych decyzji;
znów mogą też negocjować ceny.
U progu Nowego Roku na stołecznym rynku mieszkaniowym ponownie zawitała normalność. Jednak
mimo spadku cen w ostatnim kwartale średnio o 2,75%, obecne ceny są wyższe o ponad 11% od tych
jakie obowiązywały na przełomie 2006 i 2007 roku. Najbliższe miesiące zapowiadają się spokojnie.
Gwałtownych zmian cen nie należy się spodziewać.
dzielnica
Bemowo
Białołęka
Bielany
Mokotów
Ochota
Praga Pd.
Praga Płn.
Rembertów
Śródmieście
Targówek
Ursus
Ursynów
Wawer
Wesoła
Wilanów
Włochy
Wola
Żoliborz
WARSZAWA
Warszawa - zmiany cen ofertowych mieszkań
średnia cena m2
średnia cena m2
zmiana ceny w ciągu zmiana ceny w ciągu
grudzień 2006
grudzień 2007
ostatniego roku
ostatniego kwartału
7672
8819
14,95%
1,02%
6953
7830
12,61%
-3,25%
7622
8875
16,44%
-1,14%
9282
10387
11,90%
0,13%
8923
9972
11,76%
0,53%
7748
6825
6611
11065
6938
7267
8321
6379
5227
8711
8036
8324
9103
8560
8729
8108
7680
12412
7819
8446
9453
8313
7462
9931
8773
9508
10015
9540
12,66%
18,80%
16,17%
12,17%
12,70%
16,22%
13,60%
30,32%
42,76%
14,01%
9,17%
14,22%
10,02%
11,45%
-3,27%
-1,15%
-3,94%
0,72%
-1,94%
-2,29%
-0,88%
1,37%
-2,94%
3,30%
-2,72%
-4,65%
1,81%
-2,75%
ROK 2007 DLA KREDYTOBIORCÓW
Na pewno nie był tak przyjemny jak lata wcześniejsze. Oprocentowanie kredytów zamiast spadać,
rosło - i to jak. Z analiz Open Finance wynika, iż od początku stycznia do końca grudnia stopa
trzymiesięczna WIBOR wzrosła z 4,20 do 5,70 proc., a więc o 35 proc. To przełożyło się na wzrost
oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych o 29 proc. - z 5,20 do 6,70 proc., co finalnie
doprowadziło do wzrostu rat kredytów złotowych o 17,5 proc. (kredyt 30 letni, raty stałe) lub o 96
PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN.
Nieco lepiej prezentuje się sytuacja posiadaczy kredytów we frankach. Co prawda i w Szwajcarii rosły
rynkowe stopy procentowe, ale tylko do września. Od tego czasu zauważalny jest ich umiarkowany
spadek. W skali 12 miesięcy trzymiesięczna stopa LIBOR wzrosła o 31 proc. z 2,11 do 2,76 proc., co
przełożyło się 19 proc. wzrost oprocentowania kredytów (z 3,3 do 4,06 proc.), ale ostatecznie tylko na
8,4-proc. wzrost raty kredytowej. Jako przeciwwaga działało tutaj umocnienie złotego wobec franka o
7,5 proc. (kurs CHF spadł z 2,38 do 2,20 PLN), zatem ostatecznie rata kredytu zaciągniętego w
grudniu 2006 we frankach szwajcarskich była zaledwie o 0,3 proc. lub licząc inaczej o 1 PLN dla
każdych pożyczonych 100 tys. PLN.
Waluta Oprocentowanie Rata* Oprocentowanie Rata Zmiana (%)
12.2006
12.2007
PLN
5,20
549
6,70 645
+17,5
CHF
3,30
452
4,05 453
+0,3
* kredyty 30-letnie, raty równe. Uwzględniono spread w jedną stronę oraz zmianę kursu CHF
Wzrost raty kredytowej może być szczególnie dotkliwy w gospodarstwach domowych, które nie
uzyskały w ostatnim czasie wzrostu dochodów - twierdzi Emil Szweda, analityk Open Finance. W
połączeniu z wyższymi o prawie 8 proc. cenami żywności i w ogóle wzrostem inflacji, uzyskanie
wyższego wynagrodzenia jest warunkiem utrzymania stopy życiowej, a w niektórych wypadkach także
płynności finansowej. Szczęśliwie wzrost oprocentowania kredytów zbiega się w czasie ze wzrostem
przeciętnego wynagrodzenia, który w sektorze przedsiębiorstw sięga 12 proc. (dane za listopad) i
obniżką składki rentowej, która skutkuje prawie 5-proc. wzrostem wynagrodzeń netto u pracowników
objętych ubezpieczeniem zdrowotnym.
Choć to tylko efekt statystyczny, z przeprowadzonej przez Open Finance symulacji wynika, że osoby
które przed rokiem przeznaczały 50 proc. swoich dochodów na obsługę kredytu hipotecznego, po
zmianach, które zaszły na przestrzeni roku obecnie przeznaczają na jego obsługę 49,6 proc.
dochodów (zakładając, że uzyskały 12-proc. wzrost wynagrodzeń). Jednocześnie kwota pozostała - po
odjęciu raty kredytu - wzrosła o 19,2 proc., a więc w stopniu wystarczającym by pokryć wzrost
wydatków związany z rosnącymi cenami.
Osoby, które nie osiągnęły żadnej pożyczki, a na początku 2007 r. przeznaczały połowę swoich
dochodów na obsługę kredytu, obecnie muszą przeznaczyć na jego obsługę 55,4 proc. dochodów, a
kwota
pozostała
"na
życie"
jest
niższa
o
5,5
proc.
niż
przed
rokiem.
Należy nadmienić, że to tylko symulacja, zwłaszcza osoby o niskich dochodach nie powinny pozwalać
sobie na tak wysoką relację rata/dochody.
Perspektywy
W dającej się przewidzieć przyszłości należy liczyć się z dalszym wzrostem oprocentowania kredytów
złotowych i prawdopodobnym utrzymaniem kosztów kredytów we frankach szacuje Open Finance.
Według naszych prognoz, przeciętne oprocentowanie kredytów złotowych może do końca roku sięgnąć
7,0-7,2 proc. (przy założeniu czterech kolejnych podwyżek stóp w NBP, uspokojenia sytuacji na rynku
pieniężnym i nie zmienionych marżach kredytowych w bankach), podczas gdy kredytów we frankach
utrzyma się na poziomie 3,9-4,3 proc. Mimo wszystko posiadacze kredytów w CHF nie mogą być
pewni, że ich raty nie wzrosną w 2008 roku, ponieważ w ostatnich tygodniach obserwujemy na
świecie wzrost kursów walut z krajów o niskich stopach procentowych (Japonia, Szwajcaria), co może
mieć swoje reperkusje w kursie PLN/CHF, choć nie na tyle istotne by podejmować decyzje o
przewalutowaniu kredytu.
Jednocześnie wzrost wynagrodzeń w nadchodzącym roku może tylko do pewnego stopnia
rekompensować wyższe koszty kredytów. Pracownikom może być bardzo trudno uzyskać w 2008 r.
kolejną
kilkunastoprocentową
podwyżkę
wynagrodzeń
w
warunkach
spadku
marż
w
przedsiębiorstwach. Należy zatem zakładać - mając na uwadze naszą (optymistyczną) wizję wzrostu
oprocentowania kredytów oraz wyhamowanie tempa wzrostu wynagrodzeń - ustabilizowanie sytuacji
kredytobiorców, lub jej umiarkowane pogorszenie, gdyby rynkowy scenariusz okazał się gorszy (silny
wzrost oprocentowania kredytów).
MAŁO MIESZKAŃ "W CHMURACH"
W Warszawie, inaczej niż w wielu innych stolicach, mało jest wysokich budynków z lokalami
mieszkalnymi. Zdecydowana większość wieżowców, które dominując nad niższą zabudową
urozmaicają panoramę miasta, przeznaczona jest na cele biurowe. Dla tych, którzy chcieliby
zamieszkać "w chmurach" oferta rynku jest dość skromna. Wg analizy Oferty.net zaledwie 3,6%
mieszkań wystawionych do sprzedaży w grudniu było położonych powyżej 10-ego piętra.
Największy - ponad 60-procentowy udział w podaży mają w Warszawie mieszkania najbardziej
poszukiwane - położone na piętrach od 1 do 4. Za najatrakcyjniejsze oferty z tego przedziału uchodzą
mieszkania w budynkach z cegły, mające do czterech pięter.
Mieszkania na parterze, często zdecydowanie odrzucane przez poszukujących, stanowiły w grudniu
ponad 11% całej oferty. Klienci obawiają się w nich m.in. włamań i konieczności posiadania krat lub
rolet antywłamaniowych w oknach, hałasu, a w przypadku bliskości ulicy także spalin.
Nieco ponad 22% mieszkań położonych było na wyższych piętrach - od 5 do 10. W przypadku
zamieszkania na takich wysokościach konieczne staje się korzystanie z windy, a z tymi bywa różnie;
czasem swym stanem, wydawanymi odgłosami czy tempem poruszania się mogą zniechęcić
potencjalnych nabywców do zakupu mieszkania.
Warszawa - podaż ofert sprzedaży mieszkań wg pięter
piętro
udział w podaży (%)
parter
11,4
od 1 do 4
60,7
od 5 do 10
22,7
11+
3,6
ENKLAWA LUKSUSU W ŚRODKU WARSZAWY
242 m2 - tyle wynosi powierzchnia mieszkalna luksusowego apartamentu w samym centrum
Warszawy, który w grudniu został wystawiony do sprzedaży w serwisie Oferty.net.
Okazały, 2-poziomowy lokal, do którego wjechać można dwiema nowoczesnymi windami znajduje się
na 10. i 11. piętrze apartamentowca przy ul. Grzybowskiej. Z jego okien oraz dwóch tarasów o łącznej
powierzchni 110 m2 rozpościerają się piękne widoki na dwie strony świata; na północ - z mnóstwem
zieleni i wieżami kościołów w oddali, i na południe, gdzie nad dachami niższych budynków królują
sylwetki Pałacu Kultury czy Warszawskiego Centrum Finansowego.
Na zamożnego amatora komfortu czeka m.in. "wyspowa" kuchnia otwarta na jadalnię, przestronny
salon z kominkiem i ogrodem zimowym, 3 sypialnie, garderoba, eleganckie łazienki. Jak przystało na
lokal tej klasy jego wnętrze zaprojektował doświadczony architekt, a do wykończanie zostały
wykorzystane wysokiej jakości materiały.
Cena apartamentu - 4 600 000 PLN plus 90 000 PLN za 2 miejsca w garażu - stanowi równowartość
ok. piętnastu średniej wielkości kawalarek...
Szczegółowy opis oferty na stronie: http://www.oferty.net/m9268272
INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE
- RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W GRUDNIU 2007
Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez Klientów OPEN FINANCE
w grudniu 2007 r.
miasto
WARSZAWA
KRAKÓW
WROCŁAW
POZNAŃ
GDAŃSK
GDYNIA
KATOWICE
LUBLIN
OLSZTYN
średnia wartość kredytu w
grudniu 2007 (w PLN)
439
299
318
343
311
354
343
296
205
średni okres
kredytowania
(w latach)
średnie LTV (stosunek kwoty kredytu
do wart. nieruch., w proc.)
612
509
444
296
764
046
675
965
590
83
84
90
81
88
83
90
86
80
34
28
33
30
31
31
29
31
29
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net- nieruchomości w Internecie oraz
danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 14 218 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez
agencje nieruchomości i osoby prywatne w grudniu 2007 r. Szczegółowe statystyki cen ofertowych mieszkań w Warszawie,
wskaźniki popularności dzielnic oraz zestawienia cen transakcyjnych są dostępne w serwisie Oferty.net w dziale 'statystyki'
na stronie: http://www.oferty.net/statystyki.
Wysokości rat i wymaganych zarobków przygotowane w Open Finance zostały oszacowane na podstawie aktualnie
dostępnych ofert kredytów hipotecznych. Index Kredytowy przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych
za pośrednictwem Open Finance w grudniu 2007 r. Podane ceny mają charakter transakcyjny, dotyczą mieszkań
kupowanych zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Więcej informacji o kredytach hipotecznych na stronie:
http://www.open.pl.
W przypadku wykorzystywania informacji zawartych
"Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance".
OFERTY.NET
Warszawa, ul. Rakowiecka 36, III p.
tel 22 848 40 65
e-mail: [email protected]
http://www.oferty.net
w
niniejszym
raporcie,
prosimy
o
podawanie
OPEN FINANCE
Biuro Prasowe
tel 22 541 51 20, -17
e-mail: [email protected]
http://www.open.pl
źródła: