czytaj

Przepisy ogólne
155 – 158
W regulacjach wewnątrzbankowych, obok pojęć o typowo „technicznym” charakterze (taryfa, odsetki itp.), wprowadziły istotną definicję:
„rachunku wirtualnego”, tj. indywidualnego rachunku wirtualnego,
odrębnego do wpłat i wypłat, przypisanego do każdego nabywcy, z którym deweloper zawarł umowę deweloperską.
Szerzej – komentarz do art. 4-16 ustawy deweloperskiej.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy – kwestie
podatkowe
155
Z punktu widzenia rozliczeń podatkowych obu stron umowy deweloperskiej istotne jest określenie, do kogo należą środki gromadzone na
rachunku powierniczym – do czasu ich wypłaty. Ustawa deweloperska
nie daje jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie.
156
W literaturze przedmiotu podnosi się, że czynność prawna powiernicza
obejmuje dwa powiązane ze sobą elementy:
a. przeniesienie przez powierzającego na powiernika konkretnego
prawa (w przypadku m.r.p.: pieniędzy), w następstwie czego
powiernik może korzystać z tego prawa względem osób trzecich
w zakresie wyznaczonym treścią tego prawa,
b. zobowiązanie powiernika wobec powierzającego, że będzie z korzystał z powierzonego mu prawa w ograniczonym zakresie, wskazanym treścią umowy powierniczej (w szczególności, że powierzone
mu pieniądze powrócą do powierzającego w ściśle określonych
sytuacjach).
157
Istotną wskazówkę interpretacyjną zawierają postanowienia art. 59 ust.
4-7 Prawa bankowego. Z przepisów tych wynika, że jeżeli powierzenie
środków pieniężnych nastąpiło w wykonaniu umowy z datą pewną (np.
deweloperskiej), środki te podlegają szczególnej ochronie, tj.:
a. w razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko deweloperowi – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu;
b. w przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po
posiadaczu rachunku;
158
77
159 – 162
Rozdział I
c. w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają
wyłączeniu z masy upadłości.
159
Ostatni z ww. warunków został istotnie zmodyfikowany w ustawie deweloperskiej w przypadku upadłości dewelopera (zob. art. 36). Zgodnie
bowiem z art. 425 (2) PUiN, w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera
środki zgromadzone na m.r.p. stanowią osobną masę upadłości, która
służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem.
160
Powierzenie pieniędzy deweloperowi w ramach umowy deweloperskiej
rachunku jest praktycznie tożsame z instytucją warunkowego przeniesienia własności. Powierzenie środków pieniężnych deweloperowi
oznacza, że z chwilą wpłaty środków pieniężnych na m.r.p. deweloper
nie staje się ich nieograniczonym właścicielem. Aby uzyskać status
właściciela środków wpłaconych na m.r.p deweloper musi wypełnić
warunki precyzyjnie określone w zapisach umowy deweloperskiej oraz
umowy m.r.p. Jednocześnie, zawarcie umowy powierniczej powoduje,
że nabywca powierzający deweloperowi środki finansowe nie może zażądać ich wypłaty poza przypadkami warunkującymi ich zwrot również
precyzyjnie określonymi w umowie deweloperskiej.
161
Deweloper włada powierzonymi mu środkami jak powiernik, przy
czym władanie to jest ograniczone wyłącznie do przechowywania wpłaconych środków na m.r.p. dewelopera. Do momentu wyrażenia przez
bank prowadzący m.r.p. zgody na przekazanie zdeponowanych środków
deweloperowi (która w praktyce uzależniona od prawidłowego zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego) deweloper
nie może swobodnie dysponować tymi środkami.
162
W przypadku m.r.p. otwartego wypłata zdeponowanych środków
deweloperowi następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej. Zgodnie
z zapisem art. 12 ustawy deweloperskiej bank sprawuje kontrolę nad
inwestycją i w efekcie arbitralnie decyduje, czy warunek wypłaty został
spełniony. W dacie wypłaty środków (albo w dacie spełnienia się warun-
78
Przepisy ogólne
163 – 166
ku tej wypłaty) deweloper przestaje władać wpłaconymi pieniędzmi jak
powiernik i staje się ich bezwarunkowym właścicielem.
W przypadku m.r.p. zamkniętego wypłata deweloperowi zdeponowanych środków następuje jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę
prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego. W tym przypadku, w ramach sprawowanej kontroli, bank wypłaca deweloperowi zgromadzone
środki dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności. W dacie ustanowienia odrębnej
własności lokalu (zbycia domu jednorodzinnego) deweloper przestaje
występować w roli powiernika i staje się bezwarunkowym właścicielem
wpłaconych środków.
163
Z istoty charakteru m.r.p. wynika więc, że moment wpłaty przez
nabywcę środków finansowych na rachunek bankowy dewelopera jest
neutralny; nie powstaje przychód z tego tytułu.
164
Niezależnie jednak od ustalenia dnia, w którym wpłacone środki są
przekazywane „na własność” dewelopera, podkreślić należy, że samo
otrzymanie pieniędzy nie wiąże się z powstaniem przychodu u dewelopera. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT, przychody
związane ze sprzedażą towarów handlowych powstają nie wcześniej
niż w dacie ich sprzedaży. Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 3a ustawy
o CIT, datą powstania przychodu jest dzień wydania rzeczy, nie później
niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności. „Wydanie
rzeczy” wiąże się tutaj z wydaniem nabywcy lokalu. Istotne jest jednak
to, że lokal stanie się rzeczą dopiero w dacie ustanowienia odrębnej
własności. Dlatego przychody dewelopera powstają dopiero w dacie
ustanowienia odrębnej własności (aktu notarialnego, w którym deweloper ustanawia to prawo na rzecz nabywcy).
165
W przypadku otwartego m.r.p. deweloper otrzymuje środki finansowe
w trakcie budowy, po zakończeniu poszczególnych etapów prac. Otrzymane środki należy więc zakwalifikować jako należności otrzymane na
poczet dostaw towarów, które zostaną wykonane w następnych okresach
sprawozdawczych. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT, takich
wpłat nie zalicza się do przychodów.
166
79
167 – 173
Rozdział I
167
W przypadku zamkniętego m.r.p. deweloper otrzymuje środki finansowe
po przeniesieniu na nabywcę prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego.
Przychód z tego tytułu powstaje wówczas w dniu ustanowienia odrębnej
własności lokalu na rzecz nabywcy (zbycia domu jednorodzinnego).
Jeżeli bank wypłaci deweloperowi środki finansowe w następnym miesiącu, przychód należy rozpoznać w miesiącu zbycia lokalu.
168
Wpłaty dokonywane przez nabywców na m.r.p. nie wiążą się z powstaniem u dewelopera obowiązku podatkowego w podatku VAT.
169
Dopiero w dacie wypłaty częściowej, dokonywanej z otwartego m.r.p.,
u dewelopera powstaje obowiązek rozliczenia VAT z tytułu otrzymania
przedpłaty (zaliczki).
170
W przypadku zamkniętego m.r.p. rozliczenie podatku VAT nie wiąże
się z datą otrzymania przez dewelopera całej należności z tytułu zbycia
nieruchomości.
Szerzej komentarz do art. 10, 11 i 12 ustawy deweloperskiej.
Rozpoczęcie sprzedaży
171
Zgodnie z ustawą deweloperską, rozpoczęcie sprzedaży stanowi podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu
oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach
określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.
172
W świetle art. 71 KC, nie powinno budzić niczyich wątpliwości, że
podanie do publicznej wiadomości przez dewelopera informacji na
temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów
jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego
– nie jest ofertą w rozumieniu art. 66 KC, a stanowi jedynie zaproszenie
do zawarcia umowy.
173
Przesądza o tym przede wszystkim forma, w jakiej oferent składa
ofertę − zachowana powinna być forma wymagana do zawarcia umowy,
a zatem w przypadku umowy deweloperskiej forma aktu notarialnego.
80