Polska Unia Lokatorów - ministerstwo infrastruktury i budownictwa

Rafał Zieleniewski
Uwagi do projektu Narodowego Programu Mieszkaniowego
Należy z uznaniem powitać powstanie i przyjęcie przez rząd projektu Narodowego Programu
Mieszkaniowego. Tak jak napisano w pierwszym punkcie diagnozy pięciu dotychczasowych
pułapek rozwojowych Polski:
Z uwagi na brak solidnych fundamentów lata dynamicznego wzrostu PKB w ostatnim czasie
nie znajdowały bezpośredniego odzwierciedlenia w adekwatnej poprawie warunków życia
ogółu społeczeństwa.
oraz dalej
W mieszkalnictwie ostatnia dekada to również lata względnie stabilnych, stosunkowo
wysokich efektów budownictwa mieszkaniowego, których odzwierciedleniem nie była jednak
adekwatna poprawa dostępności mieszkań dla osób o niskich i przeciętnych dochodach.
Pozytywne rozwiązanie pierwszego problemu wymaga zmiany polityki gospodarczej i
fiskalnej w skali państwa i leży poza sferą mieszkaniową. Natomiast prawidłowo
skonstruowany program mieszkaniowy powinien poprawić dostępność mieszkań dla osób o
niskich i przeciętnych dochodach. Po transformacji ustrojowej mamy dużą podaż mieszkań
dostępnych dla osób o wysokich dochodach, przewyższających nawet popyt w tej grupie
społeczeństwa. Sam mechanizm wolnorynkowy nie jest w stanie rozwiązać problemów
mieszkaniowych osób uboższych.
Program ocenia, że potrzeby mieszkaniowe są jedną z podstawowych potrzeb społecznych:
zaspokojenie której w istotnym stopniu determinuje jakość życia i rozwoju każdego
człowieka, zarówno w wymiarze indywidualnym, jak również w szeroko rozumianym
kontekście społecznym ze szczególnym wskazaniem na rozwój i bezpieczeństwo rodziny.
Należy podkreślić, że mieszkanie jest w polskich warunkach klimatycznych także koniecznie
dla biologicznego przeżycia każdej osoby ludzkiej. Po transformacji ustrojowej rocznie
zamarza od 100 do 200 osób każdej zimy. W Programie brak jest tabeli zawierającej
dokładne dane ilościowe tego zjawiska. Podobnie w Programie brak jest informacji
ilościowych o narastaniu problemu bezdomności. Niestety, brak jest też propozycji wsparcia
grupy osób bezdomnych.
Na stronie 36 Programu czytamy:
Nadmierna ochrona praw lokatorów i ponoszenie przez właściciela mieszkania
(wynajmującego) ryzyka związanego z nierzetelnym zachowaniem się najemcy …
Zdanie to nie jest poprzedzone ani analizą prawną Ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ani diagnozą społeczną rynku
mieszkaniowego. Nie sposób tego ocenić inaczej niż ideologiczne wsparcie rządu dla
właścicieli mieszkań na wynajem. Należy podkreślić, że kilka lat temu nowelizacja ustawy
wprowadzająca model najmu okazjonalnego całkowicie rozwiązuje od strony prawnej ryzyko
związane z nierzetelnym zachowaniem się najemcy. To nie braki prawne sprawiają, że
właściciele mieszkań nadal dokonują transakcji najmu w szarej strefie. W ocenie autora
kolejne rządy zrezygnowały z kontroli umów najmu dyktowanych przez właścicieli mieszkań
co m. in. nie zapewnia bezpieczeństwa lokatorom ani wpływów z podatku dochodowego.
Niezależnie od powyższych uwag autor pozytywnie ocenia rozdział Diagnoza w Programie.
Należałoby tylko dodać jeszcze tabelę lub wykres ilustrujący ilość oddawanych mieszkań
wraz z ich powierzchnią w okresie od powiedzmy 1918 roku. Zmniejszenie się statystycznego
deficytu mieszkaniowego po okresie transformacji ustrojowej jest raczej wynikiem
zahamowania przyrostu naturalnego Polski niż zwiększenia ilości oddawanych mieszkań.
Konsekwentnie autorzy Programu unikają podania prognozy ilości budowanych mieszkań w
kolejnych latach obowiązywania Programu przez co eliminują dość podstawowy miernik.
Program słusznie zauważa, że
Konieczna jest systemowa refleksja nad zagadnieniami odnoszącymi się do tzw.
mieszkalnictwa senioralnego, jako zasobu dostosowanego przestrzennie, środowiskowo i
technicznie do specyfiki potrzeb osób starszych. Nie wydaje się jednak, aby kwestia ta była
odzwierciedlona w polityce mieszkaniowej państwa zawartej w Programie.
Przyjmuje się 3 cele priorytetowych interwencji Narodowego Programu Mieszkaniowego:
1. Zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie
nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych;
2. Zwiększenie możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób
zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie
trudną sytuację życiową;
3. Poprawa warunków mieszkaniowych społeczeństwa, stanu technicznego zasobów
mieszkaniowych oraz zwiększenie efektywności energetycznej.
Są to ze wszech miar słuszne cele.
Program zakłada, że drugi cel tj. sytuacja w której samorządy gminne będą dysponować
możliwościami zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wszystkich gospodarstw domowych
oczekujących na najem mieszkania od gminy zostanie osiągnięty w 2030 roku.
Uwarunkowne jest to obecną sytuacją gdy na najem mieszkania gminnego oczekuje 165,8
tys. gospodarstw domowych wg danych na koniec 2014 roku. Wartość powyższa pojawia się
nieoczekiwanie w Programie w rozdziale Cele i obszary interwencji priorytetowych na stronie
49. Należy wyjaśnić jak to się ma do danych podanych w rozdziale Diagnoza na stronie 37:
Zgodnie z szacunkami Instytutu Rozwoju Miast, szacowana w 2014 r. skala zapotrzebowania
na mieszkania komunalne kształtuje się w Polsce na poziomie ok. 250 tys. mieszkań, w tym
ok. 125 tys. lokali socjalnych.
Część druga
Program przewiduje nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w IV kwartale 2016 roku. Proponowane
kierunki zmian to:
1. Wprowadzenie dla gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego obowiązku
zawierania umów na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat, umowy te
będą mogły być zawierane na następny okres przy uwzględnieniu aktualnej sytuacji
materialnej i rodzinnej. Zgodnie z zasadą ochrony praw nabytych, zmiana odnosić się
będzie do umów zawartych po wejściu w życie zmienionych przepisów.
2. Wprowadzenie zasady, że stawka czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym
powinna pokrywać co najmniej koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.
3. Oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniu do lokalu socjalnego,
co oznacza rezygnację z katalogu osób uprzywilejowanych, którym obecnie sąd ma
obowiązek przyznać lokal bez względu na sytuację rodzinną i materialną. Obligatoryjne
przyznawanie prawa do lokalu socjalnego określonym grupom osób nie pozwala obecnie
na dokonanie sądowej oceny czy przyznanie tego prawa jest rzeczywiście uzasadnione
sytuacją materialną i osobistą.
4. Wprowadzenie w odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu
mieszkaniowego rozwiązań szczególnych w stosunku do przepisów ustawy - Kodeks
cywilny dotyczących wstąpienia w najem po śmierci najemcy, co oznaczało będzie
wyeliminowanie automatyzmu we wstąpieniu w najem po śmierci najemcy. Aktualne
rozwiązania skutkują swoistą „dziedzicznością” najmu lokali, gdyż uzyskanie prawa do
lokalu komunalnego jest niezależne od sytuacji materialnej wstępujących w najem. Po
zmianie przepisów, umowa najmu lokalu komunalnego będzie zawierana z osobami
spełniającymi kryteria materialne ustalone w odpowiedniej uchwale rady gminy.
5. Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu komunalnego w sytuacji,
gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości,
ale również i w miejscowości pobliskiej. Jednocześnie określenie w przepisach definicji
„miejscowości pobliskiej”, uwzględniającej zróżnicowane stany przestrzennourbanizacyjne, w celu zapewnienia prawidłowego stosowania przepisów (miejscowość
położona w powiecie, w którym znajduje się lokal lub w powiecie graniczącym z tym
powiatem, lub miejscowość, której granice administracyjne w linii prostej pozostają w
maksymalnej odległości wskazanej w uchwale rady gminy).
6. Wprowadzenie dla osób ubiegających się o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu
gminy obowiązku składania deklaracji o wysokości dochodów gospodarstwa domowego
oraz oświadczenia o stanie majątkowym pod rygorem odpowiedzialności karnej. Ocena
uprawnienia do zawarcia najmu mieszkania komunalnego uwzględniałaby nie tylko
sytuację dochodową danej osoby, ale również stan majątkowy, który ubiegający się
będzie zobligowany ujawnić w oświadczeniu.
7. Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu, z jednoczesnym
zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma
nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących.
8. Wprowadzenie do ustawy przepisu obligującego gminę do uregulowania w uchwałach
dotyczących zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu
gminy warunków, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z
uwzględnieniem potrzeb tych osób.
9. Zmiana art. 1046 § 4 ustawy - Kodeks postępowania cywilnego polegająca na
wyeliminowaniu możliwości przeprowadzania eksmisji do noclegowni, schroniska lub
innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe w sytuacji, gdy dłużnikowi przysługuje
uprawnienie do tymczasowego pomieszczenia. W związku z ww. zmianą art. 1046 § 4
wprowadzone również zostanie finansowe wsparcie dla gmin na adaptację już
istniejących budynków w celu tworzenia w nich pomieszczeń tymczasowych.
Uwagi do punktu nr 1.
Wprowadzenie dla gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego obowiązku zawierania
umów na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat, umowy te będą mogły być
zawierane na następny okres przy uwzględnieniu aktualnej sytuacji materialnej i rodzinnej.
Wprowadzenie umów na kilkuletnie okresy oznacza znaczne zwiększenie nakładów pracy
organów gminy. Projekt ustawy powinien zawierać ocenę finansową potrzebnych nakładów
finansowych oraz spodziewanych korzyści finansowych wynikających z odzyskania lokalu
zajętego przez osobę nie mającą uprawnień do lokalu. Być może są takie lokale ale po
pierwszej weryfikacji liczba takich lokali spadnie. W tej sytuacji kolejne weryfikacje nie
przyniosą spodziewanych korzyści.
Należy również podkreślić oczekiwaną przez obywateli potrzebę stabilizacji miejsca
zamieszkania. Narażanie lokatorów na przeprowadzki, nawet co rok, stoi w sprzeczności z
wzmiankowaną w diagnozie potrzebą podniesienia jakości życia i rozwoju każdego
człowieka, … ze szczególnym wskazaniem na rozwój i bezpieczeństwo rodziny i jest
niedopuszczalne. Okres umowy najmu powinien być bezterminowy, z uwzględnieniem
zastosowania propozycji zamieszczonej w punkcie nr 7. Na pewno umowa powinna być
bezterminowa w stosunku do pewnych kategorii osób, na przykład osób przebywających na
rencie lub emeryturze.
Zdaniem autora wypełnieniem art. 75 ust. 1 Konstytucji RP
Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych
obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa
socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego
mieszkania.
powinna być instytucja Ostatniego wynajmującego to jest instytucji, która na pewno
wynajmie mieszkanie osobie zamieszkującej na terenie kraju. Tą instytucją powinna być
gmina. Nie oznacza to oczywiście, że każdemu przysługuje umowa najmu na
preferencyjnych warunkach.
W sytuacji przekroczenia progu dochodowego umowa najmu powinna być zawarta na
warunkach ekonomicznie uzasadnionych tj. gwarantujących gminie zwrot kosztów
utrzymania części budynku komunalnego. To stawka czynszu może być zmieniana w aneksie
częściej, na przykład co 3 do 5 lat, przy gwarancji niezmienności najmu konkretnego lokalu
przez najemcę.
Uwagi do punktu nr 2.
Wprowadzenie zasady, że stawka czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym powinna
pokrywać co najmniej koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.
Punkt drugi wynika chyba z niezrozumienia sensu istnienia gminnych lokali komunalnych i
socjalnych. Lokale te są wynajmowane osobom w trudnej sytuacji finansowej mieszkańców
gminy i w założeniu stawki czynszu są niższe. Jak zostało zaproponowane w uwadze do
punktu nr 1, dopiero po przekroczenia progu dochodowego umowa najmu powinna być
zawarta na warunkach rynkowych. W istocie sens wprowadzania zmian jak w punkcie 2 stoi
w sprzeczności z zmianami zaproponowanymi w punkcie nr 1: po cóż co rok przeprowadzać
weryfikację umowy najmu skoro stawka czynszu gwarantuje co najmniej koszty związane z
utrzymaniem nieruchomości?
Uwagi do punktu nr 3.
Oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniu do lokalu socjalnego, co
oznacza rezygnację z katalogu osób uprzywilejowanych, którym obecnie sąd ma obowiązek
przyznać lokal bez względu na sytuację rodzinną i materialną.
Obecnie Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29
listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz
sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy
społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba
że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Pozbawienie osób z powyższej listy uprawnień to barbarzyństwo i cofnięcie się w rozwoju
cywilizacyjnym. Przypuszczenie, że osoba w ciąży, niepełnosprawny albo obłożnie chory
łatwo podpiszę umowę najmu na wolnym rynku jest chybione.
Organizacje lokatorskie wskazują, że nagminną praktyką jest występowanie gminy w
procesach o przyznanie lokalu socjalnego jako interwenienta ubocznego i wnioskowanie o
nie przydzielenie lokalu. Stoi to w sprzeczności z obowiązkiem gminy przeciwdziałania
bezdomności. Takie działanie gminy powinny być zakazane w proponowanej nowelizacji
Ustawy o ochronie lokatorów. Wystarczy, że sąd z urzędu składa wnioski dowodowe o
zbadanie sytuacji materialnej i rodzinnej lokatorów.
Uwagi do punktu nr 4.
… wyeliminowanie automatyzmu we wstąpieniu w najem po śmierci najemcy.
Rozwiązanie eliminujące swoistą „dziedziczność” najmu lokali jest zmniejszeniem ochrony
praw lokatorów ale mieści się w zakresie uznawanym powszechnie za sprawiedliwe.
Wszystkie uwagi do tego punktu pokrywają się z uwagami do punktu nr 1.
Uwagi do punktu nr 5.
Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu komunalnego w sytuacji, gdy
najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale
również i w miejscowości pobliskiej.
Rozwiązanie wykluczające możliwość najmu dla osób posiadających tytuł prawny do innego
lokalu jest zmniejszeniem ochrony praw lokatorów ale mieści się w zakresie uznawanym
powszechnie za sprawiedliwe.
Uwagi do punktu nr 6.
Ocena uprawnienia do zawarcia najmu mieszkania komunalnego uwzględniałaby nie tylko
sytuację dochodową danej osoby, ale również stan majątkowy, który ubiegający się będzie
zobligowany ujawnić w oświadczeniu.
Ocena propozycji polegającej na dodaniu progu majątkowego dla ubiegających się o lokal
komunalny zależy od wysokości progu. Oczywiście wprowadzenie progu w wysokości kosztu
zakupu własnego mieszkania, a w tym kontekście tylko taki próg ma sens, mieści się w
zakresie uznawanym powszechnie za sprawiedliwe. Jednak praktyka życiowa wskazuje, że
ilość odzyskanych lokali komunalnych będzie nieznaczna. Natomiast pojawią się tysiące
problemów z wyceną majątku ruchomego, np. 16 letniego samochodu albo obrazu
wiszącego na ścianie „od zawsze” i tysiące problemów z weryfikacją tej wyceny.
Uwagi do punktu nr 7.
Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu, z jednoczesnym
zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie
dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących.
Wprowadzenie możliwości zamiany lokalu na mniejszy jest od dawna postulowane przez
organizacje lokatorskie i samych lokatorów. Obecnie to gminy nie dysponują małymi
lokalami o standardzie porównywalnym do standardu lokali, z których lokatorzy wnioskują o
zamianę. Niemniej jednak proponowane zmniejszenie ochrony praw lokatorów mieści się w
zakresie uznawanym powszechnie za sprawiedliwe.
Uwagi do punktu nr 8.
Wprowadzenie do ustawy przepisu obligującego gminę do uregulowania w uchwałach
dotyczących zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu
gminy warunków, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z
uwzględnieniem potrzeb tych osób.
Proponowana zmiana nie jest niekorzystna dla lokatorów.
Uwagi do punktu nr 9.
Zmiana art. 1046 § 4 ustawy - Kodeks postępowania cywilnego polegająca na
wyeliminowaniu możliwości przeprowadzania eksmisji do noclegowni, schroniska lub innej
placówki zapewniającej miejsca noclegowe w sytuacji, gdy dłużnikowi przysługuje
uprawnienie do tymczasowego pomieszczenia.
Proponowana zmiana jest korzystna dla lokatorów. Jednak jest celowe wzmocnienie
ochrony lokatorów przez dalsze zmiany w Ustawie o ochronie lokatorów. Autor proponuje:
a) w art. 4 ust. 2a skreślić się słowo noclegownię;
b) skreślić ust. 7 w art. 14;
c) zmienić art. 25b na następujący:
Art. 25b. 1. Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas potrzebny
do uzyskania innego lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych przez osobę,
o której mowa w art. 25c jednak nie dłuższy niż 24 miesiące.
2. W sytuacji szczególnie uzasadnionej, gmina może wyrazić zgodę na przedłużenie
umowy najmu tymczasowego pomieszczenia, nie więcej jednak niż o kolejne 12 miesięcy.
W wyniku tych zmian
W przypadku wykonywania przez komornika obowiązku opróżnienia lokalu, o którym mowa
w art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U.
z 2014 r. poz. 101), gmina wskazuje tymczasowe pomieszczenie albo noclegownię,
schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe, chyba że pomieszczenie
odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskazał wierzyciel lub dłużnik albo
osoba trzecia.
Skreślenie słowa noclegownię oznacza, że gmina będzie częściej niż do tej pory wskazywać
tymczasowe pomieszczenie osobom, wobec których komornik wykonuje eksmisję z
zajmowanego lokalu. Jak wskazuje Rzecznik Praw Obywatelskich niewielka część
eksmitowanych otrzymuje umowę najmu tymczasowego pomieszczenia. Tymczasem
miejsce w noclegowni jest przyznawane każdego dnia i nikt nie może mieć gwarancji
zapewnienia miejsca w noclegowni w dłuższym okresie czasu. Dodatkowo, noclegownie nie
zapewniają miejsc rodzinie składającej się z osób o różnej płci.
Aktualna treść ust. 7 w art. 14:
Przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego
w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do
używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią
mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego.
Cytowany ust. 4 w art. 14 wyszczególnia kategorie osób, wobec których sąd nie może orzec
o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego.
Należy uznać, że prawo do pomocy socjalnej, w tym do lokalu socjalnego, przysługuje
wszystkim obywatelom niezależnie od własności lokalu, w którym aktualnie mieszkają.
Aktualny treść art. 25b jest jak następuje:
Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony, nie krótszy niż
miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy.
Zamiana czasu umowy najmu pomieszczenia tymczasowego wynajmowanego przez gminę
na czas potrzebny do uzyskania innego lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb
mieszkaniowych pozwoli na uniknięcie eksmisji na bruk „na raty” a więc najpierw do
tymczasowego pomieszczenia a po kilku miesiącach na bruk. W miarę zmniejszania się
kolejki osób oczekujących na mieszkanie z zasobów gminy, jak deklaruje się w programie,
problem czasu trwania umowy najmu pomieszczenia tymczasowego straci na znaczeniu.
W naszej ocenie większość proponowanych zmian oznacza pogorszenie sytuacji prawnej
lokatorów. Wykonanie celu drugiego Programu tj. likwidacja kolejki osób oczekujących na
najem mieszkania od gminy nie powinna być realizowana poprzez zaostrzenie kryteriów
przyznawania lokalu komunalnego lub socjalnego i tym samym zmniejszenia liczby
uprawnionych. Będzie to działanie fikcyjne, wypychające część osób na wolny rynek najmu.
W wielu punktach proponowane zmiany są sprzeczne z deklarowaną we wstępie zasadą, iż
Program zapewnia w większym stopniu zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej, zaspokojenie
której w istotnym stopniu determinuje jakość życia i rozwoju każdego człowieka, zarówno w
wymiarze indywidualnym, jak również w szeroko rozumianym kontekście społecznym ze
szczególnym wskazaniem na rozwój i bezpieczeństwo rodziny.
Kończąc wątek uwag dotyczących nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego należy stwierdzić wolę rządu
Prawa i Sprawiedliwości kontynuacji liberalizacji prawa lokatorskiego i urynkowienia rynku
mieszkaniowego również w stosunku do uboższych i najuboższych warstw społeczeństwa.
Część trzecia
Program proponuje Wprowadzenie zmian w przepisach pozwalających spółdzielniom
mieszkaniowym na ograniczenie możliwości przekształcania spółdzielczych lokatorskich praw
do lokali mieszkalnych wybudowanych po wejściu w życie tych zmian, w tym w ramach
instrumentów wsparcia „Mieszkanie+”.
Pierwsze ograniczenie jest niezrozumiałe. Zgodnie z powszechnym odczuciem można
ograniczyć możliwości przekształcania dla lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach
instrumentów wsparcia „Mieszkanie+”.
Dość podstawowym brakiem Programu jest pominięcie problemu pustostanów. We
wszystkich miastach w kraju istnieją budynki z bardzo złym stanie technicznym, które w
wielu wypadkach grożą katastrofą budowlaną. Z tego powodu nie nadają się do
zamieszkania. Miasta nie posiadają jednak wystarczających funduszy na ich remont i nie
będą posiadać potrzebnych środków przez najbliższe kilka lat. Skutkiem braku funduszy na
remonty generalne i bieżące jest stałe zmniejszanie się ilości lokali w zasobach gmin w
Polsce przy jednoczesnym przekwalifikowaniu lokali komunalnych na lokale socjalne. W
samej Warszawie są setki takich budynków, najwięcej w dzielnicy Praga Północ. Autorowi
nie są znane żadne obliczenia rozstrzygające o opłacalności remontów tych budynków w
porównaniu do budowy nowych budynków. Analizę taką należy przeprowadzić w drugiej
wersji Programu.
Być może dla rozwiązania kwestii zasiedlenia pustostanów potrzebne będzie uregulowanie
ustawowe polegające na otwarciu się gmin na finansowy udział własny lokatorów chętnych
do przeprowadzenia remontu we własnym zakresie w zamian za zwolnienie z czynszu na
jakiś okres. Zasada przyznawania lokalu w zamian za przeprowadzenie remontu budynku
obowiązywała w przez pierwsze kilka lat po wyzwoleniu Warszawy i sprawdziła się w
praktyce.
Autor uważa, że realizując Narodowy Program Mieszkaniowy należy zadbać również o
uregulowanie sytuacji prawnej w dwu wypadkach.
Po pierwsze należy odejść od stosowania pojęcia użytkowania wieczystego. Większość gmin
w Polsce uwłaszczyło tereny zabudowane przez budownictwo mieszkaniowe na korzyść
spółdzielni mieszkaniowych i właścicieli budynków. Właściwie to tylko gmina Warszawa
posiada w swoich zasobach duże zasoby terenów, które oddało w użytkowanie wieczyste. W
wypadku Warszawy należałoby przy okazji zacząć regulowanie własności terenów z nie
uregulowaną własnością. W tej kwestii wystarczy uchwała Rady Miasta Warszawy.
Po drugie należy rozwiązać problem mieszkań zakładowych wybudowanych ze środków
funduszu zakładowego, które z rażącym naruszeniem prawa zostały odsprzedane lub
oddane spółkom prywatnym. Należy rozliczyć się z lokatorami lub ich spadkobiercami,
którzy to lokatorzy partycypowali w kosztach budowy budynków zakładowych na przykład w
postaci udziałów we własności mieszkań. W tym wypadku byłaby konieczne uregulowanie
tego procesu ustawą. Organizacje lokatorskie, w tym Polska Unia Lokatorów, deklaruje
pomoc Ministerstwu Infrastruktury i Budownictwa przy konsultowaniu projektu ustawy.
Konkluzje
Należy z uznaniem powitać powstanie i przyjęcie przez rząd projektu Narodowego Programu
Mieszkaniowego gdyż sam mechanizm wolnorynkowy nie jest w stanie rozwiązać
problemów mieszkaniowych osób uboższych. Prawidłowo skonstruowany program
mieszkaniowy powinien poprawić dostępność mieszkań dla osób o niskich i przeciętnych
dochodach.
Przyjmuje się 3 cele priorytetowych interwencji Narodowego Programu Mieszkaniowego:
4. Zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie
nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych;
5. Zwiększenie możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób
zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie
trudną sytuację życiową;
6. Poprawa warunków mieszkaniowych społeczeństwa, stanu technicznego zasobów
mieszkaniowych oraz zwiększenie efektywności energetycznej.
Program zakłada, że realizacja tych celów zostanie osiągnięta w 2030 roku.
Niestety, program zakłada zwiększenie liczby miejsc w noclegowniach i domach dla
bezdomnych z obecnych 11 tysięcy do 14 tysięcy co oznacza, że do roku 2030 nie zostanie
rozwiązany problem bezdomności. W chwili obecnej szacunki dotyczące liczby bezdomnych,
wahają się na poziomie ok. 30-100 tys. osób – jak podano w Programie na stronie 28.
Program nie uwzględnia tendencji demograficznych takich jak starzenie się społeczeństwa,
zwiększenie liczby jednoosobowych gospodarstw domowych oraz oczekiwany wzrost
liczebności mieszkańców Polski.
Z drugiej strony większość proponowanych zmian w treści ustawy o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oznacza
pogorszenie sytuacji prawnej lokatorów. W zauważalnej części likwidacja kolejki osób
oczekujących na najem mieszkania od gminy ma być realizowana poprzez zaostrzenie
kryteriów przyznawania lokalu komunalnego lub socjalnego i tym samym zmniejszenia liczby
uprawnionych.
W wielu punktach proponowane zmiany są sprzeczne z deklarowaną we wstępie zasadą, iż
Program zapewnia w większym stopniu zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej, zaspokojenie
której w istotnym stopniu determinuje jakość życia i rozwoju każdego człowieka, zarówno w
wymiarze indywidualnym, jak również w szeroko rozumianym kontekście społecznym ze
szczególnym wskazaniem na rozwój i bezpieczeństwo rodziny.
Realizacja Narodowego Programu Mieszkaniowego wg przedstawionego projektu ma
przynieść też radykalne podniesienie stawki czynszu dla uboższych i najuboższych warstw
społeczeństwa. Różnica między 3% wartości odtworzeniowej a przeciętną stawką czynszu
ma się zmniejszyć z 57% do 20%. Oznacza to faktyczne zaniechanie pomocy materialnej
ukierunkowanej na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób ubogich często starszych,
nie będących także beneficjentami programu 500+.
Przedstawiając uwagi do projektu Narodowego Programu Mieszkaniowego autor ma
nadzieję, że po okresie konsultacji społecznych druga wersja Programu zachowa ambitne
cele przedstawione w części pierwszej a pozbędzie się zmian niekorzystnych dla lokatorów
mieszkań komunalnych i socjalnych.