Perspektywy

Materiał przeznaczony wyłącznie dla doradców i profesjonalnych inwestorów
Listopad 2013 r.
Schroders
Perspektywy
2014: Global Property Securities
Jim Rehlaender, zarządzający funduszem Global Property Securities
W 2014 roku powinien nastąpić wzrost wartości kapitału
Wielką niewiadomą 2014 roku jest to, czy sytuacja gospodarcza będzie się nadal
poprawiać, zwłaszcza w USA, Chinach i Europie. Niezależnie od tego uważamy, że
nieruchomości to dobry pomysł na inwestycję. Nawet jeśli wzrost gospodarczy nie
osiągnie oczekiwanego poziomu, brak nowych ofert na rynku i wzmożony popyt ze strony
inwestorów będą miały dobry wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Jeśli gospodarka
światowa będzie się rozwijać szybciej, inwestorzy będą mogli również skorzystać ze
wzrostu czynszów.
– N
iezależnie od poziomu wzrostu
gospodarczego rok 2014 powinien
być dobry dla globalnego rynku
nieruchomości i umożliwić
ostrożnym inwestorom osiągnięcie
jednocyfrowych zwrotów.
– A
merykańskie firmy o dużej
kapitalizacji z sektora nieruchomości
będą zyskiwać na wartości.
– H
ongkong i Singapur to dwa
szczególnie niedowartościowane
rynki na względnie silnym rynku
dalekowschodnim.
„Obecnie w najbardziej
realistycznych
prognozach zakłada się,
że wzrost przyspieszy
w drugiej połowie
roku i przełoży się na
ceny akcji związanych
z nieruchomościami
na początku
następnego roku”.
Obecnie w najbardziej realistycznych prognozach zakłada się, że wzrost przyspieszy
w drugiej połowie roku i przełoży się na ceny akcji związanych z nieruchomościami na
początku następnego roku. Prawdziwym wyzwaniem dla inwestujących w nieruchomości
w 2014 roku będzie odróżnienie firm, których wyceny w pełni uwzględniają prognozę,
od tych, które mają ukryty potencjał wzrostowy. Jednak sektor jako całość może
skorzystać, jeśli pojawi się presja inflacyjna. Nieruchomości będą wtedy traktowane jako
zabezpieczenie, szczególnie przez inwestorów posiadających duże ilości instrumentów
o stałym przychodzie.
W 2014 roku największy zwrot z inwestycji będzie można osiągnąć w Azji — 12–15%,
w tym stopy dywidendy na poziomie 2–3%. Stany Zjednoczone znajdą się na drugiej
pozycji ze zwrotem z inwestycji na poziomie 8–10%, a nawet większym w przypadku
funduszy inwestycyjnych nieruchomości (REIT) o dużej kapitalizacji. Dywidenda może
wynieść 3%. Nawet przy braku wzrostu kapitału i przy niskim poziomie wzrostu
gospodarczego w Australii można liczyć na 6% zwrotów, a we względnie nieatrakcyjnej
Europie można uzyskać 7%, w tym stopę zwrotu w wysokości 4%.
Stany Zjednoczone: powrót firm o dużej kapitalizacji
Rok 2014 może przynieść odpowiedź na jedno z najważniejszych pytań stawianych przez
amerykańskich inwestorów na rynku nieruchomości: kiedy obecnie niedowartościowane
firmy o dużej kapitalizacji z tego sektora zaczną zyskiwać na wartości? Uważamy, że
ta nienormalna sytuacja zacznie się zmieniać, gdy amerykańska Rezerwa Federalna
zacznie ograniczać skalę programu zakupów aktywów. Takie działanie będzie prawie
na pewno powiązane z kolejnymi sygnałami ożywienia gospodarczego lub przynajmniej
oczekiwaniem na wzrost stóp procentowych. W takich okolicznościach firmy o dużej
kapitalizacji znajdą się w lepszej sytuacji niż firmy o małej kapitalizacji, bardziej
zadłużone i bardziej wrażliwe na wzrost stóp procentowych. Przełoży się to na większe
zainteresowanie inwestorów dużymi firmami.
Zmiana nastrojów może zbiec się w czasie z ogólnym wzrostem wycen funduszy
inwestycyjnych nieruchomości (REIT), które ostatnio spadły. Fundusze pasywne i bardziej
uniwersalni inwestorzy mogą zainwestować w sektor, aby skorzystać z ewentualnego
wzrostu gospodarczego. Dlatego uważamy, że w następnym roku nastroje na
amerykańskim rynku nieruchomości zaczną się poprawiać, szczególnie w przypadku firm
o dużej kapitalizacji, chociaż trudno powiedzieć, kiedy dokładnie to nastąpi.
Hongkong i Singapur — możliwość uzyskania sporych zysków
Uważamy, że rynek w Hongkongu jest obecnie jednym z najtańszych na świecie. Doszło
tam do spowolnienia w segmencie droższych nieruchomości od momentu, gdy rząd
Perspektywy na rok 2014: Global Property Securities
podniósł opłaty stemplowe i zaostrzył wymagania marketingowe. Z drugiej strony stale
obserwujemy na rynku duży popyt na mieszkania na średnim poziomie cen i zupełny brak
nowych nieruchomości. Jeśli ten trend wróci do wartości średniej, inwestycja w rynek
w Hongkongu może przynieść 15% zysku.
Singapur jest kolejnym perspektywicznym rynkiem. Stracił on z powodu wyprzedaży na
rynkach wschodzących wcześniej w tym roku, ponieważ inwestorzy spodziewali się na
nim problemów, które nigdy nie wystąpiły. Przeceny sięgają nawet 40% wartości netto
aktywów, co stanowi ponad dwukrotność średniej historycznej. Z tego powodu można
się spodziewać sporych zysków, gdy nastąpi powrót do średnich wartości, o ile rząd nie
podejmie żadnych działań w celu spowolnienia rynku nieruchomości.
Chiny i Australia — różne perspektywy
Chiny cały czas mają kluczowe znaczenie dla sytuacji na rynku nieruchomości
w 2014 roku. Jeśli, jak zakładamy, wzrost gospodarczy się utrzyma, będzie to stanowiło
bodziec nie tylko dla rynku nieruchomości w Azji, ale również na całym świecie. Z drugiej
strony chiński rynek nieruchomości, który dużo zyskał w 2013 roku, może w następnym
roku rozwijać się w umiarkowanym stopniu.
Jim Rehlaender
Dyrektor zarządzający
EII Capital Management
Jim to jeden z zarządzających
portfelami Global Property Securities
spółki Schroders. Ma 30 lat
doświadczenia w inwestowaniu.
W Nowym Jorku, Amsterdamie
i Singapurze wspierają go
wyspecjalizowani eksperci do
spraw inwestycji w nieruchomości,
w tym dyrektorzy regionalni
i specjaliści-analitycy. EII to jeden
z pierwszych funduszy zajmujących
się zarządzaniem papierami
wartościowych powiązanymi
z nieruchomościami i od 2000 roku
zarządza globalnymi portfelami takich
instrumentów.
„W 2014 roku wyzwaniem
dla inwestorów na
rynku nieruchomości
będzie odróżnienie firm,
których wyceny w pełni
uwzględniają prognozę,
od tych, które mają ukryty
potencjał wzrostowy”.
Inaczej wygląda sytuacja w Australii. Mimo stale niezbyt dobrych danych gospodarczych
badania rynku mieszkaniowego sugerują, że może nastąpić na nim ponowne ożywienie.
Z punktu widzenia inwestorów rynek nieruchomości jest obecnie interesujący. Stopa
dywidendy wynosi ok. 6% i jest bardzo atrakcyjna w porównaniu z oficjalną stopą
procentową na poziomie 2,5%. Różnica ta może się jeszcze powiększyć, jeśli Bank
Rezerw Australii obniży stopy procentowe, aby przeciwdziałać przewartościowaniu dolara
australijskiego.
Japonia — konieczna ostrożność
Spowolnienie gospodarcze wzmaga ostrożność wśród właścicieli nieruchomości
w Japonii. Ich uwaga koncentruje się teraz najbardziej na utrzymaniu obecnych umów
najmu lub zwiększeniu ich liczby, a nie na podnoszeniu czynszów. W innych regionach
inwestorzy będą rezygnować z funduszy inwestycyjnych nieruchomości (J-REIT), które
zostały objęte rządowym programem zakupu aktywów. Uwaga inwestorów skupi się na
innych sektorach rynku nieruchomości, przede wszystkim na firmach deweloperskich.
Naszym zdaniem inwestorzy powinni postępować ostrożnie w Japonii. Dalszy wzrost
na rynku nieruchomości zależy tam w dużej mierze od powodzenia programu reform
gospodarczych premiera Shinzo Abe.
Europa
Rynek nieruchomości w Wielkiej Brytanii prawdopodobnie pozostanie silny, ale mimo
wcześniej uzyskanych zysków inwestorzy powinni zachować ostrożność podczas wyboru
firm, w które będą inwestować w 2014 roku. Rynek francuski może również przynieść
zyski. Chociaż sytuacja na rynku detalicznym jest ciągle trudna, wiele dużych centrów
handlowych nadal zyskuje dzięki dużej liczbie odwiedzających. W innych częściach
Europy sytuacja nie jest już tak zachęcająca. Jest mało prawdopodobne, aby w krajach
skandynawskich doszło do odwrócenia trendu spadkowego, jeśli chodzi o wartość
nieruchomości i czynsze. W Niemczech oferta inwestycyjna będzie nadal ograniczona.
Ważne informacje: Poglądy i opinie prezentowane w niniejszym dokumencie należą do Jima Rehlaendera i nie muszą odzwierciedlać poglądów wyrażanych lub
przedstawianych w innych komunikatach i strategiach spółki Schroders lub za pośrednictwem jej innych funduszy. Niniejszy dokument powstał wyłącznie w celu
informacyjnym i w żadnym aspekcie nie ma stanowić materiału promocyjnego. Niniejszy materiał nie ma charakteru oferty ani ubiegania się o zakup lub sprzedaż jakichkolwiek
instrumentów finansowych. Niniejszy materiał nie ma na celu udzielania porad księgowych, prawnych ani podatkowych czy wskazówek inwestycyjnych i w tych kwestiach nie
należy polegać na zaczerpniętych zeń informacjach. Uważa się, że zawarte tu informacje są rzetelne, ale spółka Schroders nie gwarantuje ich pełności ani dokładności. Nie
przyjmujemy odpowiedzialności za błędy co do faktów i opinii. Nie należy opierać się na poglądach i informacjach zawartych w dokumencie, podejmując indywidualne decyzje
inwestycyjne i/lub strategiczne. Wydawca: Schroder Investment Management Limited, 31 Gresham Street, London EC2V 7QA, spółka upełnomocniona i nadzorowana przez
Financial Conduct Authority. Dla Państwa bezpieczeństwa kontakty mogą być nagrywane lub monitorowane.