Komentarz Zarządzającego z dn. 9 marca 2016 r. do nowego

Komentarz Zarządzającego z dn. 9 marca 2016 r. do nowego projektu Ustawy o wstrzymaniu
sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.
Najważniejsze zmiany w projekcie Ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości
Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw i ich wpływ
na działalność WI Inwestycje Rolne FIZ AN.
CZYNNOŚĆ
Nabywanie
gruntów na rynku
pierwotnym od ANR
- zakaz 5-letni
Nabywanie gruntów
na rynku wtórnym
od osób fizycznych/
prawnych
Prowadzenie
gospodarki rolnej
na posiadanych
gruntach
Sprzedaż
gruntów
rolnych
WPŁYW NA
WI INWESTYCJE
ROLNE FIZ AN
KOMENTARZ
0%
WI Inwestycje Rolne FIZ AN w swojej 4-letniej historii nabył
jedynie 33 ha gruntów od ANR co stanowi 1,2 % wartości
portfela. Fundusz nie jest zainteresowany nabywaniem ziemi
z zasobu państwowego.
niewielki
W związku z osiągnięciem struktury docelowej portfela,
Zarządzający nie zamierza po 30.04.2016 r. znacząco powiększać zarządzanego areału. Wielkość operowanych gruntów
pozwala Funduszowi na uzyskiwanie korzyści skali z tytułu
hurtowych zakupów nasion, sadzonek, usług oraz kontraktacji
sprzedaży plonów.
0%
Ustawa nie ingeruje w sposób i zakres prowadzonej gospodarki na gruntach rolnych, które pozostają w zgodzie z przyjętymi przez Zarządzającego długoletnimi planami produkcji
rolnej przypisanymi do każdego gruntu indywidualnie.
ograniczony
W chwili obecnej Zarządzający nie identyfikuje potrzeby
sprzedaży posiadanych gruntów rolnych. Fundusz posiada
aktualnie 40,6% w aktywach płynnych (lokaty bankowe) i jest
dobrze przygotowany do wywiązania się z obowiązku zapewnienia swoim uczestnikom płynności w terminach i na zasadach przyjętych w Statucie WI Inwestycje Rolne FIZ AN bez
konieczności zbywania aktywów. Dopiero w momencie wyczerpania się „poduszki płynnościowej” Fundusz będzie zmierzał do przeprowadzenia transakcji sprzedaży części aktywów
na wolnym rynku. W takim wypadku wpływ ustawy będzie się
odzwierciedlał głównie w zakresie dłuższego okresu oczekiwania na uzyskanie niezbędnych zgód administracyjnych
do przeprowadzenia transakcji. Szacujemy, że czas niezbędny
na dokonanie pojedynczej transakcji wzrośnie z ok. 1 miesiąca
dzisiaj do ok. 3 miesięcy po wejściu w życie nowego prawa.
Prace nad planowanymi zmianami w Ustawie o ustroju rolnym znajdują się obecnie na bardzo
zaawansowanym etapie. Po przyjęciu poprawek przez Radę Ministrów Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży
nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (zastępująca Ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego podpisaną przez Prezydenta RP 22.12.2015 r.) została
skierowana do I czytania na posiedzeniu Sejmu w dniu 10 marca 2016 r.
W zapisach nowego projektu ustawy oraz jej uzasadnieniu znaleźć można trzy główne cele, które
zamierza osiągnąć projektodawca:
• ograniczenie spekulacyjnego obrotu ziemią,
• zachowanie narodowej struktury właścicielskiej,
•promowanie korzystnej struktury agrarnej, w szczególności wzmocnienie gospodarstw
rodzinnych.
Rozwiązania przewidują wprowadzenie dodatkowych ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi, zwiększają uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnych w zakresie kontroli obrotu gruntami rolnymi oraz
wprowadzają procesy wymuszające prowadzenie działalności rolniczej na nabywcach gruntów rolnych. Przygotowywane zmiany zostały poddane szczegółowej analizie przez naszych specjalistów pod
kątem wpływu nowej legislacji na działalność WI Inwestycje Rolne FIZ AN. W jej wyniku Zarządzający
pragnie przekazać Państwu swoje stanowisko w zakresie najważniejszych aspektów procedowanej
przez Sejm RP Ustawy:
1.„Wprowadzenie ograniczenia obrotu ziemią rolną.” - Ograniczony wpływ na funkcjonowanie Funduszu WI Inwestycje Rolne FIZ AN.
Polityka inwestycyjna Funduszu nigdy nie zakładała obrotu gruntami, ale ich nabywanie i prowadzenie na nich regularnej gospodarki rolniczej. Fundusz rozpoczął nabywanie ziemi rolnej w kwietniu
2012 roku i planuje w najbliższym czasie zakończenie I fazy budowy portfela. W wyniku konsekwentnie prowadzonej polityki zakupowej Fundusz będzie dysponował areałem na poziomie 3000-3700
ha. Po 30 kwietnia br. WI Inwestycje Rolne FIZ AN nie planuje dodatkowych zakupów ziemi rolnej
do swojego portfela.
Z uwagi na konserwatywną politykę dotyczącą zarządzania Funduszem, Zarządzający pragnie
poinformować, że relacja aktywów płynnych (środków pieniężnych) do wartości inwestycji wynosi
na dzień dzisiejszy 40,6 proc. Dzięki temu WI Inwestycje Rolne FIZ AN znajduje się na bezpiecznej
i stabilnej pozycji płynnościowej, a czteroletnie doświadczenie w zarządzaniu stanowi rękojmię
podejmowania trafnych decyzji inwestycyjnych.
Wprowadzane ograniczenia obrotu ziemią rolną najprawdopodobniej wydłużą, ale nie uniemożliwią, przeprowadzanie transakcji kupna-sprzedaży gruntów. Aktualnie proces nabycia gruntów
z punktu widzenia Funduszu odbywa się na podstawie umowy warunkowej nabycia gruntów,
a Agencja Nieruchomości Rolnych ma 30 dni na ewentualne skorzystanie z prawa pierwokupu,
co w praktyce, z obiegiem korespondencji, wynosi około 45 dni. Po tym czasie podpisywana jest
Umowa przeniesienia własności, która zamyka transakcję. W projekcie nowej Ustawy zasadniczą
zmianą jest fakt, że zbywca gruntu będzie zmuszony do uzyskania zgody prezesa ANR na sprzedaż
gruntu. W przypadku jej braku przewiduje się tryb odwoławczy. Zatem wnioski będą procedowane
Komentarz Zarządzającego z dn. 9 marca 2016 r. do nowego projektu Ustawy o wstrzymaniu
sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.
w trybie Kodeksu Postępowania Administracyjnego. O długości tego procesu przesądzi ostateczny kształt Ustawy oraz wypracowana praktyka. Biorąc jednak pod uwagę terminy administracyjne
można przypuszczać, że wydawanie zgody przez prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych może
potrwać dłużej niż do tej pory.
Reasumując, zapis ograniczający swobodę obrotu ziemią nie dotyczy w chwili obecnej Funduszu WI
Inwestycje Rolne, który od ponad dwóch lat skoncentrowany był na przygotowywaniu się do intensyfikacji prac rolnych na posiadanych ziemiach. W ich wyniku na wszystkich posiadanych areałach
(niemal 2900 ha) zostały przeprowadzone liczne zabiegi agrotechniczne i analizy gruntów pod
kątem intensyfikacji upraw roślin oraz zwiększenia ich opłacalności. WI Inwestycje Rolne FIZ AN
zamierza prowadzić intensywną gospodarkę na posiadanych gruntach, na co projektowana Ustawa
nie ma wpływu. Potencjalne ryzyko związane z ewentualnym wydłużeniem okresu zawierania transakcji kupna-sprzedaży ziemi rolnej Funduszu może się zmaterializować dopiero w przypadku, gdyby
został on zmuszony do sprzedaży aktywów trwałych. Biorąc pod uwagę bardzo bezpieczny poziom
środków pieniężnych w Funduszu oraz konserwatywne zapisy statutowe Zarządzający nie traktuje
w dniu dzisiejszym ww. ryzyka inaczej niż w kategoriach teoretycznych.
2.„Uniemożliwienie zakupu ziemi spekulantom i cudzoziemcom.” - Nie dotyczy WI Inwestycje Rolne
FIZ AN.
Analizowany projekt ustawy został uzasadniony jako służący wzmocnieniu „ochrony ziemi rolniczej w Polsce przed jej spekulacyjnym wykupowaniem przez osoby krajowe i zagraniczne, które nie
gwarantują zgodnego z interesem społecznym wykorzystania nabytej ziemi na cele rolnicze. Obowiązujące w tej materii przepisy prawne w żaden sposób nie przeciwdziałają spekulacyjnemu wykupywaniu nieruchomości rolnych i nie gwarantują wykorzystania nabytych nieruchomości na cele rolnicze”*
WI Inwestycje Rolne FIZ AN jest podmiotem ze 100 proc. udziałem polskiego kapitału, nigdy też,
w swojej ponad czteroletniej działalności, nie prowadził spekulacyjnego obrotu gruntami - Zarządzający nie zajmował się też sprzedażą nabytych wcześniej nieruchomości rolnych. Wobec powyższego zapisy Ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw nie dotyczą działalności Funduszu.
3.„Zakaz sprzedaży ziemi rolnej na wolnym rynku z zasobów ANR przez okres 5 lat.” – Nie dotyczy
WI Inwestycje Rolne FIZ AN.
Projekt Ustawy zakłada wprowadzenie zakazu sprzedaży ziemi z zasobów Agencji Nieruchomości
Rolnych Skarbu Państwa przez okres 5 lat. W swojej dotychczasowej historii Fundusz nabył zaledwie 33 ha od ANR co stanowi 1,21 proc. nabytego areału. W związku z powyższym oraz biorąc pod
uwagę fakt, że Agencja w ostatnich latach zajmowała się głównie sprzedażą niewielkich i słabych
jakościowo gruntów Zarządzający potwierdza, że ww. ograniczenie – najmocniej prezentowane
w mediach – nie mają wpływu na prowadzoną przez Funduszu działalność.
Projekt nowej ustawy w żaden sposób nie ogranicza prawa WI Inwestycje Rolne FIZ AN do zarządzania
posiadanym już areałem, a ziemia, jaką nabędzie do daty wejścia ustawy w życie, pozostanie w zasobach Funduszu.
WI Inwestycje Rolne FIZ AN – plany na najbliższe miesiące:
1.Z uwagi na osiągnięcie przez WI Inwestycje Rolne FIZ AN deklarowanego maksymalnego rozmiaru
Funduszu na poziomie ok 171 000 000 PLN, Zarządzający postanowił czasowo ograniczyć wysokość nabyć do poziomu zgłaszanych kwartalnych umorzeń, co wpłynie na zmniejszoną możliwość
zakupu certyfikatów WI Inwestycje Rolne FIZ AN w najbliższych miesiącach. Powyższe nie wpływa
na wartość odkupu certyfikatów, który będzie realizowany jak dotychczas w kwartalnych okresach.
2.Do czasu obowiązywania aktualnej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego tj. do 30 kwietnia 2016 r,
Zarządzający będzie w dalszym ciągu poszukiwał możliwości zakupu atrakcyjnych gruntów
po konkurencyjnych cenach, tak aby w portfelu WI Inwestycje Rolne FIZ AN znalazło się finalnie
około 3000-3700 ha gruntów.
3.Jak już podkreślaliśmy powyżej, ustawa nie będzie wpływała ani na sam fakt posiadania gruntów
ani na sposób prowadzenia działalności rolnej. Fundusz będzie zatem kontynuował harmonogram
upraw zgodnie z wieloletnimi Planami Produkcji Rolnej, omawianymi przez nas w Newsletterze
datowanym na listopad 2015 r. Jednocześnie, z uwagi na wypracowane doświadczenie w zarządzaniu gruntami rolnymi, wdrożenie najnowocześniejszych technik nawożenia precyzyjnego, kontraktacji po stronie zakupu materiału siewnego i nawozów, prac agrotechnicznych oraz sprzedaży
plonów, WI Inwestycje Rolne FIZ AN planuje osiągnięcie dodatkowych przychodów wynikających
z korzyści skali. Wszystko to sprzyjać będzie osiąganiu pozytywnych stóp zwrotu w 2016 r., porównywalnych z latami poprzednimi.
4.Zachęcamy do śledzenia naszej strony internetowej, na której można znaleźć bieżące informacje
na temat dokonywanych zakupów, prowadzonych prac polowych oraz odszukać aktualne komentarze Zarządzającego na temat zmian w prawodawstwie.
Projekt Ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa
oraz o zmianie niektórych ustaw w dalszym procesie legislacyjnym czeka na uchwalenie przez Parlament oraz podpis Prezydenta RP. Warto zaznaczyć, że projekt rodzi wśród konstytucjonalistów i znawców prawa istotne wątpliwości co do jego zgodności z Konstytucją RP oraz prawem Unii Europejskiej.
Zarządzający funduszem na bieżąco będzie informować Inwestorów o ewentualnych zmianach w toku
legislacyjnym. Ostateczne stanowisko na temat ww. ustawy zostanie przekazane po jej podpisaniu
przez Prezydenta RP oraz analizie jej ostatecznej wersji.
Zarządzający Funduszem WI Inwestycje Rolne FIZ AN
Dom Maklerski W Investments S.A.
09.03.2016 r.
* Projekt ustawy, s. 19, https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12280704/katalog/12331605#12331605