Publikacja darmowa

Rejent . rok 8 • nr 12(92)
grudzień 1998r.
Jacek Górecki
Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce
nieruchomościami
Uwagi ogólne
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami1
określa między innymi zasady pierwokupu nieruchomości (art. 1 pkt 4). W
tym zakresie zastąpiła ona regulację ustawowego prawa pierwokupu przewidzianego ustawą z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i
wywłaszczaniu nieruchomości2. Dlatego przy omawianiu zawartych w u.g.n.
przepisów dotyczących prawa pierwokupu celowe jest wykorzystanie dorobku doktryny i orzecznictwa ukształtowanego w okresie obowiązywania
tej ustawy, a także ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami
w miastach i osiedlach3. Będzie to uzasadnione w takim stopniu, w jakim
przepisy u.g.n. pokrywają się lub są zbieżne z wcześniej przyjmowanymi
rozwiązaniami.
Ustawowe prawo pierwokupu z u.g.n. jest instrumentem ograniczającym swobodny obrót nieruchomościami i użytkowaniem wieczystym. W
związku z tym regulujące je przepisy powinny być interpretowane w sposób ścisły4.
1
Dz.U. Nr 115, poz. 741; zm.: Dz.U. z 1998 r. Nr 106, poz. 668. Dalej określana skrótowo
jako u.g.n.
!
Tekst jednolity: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm. Dalej powoływana jako u.g.g.
3
Tekst jednolity: Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159.
4
Zob. uzasadnienie wyroku SN z dnia 28 maja 1987 r. II CR 104/87, OSNCP 1988, z. 12,
poz. 173 i uzasadnienie uchwały SN z dnia 11 lipca 1996 r. IIICZP71/96,OSNC 1996, z. 11, poz. 146.
37
Jacek Górecki
Prawo pierwokupu w u.g.n. nie jest unormowane w sposób wyczerpujący. Nieodzowne będzie zatem sięganie do przepisów kodeksu cywilnego
o prawie pierwokupu5 (art. 596- 602). Zgodnie z art. 596 k.c. przepisy te
stosuje się do ustawowego prawa pierwokupu w przypadku braku przepisów szczególnych regulujących to prawo.
Podmiot uprawniony
Zgodnie z art. 109 ust. 1 u.g.n. prawo pierwokupu przysługuje gminie6.
Chodzi tu o gminę właściwą ze względu na miejsce położenia nieruchomości, której prawo pierwokupu dotyczy7. Według u.g.n. prawo pierwokupu
nie przysługuje Skarbowi Państwa.
Ustawowe prawo pierwokupu jest prawem niezbywalnym8.
W razie zbiegu umownego prawa pierwokupu i prawa pierwokupu z
u.g.n., pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu przysługuje gminie9. Natomiast nie ma jasności co do tego, komu przysługuje pierwszeństwo w przypadku zbiegu prawa pierwokupu z u.g.n. i innego ustawowego
prawa pierwokupu. Nie można tu udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Decydujące powinny być cele, jakim służą te prawa. Problem ten będzie można
rozstrzygnąć w zależności od tego, któremu z nich przyzna się priorytetowe
znaczenie.
Art. 109 ust. 4 zd. 1 u.g.n. stanowi, iż prawo pierwokupu wykonuje
zarząd gminy. Zatem decyzja co do tego, czy prawo pierwokupu wykonać
5
M. N c s I c r o w i c z, [w:] Kodeks cywilny z komentarzem, t. II, red. J. Winiarz, Warszawa
1989, s. 585; Z. T r u s z k i c w i c z , [w:] E. D r o z d , Z. T r u s z k i c w i c z , Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz, Kraków 1995, s. 289. Por. także uchwałę całcj
Izby Cywilnej SN z dnia 10 listopada 1962 r. 1 CO 24/62, OSNCP 1963, z. 9, poz. 188.
6
Skorygowano tym samym błąd, jaki występował w u.g.g., która stanowiła, iż prawo pierwokupu przysługiwało zarządowi gminy nic mającemu przecież osobowości prawnej. Zob. Z. T r u s z k i c w i c z, [w:] Gospodarka..., s. 289-290.
7
Wątpliwości co do tego, czy uprawnionym z tytułu prawa pierwokupu jest gmina właściwa
ze wzglądu na miejsce położenia nieruchomości, czy też każda gmina, zgłaszają S. K. o I a n o w s k i, A. K o 1 a r s k i, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 1998, s.
182. Ich zdaniem, rozstrzygnięcie tej kwestii należy zostawić orzecznictwu.
T. D o m i ń c z y k , Pierwokup na tle przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości, Rejent 1996, nr 1, s. 66. Niektórzy autorzy uważają, iż umowne prawo pierwokupu może być zbywalne. Zob. np. M. N c s t c r o w i c z, [w:] Kodeks..., s. 589.
38
Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami
należy do zarządu gminy, a nie do rady gminy. Wykonanie prawa pierwokupu powinna poprzedzać uchwała podjęta przez zarząd gminy10. Ponieważ
uchwała ta nie dotyczy sprawy z zakresu administracji publicznej, nie przysługuje na nią skarga do Naczelnego Sądu Administracyjnego11.
Z uwagi na to, że wykonanie prawa pierwokupu jest uprawnieniem o
charakterze cywilnoprawnym, nieistotnym pozostaje, jakimi przesłankami
kieruje się zarząd gminy, podejmując uchwałę w tym przedmiocie12. Nie
oznacza to jednak, że sąd nie może badać, czy oświadczenie o wykonaniu
prawa pierwokupu nie pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia
społecznego, m.in. ze względu na cel, dla którego wykonano prawo pierwokupu. Stwierdzenie takiej sprzeczności uzasadnia ustalenie nieważności
oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu (art. 58 § 2 k.c.).
Uchwała zarządu dotycząca wykonania prawa pierwokupu, podjęta
wbrew uchwale rady gminy, prowadzi do skutecznego wykonania prawa
pierwokupu, a w konsekwencji do zawarcia ważnej umowy sprzedaży
przedmiotu prawa pierwokupu. Przed wejściem w życie u.g.n. przyjmowano, iż takie zachowanie zarządu może pociąga za sobą jedynie skutki
wewnątrzorganizacyjne, regulowane przepisami ustawy o samorządzie terytorialnym13. Rozwiązanie to nie stanowi jednak przeszkody do wydawania przez radę gminy uchwał zobowiązujących zarząd gminy do wykonania
prawa pierwokupu albo zakazujących zarządowi wykonywania tego prawa. Uchwały te nie mająjednak wpływu na skuteczność wykonania prawa
pierwokupu.
O tym, kto w imieniu gminy składa oświadczenie o wykonaniu prawa
pierwokupu, rozstrzyga art. 46 ustawy o samorządzie terytorialnym14. Na
l0
Zob. Z. T r u s z k i c w i c z , [w:] Gospodarka. ..,s. 291 i uzasadnienie orzeczenia SN z dnia
2 marca 1993 r. III CZP 25/13, OSP 1993, z. 12, poz. 243.
11
Postanowienie NSA z dnia 28 lutego 1991 r. SA/Lu-90/91, Prawo i Życic 1992, nr 5, s. 15.
Zob. także wyrok NSA z dnia 14 kwietnia 1992 r. I SA 108/92, ONSA 1992, nr 2, poz.43.
12
S. M i z c ra, O prawie pierwokupu nieruchomości na rzecz państwa według ustawy o
gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, Palcstra 1985, nr 10, s. 3.
13
E. D r o z d, Przedmiotowy i podmiotowy zakres ustawowego prawa pierwokupu na rzecz
gminy, Rejent 1994, nr 3, s. 44. Zob. także uchwalę SN z dnia 2 marca 1993 r. III CZP 25/13, OSP
1993, z. 12, poz. 243, w której przyjęto, iż uznanie uchwały rady gminy w sprawie wykonania
prawa pierwokupu za niezgodną z prawem z powodu braku kompetencji nic powoduje samo przez
się nieważności oświadczenia członków zarządu tej gminy o wykonaniu prawa pierwokupu złożonego po podjęciu uchwały przez radą.
14
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. (t.j. Dz.U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 z póżn. zm.).
39
Jacek Górecki
podstawie tego przepisu stwierdzić można, iż o ile statut gminy nie stanowi
inaczej, oświadczenia woli w imieniu gminy składają dwaj członkowie
zarządu albo członek zarządu działający łącznie z osobą upoważnioną przez
zarząd. Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu może złożyć samodzielnie przewodniczący zarządu lub inny jego członek, jeśli tak stanowi
statut gminy. W takim przypadku notariusz powinien w akcie notarialnym
zamieścić adnotację o treści statutu gminy, dającego tym osobom uprawnienie do samodzielnego jej reprezentowania15. W celu wykonania prawa
pierwokupu gmina może ustanowić pełnomocnika w sposób określony w
przepisach kodeksu cywilnego16. Z uwagi na to, że wykonanie prawa pierwokupu prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, pełnomocnictwo takie musi być udzielone w formie aktu
notarialnego (art. 99 § 1 k.c.).
Zgodnie z art. 46 ust. 3 ustawy o samorządzie terytorialnym wykonanie
prawa pierwokupu, jako czynność związana z powstaniem zobowiązania
do zapłaty ceny, wymaga kontrasygnaty skarbnika gminy (głównego księgowego budżetu) lub osoby przez niego upoważnionej. Brak kontrasygnaty
nie powoduje nieważności wykonania prawa pierwokupu, lecz pozbawia
to oświadczenie skuteczności17. Staje się ono skuteczne dopiero po dokonaniu kontrasygnaty18. W związku z tym w akcie notarialnym, zawierającym oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, powinno się zamieszczać wzmiankę o dokonaniu kontrasygnaty19. Również wpis do księgi
wieczystej zmian stanu prawnego nieruchomości powstających po wykonaniu prawa pierwokupu nie może nastąpić przed udzieleniem kontrasygnaty20.
15
16
Z . T r u s z k i e w i c z , [w:] Gospodarka..., s. 294.
Zob. uchwalę SN z dnia 6 stycznia 1991 r. III CZP 116/91, OSP 1992, z. 9, poz. 210.
II, red. G. Bieniek, Warszawa-Ziclona Góra 1998, s. 83, kontrasygnata skarbnika należy do elementów ważności oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu i powinna być złożona przed
upływem terminu do wykonania prawa pierwokupu.
18
Tak A. A g o p s z o w i c z, [w:] A. A g o p s z o w i c z, Z. G i l o w s k a , Ustawa o samorządzie terytorialnym. Komentarz, Warszawa 1997, s. 273.
19
Z. T r u s z k i e w i c z , Gospodarka..., s. 294. Zdaniem R. S z t y k a, Prawo pierwokupu w
myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rejent 1997, nr 12, s. 51, złożenie kontrasygnaty
przez skarbnika nic podlega kontroli notariusza.
20
Zob. też A. O I c s z k o, Kognicja sądu w postępowaniu o wpis w księdze wieczystej na
podstawie wniosków zawartych w aktach notarialnych, [w:] Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997, s. 154.
40
Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami
Przedmiot prawa pierwokupu
Zakres przedmiotowy prawa pierwokupu przysługującego gminie określa art. 109 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, prawo to przysługuje w przypadku sprzedaży:
1) nie zabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego20a
(art. 109 ust. 1 pkt 1)
Z uwagi na to, że zabudowana lub nie zabudowana może być jedynie
nieruchomość gruntowa, poprawniejsze byłoby sformułowanie „nieruchomość gruntowa". Prawo pierwokupu nie dotyczy zatem przypadków sprzedaży nieruchomości budynkowej wraz ze związanym z nią prawem użytkowania wieczystego ani sprzedaży lokali21.
Prawo pierwokupu przysługuje przy łącznym spełnieniu obu przesłanek, tj. uprzednim nabyciu nieruchomości od Skarbu Państwa albo j.s.t. i
jej niezabudowania. Dotyczy ono jedynie bezpośredniego następcy prawnego Skarbu Państwa albo j.s.t.22, natomiast nie obejmuje jego następców
prawnych pod tytułem szczególnym, i to nawet wtedy, gdy nieruchomość
pozostaje nie zabudowana. Nie do końca jasne jest, czy prawo pierwokupu
przysługuje względem następcy prawnego pod tytułem ogólnym. Pozytywnej odpowiedzi w czasie obowiązywania u.g.g. udzielił Sąd Najwyższy23.
Odmienne stanowisko reprezentuje E. Drozd, choć sygnalizuje, iż możliwa
jest także przeciwna interpretacja24. Osobiście podzielam pogląd, iż prawo
pierwokupu przysługuje jedynie względem bezpośredniego następcy prawnego Skarbu Państwa albo j.s.t., nie dotyczy zaś ich następców prawnych,
niezależnie od tego, czy są następcami pod tytułem ogólnym, czy szczególnym25.
gminę, powiat lub samorząd województwa. Dalej jednostki te określane są skrótem j.s.t.
21
Inaczej SN w uzasadnieniu uchwały z dnia 4 maja 1989 r. 111 CZP 40/89, Gazeta Prawna
1989, nr 16, s. 8. Zob. także Z. T r u s z k i e w i c z , [w:] Gospodarka..., s. 292-293.
22
Zob. na gruncie u.g.g. S. M i z c r a, O prawie..., s. 8.
23
Uchwała SN z dnia 4 maja 1989 r. III CZP 40/89, Gazeta Prawna 1989, nr 16, s. 8.
2<
Podobnie G. B i c n i e k, Z. M a r m a j, Ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości. Komentarz, Warszawa-Zielona Góra 1995, s. 254.
25
Tak też M. G r e I u s w glosie do uchwały SN cyt. w przypisie 21, Nowe Prawo 1990, nr 79, s. 198 i nast. Zob. także G. B i c n i e k , Z. M ar m a j , Ustawa..., s. 253.
41
Jacek Górecki
Ustawa nie stanowi wyraźnie, czy chodzi tu o wszelkie nieruchomości
nabyte od Skarbu Państwa albo j.s.t., niezależnie od ich przeznaczenia,
sposobu i chwili nabycia, czy też jedynie o niektóre z nich.
Na gruncie poprzednio obowiązującej u.g.g. proponowano, aby zakres
przedmiotowy prawa pierwokupu ograniczyć jedynie do tzw. działek budowlanych26, innymi słowy, do nieruchomości położonych na obszarach
przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy. U.g.n. wychodzi naprzeciw tym sugestiom, wprowadzając wyraźne wyłączenie spod działania przepisów dotyczących prawa pierwokupu
tych nieruchomości, które przeznaczone są na cele rolne lub leśne w planach miejscowych albo decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. U.g.n. nie rozstrzyga jednak pytania, jaka chwila jest wiążąca
dla ustalenia, czy nieruchomość przeznaczona jest na cele rolne lub leśne.
Można bowiem twierdzić, iż znaczenie ma chwila nabycia nieruchomości
od Skarbu Państwa albo j.s.t. Ewentualna późniejsza zmiana przeznaczenia
nieruchomości wyłącza możliwość wykonania prawa pierwokupu, jako że
przepis art. 109 ust. 1 pkt 1 u.g.n. nie znajdowałby wtedy zastosowania.
Można także bronić tezy, że dla oceny przeznaczenia nieruchomości znaczenie ma chwila zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, uruchamiającej możliwość wykonania prawa pierwokupu. Wówczas nieruchomość
nabyta uprzednio od Skarbu Państwa albo j.s.t., która w chwili nabycia była
przeznaczona na cele rolne lub leśne, a następnie została przeznaczona pod
zabudowę, podlegałaby prawu pierwokupu gminy. Zgodnie z zasadą ścieśniającej interpretacji przepisów o ustawowym prawie pierwokupu celowe
będzie jednak przyjęcie stanowiska, iż nieruchomość powinna mieć charakter budowlany zarówno w dacie nabycia od Skarbu Państwa albo j.s.t., jak
i w dacie sprzedaży27.
Literalna wykładnia przepisów u.g.n. prowadzi do wniosku, iż prawem
pierwokupu objęte są nieruchomości nabyte uprzednio od Skarbu Państwa
albo j.s.t., niezależnie od sposobu ich nabycia. Wchodziłoby więc w grę
nabycie własności na podstawie czynności prawnej, decyzji administracyjnej, a nawet na mocy ustawy. Na tle poprzednio obowiązujących przepisów
26
E. D r o z d , Przedmiotowy..., s. 34; T. Do m i ń c zy k, Pierwokup..., s. 59; tak też SN w
uzasadnieniu uchwały z dnia 11 lipca 1996 r. III CZP 71/96, OSNC 1996, z. 11, poz. 146.
27
Tak na gruncie u.g.g. E. D r o z d, Przedmiotowy..., s. 38; Z. T r u s z k i c w i c z, [w:] Gospodarka..., s. 291.
42
Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami
stanowisko to spotkało się z krytyką doktryny. Proponowano wyłączenie z
zakresu przedmiotowego prawa pierwokupu tych nieruchomości, które
zostały nabyte od Skarbu Państwa lub gminy na podstawie umowy zamiany
lub zostały wniesione przez te podmioty jako aporty do spółek prawa
handlowego28. Poza tym prawo pierwokupu nie powinno było dotyczyć tych
nieruchomości, które zostały nabyte na podstawie decyzji wydanych w
wyniku realizacji uprawnienia przysługującego nabywcy względem Skarbu
Państwa29.
Odnosząc się do tych propozycji, trzeba zwrócić uwagę, iż u.g.n. rozszerzyła zakres wyłączeń, które powodują, że więcej niż poprzednio jest
sytuacji nie dających podstaw do wykonania prawa pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości lub użytkowania wieczystego. Żadna z wyżej przedstawionych propozycji nie została jednak uznana w przepisach u.g.n. jako
okoliczność wyłączająca możliwość wykonania prawa pierwokupu w stosunku do nieruchomości. W związku z tym przyjąć trzeba, iż brak jest
podstaw prawnych do wyłączenia tych przypadków spod działania przepisów o prawie pierwokupu. Prawo pierwokupu nie dotyczy jednak sytuacji, kiedy dochodzi do zwrotu nieruchomości, która wcześniej została wywłaszczona. Nie może być ona traktowana jako nabyta od Skarbu Państwa
albo j.s.t. Jej zwrot stanowi bowiem przywrócenie stanu, jaki istniał przed
wywłaszczeniem30.
W literaturze wysunięto jeszcze inną propozycję ograniczenia zakresu
przedmiotowego prawa pierwokupu nieruchomości w u.g.n.31 Według jej
założeń należy przyjąć, że prawo pierwokupu obejmuje tylko te nieruchomości, które zostały nabyte od Skarbu Państwa, począwszy od dnia 1
października 1961 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 14 lipca
1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Zdaniem autora tej
propozycji, przemawiają za nią względy praktyczne, postulat pewności
obrotu, a także wykładnia celowościowa. Wydaje się jednak, iż bardziej
28
71 /96, OSNC 1996, z. 11, poz. 146, w której SN uznał, iż prawo pierwokupu niema zastosowania
w razie sprzedaży nieruchomości nabytej od Skarbu Państwa w ramach postępowania wywłaszczeniowego w zamian za nieruchomość, co do której nic istniało ustawowe prawo pierwokupu.
29
Przykłady takich decyzji podaje E. D r o z d, Przedmiotowy..., s. 39.
30
Zob. E. D r o z d, Przedmiotowy..., s. 39; R. S z t y k, Prawo..., s. 64; Z. M a r m aj, [w:]
Komentarz..., s. 76.
31
R. S z t y k, Prawo..., s. 54-55.
43
E. D r o z
Jacek Górecki
zasadny i znajdujący oparcie w brzmieniu ustawy jest pogląd, że prawo
pierwokupu dotyczy nieruchomości nabytych uprzednio od Skarbu Państwa, niezależnie od chwili tego nabycia. Sam autor powyższej propozycji
przyznaje bowiem, iż jego rozwiązanie stanowi „pewnego rodzaju fikcję
stosowaną w prawie". Brak także przekonującego uzasadnienia, dlaczego
akurat wejście w życie ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach ma tutaj stanowi cezurę czasową, w oparciu o którą ustalimy, jakie
nieruchomości podlegają prawu pierwokupu. Poza tym przyjęcie takiego
wyznacznika nakładałoby na notariusza obowiązek ustalania chwili nabycia nieruchomości przez sprzedawcę. Nie zawsze byłoby to łatwe. Stanowiłoby także pole dla możliwych pomyłek i prób obchodzenia przepisów
dotyczących prawa pierwokupu.
O tym, czy nieruchomość jest zabudowana, czy nie zabudowana decyduje chwila zawarcia umowy sprzedaży. U.g.n. nie zawiera w art. 4 definicji ustawowej zabudowy. Posługuje się jednak tym pojęciem i w art. 62
ust. 3 stanowi, że za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie
surowym zamkniętym. Przepis ten zamieszczony został pośród przepisów
określających, jak ustala się sposób i termin zagospodarowania nieruchomości oddawanych w użytkowanie wieczyste lub trwały zarząd. Należy
jednak przyjąć, iż stanowi on również normatywną podstawę do ustalenia,
czy dana nieruchomość jest zabudowana, czy też nie spełnia wymogów
zabudowy. W związku z tym za zabudowaną uznać trzeba taką nieruchomość, na której znajduje się budynek w stanie surowym zamkniętym32.
Definicję pojęcia budynku podaje art. 3 pkt 2 prawa budowlanego33.
Według tego przepisu, budynkiem jest obiekt budowlany, któiy jest trwale
związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Należy tu jednak dodać, iż nie mogą
być traktowane jako budynki obiekty wzniesione wbrew wymogom prze-
S. R u d n i c k i, [w:] Prawo obrotu nieruchomościami, red. S. Rudnicki, Warszawa 1997, s. 415,
który z powołaniem się na nic publikowane orzeczenie SN z dnia 29 kwietnia 1992 r. I CR 11/92
odrzuca możliwość posługiwania się ustawową definicją obiektu budowlanego przewidzianego w
prawic budowlanym. Jego zdaniem, zabudową nieruchomości jest także budynek jeszcze nic zadaszony.
33
44
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz.U. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.).
Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami
widzianym w prawie budowlanym i w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym nieruchomości zabudowane takimi budynkami podlegają prawu pierwokupu34.
Zabudowa nieruchomości oraz rodzaj wzniesionych budynków powinny być opisane w akcie notarialnym na podstawie złożonych przez strony
oświadczeń35 i dokumentów36.
2) prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości gruntowej (art. 109 ust. 1 pkt 2)
Pojęcie zabudowy należy rozumieć tu identycznie jak w przypadku nieruchomości gruntowych objętych prawem pierwokupu. Zgodnie z przyjętym w u.g.n. rozwiązaniem, tak długo, jak nieruchomość pozostaje nie
zabudowana, możliwe jest wykonanie prawa pierwokupu jej użytkowania
wieczystego.
Takie brzmienie u.g.n. kładzie chyba kres dyskusjom toczącym się przed
wejściem jej w życie, a dotyczącym rozumienia pojęcia „nieruchomości
oddanej w użytkowanie wieczyste"37. Obecnie nie powinno budzić wątpliwości, iż prawo pierwokupu dotyczy prawa użytkowania wieczystego, niezależnie od tego, w jaki sposób doszło do jego nabycia. Na gruncie poprzednio obowiązującej ustawy reprezentowany był pogląd, iż prawo
pierwokupu nie obejmuje użytkowania wieczystego powstałego na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie u.g.g.38
Według u.g.n. nie ma również znaczenia, czy umowę sprzedaży zawiera osoba, która prawo to nabyła bezpośrednio od Skarbu Państwa albo j.s.t.,
czy jej następca prawny. Rozwiązanie to stanowi krok wstecz w porów34
Zob. G. B i en i ek, Z. M a r m aj, Ustawa..., s. 253-254; Z. T r u s z k i e w i c z , [w:] Gospodarka..., s. 295.
35
R. S z t y k , Prawo..., s. 57.
36
Zdaniem S. R u d n i c k i e g o , [w:] Prawo..., s. 415, zabudową nieruchomości notariusz
powinien ustalić na podstawie pozwolenia na budową. Inaczej uważa R. S z ty k, Prawo..,,s. 5758, który stwierdza, iż żaden przepis nie przewiduje obowiązku przedkładania przez strony jakichkolwiek dokumentów na potwierdzenie oświadczeń woli stron co do faktów istniejących.
37
Por. E. D r o z d, Przedmiotowe..., s. 48-50. Zob. także uzasadnienie uchwały SN z dnia 12
lutego 1992 r. III CZP 147/91, OSNCP 1992,z. 9,poz. 152 i g l o s ą M . G r c 1 u s a , Rejent 1992,
nr 7-8, s. 162 i nast.
38
Zob.Z. T r u s z k i e w i c z , [ w : ] Gospodarka...,s.291-292; S. R u d n ic k i,[w:]Prawo...,
s. 417. Inaczej SN, który w uchwale z dnia 12 lutego 1992 r. III CZP 147/91, OSNCP 1992, z. 9,
poz. 152 przyjął, iż prawo pierwokupu przysługuje również w razie sprzedaży użytkowania wieczystego uzyskanego na podstawie tej ustawy.
45
Jacek Górecki
naniu z ustawą wcześniejszą, ponieważ co do zasady rozszerza w odniesieniu do użytkowania wieczystego zakres prawa pierwokupu39. Nie podważają tego stwierdzenia wyłączenia przewidziane w art. 109 ust. 2 i 3
u.g.n. Większość z nich była już bowiem znana u.g.g. albo wynikały one
z jej wykładni. Jedynie ograniczenie prawa pierwokupu, wynikające z art.
109 ust. 5 u.g.n., stanowi tu pewne novum. Wspomniane wyłączenia
omówione zostaną poniżej.
3) nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie
miejscowym na cele publiczne (art. 109 ust. 1 pkt 3)
Według definicji ustawowej, zawartej w art. 4 pkt 5 u.g.n., planem
miejscowym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o
którym mowa w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisy
te zawarte są w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym40.
Celami publicznymi w rozumieniu u.g.n. są cele wskazane w jej art. 6,
a także inne cele określone w odrębnych ustawach.
Należy zauważyć, że prawo pierwokupu dotyczy jedynie nieruchomości
przeznaczonych na cele publiczne, a nie odnosi się do użytkowania wieczystego. Nie jest ono uzależnione od braku zabudowy nieruchomości. Tym
samym prawem pierwokupu objęte są także nieruchomości zabudowane,
położone na obszarach przeznaczonych na cele publiczne.
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości (art. 109 ust. 1 pkt 4)
Rejestr zabytków prowadzony jest w oparciu o ustawę o ochronie dóbr
kultury z dnia 15 lutego 1962 r.41 i wydane na jej podstawie rozporządzenie42. Prowadzi go wojewódzki konserwator zabytków działający w imieniu wojewody. Wpisów dokonuje się na podstawie decyzji wojewody lub Ministra Kultury i Sztuki. Wpisanie nieruchomości nie stanowiącej własności
Skarbu Państwa lub jej części do rejestru zabytków ujawnia się w księdze
wieczystej na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków.
59
Por. A. W o j dy ła, Uwagi o ustawowym prawie pierwokupu użytkowania wieczystego,
Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego 1988, nr 7, s. 181 i nast. oraz wyrok SN z dnia 28 maja
1987 r. II CR 104/87, OSNCP 1988, z. 12, poz. 173.
40
Dz.U. Nr 89, poz. 415 z późn. zm.
41
Dz.U. Nr 10, poz. 48 z późn. zm.
43
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 23 kwietnia 1963 r. w sprawie prowadzenia rejestru
zabytków i centralnej ewidencji zabytków (Dz.U. Nr 19, poz. 101 z późn. zm.).
46
Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami
O skreśleniu zabytku z rejestru decyduje Minister Kultury i Sztuki. W
razie wykreślenia nieruchomości z rejestru zabytków wykreśla się także
wpis w księdze wieczystej.
Wyżej przedstawiony zakres prawa pierwokupu odnosi się niewątpliwie
do przypadków, kiedy umowa sprzedaży dotyczy całości nieruchomości lub
prawa użytkowania wieczystego. Rodzi się jednak pytanie, czy prawem
pierwokupu objęte są także przypadki, gdy sprzedaż dotyczy fizycznej lub
idealnej części nieruchomości albo udziału w użytkowaniu wieczystym. Na
gruncie poprzednio obowiązującej ustawy udzielano tu rozbieżnych odpowiedzi43. W obecnym stanie prawnym należy podzielić poglądy zwolenników objęcia prawem pierwokupu również tych przypadków44, wszakże
z pewnymi zastrzeżeniami. Po pierwsze, prawo pierwokupu nie przysługuje
gminie w przypadku sprzedaży lokalu, z którym powiązana jest współwłasność gruntu lub udział w użytkowaniu wieczystym gruntu45. Po drugie, nie
będzie podstaw do wykonania prawa pierwokupu w sytuacji, gdy przedmiot
sprzedaży stanowi nie zabudowana część nieruchomości, ale wydzielona
z nieruchomości zabudowanej46.
Na podstawie ust. 2 i 3 art. 109 u.g.n. prawo pierwokupu nie przysługuje
gminie, jeżeli:
1) nie zabudowana nieruchomość (powinno być dodane „gruntowa"
- J.G.) nabyta uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo
j.s.t. albo też nieruchomość gruntowa nie zabudowana objęta prawem
użytkowania wieczystego, przeznaczone są w planach miejscowych lub
w decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na
cele rolne i (powinno być „lub" - J.G.) leśne (art. 109 ust. 2)
Wyłączenie to potwierdza, sygnalizowane już pod rządami poprzedniej
ustawy stanowisko, iż prawo pierwokupu odnosi się do nieruchomości
gruntowych nie zabudowanych, a przeznaczonych na cele budowlane. Nie
dotyczy zaś nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne. Należy
43
Przeciwko obejmowaniu prawem pierwokupu udziałów w nieruchomościach i użytkowaniu
wieczystym opowiedział się S. M i z c r a, Oprawie..., s. 5. Inne zdanie prezentowali: R. S z t y k.
Ustawowe..., s. 80; T. D o m i ń c z y k. Pierwokup..., s. 65; Z. T r u s z k i c w i c z, [w:] Gospodarka..., s. 293.
44
Tak samo R. S z t y k, Prawo..., s. 58.
45
Zob. E. Dr o z A, Przedmiotowy..., s.43;Z. Tr u s z k ic w i cz, [w:] Gospodarka..., s. 292.
46
Zob. S. R u d n i c k i, [w:] Prawo..., s. 417; Z. Tr u s z k i c w i cz, [w:] Gospodarka..., s.
293 i tam przedstawioną argumentację. Inaczej R. S z t y k, Prawo..., s. 58.
47
Jacek Górecki
tutaj dodać, iż jeśli nieruchomości te położone są na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, to będą one, niezależnie od
przeznaczenia, objęte prawem pierwokupu na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 3.
Zastosowanie tego przepisu nie jest w tym przypadku wyłączone, gdyż
wyłączenie przewidziane w ust. 2 art. 109 u.g.n. nie dotyczy pkt 3 i 4 ust.
1 art. 109 u.g.n.
2) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego
następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy (art. 109 ust. 3 pkt 1)
Poprzednio obowiązująca u.g.g. przewidywała podobne wyłączenie.
Inaczej był jednak określony krąg osób, które mogły bezwarunkowo nabyć
nieruchomość lub użytkowanie wieczyste. Wyłączeniem tym byli objęci
uprawnieni do ustawowego dziedziczenia po sprzedawcy47. Zgodnie z art.
4 pkt 13 u.g.n. osobami bliskimi są: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci
rodzeństwa, osoby przysposabiające i przysposobione, małżonek nie pozostający we wspólności ustawowej ze sprzedającym nieruchomość lub użytkowanie wieczyste oraz osoba pozostająca z nim we wspólnym pożyciu.
Jako osoby objęte tym wyłączeniem należy także traktować małżonków
zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, osób przysposobionych i przysposabiających, którzy pozostają z nimi we wspólności ustawowej, a nabycie następuje do majątku wspólnego48. W porównaniu z poprzednim stanem prawnym krąg osób uległ poszerzeniu o dziadków oraz dalszych
wstępnych oraz o osoby pozostające we wspólnym pożyciu. Z drugiej strony
wyłączono małżonka pozostającego we wspólności ustawowej.
Nieznane wcześniej wyłączenie z kręgu osób bliskich małżonka pozostającego we wspólności ustawowej budzi pewne wątpliwości. W czasie
trwania wspólności ustawowej istnieją trzy masy majątkowe: majątek
wspólny małżonków i ich majątki odrębne. Problem dotyczy sytuacji, kiedy
jeden z małżonków nabywa nieruchomość lub użytkowanie wieczyste pochodzące z majątku wspólnego lub odrębnego drugiego małżonka do swojego
majątku odrębnego49. Uznać trzeba, że jeżeli nabycie to następuje na pod47
Por. uchwałą SN z dnia 13 lutego 1991 r. III CZP 1 /91, OSNCP 1991, z. 7, poz. 90 z glosą
S. W ó j c i k a, OSP 1992, z. 2, poz. 33.
48
Tak na gruncie poprzednio obowiązującej ustawy R. S z t y k, Ustawowe..., s. 80. Zob. także
Z. T r u s z k i e w i c z , [w:] Gospodarka..., s. 297.
49
Należy tu jednak zwrócić uwagą, że o ile możliwość zawierania umów dotyczących przesunięć majątkowych pomiędzy majątkiem wspólnym a majątkami odrębnymi budzi wątpliwości w
48
Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami
stawie umowy sprzedaży, gmina ma możliwość wykonania prawa pierwokupu. Przypadek ten nie został bowiem objęty powyższym wyłączeniem.
Rozwiązanie takie, dyskryminujące małżonka pozostającego we wspólności ustawowej, nie jest jednak niczym uzasadnione. Warto zauważyć, że w
identycznej sytuacji, ale po przekształceniu wspólności ustawowej w umowną, która w krańcowym przypadku co do treści może być identyczna z
ustawową, prawa pierwokupu nie można będzie wykonać.
3) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego
następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego (art. 109 ust. 3 pkt 2)
Rejestr kościołów i związków wyznaniowych jest prowadzony na podstawie rozporządzenia Ministra - Kierownika Urzędu do Spraw Wyznań
z dnia 12 lipca 1989 r. w sprawie szczegółowych zasad i sposobu prowadzenia rejestru kościołów i innych związków wyznaniowych50.
Wyłączenie to oznacza, iż w przypadku nieruchomości nabytej od Skarbu
Państwa albo j.s.t. prawo pierwokupu przysługuje tylko wtedy, gdy kościelna osoba prawna sprzedaje ją innemu podmiotowi niż osoby prawne tego
samego kościoła lub związku wyznaniowego. Jeżeli kościelna osoba prawna sprzedaje nieruchomość nabytą wcześniej od innej osoby prawnej tego
samego kościoła lub związku wyznaniowego, to prawo pierwokupu nie
przysługuje, niezależnie od tego, kto jest nabywcą nieruchomości. Nie dotyczy to jednak nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne lub nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. W takim przypadku prawo
pierwokupu przysługuje, jeżeli nabywcą jest podmiot nie będący osobą
prawną tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.
Sprzedaż użytkowania wieczystego nie daje podstaw do wykonania prawa
pierwokupu tylko wtedy, gdy nabywcą jest osoba prawna tego samego
kościoła lub związku wyznaniowego.
4) prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości (art.
109 ust. 3 pkt 3)
doktiynic, to przesunięcia pomiędzy majątkami odrębnymi małżonków takich wątpliwości nic budzą.
W związku z tym przypadku takiego wyłączyć nic można. Zob. T. S m y c z y ń s k i , Prawo rodzinne i opiekuńcze, Warszawa 1997, s. 57 i nast.
5U
Dz.U. Nr 46, poz. 249.
49
Jacek Górecki
Odszkodowanie takie przewiduje np. art. 131 u.g.n. Natomiast jako
rekompensatę potraktować można użytkowanie wieczyste przyznawane w
oparciu o art. 105 u.g.n.
5) prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku
zamiany własności nieruchomości (art. 109 ust 3 pkt 4)
Chodzi tu chyba o zamianę prawa własności nieruchomości na użytkowanie wieczyste. Możliwość taką przewiduje art. 15 ust. 2 u.g.n.
Dziwi natomiast, że powyższym wyłączeniem nie została objęta sytuacja, kiedy dochodzi do zamiany nieruchomości. Rozwiązanie takie jest
niezrozumiałe. Prowadzi ono bowiem do tego, że gmina, dokonując zamiany nieruchomości, uzyskuje nieruchomość zamienną, a w stosunku do oddanej nieruchomości przysługuje jej jeszcze prawo pierwokupu51.
6) dotyczy nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym
w planie miejscowym na cele publiczne lub wpisanej do rejestru zabytków albo prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wpisanej
do rejestru zabytków i nie zostało ujawnione w księdze wieczystej (art.
109 ust. 3 pkt 5)
Ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej jest przesłanką
niezbędną do jego wykonania w odniesieniu do wymienionych nieruchomości, dlatego też w interesie gminy leży, aby wystąpić z wnioskiem o wpis
tego prawa do księgi wieczystej. W odniesieniu do nieruchomości ujętych
w rejestrze zabytków nie jest tu wystarczający wpis w księdze wieczystej
wzmianki o umieszczeniu nieruchomości w tym rejestrze.
Nieujawnienie prawa pierwokupu powoduje, że gmina względem wskazanych nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego nie może wykonać prawa pierwokupu. Tym samym osoba uprawniona do dysponowania
nimi może takie nieruchomości i prawo użytkowania wieczystego bezwarunkowo sprzedać.
7) zastosowanie znajduje art. 212 ust. 3 u.g.n.
Według art. 212 ust. 1 u.g.n., na pokrycie opłat za użytkowanie wieczyste lub ceny sprzedaży działki budowlanej oraz ceny położonych na niej
budynków lub lokali stanowiących własność Skarbu Państwa osobom, które
w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r. pozostawiły nieruchomości na
terenach nie wchodzących w skład obecnego obszaru państwa, a które na
51
50
Zob. krytyczne uwagi E. D r o z d a, Przedmiotowy..., s. 38-39, wyrażone na tle u.g.g.
Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami
mocy umów międzynarodowych zawartych przez państwo miały otrzymać
ekwiwalent za mienie pozostawione za granicą, zalicza się wartość pozostawionych nieruchomości. Zaliczenie to może być dokonane na rzecz właściciela tych nieruchomości lub wskazanej przez niego jednej osoby uprawnionej do dziedziczenia ustawowego po nim. W przypadku śmierci
uprawnionego prawo do zaliczenia przechodzi na wszystkich jego spadkobierców lub jednego z nich, wskazanego przez wszystkich. W razie zaliczenia wartości nieruchomości nie stosuje się art. 109 u.g.n. Oznacza to,
iż nieruchomość lub użytkowanie wieczyste uzyskane od Skarbu Państwa
w wyniku zaliczenia wartości nieruchomości nie podlegają prawu pierwokupu. Zatem ich sprzedaż może być dokonana bezwarunkowo52.
Wpływ prawa pierwokupu na możliwość sprzedaży nieruchomości
lub prawa użytkowania wieczystego objętego prawem pierwokupu
Zgodnie z art. 110 ust. 1 u.g.n. sprzedaż użytkowania wieczystego i
nieruchomości objętych prawem pierwokupu może nastąpić, jeżeli zarząd
gminy nie wykona prawa pierwokupu. Przepis ten sformułowany jest nieprecyzyjnie. Odczytując go dosłownie, należałoby przyjąć, że osoba, która
chce sprzedać użytkowanie wieczyste lub nieruchomość objętą prawem
pierwokupu, musi się powstrzymać z zawarciem umowy sprzedaży do czasu
złożenia przez zarząd gminy oświadczenia woli o niewykonaniu prawa
pierwokupu albo czekać, aż upłynie termin do wykonania tego prawa. Taka
interpretacja stoi jednak w sprzeczności z samą konstrukcją prawa pierwokupu. Powszechnie przyjmuje się bowiem, iż przesłanką do wykonania
prawa pierwokupu jest sprzedaż prawa lub rzeczy objętej tym prawem.
Wniosek taki wypływa także z art. 109 ust. 1,110 ust. 3 i 111 u.g.n. Mając
to na uwadze, wydaje się zasadne przyjęcie tezy, iż ustawodawcy chodziło
jedynie o ustanowienie zakazu bezwarunkowej sprzedaży użytkowania
wieczystego i nieruchomości objętych prawem pierwokupu. W związku z
tym można zawrzeć umowę sprzedaży użytkowania wieczystego lub nieruchomości objętych prawem pierwokupu, ale pod warunkiem że zarząd
gminy nie wykona prawa pierwokupu w terminie określonym w art. 110
52
W literaturze reprezentowany jest pogląd, iż wyłączenia wskazane w art. 109 ust. 3 pkt 3 i
4 oraz w art. 212 u.g.n. w odniesieniu do użytkowania wieczystego nieruchomości, o których mowa
w art. 109 ust. 1 pkt 2-4 u.g.n. powodują, iż prawo pierwokupu nic może być wykonane również
przy dalszej sprzedaży. Zob. Z. M a r m a j, [w:] Komentarz..., s. 79-80.
51
Jacek Górecki
ust. 2 u.g.n. Natomiast umowa zawarta bez zastrzeżenia takiego warunku
jest nieważna. Sankcja nieważności wypływa z art. 599 § 2 k.c. W przypadku sprzedaży dokonanej bezwarunkowo gmina nie może wykonać prawa pierwokupu53.
Nie ma przeszkód prawnych do dokonywania innych czynności prawnych prowadzących do przeniesienia na inną osobę przedmiotu prawa
pierwokupu54. Dotyczy to zarówno darowizny, zamiany, jak i umów stanowiących realizację roszczeń opartych o art. 151 i 231 k.c.55 czy też
wynikających z zapisu testamentowego. Również zawarcie umowy przedwstępnej, poprzedzającej umowę sprzedaży i złożenie oferty sprzedaży innej
osobie nie stanowią podstawy do wykonania prawa pierwokupu. Nie można
także wykonać prawa pierwokupu w przypadku zawarcia umów (np. dzierżawy, najmu, użytkowania), których efektem jest oddanie nieruchomości
innym osobom do korzystania.
Ponadto wykonanie prawa pierwokupu wyłączone jest wówczas, gdy
nieruchomość lub użytkowanie wieczyste sprzedawane są jako składnik
większej całości56. Dotyczy to w szczególności sprzedaży przedsiębiorstwa
w rozumieniu art. 55' k.c. W obecnie obowiązującym stanie prawnym brak
jest bowiem przepisu, który mógłby stanowić podstawę do rozszerzenia
zakresu prawa pierwokupu na składniki pierwotnie nim nie objęte57.
O tym, czy strony mogą zawrzeć umowę bezwarunkową czy też zaopatrzoną w warunek, powinien decydować notariusz. Jego błąd, polegający na niewłaściwym zakwalifikowaniu nieruchomości lub użytkowania
wieczystego jako nie podlegającego prawu pierwokupu, nie powinien wywoływać negatywnych skutków prawnych dla sprzedawcy58.
W sytuacji kiedy notariusz w sposób zawiniony, bez uzasadnionej
podstawy prawnej, sporządzi warunkową umowę sprzedaży i prawo pier55
Uchwała SN z dnia 30 lipca 1968 r. III CZP 48/68, OSNCP 1969, z. 3, poz. 49.
Zob. uchwałę SN z dnia 4 marca 1994 r. III CZP 14/94, OSNC 1994, z. 11, poz. 202, w
której uznano, iż ustawowe prawo pierwokupu nic ma zastosowania do przeniesienia przez spółdzielnię budowy domów jednorodzinnych na rzecz swoich członków udziałów w użytkowaniu
wieczystym gruntu objętego zabudową domów jednorodzinnych, stosownie do przepisów art. 232237 prawa spółdzielczego.
55
Zob. orzeczenie SN z dnia 10 lipca 1963 r. ICZ 92/63, OSPiKA 1965, z. 6, poz. 124 z glosą
S. B r e y e r a.
56
Zob. Z. M a r m aj, [w:] Komentarz..., s. 81.
57
Możliwość taką przewidywał art. 349 § 1 kodeksu zobowiązań z 1933 r.
58
Zob. S. M i z e r a, O prawie..., s. 12.
54
52
Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami
zostanie wykonane, może narazić się na odpowiedzialność cywilną . Wykonanie prawa pierwokupu, jako pozbawione podstawy prawnej,
nie będzie wówczas skuteczne. Sąd powinien zatem oddalić wniosek o
dokonanie wpisu w księdze wieczystej oparty o akty notarialne zawierające
warunkową umowę sprzedaży i oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Pojawia się jednak pytanie, co dzieje się z warunkową umową sprzedaży. Zgodnie z art. 94 k.c. bezprawny warunek zawieszający pociąga za
sobą nieważność czynności prawnej, w której został zastrzeżony. Za taki
warunek należy uznać warunek zastrzegany w rozpatrywanej tu umowie
sprzedaży. W związku z tym umowa sprzedaży jest wtedy bezwzględnie
nieważna60.
Odpowiedzialność cywilna notariusza powstać może także wtedy, gdy
sporządzi on bezwarunkową umowę sprzedaży wówczas, kiedy umowa
powinna być zaopatrzona w warunek zawieszający. Taka umowa, zgodnie
z art. 599 § 2 k.c., jest nieważna.
Odmowa dokonania czynności notarialnej może również prowadzić do
powstania odpowiedzialności cywilnej notariusza. Ponosi on bowiem odpowiedzialność nie tylko za swoje działania, ale także za zaniechania61.
Jeśli notariusz odmówi sporządzenia bezwarunkowej umowy sprzedaży,
stronom przysługuje prawo złożenia zażalenia. Według art. 83 prawa o
notariacie62, zażalenie takie składa się w terminie tygodnia, za pośrednictwem notariusza, do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę
kancelarii notarialnej63. Osobę, której odmówiono dokonania czynności notarialnej, notariusz ma obowiązek pouczyć o prawie i trybie zaskarżenia
odmowy, a na jej pisemne żądanie doręczyć w terminie tygodnia uzasadnienie odmowy.
wokupu
59
59
Szerzej na temat odpowiedzialności cywilnej notariusza zob. A. OI c s z k o, Podstawy i
przesłanki odpowiedzialności cywilnej notariusza, Rejent 1992, nr 7-8, s. 28 i nast.; A. W ąs i cw i c z , Odpowiedzialność cywilna notariusza i jej ubezpieczenie, [w:] Księga pamiątkowa. I
Kongres Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej, Poznań-Kluczbork 1994, s. 301 i nast.; M. F I o r c z a k, Odpowiedzialność cywilna notariuszy, Rejent 1994, nr 4, s. 113 i nast.
61
Zob. A. O I e s z k o , Podstawy..., s. 34; A. W ąs i c w i cz, Odpowiedzialność..., s. 306.
Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. (Dz.U. Nr 22, poz. 91 z późn. zm.).
63
W postanowieniu z dnia 11 lutego 1997 r. II CKN 65/96, Rejent 1997, nr 9, s. 124 i nast.
Sąd Najwyższy uznał, iż dopuszczalna jest kasacja od postanowienia wydanego przez sąd wojewódzki w wyniku rozpoznania zażalenia na odmowę dokonania czynności notarialnej.
63
53
Jacek Górecki
Wykonanie prawa pierwokupu
Wykonanie prawa pierwokupu może nastąpić dopiero po zawarciu ważnej
umowy sprzedaży rzeczy lub prawa objętego tym prawem. W związku z
tym nie jest możliwe wykonanie prawa pierwokupu, jeśli umowa sprzedaży,
z jakichkolwiek przyczyn, dotknięta jest sankcją nieważności bezwzględnej64. Również późniejsze, dokonane przez jedną ze stron tej umowy skuteczne uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod
wpływem błędu lub groźby prowadzi do tego, że prawo pierwokupu nie
może być skutecznie wykonane.
Należy mieć także na uwadze, iż strony mogą umowę sprzedaży rozwiązać lub zmienić do czasu wykonania przez gminę prawa pierwokupu65.
Odmienne stanowisko reprezentował Sąd Najwyższy. Stanął bowiem na
stanowisku, iż do czasu złożenia przez zarząd gminy oświadczenia co do
wykonania prawa pierwokupu nieruchomości wyłączone jest rozwiązanie
przez strony umowy sprzedaży zawartej pod warunkiem, że zarząd gminy
nie wykona prawa pierwokupu66. Zmiana umowy w okresie przed złożeniem oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wiąże się z obowiązkiem powiadomienia gminy o tym zdarzeniu.
Wykonanie prawa pierwokupu jest niezależne od tego, jakie podmioty
zawierają umowę sprzedaży. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i
prawnych (w tym Skarbu Państwa67). Prawo pierwokupu przysługuje także
w przypadku, gdy stroną umowy sprzedaży jest gmina, inna niż ta, na której
terenie znajduje się nieruchomość. Podobnie dzieje się w sytuacji, kiedy
kupującym jest samorządowa osoba prawna utworzona przez gminę, której
przysługuje prawo pierwokupu68.
M
Zob. uchwałę SN z dnia 30 lipca 1968 r. III CZP 48/68, OSNCP 1969, z. 3, poz. 49.
Tak samo Z. T r u s z k i c w i c z , [w:] Gospodarka..., s. 300; T. D o m i ń c z y k, Pierwokup..., s.71; S. R u d n i c k i , [w:]Prawo...,s.418;Z. M ar m aj, [w:]Komentarz...,s. 74. R. S z t y k,
Prawo..., s. 68-69 uważa, żc strony mogą rozwiązać umową tylko przed podjęciem przez zarząd
gminy uchwały o wykonaniu prawa pierwokupu.
64
Uchwała SN z dnia 9 października 1991 r. III CZP 94/91, Prawo i Życic 1992, nr 7, s. 15.
Glosę do tej uchwały opublikował T. Ż y z n o w s k i , Palcstra 1992, nr 1-2, s. 83 i nast. Pogląd
Sądu Najwyższego akceptują: M. S a f j an, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 1998, s. 128 i R. S z t y k , Ustawowe..., s. 80-81.
67
Zdaniem E. D r o zd a, Przedmiotowy..., s. 45, prawo pierwokupu ze względu na swoją
funkcję nic istnieje w przypadku, gdy osoba, która od Skarbu Państwa nabyła nieruchomość lub
użytkowanie wieczyste, sprzcdajcjc Skarbowi Państwa.
M
Z. T r u s z k i c w i c z , [w:] Gospodarka..., s. 289.
65
54
Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami
Prawo pierwokupu jest prawem bezterminowym. Natomiast jego wykonanie ograniczone jest dwumiesięcznym terminem zawitym, przewidzianym w art. 110 ust. 2 u.g.n.69 Jego upływ powoduje wygaśnięcie prawa
pierwokupu gminy70. Termin ten rozpoczyna bieg od dnia, w którym urząd
gminy otrzymał zawiadomienie o treści umowy sprzedaży, i to niezależnie
od tego, kto tego zawiadomienia dokonał71. Nie ma znaczenia chwila dotarcia zawiadomienia do zarządu gminy72. W przypadku zmiany warunkowej umowy przed złożeniem przez gminę oświadczenia o wykonaniu prawa
pierwokupu, termin do wykonania prawa pierwokupu biegnie od początku
z dniem zawiadomienia gminy o dokonanej zmianie.
Obowiązek zawiadomienia gminy spoczywa na notariuszu sporządzającym umowę sprzedaży. Obowiązek ten nie ciąży na sprzedawcy. Takie
rozwiązanie stanowi odstępstwo od regulacji przyjętej w art. 598 § 1 k.c.
Sposób dokonania zawiadomienia nie jest określony w u.g.n. W literaturze proponowano, aby następowało ono poprzez przesłanie wypisu lub
poświadczonego odpisu aktu notarialnego73. Wystarczające będzie także
przesłanie pisma zawierającego istotne postanowienia umowy sprzedaży74.
Postuluje się także, aby doręczenie następowało za pokwitowaniem zawierającym datę doręczenia, przechowywać je powinien notariusz75. Zawiadomienie niepełne, nieczytelne lub zniekształcone nie wywołuje skutków
prawnych.
Wykonanie prawa pierwokupu polega na złożeniu oświadczenia woli
w formie aktu notarialnego. Osoby występujące w imieniu gminy powinny
wykazać swoje umocowanie do jej reprezentowania. Nie są natomiast zobowiązane do przedstawienia notariuszowi uchwały zarządu gminy o
wykonania prawa pierwokupu nieruchomości.
70
Inaczej S. K o l a n o w s k i , A. K o l a r s k i , Ustawa..., s. 184, którzy uważają, że prawo
pierwokupu gminy ulega przedawnieniu.
71
Zdaniem Z. T r u s z k i e w i c z a, [w:] Gospodarka..., s. 299, termin do wykonania prawa
pierwokupu rozpoczyna bieg, jeśli zawiadomienia dokonuje inna osoba niż notariusz, pod warunkiem, że przedstawia wypis aktu notarialnego.
72
Inaczej G. B i c n i e k, Z. M a r m aj, Ustawa..., s. 259, którzy jako decydujące uznają zawiadomienie zarządu gminy, niezależnie od tego, kto i w jakiej formie zawiadomienia dokonał.
73
S. M i z c r a, O prawie..., s. 12; R. S z t y k, Ustawowe..., s. 62.
74
Tak Z. T r u s z k i e w i c z , [w:] Gospodarka..., s. 299.
75
Tak Z. M a r m aj, [w:] Komentarz..., s. 82.
55
Jacek Górecki
wykonaniu prawa pierwokupu76. Decyzja o skorzystaniu z prawa pierwokupu jest aktem wewnętrznym, który nie wymaga ujawnienia na zewnątrz.
Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu składa się u notariusza,
przed którym zawarto umowę sprzedaży użytkowania wieczystego lub nieruchomości objętych prawem pierwokupu. Jedynie w przypadku gdyby
złożenie oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało
poważne trudności, może być ono złożone u innego notariusza. Jeżeli notariusz odmówi przyjęcia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu,
a gmina złoży zażalenie na tę odmowę, to z dniem odmowy ulega przerwaniu bieg terminu do wykonania prawa pierwokupu77.
Notariusz zobowiązany jest doręczyć sprzedawcy oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. U.g.n. nie wspomina natomiast o doręczeniu
oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu innym podmiotom. W literaturze wskazuje się jednak, iż oświadczenie to należy doręczyć również
sądowi prowadzącemu odpowiednią księgę wieczystą, organowi prowadzącemu ewidencję gruntów, a także kupującemu78.
Skutki wykonania prawa pierwokupu
Z wykonaniem prawa pierwokupu wiąże się szereg następstw prawnych. Są one jednak uzależnione od przedmiotu tego prawa. Zgodnie z art.
110 ust. 4 zd. 3 u.g.n., z chwilą złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa
pierwokupu nieruchomość objęta tym prawem staje się własnością gminy
i według art. 24 ust. 1 pkt 7 u.g.n. stanowi składnik gminnego zasobu
nieruchomości. W tej samej chwili użytkowanie wieczyste na gruntach
stanowiących własność gminy wygasa, a na gruntach Skarbu Państwa staje
się użytkowaniem wieczystym gminy.
Warte podkreślenia jest to, iż skutki te występująjuż z chwilą złożenia
oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. W poprzednio obowiązu-
76
Zob.Z.Truszkicwicz,[w:]Gospodarka...,s.291.InaczcjT. D o m i ń c z y k , P i e r w o kup..., s. 71-72, który uważa, iż należy przedłożyć notariuszowi uchwałę w takiej formie, w jakiej
została podjęta. W przeciwnym wypadku notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu notarialnego. Zdaniem R. S z t y k a, Prawo..., s. 66, akt notarialny zawierający oświadczenie o wykonaniu
prawa pierwokupu powinien być udokumentowany uchwałą zarządu.
77
Z. T r u s z k i c w i c z , [w:] Gospodarka..., s. 299. Zob. także postanowienie SN z dnia 1
grudnia 1971 r. III CRN 320/71, OSNCP 1972, z. 6, poz. 111.
78
Zob. Z. M a r m a j, [w:] Komentarz..., s. 85.
56
Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami
jącym stanie prawnym wykonanie prawa pierwokupu wywierało skutki
dopiero z momentem dojścia tego oświadczenia do sprzedawcy (art. 78 ust.
3 zd. 2 u.g.g.)79. Rodziło to pewne problemy praktyczne80. Wynikały one
z tego, iż skutki prawne wykonania prawa pierwokupu uzależnione były
od zawiadomienia sprzedawcy, które nie zawsze można było wykazać81.
Według art. 111 u.g.n., prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży. Przepis ten sformułowano w
sposób budzący wątpliwości82. Nie do końca bowiem wiadomo, o strony
której umowy sprzedaży tutaj chodzi. Konstrukcja prawa pierwokupu zakłada
bowiem zawarcie dwóch umów sprzedaży. Po pierwsze, umowy warunkowej zawieranej przez zobowiązanego z tytułu tego prawa z osobą trzecią,
która stanowi przesłankę do wykonania prawa pierwokupu i nie wywołuje
skutków rozporządzających. Po drugie, umowy zawartej przez zobowiązanego i uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu na skutek wykonania
tego prawa i wywołującej skutki rozporządzające. W związku z tym, na
gruncie tego przepisu można by twierdzić, że umowa sprzedaży, stanowiąca jedynie przesłankę do wykonania prawa pierwokupu, traci swoją moc
i niezbędne jest zawarcie kolejnej umowy sprzedaży użytkowania wieczystego lub nieruchomości, tym razem z gminą w charakterze kupującego.
Zasadniejsze jest jednak przyjęcie stanowiska, iż w efekcie wykonania prawa
pierwokupu dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy sprzedawcą a gminą. Co do treści (w tym co do ceny) umowa taka odpowiada umowie
zawartej przez sprzedawcę i osobę trzecią, która na skutek wykonania prawa
pierwokupu nie stała się nabywcą przedmiotu objętego prawem pierwokupu. Wniosek ten wypływa z konstrukcji prawa pierwokupu, zakładającej,
iż uprawniony z tytułu tego prawa, jeśli zechce je wykonać, wstępuje w
miejsce kupującego rzecz lub prawo objęte prawem pierwokupu. Taką
regulację przewiduje też art. 600 § 1 zd. 1 k.c., z zastrzeżeniem, że przepis
szczególny może stanowić inaczej. Nie wydaje się jednak, aby takim prze79
Zob. wyrok SN z dnia 2 marca 1990 r. II CR 51/90, OSNCP 1991, z. 5-6, poz. 74.
Zob. np. uchwałę SN z dnia 22 października 1970 r. III CZP 64/70, OSNCP 1971, z. 5, poz.
77; uchwałą SN z dnia 26 czerwca 1974 r. III CZP 4/74, OSPiKA 1975, z. 9, poz. 202 z glosą
S. B r e y e r a; postanowienie SN z dnia 2 maja 1975 r. III CRN 151 /74, OSNCP 1976, z. 7-8, poz.
163. Zob. także Z. T r u s z k i e w i c z , [w:] Gospodarka..., s. 299-300.
81
Por. glosę S. B r c y c r a do uchwały SN z dnia 26 czerwca 1974 r. III CZP 4/74, OSPiKA
1975, z. 9, poz. 202.
82
Stanowi on dosłowne powtórzenie art.79 u.g.g. Zob. też S. M i z e r a, O prawie..., s. 4.
80
57
Jacek Górecki
pisem był art. 111 u.g.n. Należy także nadmienić, iż na tle art. 79 u.g.g.
również przyjmowano, że wykonanie prawa pierwokupu prowadziło do
zawarcia umowy sprzedaży z gminą na warunkach określonych wcześniej
w umowie zawartej z osobą trzecią83. Odstępstwo od tej zasady przewiduje
art. 600 § 2 k.c., który stanowi, że jeżeli umowa sprzedaży przewiduje
świadczenia dodatkowe, to w przypadku gdy gminie przysługuje ustawowe
prawo pierwokupu, uważa się je za nie zastrzeżone84. Postanowienia umowy mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu są względem gminy
bezskuteczne (art. 600 § 1 zd. 2 k.c.).
Skorzystanie przez gminę z prawa pierwokupu wiąże się z obowiązkiem zapłaty sprzedawcy ceny za nabytą nieruchomość lub użytkowanie
wieczyste. Jak wyżej wskazano, chodzi tu o cenę ustaloną w umowie z osobą trzecią, i to niezależnie od tego, czy cena ta odpowiada wartości rynkowej nieruchomości lub użytkowania wieczystego85. Zapłata ceny powinna nastąpić jednocześnie z wydaniem przedmiotu sprzedaży (art. 488 k.c.)86.
Jeśli w umowie warunkowej zawartej z osobą trzecią ustalono, że cena ma
być zapłacona w terminie późniejszym, gmina może z tego terminu skorzystać tylko wtedy, gdy zabezpieczy zapłatę ceny (art. 601 k.c.). W takim
przypadku stosuje się art. 364 k.c.
Skutki niewykonania prawa pierwokupu przez gminę
Gmina nie wykonuje prawa pierwokupu, jeżeli taką uchwałę podejmie
zarząd gminy. Decyzja owa jest jednoznaczna ze zrzeczeniem się prawa
pierwokupu i nie może zostać zmieniona po zawiadomieniu sprzedawcy o
jej podjęciu. Zawiadomienia sprzedawcy o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu można dokonać w dowolny sposób.
85
S. M i ze ra, Oprawie...,s. 3; M . N e s t o r o w i e z, [w:] Kodeks...,*. 588; Z. T r u s z k i c w i c z , [w:] Gospodarka..., s. 301. Zob. także orzeczcnic SN z dnia 10 listopada 1962 r. I CO 24/
62, OSN 1963, z. 9, poz. 188.
84
W uchwale z dnia 21 kwietnia 1971 r. III CZP 17/71, OSNCP 1971, z. 11, poz. 194 Sąd
Najwyższy przyjął, że służebność mieszkania zastrzeżona w umowie sprzedaży nieruchomości nic
ma charakteru świadczenia dodatkowego, które w razie wykonania przez Skarb Państwa (obecnie
gminę) prawa pierwokupu uważa się za niebyłe.
85
Jeżeli gmina wykazałaby, że strony w rzeczywistości umówiły się o zapłatę innej ceny, w grę
wchodzi pozomość umowy, a co z tym związane - jej nieważność.
86
Por. także uchwałę SN z dnia 18 listopada 1994 r. III CZP 144/94, OSNC 1995, z. 3, poz.
47.
58
Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami
Również niewykonanie prawa pierwokupu w ustawowym terminie może
być potraktowane jako dorozumiane zrzeczenie się tego prawa87.
W obu powyższych przypadkach strony warunkowej umowy sprzedaży
mogą zawrzeć bezwarunkową już umowę, która wywoła skutki rozporządzające88, z tym, że w pierwszym przypadku może to nastąpić po otrzymaniu od gminy zawiadomienia o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu, a w
drugim dopiero po upływie ustawowego terminu.
Ocena regulacji u.g.n. w zakresie prawa pierwokupu
Już na wstępie trzeba powiedzieć, iż ocena ta nie wypada najlepiej, i
to nawet w porównaniu z poprzednio obowiązującym stanem prawnym,
który był poddawany szerokiej krytyce89. Dziwi przede wszystkim, iż mimo
tej krytyki nowa ustawa w dużej części powiela poprzednie rozwiązania.
Dlatego ograniczę się jedynie do omówienia rozwiązań, które nie były
wcześniej znane.
Na wstępie trzeba zauważyć, że u.g.n. obejmuje prawem pierwokupu
przypadki wcześniej tym prawem nie objęte. Przykładem może tu być rozszerzenie zakresu prawa pierwokupu użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości, które obecnie co do zasady podlega prawu pierwokupu niezależnie od sposobu i chwili jego nabycia (art. 109 ust. 1 pkt
2 u.g.n.), a nie jak poprzednio, kiedy było ograniczone tylko do przypadku,
gdy użytkowanie wieczyste ustanowione było przez Skarb Państwa lub
gminę. Tak więc w dalszym ciągu utrzymuje się tendencja do poszerzania
zakresu ustawowego prawa pierwokupu. Proces ten nie jest jednak niczym
uzasadniony.
Przyjęte w art. 110 ust. 4 zd. 3 u.g.n. rozwiązanie dotyczące skutków
wykonania prawa pierwokupu również wywołuje wątpliwości. Przepis ten
przewiduje, że skutki te następują już z chwilą złożenia oświadczenia o
wykonaniu prawa pierwokupu, a nie z chwilą zawiadomienia o tym sprzedawcy. Wątpliwości pojawiają się w związku z treścią art. 597 § 2 zd. 1
k.c. Przepis ten wyraźnie stanowi, iż prawo pierwokupu wykonuje się przez
88
1968 r. 111 CZP 23/68, OSNCP 1969, z. 1, poz. 5.
59
Zob.
Jacek Górecki
oświadczenie składane zobowiązanemu. W związku z tym uznać trzeba
art. 110 ust. 4 u.g.n. jako przepis szczególny wyłączający zastosowanie art.
597 § 2 zd. 1 k.c. Tym samym rozwiązanie to powoduje, iż oświadczenie
o wykonaniu prawa pierwokupu zaliczone zostało do oświadczeń, które nie
wymagają złożenia innej osobie i stają się skuteczne z chwilą ich złożenia90.
Do takich oświadczeń zalicza się przede wszystkim te, które składają się
na czynności prawne jednostronne91. Jednak nie wszystkie oświadczenia
składające się na czynności prawne jednostronne należą do tej grupy. Przykładem oświadczeń, które wymagają dotarcia do adresata, są oświadczenia
o odstąpieniu od umowy i o wypowiedzeniu umowy. Na podstawie tych
przykładów stwierdzić można, iż ustawodawca dostrzega potrzebę, aby
jednostronne czynności prawne, które powodują zmianę stanu prawnego,
dotarły do osób zainteresowanych. Tym bardziej wydaje się zasadne, żeby
reguła ta dotyczyła osoby, która na skutek wykonania prawa pierwokupu
staje się stroną umowy sprzedaży zawartej z podmiotem, który prawo pierwokupu wykonuje. Dlatego pojawia się pytanie o zasadność przyjętego
uregulowania. Na wstępie trzeba zauważyć, iż wprowadza ono ułatwienia
istotne dla praktyki. Zawiadomienie sprzedawcy o wykonaniu prawa pierwokupu nie ma już teraz wpływu na zmiany prawne wywoływane przez
wykonanie prawa pierwokupu. Nie jest zatem konieczne przedstawianie
dowodu na to, iż zawiadomienie do sprzedawcy dotarło, aby wykazać
nastąpienie skutków wykonania prawa pierwokupu. Ułatwia to także gminie
możliwość wpisu do księgi wieczystej zmiany stanu prawnego, który nastąpił w wyniku wykonania prawa pierwokupu. Poza tym nie będą miały
miejsca przypadki, kiedy to po złożeniu oświadczenia o wykonaniu prawa
pierwokupu nie dochodziło do skutecznego zawiadomienia sprzedawcy w
ustawowym terminie, co prowadziło do wygaśnięcia prawa pierwokupu92.
Nie ma już także wątpliwości co do tego, iż z chwilą wykonania prawa
pierwokupu notariusze mają prawo poboru opłaty skarbowej z tytułu przeniesienia własności nieruchomości.
50
Por. A. W o l t e r , J . I g n a t o w i c z , K. S t e f a n i u k , Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1996, s. 243-244; M. S a f j a n, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, 1.1, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 1997, s. 168-169.
92
60
Zob. wyrok SN z dnia 2 marca 1990 r. II CR 51/90, OSNCP 1991, z. 5-6, poz. 74.
Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami
Korzyści praktyczne wynikające z przyjętej w tym zakresie regulacji
nie zwalniają od przedstawienia uwag krytycznych. U.g.n. w art. 110 ust.
5 nakłada na notariusza obowiązek doręczenia sprzedawcy oświadczenia
o wykonaniu prawa pierwokupu. Nie przewiduje jednak ani terminu, w
którym notariusz powinien zawiadomienia dokonać, ani konsekwencji prawnych braku zawiadomienia. Co do terminu można się jedynie domyślać, że
zawiadomienie powinno zostać dokonane niezwłocznie. Formy zawiadomienia również nie uregulowano. Wydaje się, że będzie ono dokonane, jeśli
notariusz prześle sprzedawcy odpis aktu notarialnego zawierający oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Nie jest tutaj konieczne stosowanie
trybu doręczeń przewidzianego w art. 102 i 103 prawa o notariacie. Byłby
to zbyt daleko idący formalizm w stosunku do znaczenia, jakie u.g.n. przywiązuje do zawiadomienia sprzedawcy. Można by właściwie stwierdzić, iż
zawiadomienie to nie ma żadnego znaczenia prawnego. Ma ono jedynie
charakter informacyjny. Dlatego nie dziwi brak w u.g.n. sankcji prawnych
na wypadek niedokonania zawiadomienia. Jako podstawę prawną ewentualnych roszczeń względem notariusza można tu jedynie wskazać art. 49
prawa o notariacie.
Ogólnie można stwierdzić, iż zmiana regulacji dotyczącej znaczenia
zawiadomienia sprzedawcy o wykonaniu prawa pierwokupu jest korzystna
dla gminy. Natomiast trudno się takich korzyści doszukać po stronie sprzedawcy. Staje się on bowiem stroną umowy sprzedaży, zanim poweźmie o
tym wiadomość. Z chwilą wykonania prawa pierwokupu przestaje być właścicielem nieruchomości lub uprawnionym z tytułu prawa użytkowania
wieczystego. O zdarzeniach tych dowiaduje się jednak dopiero po pewnym
czasie.
Mając na uwadze, iż uregulowane w u.g.n. prawo pierwokupu stanowi
samo w sobie ograniczenie uprawnień właścicieli nieruchomości i użytkowników wieczystych, należy zauważyć, że dalsze ograniczenie praw
tych osób nie zasługuje na aprobatę. Podobnie jak rozszerzanie zakresu
przedmiotowego ustawowego prawa pierwokupu. W związku z tym wydaje
się, że w dalszym ciągu pozostaje aktualna, wyrażona przez E. Drozda93
w czasie obowiązywania u.g.g., teza, iż „Prawo pierwokupu dojrzało do
rewizji".
93
E. D r o z d, Przedmiotowy..., s. 52.
61