Romuald Sztyk Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce

„Rejent" . rok 7 . nr 12(80)
grudzień 1997 r.
Romuald Sztyk
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce
nieruchomościami
Wstęp
W literaturze prawniczej przeważa pogląd, że ustawowe prawo pierwokupu stanowi istotne ograniczenie prawa podmiotowego właściciela
nieruchomości bądź użytkownika wieczystego i powinno być przewidziane
w sytuacjach uzasadnionych szczególnymi względami interesu publicznego1.
Prawodawca nie zawsze wychodzi naprzeciw tym oczekiwaniom w
teorii prawa i w niektórych rozwiązaniach, jak np. przy specjalnych strefach ekonomicznych, zaskakuje wprowadzeniem tego prawa w sposób lapidarny, bez uzasadnionej motywacji.
1
Bibliografia poświęcona prawu pierwokupu jest obszerna. Zagadnienie niniejsze jest przedmiotem licznych rozważań literatury i orzecznictwa. Ze współczesnych opracowań podzielających
ten pogląd można wymienić: S. R u d n i c k i, Prawo obrotu nieruchomościami, wydanie II, C.H.
Beck 1996, s. 413; G. B i en i ek,Z. M a r m a j , Ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości, Komentarz, wydanie II, 1995, s. 254 i nast.; E. D r o z d , Z. T r u s z k i e w i c z ,
Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz, wydanie II, Kraków 1995;
M. P a z d a n, Bezwarunkowa sprzedaż nieruchomości wbrew umownemu prawu pierwokupu,
[w:] Problematyka prawna nieruchomości w praktyce notarialnej, Lublin 1995, s. 125; System
prawa cywilnego, t. III, cz. II, Ossolineum, Wrocław 1996, s. 166; T. D o m i ń c z y k, Prawo
pierwokupu na tle przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości,
„Rejent" 1996, nr 1, s. 57; R. S z t y k, Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości, „Rejent"
1992, nr 5, s. 56-91.
50
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
W innym przypadku koniunkturalnie posługuje się prawem pierwokupu,
jak np. przy zbyciu lasu, i z instytucji tej wycofuje się przy najbliższej
nowelizacji, nie podając przyczyn zmiany swej decyzji2. Domniemywać
można jedynie, że zostało ono wprowadzone bez wymaganej wyobraźni
ustawowej, a w praktyce nie zdało egzaminu.
Przykładem ewolucji prawa pierwokupu jest rozdział 3 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu składają dwaj członkowie zarządu z zachowaniem wymogów przewidzianych w art. 46 ustawy
z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym. Składać je może także
członek zarządu i osoba upoważniona przez zarząd, samodzielnie wójt lub
burmistrz, o ile statut tak stanowi.
Oświadczenie woli może być ponadto złożone przez inną osobę na podstawie pełnomocnictwa sporządzonego w formie aktu notarialnego. Ponieważ czynność ta powoduje powstanie zobowiązań pieniężnych (zapłata
ceny i inne obciążenia), potrzebna jest także kontrasygnata skarbnika gminy
(głównego księgowego budżetu) lub osoby przez niego upoważnionej (art.
46 ust. 3 tej ustawy). Jest to czynność wewnętrzna i spełnienie jej winno
nastąpić przed złożeniem oświadczenia. Nie podlega kontroli notariusza3.
Jest ona przepisem lex specialis wobec ogólnych zasad przewidzianych w
art. 596-602 kodeksu cywilnego - aktu równorzędnego w stosunku do tej
ustawy. Okoliczność ta powoduje trudności interpretacyjne również w
zakresie zbiegu norm prawnych, dotyczących uregulowania ustawowego
prawa pierwokupu w przepisach szczególnych. Wtedy należy skorzystać
z klauzuli lex specialis derogat legi generali. Na użytek tego rozwiązania
prawnego zostało ono wprowadzone ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o
gospodarce terenami w miastach i osiedlach4, do którego stosowano także
przepisy ogólne definiujące tę instytucję prawa cywilnego. Posiada ona
charakter iuris cogentis, co powoduje, iż umowa sprzedaży zawarta bez2
Nastąpiło to ustawą z dnia 24 kwietnia 1997 r. o zmianie ustawy o lasach oraz o zmianie
niektórych ustaw (Dz.U. Nr 54, poz. 349), poprzez nadanie nowego brzmienia art. 38 ustawy o
lasach.
3
Dz.U. Nr 115, poz. 741 - ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. weszła w życie z dniem 1 stycznia
1998 r.; ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym (j.t. Dz.U. z 1996 r. Nr 13, poz.
74); uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 28 listopada 1966 r. III CZP 55/66 dopuszcza
udzielenia pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego.
4
Jednolity tekst: Dz.U. z 1996 r. Nr 22, poz. 159 z późn. zm.
51
Romuald Sztyk
warunkowo jest nieważna. Sprzedaż może nastąpić jedynie osobie trzeciej
pod warunkiem, że uprawniony podmiot nie wykona swego prawa. Jest ono
niezbywalne i niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na
jego częściowe wykonanie.
Aktualna regulacja prawna odbiega w sposób zasadniczy od poprzednich, jednakże w niektórych sytuacjach jest zbieżna i interpretacja z poprzednich rozwiązań prawnych może być w pewnym zakresie stosowana.
Odmienność rozwiązania prawnego sprawia, że istnieją poglądy o rozszerzonym zakresie działania prawa pierwokupu. Są one uzasadnione o tyle,
że przy prawie użytkowania wieczystego rozszerzono je na każde nabycie,
a nie tylko uprzednie od Skarbu Państwa lub gminy. Rozszerzono katalog
przedmiotowy, ale z pewnymi ograniczeniami polegającymi na potrzebie
ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej, dotyczącego nieruchomości
i prawa użytkowania wieczystego opisanych w art. 109 ust. 3 pkt 3 i 4
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Postępowanie przy wykonywaniu prawa pierwokupu jest również odmienne, uściślające czynności następcze. To wszystko powoduje, że mamy
do czynienia z nowymi zasadami dotyczącymi nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego, objętymi zasięgiem działania ustawy. Jest on szeroki, jako że w art. 2 ustawy ogólnie określa się zasięg jej działania na gospodarkę nieruchomościami, z wyłączeniem szczególnych zasad ich obrotu
i reglamentacji.
Przechodząc zaś do szczegółowej analizy instytucji ustawowego prawa
pierwokupu, określonego w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami, należy omówić poszczególne zasady jego stosowania.
Zasady prawa pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami
W myśl art. 109 ust. 1 ustawy, prawo pierwokupu przysługuje gminie
w razie sprzedaży:
1) nie zabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę
od Skarbu Państwa lub gminy,
2) prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości gruntowej.
52
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
Zasady tej nie stosuje się w wymienionych przypadkach do nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonych w planach
miejscowych lub w decyzjach o warunkach zabudowy i gospodarowania
terenu na cele rolne i leśne.
Prawo pierwokupu jest nierozerwalnie związane z umową sprzedaży i
nie jest ograniczone żadnym terminem nabycia. Zawarciea contrario innych
umów, a w tym umowy przedwstępnej, nie daje podstaw do jego wykonania. Nie występuje ono również przy uwzględnianiu roszczenia z art. 151
k.c. i art. 232 § 1 i § 2 k.c., gdyż sytuacje te nie są objęte prawem pierwokupu.
W przypadku zawarcia umowy pozornej, w celu uniknięcia jego powstania strony muszą liczyć się z konsekwencjami przewidzianymi w art.
58 k.c. To samo znaczenie ma zawarcie umowy wadliwej dla wywołania
powstania prawa pierwokupu. Odmiennie natomiast należy traktować sporządzenie warunkowej umowy sprzedaży z możliwością skorzystania z
prawa pierwokupu bez uzasadnionej podstawy prawnej i wykonanie go
przez wskazany podmiot. Umowy te mają również z mocy prawa skutek
nieważności i mogą spowodować odpowiedzialność cywilną notariusza, o
ile nastąpiło to z jego winy. Niekiedy owe sytuacje wynikają z kontrowersyjnej oceny przedmiotu umowy i występowania w stosunku do niego prawa
pierwokupu. W praktyce taki przypadek wystąpił przy sprzedaży prawa
użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości gruntowej przez
państwowe osoby prawne, które nabyły je na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy
z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i
wywłaszczaniu nieruchomości. Zgodnie z tezą orzeczenia Sądu Najwyższego, przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej
nieruchomości gruntowej obowiązuje prawo pierwokupu. Przeciwne opinie
przedstawione w literaturze nie zmieniły tego poglądu, zaś w praktyce notarialnej stosuje się zasadę wynikającą z tej tezy5.
Przepisy wprowadziły cechy wspólne i rozdzielne jako przesłanki
powstania prawa pierwokupu. Cechą wspólną jest niezabudowanie nieruchomości, także oddanej w użytkowanie wieczyste, w chwili sporządzania
czynności cywilnoprawnej.
5
Uchwała SN z dnia 12 lutego 1992 r. III CZP 147/91 z krytyczną wypowiedzią G . B i e ń k a
i Z. M a r m aj a, Ustawa..., jw., s. 255.
53
Romuald Sztyk
Rozdzielność zaś występuje w przedmiocie źródła nabycia tych praw.
W stosunku do nie zabudowanej nieruchomości nabycie musi być uprzednie od Skarbu Państwa lub gminy, natomiast prawo użytkowania wieczystego obojętnie od jakiego podmiotu i podstawy prawnej. Przepisy nie precyzują granicy czasowej i źródła nabycia. Wiadomo tylko, że ma być ono
uprzednie od Skarbu Państwa lub gminy. Rodzi się zatem pytanie, czy
zasada ta dotyczy wszystkich nieruchomości bez względu na ich charakter
w chwili nabycia i podstawy prawnej.
Odpowiedź na nie jest stosunkowo prosta, o ile chodzi o prawo użytkowania wieczystego. Wiadomo, że zostało ono wprowadzone w życie
ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, a stały się nim również prawa wcześniej nabyte, jak własność czasowa, prawo zabudowy, prawo wieloletniej dzierżawy lub użytkowania
wieczystego albo zarząd i użytkowanie gruntu, ustanowione na rzecz innych jednostek niż państwowe6. Katalog tych praw jest wyczerpujący, co
w znacznym stopniu pozwala na przyjęcie stanowiska, że źródło jego powstania wywodzi się z cytowanej wyżej ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o
gospodarce terenami w miastach i osiedlach.
Ale czy można go odnieść do nieruchomości, które mogły być nabyte
w tym trybie na własność w zasadzie dopiero na podstawie ustawy z dnia
29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości
i noweli do niej z dnia 2 września 1990 r., i następnych nowel ustawy?
Momentem zwrotnym w tej ocenie jest wejście w życie ustawy z dnia 31
stycznia 1989 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny, na mocy której nieruchomości nabyte po dniu 1 lutego 1989 r. przez państwowe osoby prawne
stanowią od daty nabycia własność tych osób7.
Względy praktyczne przesądzają o konieczności przyjęcia kryterium
czasowego i oceny podstawy prawnej uprzedniego nabycia. Brak tych określeń powoduje niepewność obrotu cywilnego. Nie wiadomo, które nieruchomości należy uznać jako uprzednio nabyte od Skarbu Państwa. Nie
wydaje się zasadne stwierdzenie, że dotyczą one wszystkich nieruchomości
nabytych, począwszy od reformy rolnej i osadnictwa nierolniczego. Przed-
6
7
54
Art. 39-40 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach.
Art. 199 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
stawiony problem jest następstwem niedoskonałości przepisów intertemporalnych wszystkich ustaw dotyczących gospodarki tymi nieruchomościami.
Reprezentuję pogląd, że w stosunku do nieruchomości termin ten liczyć
należy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce
terenami w miastach i osiedlach, czyli z dniem 1 października 1961 r., z
wyjątkiem własności czasowej, która weszła w życie z dniem 1 lipca 1961 r.
Jest to pewnego rodzaju fikcja stosowana w prawie.
Za przyjęciem tego poglądu przemawia wykładnia celowościowa i konieczność stosowania jednakowych i pewnych kryteriów uprzedniego nabycia nieruchomości od Skarbu Państwa lub gminy. Kryteria te nie mają
znaczenia dla prawa pierwokupu użytkowania wieczystego. Przeciwnicy
mogą przedstawić kontrargumenty i zilustrować je przykładem fizycznie
wydzielonej części nieruchomości z gospodarstwa rolnego, nabytego w
wyniku reformy rolnej lub innych przepisów, stanowiącej nie zabudowane
działki budowlane w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. I tak w rzeczywistości może się zdarzyć. Przykład ten nie niweczy przedstawionego poglądu, bowiem mają w tym przypadku zastosowanie zasady
obrotu tymi nieruchomościami przewidziane w art. 36 ustawy z dnia 7 lipca
1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym8. Chronią one w sposób wystarczający interes publiczny i uzupełniają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Określenie to ma istotne znaczenie dla ustalenia podstawy nabycia i w
razie stwierdzenia, iż nastąpiło ono od Skarbu Państwa lub gminy i nieruchomość jest nie zabudowana, należy sporządzić umowę warunkową.
Spełnione więc muszą być łącznie dwie przesłanki, a więc uprzednie nabycie od Skarbu Państwa lub gminy i fakt niezabudowania. Prawo pierwokupu obowiązuje przy pierwszym zbyciu i w razie jego niewykonania gaśnie
przy sporządzaniu następnej umowy sprzedaży. Nie obowiązuje ono nawet
wówczas, gdy nieruchomość nadal nie jest zabudowana. Gaśnie również
w razie nabycia nieruchomości w wyniku sukcesji uniwersalnej. Inaczej
sytuacja ta wygląda przy prawie użytkowania wieczystego, gdzie źródło
8
Dz.U. Nr 89, poz. 415. Cytowany art. 36 w ust. 3 określa zasady postępowania, jeżeli wartość
nieruchomości zwiększono w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 36 ust. 8 ustawy, notariusz jest obowiązany przesłać wypis
aktu notarialnego umowy zbycia takiej nieruchomości do urzędu gminy.
55
Romuald Sztyk
nabycia jest obojętne. Powstaje ono zawsze, gdy nieruchomość nie jest
zabudowana. Jest permanentne i działa aż do zabudowy.
Definicja zabudowy jest zawarta w art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za jej zakończenie wybudowanie budynku w stanie surowym
zamkniętym. Została ona utworzona na użytek tejże ustawy i jedynie w
drodze prawnoporównawczej można posługiwać się definicjami budowy i
budynku określonymi w prawie budowlanym. Z kolei pojęcie budynku zostało
zdefiniowane w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane9. Zgodnie z tą definicją, za budynek należy uznać obiekt budowlany
trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród
budowlanych, posiadający fundamenty i dach.
Nie mogą być uznane za zabudowane nieruchomości, jak również nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste, na których budynki, w szerokim znaczeniu prawa budowlanego, zostały wzniesione w wyniku tak zwanej samowoli budowlanej. W orzecznictwie istnieje ugruntowany
pogląd, że uznaje się taką nieruchomość za nie zabudowaną10, co wynika
zresztą z art. 48 prawa budowlanego. Zgodnie z dyspozycją tego przepisu,
właściwy organ nakazuje w drodze decyzji rozbiórkę obiektu budowlanego
(lub jego części) będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, albo zgłoszenia, bądź też pomimo sprzeciwu
właściwego organu.
Z przepisem tym koreluje postanowienie art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 7
lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, w myśl którego ustalenie
warunków zabudowy i zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji, na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku na warunkach określonych w art. 13 ust.
1 tej ustawy.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego pojęcie zabudowy jest oceniane
odmiennie. Uważa się za nie również wzniesienie domu jeszcze nie zadaszonego, a zatem nie spełniającego warunków zabudowy określonych w
niniejszej ustawie11.
10
Orzeczenie SN z dnia 29 kwietnia 1992 r. I CR 11/92.
pozwala na identyfikację obiektu budowlanego. Uznaje się przy tym, że kryteria te służą prawu
cywilnemu i nie są tożsame z definicją obiektu budowlanego w prawie budowlanym.
56
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
W innym przypadku, przy wykładni art. 235 prawa spółdzielczego12,
Sąd Najwyższy stwierdził, że spółdzielnia mieszkaniowa - przy podjęciu
uchwały przez właściwy organ i po dokonaniu rozliczeń - może przenieść
na członka prawo użytkowania wieczystego działki oraz własność wzniesionej na niej części budynku także przed zakończeniem budowy.
Uzasadniając tezę, zauważono, że brak jest podstaw do stwierdzenia,
że przepis ten dotyczy jedynie budynków wykończonych. W związku z tym
przyjąć należy, że przepisy kodeksu cywilnego oraz ówczesnej ustawy o
gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości nie wyłączają możliwości zbycia własności nie wykończonego domu oraz prawa użytkowania
wieczystego działki przed zakończeniem budowy, bez względu na stan zaawansowania budowy; nie działa tutaj prawo pierwokupu.
Zakres podmiotowy prawa pierwokupu jest nieograniczony i dotyczy
wszystkich osób fizycznych, prawnych, a w tym również Skarbu Państwa.
Będzie ono obowiązywało także przy umowie sprzedaży, której nabywcą
jest państwowa osoba prawna, przedsiębiorstwo państwowe czy też Skarb
Państwa. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na zasadzie art. 32 niniejszej ustawy, a także ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności13 powoduje, że będą do nabytej
w ten sposób nieruchomości miały zastosowanie przepisy art. 109 ust. 1
pkt 1 ustawy. Nieruchomości te należy uznać jako uprzednio nabyte od
Skarbu Państwa lub gminy.
Fakt zabudowy i rodzaj wzniesionych budynków zostaje opisany w akcie notarialnym na podstawie oświadczeń stron. Przy ich opisie należy
wskazać, jaki jest stan zaawansowania budowy względnie, czy została ona
zakończona. Ustalenie tej okoliczności ma istotne znaczenie dla wygaśnięcia prawa pierwokupu. Nie znajdują uzasadnienia poglądy nakładające na
notariusza obowiązek udokumentowania tego oświadczenia pozwoleniem
budowlanym. Żaden pozytywny przepis nie przewiduje przedkładania ja-
12
Uchwala SN z dnia 6 lutego 1996 r. III CZP 4/96 stwierdza, że spółdzielnie mieszkaniowa
po dokonaniu czynności wynikających z prawa spółdzielczego może przenieść na członka prawo
użytkowania wieczystego działki oraz własność wzniesionych na niej części budynku także przed
zakończeniem budowy.
13
Dz.U. Nr 123, poz. 781.
57
Romuald Sztyk
kichkolwiek dokumentów na potwierdzenie oświadczeń woli stron co do
faktów istniejących14.
Prawo pierwokupu dotyczyć będzie udziału w nieruchomości i w prawie
użytkowania wieczystego gruntu. W praktyce występują przypadki sprzedaży nieruchomości lub oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, w określonym udziale, pod zabudowę. Obowiązują tutaj również zasady zabudowy określonej budowli i w zakreślonym terminem, z konsekwencjami prawnymi wynikającymi z przepisów.
Wystąpi ono także w razie podziału zabudowanej nieruchomości i wydzielenia z niej fizycznie oznaczonej działki, przeznaczonej pod zabudowę,
na podstawie decyzji na podział, wydanej w oparciu o art. 95 analizowanej
ustawy15.
Przedstawione postępowanie spowodowało bowiem powstanie nowej
nieruchomości czy też prawa użytkowania wieczystego gruntu, w stosunku
do których stosuje się prawo pierwokupu przewidziane w art. 109 ust. 1
pkt 1 i 2 ustawy, o ile spełnią się warunki w tym przepisie wymienione.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przesądza o celowości istnienia prawa pierwokupu nie zabudowanej nieruchomości lub
nieruchomości gruntowej, będącej w użytkowaniu wieczystym. Wynika to
pośrednio z przepisów art. 36 przedmiotowej ustawy, traktującej o wzroście
wartości nieruchomości w związku z jego uchwaleniem lub zmianą. Wzrost
wartości nie jest przypadkowy, jako że z wyznaczeniem nieruchomości pod
budownictwo wiążą się koszty infrastruktury, dokonane znacznym nakładem środków publicznych. Następuje w ten sposób wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości. Obrót nimi nakłada na notariusza obowiązek
przesłania zarządowi gminy wypisu z aktu notarialnego.
Stosownie do art. 109 ust. 1 pkt 3 ustawy, prawo pierwokupu przysługuje gminie także w stosunku do nieruchomości położonej na obszarze
przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, jeżeli zostało ono
ujawnione w księdze wieczystej. Wykładnia gramatyczna pozwala na stwierdzenie, że:
powinien dokonać tych ustaleń na podstawie pozwolenia na budową. Przewiduje w tym zakresie
daleko idącą kognicję sprawowaną przez sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym.
Prawo..., jw., s. 339.
58
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
1) dotyczy ono tylko nieruchomości i zostało z niego wyłączone prawo
użytkowania wieczystego,
2) nieruchomości te muszą być przeznaczone w planie miejscowym na
cele publiczne, w rozumieniu art. 6 ustawy,
3) prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej i dopiero
wtedy jest ono skuteczne.
Obowiązek ujawnienia ciąży na podmiocie, któremu prawo to przysługuje, czyli gminie, która powinna złożyć odpowiedni wniosek o jego ujawnienie. Brak ujawnienia w księdze wieczystej powoduje, iż prawo to nie
istnieje i można sporządzić bezwarunkową umowę sprzedaży.
Przewidziano również w art. 109 ust. 1 pkt 4 ustawy prawo pierwokupu
nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawo użytkowania wieczystego takiej nieruchomości, ale pod warunkiem, że zostanie ono ujawnione w księdze wieczystej. W tym przypadku prawo pierwokupu dotyczy
zarówno nieruchomości, jak i prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości, o ile są one wpisane do rejestru zabytków. Spotykamy się
zatem z obowiązkiem spełnienia dwóch postępowań rejestrowych. Pierwszy wynika z ustawy z dnia 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury i o
muzeach16, drugi zaś z art. 109 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
Rejestr zabytków prowadzi wojewódzki konserwator zabytków na terenie
województwa. Wniosek o rejestrację powinny zgłaszać zarządy gmin. Służy
on zapewnieniu ochrony prawnej dóbr kultury, które są wpisane do rejestru
zabytków. Na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków następuje
ujawnienie wpisu stwierdzającego ten fakt w księdze wieczystej danej nieruchomości lub złożenia tego dokumentu do istniejącego zbioru dokumentów.
Zasady tej nie stosuje się wobec własności Skarbu Państwa.
Skreślenie zabytku nieruchomego z rejestru zobowiązuje do złożenia
wniosku o dokonanie wykreślenia wpisu w księdze wieczystej lub złożenia
odpisu o skreśleniu z rejestru do istniejącego zbioru dokumentów. Przepisy
zatem szczegółowo określają tryb postępowania w przedmiocie prowadzenia rejestru zabytków nieruchomych i ujawnienia tego faktu w księdze wieczystej. Wpis ten, jak się okazuje, nie wystarcza do powstania prawa pierwokupu przy jego sprzedaży, jako że powstaje ono dopiero z chwilą uja16
Dz.U. Nr 10, poz. 48 z późn. zm.
59
Romuald Sztyk
wnienia w księdze wieczystej. Wpis prawa pierwokupu w księdze wieczystej czyni, że staje się ono również bardziej skuteczne. Jest on przeważnie
stosowany przy umownym prawie pierwokupu dla zabezpieczenia praw
podmiotowych osoby uprawnionej17.
Do powstania prawa pierwokupu nie wystarczy dokonanie wpisu o istnieniu danej nieruchomości jako zabytku wpisanego do rejestru. Jest to
sytuacja skomplikowana, którą można uzasadnić jedynie suwerennymi decyzjami wnioskodawcy w zakresie rozmiaru ochrony zabytku nieruchomego. Ochrona może ograniczyć się jedynie do ujawnienia tego faktu w księdze
wieczystej i nieujawnienia swego prawa pierwokupu. W ten sposób jest
wyrażona wola niekorzystania z istniejącego prawa pierwokupu. Staje się
ono skuteczne dopiero z chwilą ujawnienia w księdze wieczystej. Powstaje
natomiast na mocy przepisu. W praktyce notarialnej istotnym jest ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej. Dopóki wniosek taki nie został
złożony, prawo pierwokupu nie przysługuje. Sam wpis ma znaczenie deklaratoryjne, dlatego podmiot uprawniony rozstrzyga o potrzebie jego ujawnienia w księdze wieczystej. Istnienie samego wpisu o zaliczeniu danej
nieruchomości do zabytków nie stwarza przesłanek do skutecznego wykonania prawa pierwokupu.
Prawo pierwokupu zabytku nieruchomego i ruchomego zostało wprowadzone art. 20 rozporządzenia Prezydenta RP z dnia 6 marca 1928 r. o
opiece nad zabytkami i przysługiwało Skarbowi Państwa. Jest to więc
instytucja, która istniała pod rządem dawnych przepisów, zaś obrót nieruchomymi zabytkami, wpisanymi do rejestru zabytków, podlegał szczególnej ochronie prawnej. Zasady te zostały określone w art. 13 ust. 4 ustawy
z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przewidującym,
że sprzedaż, zamiana, darowizna albo oddanie w użytkowanie wieczyste
nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków oraz wnoszenie tych nieruchomości jako wkładów niepieniężnych do spółek wymaga zgody właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, działającego w imieniu
wojewody w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej własność Skarbu
Państwa względnie opinii tegoż wojewódzkiego konserwatora zabytków w
stosunku do nieruchomości stanowiących własność gminy. W przypadku
Bezwarunkowa sprzedaż nieruchomości wbrew umownemu prawu pierwokupu, jw.
60
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
zaś oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, gdy jest
ona wpisana do rejestru zabytków, określa się sposób korzystania z nieruchomości. Niezależnie od tego, można nałożyć na użytkownika wieczystego obowiązek odbudowy lub remontu położonych na niej zabytkowych
obiektów budowlanych, w terminie określonym w umowie (art. 29 ust. 2
ustawy).
Cenę nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50%.
Bonifikata może być podwyższona lub obniżona przez właściwy organ, za
odpowiednią zgodą wojewody lub rady gminy. Dodatkowa klauzula o
ochronie zabytków nieruchomych jest przewidziana również w ustawie z
dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi
Skarbu Państwa. W przypadku gdy grunt jest związany z zabytkiem lub
położony na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele gospodarki rolnej, lub jest inną nieruchomością, lecz
dysponowanie odbywa się łącznie z nieruchomością rolną, stosuje się
aktualnie przepisy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce gruntami, a także
przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury i muzeach.
W umowie sprzedaży powinna być zawarta klauzula mówiąca o jego odbudowie lub remoncie w terminie określonym w umowie i obowiązku przestrzegania wytycznych konserwatorskich18.
Nieprzysługiwanie prawa pierwokupu
Zostało wyczerpująco przedstawione w art. 109 ust. 3 ustawy i art. 212
ust. 3 ustawy. W myśl tych przepisów prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli:
1. Sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy.
Pojęcie osoby bliskiej zostało zdefiniowane w tzw. słowniczku ustawowym w art. 4 pkt 13 ustawy. Za osobę bliską uznano zstępnych, wstępnych,
rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, osoby przysposabiające i przysposobione,
małżonka nie pozostającego we wspólności ustawowej ze sprzedającym
1
22/759/95 bardzo dokładnie sprecyzował zasady sprzedaży nieruchomości, na których znajduje się
zabytek. Jednocześnie przedstawił projekt klauzuli dodatkowej, określającej obowiązki kupującego w zakresie ochrony dobra kultury.
61
Romuald Sztyk
nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego, a także osobę, która
pozostaje ze sprzedającym w faktycznym pożyciu. Wykładnia definicji budzi
wątpliwości w zakresie nieuznania za osobę bliską małżonka pozostającego we wspólności ustawowej ze sprzedającym. Pozornie wydaje się, że ten
małżonek jest traktowany dyskryminująco. Przy głębszej jednak analizie
tego przepisu należy domniemywać, że ustawodawca kierował się zasadami rządzącymi majątkiem wspólnym, określonymi w art. 32 § 1 kodeksu
rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z jego hipotezą, dorobkiem małżonków są przedmioty nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez
oboje małżonków lub jednego z nich. Przepis postanawia, że prawo pierwokupu nie będzie obowiązywało w obrocie prawnym między małżonkami
wówczas, gdy nie będą pozostawać we wspólności ustawowej, i jest to
słuszne, jako że w razie a contr ario, gdyby małżonek przebywał we
wspólności ustawowej w wyniku zawartej między nimi umowy, nabycie
nastąpiłoby na tej zasadzie. Jest to sytuacja nie znajdująca żadnego uzasadnienia i sprzeczna z zasadą podziału majątków na dorobek małżonków
i majątek odrębny, przewidziany z kolei w art. 33 kodeksu rodzinnego i
opiekuńczego.
Niepozostawanie we wspólności ustawowej może natomiast wynikać z
zawartej umowy majątkowej małżeńskiej ojej wyłączeniu na podstawie art.
47 § 1 k.r. i o., zniesienia jej z ważnych powodów przez sąd (art. 52 § 1
k.r. i o.) oraz w razie ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53
k.r. i o.). W ramach swobody umów małżonkowie mogą dowolnie rozporządzać majątkiem wspólnym między sobą, w tym zawierać umowy sprzedaży, ale zgodnie z postanowieniami ustawy, pod warunkiem, że została
wyłączona wspólność ustawowa kupującego małżonka.
Pod rządem poprzednich przepisów w orzecznictwie wykształcił się pogląd, że prawo pierwokupu nie dotyczy także małżonków osób bliskich,
którym przysługuje zwolnienie ze stosowania wobec nich prawa pierwokupu19 w razie nabywania na zasadach wspólności ustawowej. Zasada ta
jest nadal aktualna. Nie dotyczy wszakże małżonka nabywającego na majątek
odrębny.
19
Poprzednio także obowiązywała zasada stwierdzająca, że gdy nabywcami są małżonkowie,
a zwolnienie z obowiązku stosowania prawa pierwokupu dotyczy jednego z nich, zwolnieniem tym
należy objąć drugiego małżonka, jeżeli nabywają na zasadach wspólności ustawowej.
62
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
Nowym rozwiązaniem, dotychczas niespotykanym, jest zaliczenie do
bliskich konkubentów. Jest to zasada ze wszech miar słuszna i odpowiada współczesnym poglądom na wzajemne stosunki majątkowe między
nimi.
2. Sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku
wyznaniowego.
Z powołanego przepisu wynika, że jest możliwość sprzedaży między
osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego. W
tym przypadku obowiązywać będzie prawo świeckie, a w szczególności
art. 8 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. o gwarancjach sumienia, wolności i wyznania20. Sprawy te zostały bliżej sprecyzowane w poszczególnych ustawach o kościołach i związkach wyznaniowych. W art. 52 ustawy z dnia
17 maja 1989 r. o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej21 postanowiono, że Kościołowi i jego osobom prawnym
przysługuje prawo nabywania, posiadania i zbywania mienia ruchomego
i nieruchomego oraz nabywania i zbywania innych praw i zarządzania
swoim majątkiem. Zasada swobody nabywania nieruchomości przez kościelne osoby prawne Kościoła katolickiego została potwierdzona w Konkordacie, jako umowie między Stolicą Apostolską a Rzecząpospolitą Polską. W art. 23 postanowiono, że mogą one, zgodnie z przepisami prawa
polskiego, nabywać, posiadać, użytkować i zbywać mienie nieruchome i
ruchome oraz zbywać i nabywać prawa majątkowe. Podobnie zostały uregulowane statusy prawne innych kościołów i związków wyznaniowych w
odrębnych ustawach22. Uprawnienia Kościoła katolickiego do nabywania
nieruchomości są również zawarte w kanonie 1255 Kodeksu prawa kanonicznego. Przepis ten postanawia, że kościół powszechny oraz Stolica
Apostolska, kościoły partykularne oraz jakakolwiek inna osoba prawna,
publiczna lub prywatna, są podmiotami zdolnymi do nabywania, posiadania, zarządzania oraz alienowania dóbr doczesnych zgodnie z prawem.
„Prawo własności tych dóbr, pod najwyższą władzą Biskupa Rzymskiego,
osób
20
Dz.U. Nr 29, poz. 155 z późn. zm.
Dz.U. Nr 29, poz. 154 z późn. zm.
22
W latach 1994-1997 uchwalono szereg ustaw regulujących statusy prawne kościołów i
związków wyznaniowych. We wszystkich zamieszczono uprawnienie do swobodnego nabywania,
posiadania i zbywania mienia ruchomego i nieruchomego oraz zarządzania swoim majątkiem.
21
63
Romuald Sztyk
należy do tej osoby prawnej, która nabyła je zgodnie z prawem" (kan.
1256).
3. Prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości.
Odszkodowanie przewidziane jest w art. 131 niniejszej ustawy. Przysługuje ono, w przypadku wywłaszczenia właściciela lub użytkownika wieczystego, w formie nieruchomości zamiennej, za jego zgodą. Przeniesienie
praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane
odszkodowanie, następuje z dniem, w którym decyzja o odszkodowaniu
stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu
własności w księdze wieczystej.
Rekompensata została określona w art. 105 ust. 2 ustawy i przysługuje
w zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem. Dotychczasowi
właściciele lub użytkownicy wieczyści otrzymują w zamian odpowiednio
na własność lub w użytkowanie wieczyste nieruchomości na warunkach
bliżej określonych w tym przepisie.
Nie podlega prawu pierwokupu nieruchomość nie zabudowana, wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa lub gminy, zwrócona poprzedniemu
właścicielowi lub jego następcy prawnemu. Zwrot nieruchomości następuje
decyzją wojewody, wydaną na podstawie art. 142 ustawy. W ten sposób
następuje przywrócenie stosunków własnościowych istniejących przed wydaniem decyzji wywłaszczeniowej, polegające na restytucji prawa.
Nie można więc uznać zwrotu nieruchomości jako nabycie uprzednie
od Skarbu Państwa lub gminy. Przy tej okazji należy stwierdzić, że ustawodawca nie przewidział zwrotu prawa użytkowania wieczystego. W związku z tym w literaturze prawniczej istnieją podzielone poglądy co do możliwości zwrotu tego prawa. Przeciwnicy twierdzą, że jest to niemożliwe wobec jego zgaśnięcia. Nie jest to w całości zgodne ze stanem prawnym, jako
że w niektórych przypadkach omawiane prawo może nadal istnieć. Uważam zatem, że powinno być ono objęte możliwością zwrotu w razie zaistnienia warunków określonych w ustawie.
4. Prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku
umowy zamiany własności nieruchomości (zawartej na zasadzie art.
15 ust. 2 ustawy).
Przepis ten pozwala na zamianę własności nieruchomości na prawo
użytkowania wieczystego lub użytkowania wieczystego na własność. Za-
64
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
miany tego rodzaju na „nierówne" prawa są odstępstwem od zasady zamiany nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy
na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. W razie nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się
dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości.
Prawo pierwokupu obowiązuje natomiast w stosunku do nie zabudowanej nieruchomości nabytej w wyniku zamiany. Następuje więc w drodze
czynności cywilnoprawnej i może być uznane jako uprzednie, ponieważ
strony nabywają inne nieruchomości.
Należy podkreślić, że prawo pierwokupu wymienione w art. 109 ust.
1 pkt 3 i 4 oraz ust. 3 ustawy przysługuje tylko wówczas, gdy zostało
ujawnione w księdze wieczystej.
5. Nieruchomości i prawo użytkowania wieczystego zostały nabyte
od Skarbu Państwa w wyniku zaliczenia wartości nieruchomości osobom, które w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r. pozostawiły nieruchomości na terenach nie wchodzących w skład obecnego obszaru państwa, a na mocy umów międzynarodowych zawartych przez państwo
miały otrzymać ekwiwalent za mienie pozostawione poza granicą.
Wykonanie prawa pierwokupu
Zgodnie z hipotezą art. 110 ust. 1 ustawy, sprzedaż nieruchomości
wymienionych w art. 109 ustawy oraz prawa użytkowania wieczystego tych
nieruchomości może nastąpić, jeżeli zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu. Przepis ten nakazuje, by umowa sprzedaży była poprzedzona warunkową umową sprzedaży pod warunkiem, że zarząd gminy nie wykona
przysługującego mu prawa pierwokupu za cenę ustaloną między stronami
w umowie sprzedaży. Zarząd gminy jest upoważniony do jego wykonania
w terminie dwóch miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o treści
umowy sprzedaży.
Przepis nie mówi o obowiązku przesłania wypisu aktu notarialnego, a
jedynie zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Dotychczasowa praktyka notarialna jest odmienna i przesyła się wypis aktu notarialnego. Obowiązek zawiadomienia zarządu gminy o treści umowy ciąży na notariuszu,
który ją sporządził.
65
Romuald Sztyk
Przepisy nie określają terminu przesłania zawiadomienia zarządowi
gminy o treści umowy. Przyjąć należy, że powinno ono być przesłane
bezzwłocznie, w możliwie najkrótszym terminie od chwili sporządzenia
warunkowej umowy sprzedaży.
Zarząd gminy wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który sporządził warunkową
umowę sprzedaży. Dopiero w przypadku, gdyby złożenie oświadczenia u
tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może
być ono złożone u innego notariusza.
Został wprowadzony swoistego rodzaju przepis stwarzający właściwość
rzeczową obcą prawu o notariacie. Jest ona jednak zasadna, ponieważ
gwarantuje poprawną realizacj] prawa pierwokupu. Proces jego realizacji
został skoncentrowany u jednego notariusza, który od początku aż do zakończenia czynności czuwać będzie nad terminowym i poprawnym spełnieniem warunków ustawowych.
Akt notarialny zawierający oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinien być udokumentowany uchwałą zarządu o jego wykonaniu
i stwierdzeniem doręczenia zawiadomienia zarządu o treści umowy. Samo
oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno zawierać cenę ustalonąmiędzy stronami w umowie sprzedaży i warunki jej płatności. Ponadto
należy zamieścić wniosek o wpis prawa nabytego, w wyniku złożonego
oświadczenia do księgi wieczystej, na rzecz gminy.
Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu notariusz doręcza sprzedawcy.
Nie wiadomo, czy ustawodawcy chodziło o doręczenie tego oświadczenia zgodnie z art. 102 prawa o notariacie. Dotyczy on podobnych sytuacji
prawnych i faktycznych. Doręczenie w myśl niniejszej ustawy odpowiada
zasadzie doręczeń innych oświadczeń mogących mieć skutki prawne. Przepis prawa o notariacie nakłada także obowiązek spisania protokołu z dokonanej czynności. Tryb złożenia oświadczenia i jego doręczenia jest odmienny Z chwilą złożenia oświadczenia, a nie doręczenia sprzedawcy,
następuje przejście praw na rzecz gminy w trzech wariantach, a mianowicie:
1) nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa
pierwokupu dotyczyło jej sprzedaży,
66
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
2) prawo użytkowania wieczystego wygasa z mocy prawa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży tego prawa nieruchomości
gruntowej, stanowiącej własność gminy,
3) gmina nabywa prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie
prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży tegoż prawa nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa.
Wniosek o wpis nabytych praw zamieszczony w oświadczeniu o wykonaniu prawa pierwokupu musi uwzględniać, jaki charakter prawny posiada nabyte prawo.
Podstawową przesłanką skutecznego wykonania prawa pierwokupu jest
ważna warunkowa umowa sprzedaży. W przypadku wykonania prawa
pierwokupu wynikającego z nieważnej umowy sprzedaży w chwili sporządzenia tej czynności lub unieważnienia, nieważne staje się oświadczenie
woli złożone przez uprawnionego.
Skutki prawne sporządzenia bezwarunkowej umowy sprzedaży
Zostały one określone w art. 599 § 2 kodeksu cywilnego, w myśl którego, jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub gminie, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana
bezwarunkowo jest nieważna.
Bezwzględna nieważność umowy sprzedaży powoduje, że podmioty
uprawnione nie mogą wykonać swojego prawa. Zgodzić się więc należy z
tezą, że złożenie oświadczenia woli osób uprawnionych o wykonaniu prawa pierwokupu nie wywołuje skutków prawnych. W związku z tym nie
może uzyskać aprobaty pogląd, że prawo pierwokupu można wykonać w
stosunku do kupującego, pomimo sporządzenia bezwarunkowej umowy
sprzedaży.
Wykładnia art. 110 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. jest w tej
mierze jednoznaczna i potwierdza konieczność sporządzenia dwóch umów,
a mianowicie warunkowej umowy sprzedaży i umowy sprzedaży - przenoszącej własność nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego w
razie niewykonania prawa pierwokupu. Nie można też zgodzić się z poglądem, że w razie zawarcia bezwarunkowej umowy sprzedaży także dochodzi do skutku umowa pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu
przez zarząd gminy.
67
Romuald Sztyk
W przypadku zaś gdy sprzedawca uchyla się od zawarcia umowy
przeniesienia własności, kupujący może wnieść powództwo do sądu na
zasadzie art. 1007 § 1 k.c. i wnosić o wydanie orzeczenia do złożenia
oświadczenia zastępującego jego oświadczenie. Prawomocne orzeczenie
zastępuje, zgodnie z dyspozycją art. 64 k.c,. oświadczenie sprzedającego23.
Rozwiązanie umów związanych z prawem pierwokupu
Problem ten był aktualny również pod rządem poprzednich rozwiązań
prawnych. Rozpatrywano go w wielu płaszczyznach i stadiach realizacji
prawa pierwokupu. Wykształcił się pogląd, że wykonanie prawa pierwokupu dokonane bez uzasadnionej przyczyny faktycznej stwarza możliwości
sanacji tej sytuacji. Uważano, że może to nastąpić w wyniku uchylenia się
od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli z tytułu błędu.
Większe zainteresowanie wystąpiło przy badaniu możliwości rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży. W tej mierze początkowo było stanowcze stanowisko orzecznictwa uniemożliwiające dokonania takiej czynności cywilnoprawnej24. W późniejszym czasie, już pod rządem ustawy z
dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, pogląd ten uległ zasadniczej ewolucji pod wpływem nowatorskiej
uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 1994 r. o możliwości
rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości25. Uznano, że jest ono dopuszczalne, lecz dla wywołania skutków rzeczowych konieczne jest przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na zbywcę.
Aktualnie obowiązuje niekwestionowany pogląd, w myśl którego rozwiązanie warunkowej umowy sprzedaży jest możliwe do czasu podjęcia
23
Zagadnienie bezwzględnej nieważności umowy sprzedaży i jej skutków było przedmiotem
orzeczeń SN: z dnia 11 maja 1973 r. III CZP 21/73, OSN 1973, poz. 197, z dnia 26 października
1964 r. II CR 205/64, OSN 1965, poz. 149. Przedstawione poglądy reprezentuje między innymi
R. C z a r n e c k i , Prawo pierwokupu według ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, NP 1963, nr 11, s. 1203.
24
SN w uchwale z dnia 9 października 1991 r. sygn. akt III CZP 94/91 zajął stanowisko, że
do czasu złożenia przez zarząd gminy oświadczenia co do wykonania prawa pierwokupu nieruchomości, wyłączone jest rozwiązanie przez strony umowy sprzedaży zawartej pod warunkiem, że
zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu. S . F l a s i ń s k i , Umowa wykupu z art. 33 ustawy
o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, NP 1989, nr 4, zajmuje się także możliwością rozwiązania umowy.
25
Uchwała SN z dnia 27 kwietnia 1994 r. III CZP 60/94 stwarza możliwości rozwiązania
umowy sprzedaży nieruchomości.
68
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
zarządu gminy o wykonaniu prawa pierwokupu. Ten moment jest
istotny dla oceny sytuacji prawnej i obiektywizujący zachowanie się zainteresowanych stron. Istnieje inny pogląd, że rozwiązanie umowy może
nastąpić aż do chwili dowiedzenia się stron o podjętej uchwale zarządu.
Nie uzyskał on jednak większej aprobaty.
uchwały
Inne ustawowe prawa pierwokupu
Ustawowe prawo pierwokupu zostało uregulowane także w przepisach
szczególnych. Każde z nich posiada pewną odrębność od regulacji przewidzianej w kodeksie cywilnym.
W związku z tym istnieje potrzeba przedstawienia podstawowych założeń
i sposobu jego realizacji.
I. Klasycznym przykładem zastosowania zasady antyspekulacyjnej jest
prawo pierwokupu przysługujące gminie w przypadku zbycia przez Polski
Związek Działkowców prawa użytkowania wieczystego gruntów26. Jest
ono charakterystyczne z następujących powodów:
- przysługuje tej gminie, na obszarze której położone są grunty,
- wykonywane j est przez gminę za cenę w wysokości 1 % ceny ustalonej
między stronami w umowie sprzedaży.
Ustawodawca posługuje się nieprecyzyjnymi pojęciami. I tak przy
powstaniu prawa pierwokupu używa określenia szerszego „zbycie", zaś
konkretyzuje jako umowę sprzedaży. W konsekwencji więc przyjąć należy,
że powstaje ono jedynie przy umowie sprzedaży. Wysokość ceny, za którą
jest wykonywane, posiada charakter symboliczny i zniechęcający użytkownika wieczystego do sprzedaży
Źródła tego unormowania prawnego można dopatrywać się w podstawach nabycia tego prawa. Zostało ono wprowadzone ustawą z dnia 23
czerwca 1995 r. o zmianie ustawy o pracowniczych ogrodach działkowych27. W myśl art. 2 ust. 1 noweli ustawy, Polskiemu Związkowi Działkowców przysługuje roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego
gruntów wchodzących w skład pracowniczych ogrodów działkowych pod
dwoma warunkami, a mianowicie:
26
27
Jednolity tekst: Dz.U. z 1996 r. Nr 85, poz. 390.
Dz.U. Nr 99, poz. 486.
69
Romuald Sztyk
1) jeżeli w dniu 5 grudnia 1990 r. i w dniu wejścia w życie ustawy był
użytkownikiem tych gruntów, zaś
2) ogrody spełniały warunki wymienione w art. 10 i 33 ustawy o pracowniczych ogrodach działkowych, czyli zostały założone na czas nieokreślony jako obiekty stałe, oraz te, które istniały ponad 10 lat i nie miały
ustalonej lokalizacji (przepis uznaje je także za ogrody stałe).
Zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje
bez przetargu, a nabywca jest zwolniony z opłat z tytułu użytkowania
wieczystego gruntu, o ile nie nastąpi zbycie tego prawa przed upływem 10
lat od chwili jego ustanowienia.
W razie zbycia istnieje obowiązek uiszczenia pierwszej opłaty rocznej,
chyba że nastąpiło ono w wyniku nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy,
na obszarze której położone są te grunty, lub na rzecz Skarbu Państwa.
Nieodpłatne nabycie prawa użytkowania wieczystego było przedmiotem kontrowersji28. Uważano, że w ten sposób uszczupla się prawo własności przysługujące właścicielom gruntów, którzy w sytuacji opisanej w
ustawie byli zobowiązani spełnić roszczenie o oddanie ich w użytkowanie
wieczyste. Sądzić można, że ta okoliczność była zasadniczym motywem
ustawowym do wprowadzenia nie spotykanej w innych rozwiązaniach prawnych restrykcji finansowej przy ustalaniu symbolicznej ceny przy wykonywaniu prawa pierwokupu.
Niezależnie od tego, na podstawie art. 8 ust. 1 noweli ustawy, grunty
stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, które w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod
pracownicze ogrody działkowe, przekazywane są nieodpłatnie w użytkowanie Polskiemu Związkowi Działkowców. Następuje to w wyniku decyzji
odpowiednio kierowników urzędów rejonowych lub zarządu gminy. Grunty
te mogą być oddawane nieodpłatnie także w użytkowanie wieczyste na
zasadach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
Ponadto, zgodnie z art. 4 noweli ustawy, państwowe i komunalne osoby
prawne mogą zbywać nieodpłatnie przysługujące im prawo użytkowania
28
Problem ten byt przedmiotem orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z wniosku gmin, a
także licznych publikacji prasowych, w których krytycznie wypowiadano się co do uwłaszczenia
działkowców, „Rzeczpospolita" nr 100 z dnia 27-28 kwietnia 1996 r. Były również publikacje
obiektywne za uwłaszczeniem działkowców, jak np. R. W i ś n i e w s k i, Co dla działkowców,
„Rzeczpospolita" nr 212 z dnia 13 września 1995 r.
70
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
gruntów wchodzących w skład pracowniczych ogrodów działk o w y c h na rzecz tego podmiotu.
Wynika stąd, że nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntów
przeznaczonych pod pracownicze ogrody działkowe może nastąpić w wyniku:
a) realizacji roszczenia przewidzianego w art. 2 ust. 1 ustawy,
b) nieodpłatnego oddania w użytkowanie wieczyste na zasadzie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., w myśl art. 8 ustawy o pracowniczych ogrodach działkowych,
c) nieodpłatnego przeniesienia istniejącego prawa użytkowania wieczystego gruntów wchodzących w skład pracowniczych ogrodów działkowych
przez państwowe i komunalne osoby prawne.
Ustawodawca nie określa, w stosunku do którego prawa użytkowania
wieczystego gruntu przysługuje gminie prawo pierwokupu. A więc, czy do
tego prawa, które powstaje w wyniku realizacji roszczenia, czy do prawa
nabytego w inny sposób względnie do każdego prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości. Zgodnie bowiem z § 107 Statutu
PZD, w skład maj ątku związku wchodzą wszystkie urządzenia nieruchome
i ruchome oraz wszelkie inne nieruchomości i ruchomości nabyte ze środków finansowych związku lub przekazane związkowi nieodpłatnie. Zatem,
jak każda inna osoba prawna, posiada on prawo do nabywania nieruchomości, a w tym prawa użytkowania wieczystego gruntu.
Usytuowanie instytucji prawa pierwokupu w bezpośrednim sąsiedztwie sposobu określającego jego nabycie w wyniku realizacji roszczenia,
upoważnia do przyjęcia jednoznacznego stanowiska, że obowiązuje ono
jedynie do prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanych gruntów,
oddanych na tej zasadzie przez Skarb Państwa lub gminę.
Przepisy analizowanej ustawy nie są zsynchronizowane z przepisami
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w
zakresie wzniesienia na użytkowaniu wieczystym gruntu budynków, budowli i innych urządzeń. Przewidziano wprawdzie w art. 13 ust. 2 ustawy
o pracowniczych ogrodach działkowych możliwość budowy podstawowych
urządzeń na terenie pracowniczego ogrodu działkowego, do których zalicza
się między innymi pomieszczenia administracyjne, socjalne i gospodarcze
przeznaczone do zaspokajania wspólnych potrzeb użytkowników działek.
Przewiduje się także, że posiadać on może w ramach prowadzonej działalności statutowej budynki lub ich części przeznaczone do wykonywania
wieczystego
71
Romuald Sztyk
działalności wytwórczej, handlowej lub usługowej w rozumieniu prawa
podatkowego.
W związku z tym działać będą ogólne zasady prawa przysługujące
użytkownikowi wieczystemu, określone w art. 235 kodeksu cywilnego i w
art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z tymi zasadami, Polski Związek Działkowców może nabywać
także budynki i budowle wzniesione na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste. Nabycie własności budynków jako odrębnych nieruchomości, wzniesionych kosztem i staraniem tego podmiotu, następuje nieodpłatnie przy oddawaniu gruntów w użytkowanie wieczyste.
Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że prawo pierwokupu
dotyczy jedynie prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanego gruntu. Z chwilą jego zabudowy, na podstawie planów zagospodarowania przestrzennego i w oparciu o pozwolenie na budowę, przestaje ono obowiązywać. W określeniu definicji zabudowy obowiązywać będzie zasada przewidziana w art. 62 ust. 2 cytowanej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
Ustawa z dnia 23 czerwca 1995 r. o zmianie ustawy o pracowniczych
ogrodach działkowych jest przepisem lex specialis i zgodnie z regułami
techniki legislacyjnej może on odmiennie regulować poszczególne postanowienia prawa pierwokupu. Z tego prawa ustawodawca skorzystał. Natomiast w pozostałej części przy realizacji prawa pierwokupu obowiązują
zasady przewidziane w rozdziale 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami w przedmiocie prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości gruntowej.
Pracownicze ogrody działkowe są urządzeniami użyteczności publicznej i podlegają ochronie przewidzianej w przepisach o ochronie gruntów
rolnych i leśnych, a także w przepisach o ochronie i kształtowaniu środowiska. Stosownie do zasady przewidzianej w art. 10 tej ustawy, zakłada
się je na czas nieokreślony jako obiekty stałe. Przepisy przewidują jednak
w art. 20 ust. 1 ustawy likwidację ich w całości lub w części, w wyjątkowych wypadkach, uzasadnionych szczególnymi potrzebami gospodarczymi i społecznymi, za zgodą Polskiego Związku Działkowców. Przewiduje
się również zmianę przeznaczenia terenu pracowniczego ogrodu działkowego, z zachowaniem powołanych zasad. I te okoliczności mogą być pomocne przy ustaleniu, na ile obowiązuje prawo pierwokupu użytkowania
wieczystego nie zabudowanej nieruchomości gruntowej nabyte w inny
72
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
Reprezentuję pogląd, że zbyciu prawa użytkowania wieczystego
nie zabudowanego gruntu, nabytego w inny sposób niż w wyniku realizacji
roszczenia przewidzianego nowelą ustawy, podlegać będzie także prawo
pierwokupu z mocy art. 109 i następnych ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami, o ile zgodnie z planem zagospodarowania
przestrzennego zostały przeznaczone na inne cele. Wtakiej sytuacji stosuje
się w całości zasady prawa pierwokupu przewidziane w tej ustawie.
Prawodawca nie przewidział dla takiej sytuacji szczególnego rodzaju
postanowień prawa pierwokupu.
sposób.
II. Odrębną regulację prawną posiada także prawo pierwokupu powołane do życia art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych29.
Przysługuje ono zarządzającemu strefą ekonomiczną w zakresie prawa
własności i użytkowania wieczystego na obszarze strefy nieruchomości.
Redakcja przepisu nie jest zbyt zrozumiała. Lakoniczność jego zmusza do
bliższego omówienia:
- definicji specjalnej strefy ekonomicznej, co pozwoli na usytuowanie
przedmiotu prawa pierwokupu,
- określenia pojęcia zarządcy specjalnej strefy ekonomicznej wykonującego to prawo.
Specjalna strefa ekonomiczna została określona w art. 2 ustawy. Jest
nią wyodrębniona, zgodnie z przepisami, niezamieszkana część terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej, na której terenie może być prowadzona działalność gospodarcza na zasadach wymienionych w ustawie.
Dokładne granice jej ustanowienia zawiera jednostkowe rozporządzenia Rady Ministrów wydane na podstawie upoważnienia ustawowego przewidzianego w art. 4 ust. 1 ustawy. W rozporządzeniu ustala się, w formie
załącznika, teren i granice strefy, okres jej trwania i zarządzającego strefą.
Istnieje zatem potrzeba znajomości aktu prawnego ustanawiającego specjalną strefę ekonomiczną.
Może być ona ustanowiona zarówno na gruntach stanowiących własność zarządzającego, Skarbu Państwa, gminy lub gmin, związku komunalnego, lub będących w użytkowaniu wieczystym zarządzającego, jak rów29
Dz.U. Nr 123, poz. 600; z 1996 r. Nr 106, poz. 496; z 1997 r. Nr 121, poz. 770.
73
Romuald Sztyk
nież jeżeli nabycie przez zarządzającego prawa do gruntów wynika z umowy
zobowiązującej, przewidującej ustanowienie strefy jako jedyny warunek
nabycia. Ponadto może być ona ustanowiona, w przypadkach uzasadnionych ważnymi względami gospodarczymi, na części gruntów stanowiących
własność Skarbu Państwa, których użytkownikiem wieczystym jest osoba
inna niż zarządzająca, za zgodą użytkownika wieczystego względnie innych osób niż Skarb Państwa, gmina (związek komunalny) i zarządzający
za zgodą właściciela.
Powstaje ona zatem na gruntach stanowiących własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości różnych podmiotów. I ta okoliczność powoduje, że mogą wystąpić czynności rozporządzające nieruchomościami i prawem użytkowania wieczystego. Dla zabezpieczenia interesów gospodarczych ustawodawca powołał instytucję prawa pierwokupu.
Zarządzającym może być, zgodnie z hipotezą art. 6 ustawy, wyłącznie
spółka akcyjna lub spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Skarb
Państwa posiada większość głosów, które mogą być oddane na walnym
zgromadzeniu lub zgromadzeniu wspólników, oraz jest uprawniony do
powoływania i odwoływania większości członków jej zarządu i rady nadzorczej. Realizacja prawa pierwokupu, wobec braku szczegółowego rozwiązania, będzie wykonywana na podstawie zasad przewidzianych w art.
596-602 kodeksu cywilnego. Obowiązkiem notariusza będzie ustalenie
wszystkich okoliczności przemawiających za potrzebą umożliwienia zarządzającemu wykonanie prawa pierwokupu.
Stosowna informacja w zakresie położenia nieruchomości na obszarze
strefy powinna być przedstawiona notariuszowi, który dokona dalszej czynności identyfikującej przedmiot umowy. W ramach czynności dokumentujących muszą być zachowane wszystkie przesłanki prawne legitymujące
zarząd spółki prawa handlowego, jako zarządzającego, do złożenia skutecznego oświadczenia woli.
Działać będą w tej mierze przepisy prawa handlowego, statut względnie
umowa spółki, analizowana ustawa oraz przepisy kodeksu cywilnego o
ustawowym prawie pierwokupu.
Ustawodawca nie określił bliżej, w jakich sytuacjach prawo pierwokupu
należy wykonywać. W związku z tym należy przyjąć, że występuje ono jedynie przy umowie sprzedaży i dotyczy prawa własności nieruchomości i
74
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
użytkowania wieczystego, bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości lub użytkownikiem wieczystym.
III. Ustawowe prawo pierwokupu dla Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa zostało ustanowione na mocy art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19
października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu
Państwa30 przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w okresie pięciu
lat od jej nabycia od Agencji. Ustawodawca nie określa, jakie nieruchomości podlegająprawu pierwokupu. Zgodnie z postanowieniami ustawy, przedmiotem umowy sprzedaży mogą być nieruchomości rolne w rozumieniu
kodeksu cywilnego i inne nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele gospodarki rolnej,
z wyłączeniem gruntów znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych
i Parków Narodowych.
Mogą nimi również być inne nieruchomości wchodzące w skład Zasobu
Własności Rolnej Skarbu Państwa, nie związane z prowadzeniem gospodarki
rolnej i leśnej, oraz nieruchomości, które nie są rolnymi w rozumieniu kodeksu cywilnego.
Nieruchomościami tymi Agencja dysponuje, stosując odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Należy jeszcze zwrócić przy tym uwagę na jeden moment mający znaczenie przy niniejszych rozważaniach, a mianowicie określenie pozycji zabytków wpisanych do rejestru. W myśl art. 12 ust. 6 ustawy, przy dysponowaniu nieruchomością rolną łącznie z obiektem wpisanym do rejestru
zabytków stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., ale tylko w
zakresie pierwszeństwa nabycia i obniżki ceny sprzedaży.
Przewiduje się przejęcie przez Agencję nieruchomości rolnych oddanych w użytkowanie wieczyste. Wymienione nieruchomości mogą być
przedmiotem prawa pierwokupu przy ich odsprzedaży, czyli przy sporządzeniu umowy sprzedaży nieruchomości nabytej uprzednio na podstawie
takiej samej czynności, to jest umowy sprzedaży31.
W pewnym okresie kontrowersyjnym było zagadnienie, czy prawo
pierwokupu dotyczy również sprzedaży budynków mieszkalnych, lokali
30
Jednolity tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 57, poz. 299.
Nierachomości rolne będące w użytkowaniu wieczystym i przejęte przez Agencję zostały
omówione w art. 17 lit. b ustawy.
31
75
Romuald Sztyk
mieszkalnych, budynków gospodarczych wraz z niezbędnymi gruntami i
ogródkami przydomowymi, czyli składników mienia objętych rozdziałem
9 tejże ustawy. Zwyciężył pogląd, że przedmioty te są wyłączone z prawa
pierwokupu32.
Prawo pierwokupu jest okresowe i trwa przez pięć lat od daty nabycia
nieruchomości od Agencji. Ustawa nie określa, jakie przepisy mają tu zastosowanie, w przeciwieństwie do redakcji art. 29 ust. 1 ustawy, w którym
wyraźnie stwierdzono, że przy sprzedaży nieruchomości następuje uwzględnienie prawa pierwokupu określonego w przepisach kodeksu cywilnego.
Uwzględniono też prawo pierwszeństwa spółdzielni produkcji rolnej do
użytkowanych przez nią nieruchomości rolnych przed dniem 31 grudnia
1993 r. Pierwszeństwo nabycia zostało ponadto przewidziane dla osoby
fizycznej i spółki pracowników zlikwidowanego państwowego przedsiębiorstwa gospodarki rolnej.
Ustawa nie przewiduje żadnych ograniczeń podmiotowych w zakresie
obowiązywania prawa pierwokupu, będzie ono wykonywane na przykład
przy odsprzedaży nieruchomości nabytej uprzednio od Agencji przez gminę
przed upływem lat 5 od chwili sporządzenia umowy jej nabycia. Prawo
pierwokupu wykonywane będzie zatem przy zachowaniu przepisów kodeksu cywilnego. Zamieszczenie w ustawie stwierdzenia, że przy sprzedaży
nieruchomości następuje uwzględnienie prawa pierwokupu stosownie do
przepisów kodeksu cywilnego, ma to znaczenie, że będzie ono uwzględniane dla dzierżawców nieruchomości rolnej, którzy spełniają wymogi art.
695 § 2 kodeksu cywilnego. Przy realizacji tego prawa zrodził się problem,
czy przysługuje ono dzierżawcy w stosunku do części dzierżawionej nieruchomości, będącej przedmiotem umowy.
Zajęto stanowisko, że prawo to w takiej sytuacji przysługuje dzierżawcy, co znalazło swój wyraz w orzecznictwie Sądu Najwyższego33.
IV. Na podstawie art. 944 kodeksu postępowania cywilnego postanowiono, że jeżeli nieruchomość stanowiąca przedmiot egzekucji podlega
przepisom ustawy, aktualnie z dnia 21 sierpnia 1997 r., komornik przed
przystąpieniem do jej opisu i oszacowania wzywa obecnie zarząd gminy do
32
Pismo AWR SP nr ZP 0242/160/370/94 bliżej sprecyzowało, w jakich sytuacjach obowiązuje prawo pierwokupu.
33
Uchwała SN z dnia 30 czerwca 1992 r. III CZP 75/92, OSNCP 1993, nr 1-2 poz. 12.
76
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
oświadczenia w terminie trzech miesięcy od doręczenia wezwania, czy
wykona prawo pierwokupu. Termin jego wykonania dotyczył poprzedniego
rozwiązania prawnego i nie został sprostowany po wejściu w życie nowej ustawy.
Dopiero gdy odpowiedź zarządu gminy będzie przecząca lub decyzja
nie będzie podana do wiadomości komornika przed upływem wyznaczonego terminu, prawo pierwokupu wygasa i w dalszym toku egzekucji nie
będzie uwzględnione.
Ostateczna decyzja o wykonaniu prawa pierwokupu doręczona komornikowi w wyznaczonym terminie stanowi podstawę do ustalenia przez sąd
ceny nabycia, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami, która będzie od razu wypłacona. Postanowienie o ustaleniu ceny ma skutki przybicia i doręcza się je wierzycielowi,
dłużnikowi i Skarbowi Państwa. Na postanowienie przysługuje zażalenie.
Przepisy te powstały w okresie obowiązywania ustawy z dnia 14 lipca
1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach34.
Zgodnie z zasadą kontynuacji pewnych rozwiązań prawnych, za następcę poprzedniej ustawy należy uznać jako obowiązującą obecnie ustawę z
dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Analiza powołanego przepisu upoważnia do wysnucia następujących
wniosków:
1. Prawo pierwokupu istnieje na podstawie powołanej ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. i jest realizowane przez uprawniony podmiot, czyli gminę,
w wyniku oświadczenia złożonego przez zarząd gminy także w postępowaniu egzekucyjnym.
2. Oświadczenie pisemne o wykonaniu lub niewykonaniu prawa pierwokupu jest podejmowane na podstawie uchwały zarządu gminy35; w teorii
prawa jest ono uznane jako czynność procesowa w postępowaniu egzekucyjnym, określona w art. 760 k.p.c. Oświadczenie nie musi być złożone w
formie aktu notarialnego.
3. Komornik wykonuje w tym zakresie podobne czynności jak notariusz
i zawiadamia zarząd gminy o istniejącym prawie pierwokupu w stosunku
34
Szczegółowo zagadnienie niniejsze omawia E . W e n g c r e k , Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz, WP 1972, s. 510 i nast.
35
Jak w przypisie 34, s. 82.
77
Romuald Sztyk
do nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego gruntu na zasadzie
art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
4. Postanowienie o ustaleniu ceny, wydane przez sąd po wpłynięciu
oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, ma skutki przybicia.
Prawo pierwokupu wygaśnie, jeżeli zarząd gminy nie podejmie uchwały
i nie złoży oświadczenia o jego wykonaniu w terminie, nie podejmie w
przypisanym terminie żadnej czynności względnie po podjęciu uchwały
zarządu nie dokona wpłaty ceny w ustawowym lub przedłużonym terminie
(art. 969 k.p.c.).
Odrębnym problemem są skutki prawne pominięcia przez komornika
obowiązku wezwania zarządu gminy do wykonania prawa pierwokupu.
Następuje wówczas wadliwość czynności w postępowaniu egzekucyjnym.
Czynności te podlegają zaskarżeniu w drodze zażalenia, którego podstawą
będzie pogwałcenie przepisów prawa procesowego i naruszenie prawa materialnego.
V. W art. 166 § 1 kodeksu cywilnego przewidziano prawo pierwokupu
w razie sprzedaży przez właściciela nieruchomości rolnej udziału we
współwłasności lub części tego udziału dla pozostałych współwłaścicieli,
jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym.
Prawo to nie dotyczy przypadku, gdy współwłaściciel prowadzący gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym
gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba,
która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.
Wynika stąd, że zbycie udziału lub części we współwłasności nieruchomości rolnej pomiędzy jej współwłaścicielami nie podlega tym ograniczeniom, w razie gdy prowadzą oni na swych udziałach samodzielne gospodarstwa rolne. Prawo to ma charakter permanentny i nie gaśnie, gdy nie
zostało wykonane przez współwłaściciela w związku z umową sprzedaży
udziału osobie trzeciej. Przy kolejnych umowach sprzedaży będzie ono
nadal aktualne. W związku z tym uprawniony do wykonania prawa pierwokupu nie może zrzec się generalnie przysługującego mu prawa. Dopuszcza się jednak zrzeczenie tego prawa przy konkretnej umowie sprzedaży
Może to nastąpić w sposób wyraźny, przez złożenie oświadczenia, lub domniemany, przez niewykonanie w ustawowym terminie.
78
Prawo pierwokupu w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami
VI. Prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy nieruchomości rolnej
zostało przewidziane w art. 695 § 2 kodeksu cywilnego. Do jego powstania
muszą spełnić się dwie samoistne przesłanki, a mianowicie:
1) umowa dzierżawy musi faktycznie przekraczać okres 3 lat,
2) faktyczne trwanie dzierżawy musi wynosić co najmniej 10 lat.
Na tle tego przepisu zrodziło się kilka problemów, które były przedmiotem rozważań literatury i orzecznictwa. Wśród nich należy wymienić te,
które nadal wywołują kontrowersje. Zaliczyć do nich można przypadek
sprzedaży nieruchomości rolnej, przeznaczonej w planach zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze. Przyjmuje się, że prawo pierwokupu
w tym zakresie obowiązuje. Następnym problemem jest zbieg uprawnień
do prawa pierwokupu dla dzierżawcy i współwłaścicieli z art. 166 § 1 kodeksu cywilnego. Istnieje pogląd, że w tym przypadku pierwszeństwo
przysługuje dzierżawcy.
VII. Prawo pierwokupu zostało przewidziane również w razie odpłatnego przeniesienia własności wkładu gruntowego dla spółdzielni produkcji
rolnej, w myśli art. 147 § 2 prawa spółdzielczego36. Prawo to nie działa
w wypadku przeniesienia własności wkładu na rzecz innego członka tej
samej spółdzielni.
Grunt przeniesiony na własność członka tejże spółdzielni powiększa
wkład nabywcy. Jednocześnie ustawodawca nakłada na członka, będącego
właścicielem gruntu stanowiącego jego wkład, obowiązek zawiadomienia
spółdzielni o zamierzonym przeniesienie własności gruntu na osobę nie
będącą członkiem tej samej spółdzielni co najmniej na trzy miesiące przed
dokonaniem tej czynności. Wcześniejsza informacja stwarza możliwości
podjęcia decyzji o znaczeniu gospodarczym, jak również uprzedniej rezygnacji z prawa pierwokupu.
W praktyce zasada ta w zupełności się sprawdza i istnieje możliwość
sporządzenia jednej czynności rozporządzającej gruntem wchodzącym w
skład wkładu gruntowego.
36
Jednolity tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 z późn. zm.
79
Romuald Sztyk
Wnioski de lege ferenda
Powyższe rozważania o istnieniu ustawowego prawa pierwokupu i jego
realizacji wskazują, że nadal ustawodawca nie reprezentuje przy tworzeniu
prawa jakiejkolwiek koncepcji. Różnorodność regulacji prawnej tej instytucji prawa cywilnego w przepisach szczególnych stwarza trudności interpretacyjne. Prawo pierwokupu zostało w sposób precyzyjny, a przy tym
wysoce skomplikowany, zredagowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami. Regulacja ta ma znaczenie wiodące w
stosunku do innych szczególnych uregulowań prawnych. Nadal traktowane
jest to prawo jako antidotum na wszelkie niedoskonałości przepisów. Przypisuje mu się większe znaczenie, niż ma w praktyce. Oczekiwać można,
że te nieprawidłowości w kształtowaniu prawa pierwokupu zostaną zniesione przy kolejnych pracach legislacyjnych.
80