poradnik dla członka wspólnoty mieszkaniowej

PORADNIK DLA CZŁONKA WSPÓLNOTY
MIESZKANIOWEJ
SZCZECIN 2013r.
1. WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA
a) Charakter prawny Wspólnoty
Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, może jednak
nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Członkami Wspólnoty są właściciele
lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (garaże, miejsca postojowe, komórki
lokatorskie)
b) Co to jest Wspólnota Mieszkaniowa
Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których nieruchomości
wchodzą w skład określonej nieruchomości. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i
lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem to powstaje „mała
Wspólnota”, w której nie powołuje się zarządu ponieważ jest zarządzana przez
wszystkich właścicieli. Decyzje musza być podejmowane jednomyślnie. W
przypadku, gdy liczba lokali jest większa niż siedem powstaje „duża Wspólnota”,
którą reprezentuje zarząd.
c) Co składa się na nieruchomość wspólną
Grunt a także te części budynku i urządzenia, które służą do użytku właścicieli
składają się na nieruchomość wspólną. Udziały właścicieli w nieruchomości
wspólnej podane są w akcie notarialnym oraz wpisane w księgach wieczystych. W
skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić różne elementy, ale zazwyczaj są
to: ściany konstrukcyjne, ściany zewnętrzne (elewacje), dach, klatki schodowe,
windy, instalacje (wody, energii, domofonu, gazowe itp.), czy niewyodrębnione
pomieszczenia techniczne.
d) Zarząd Wspólnoty, Zarządca nieruchomości
Zarząd nieruchomością wspólną wymaga współdziałania wszystkich członków
Wspólnoty. Zgodnie z Ustawa o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85 poz.388)
członkowie Wspólnoty zobowiązani do wyboru jednoosobowego lub
wieloosobowego zarządu spośród właścicieli. Zarząd kieruje sprawami Wspólnoty
i reprezentuje ją na zewnątrz. Zarząd Wspólnoty na podstawie umowy może
zlecić zarządzanie lub administrowanie licencjonowanemu zarządcy. Zakres
zwykłego zarządu przekracza ustalenie stawki dla zarządcy – decyzje w tej sprawie
muszą w formie uchwały podjąć właściciele. Zawieranie umów na
2
administrowanie nieruchomością wspólna nie przekracza zakresu zwykłego
zarządu.
e) Prawa i obowiązki właścicieli
Wszystkim współwłaścicielom nieruchomości wspólnej przysługują takie same
prawa oraz takie same obowiązki. Do praw należą w szczególności:
- korzystanie z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem i w takim
zakresie, w jakim nie narusza to praw innych właścicieli,
- wynajmowanie lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem bez ograniczeń,
- współdziałanie w zarządzaniu nieruchomością wspólną poprzez:
* głosowanie nad uchwałami,
*kontrolowanie działalności zarządu i zarządcy oraz dokumentacji dotyczącej
nieruchomości wspólnej,
Do obowiązków współwłaścicieli nieruchomości należą:
- dokonywanie comiesięcznych wpłat na koszty utrzymania nieruchomości
wspólnej,
- przestrzeganie przepisów ustalone w podjętych uchwałami Regulaminach (np.
porządku domowego, rozliczania mediów)
- zezwolenie na wstęp do lokalu na żądanie zarządu, ilekroć jest to niezbędne do
przeprowadzenia remontu, konserwacji lub usunięcia awarii w nieruchomości
wspólnej
2. ZEBRANIA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ, UCHWAŁY, ZALICZKA, FUNDUSZ REMON-
TOWY
a) Zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej
Zebranie właścicieli jest zwoływane minimum raz w roku przez Zarząd Wspólnoty,
nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Na zebraniu musza zostać
omówione a następnie poddane pod glosowanie uchwały dotyczące:
- przyjęcia sprawozdania finansowego z rocznej działalności Zarządu,
- udzielenia absolutorium Zarządowi,
3
- uchwalenia rocznego planu gospodarczego,
- uchwalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością
wspólną (zaliczka).
Jeżeli Zarząd nie zwoła corocznego zebrania, zebranie może zwołać każdy z
właścicieli. O zwołaniu zebrania zarząd ma obowiązek powiadomić każdego
właściciela na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem. Zebrania mogą
być zwoływane (poza zebraniem rocznym) także w razie potrzeby przez zarząd (z
jego inicjatywy) lub na wniosek właścicieli posiadających co najmniej 1/10
udziałów w nieruchomości wspólnej.
b) Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Uchwały podejmowane są przez członków Wspólnoty we wszystkich sprawach
przekraczających zakres zwykłego zarządu. Mogą być podejmowane na zebraniu,
w drodze indywidualnego zbierania głosów (zarząd dociera do poszczególnych
właścicieli) lub częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego
zbierania głosów.
c) Zaskarżanie uchwał
Każdy z właścicieli może zaskarżyć podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową
(właścicieli posiadających więcej niż 50% udziałów) uchwałę do sądu z powodu jej
nieważności, jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością
wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo musi zostać
wytoczone w terminie sześciu tygodniu od dnia podjęcia uchwały na zebraniu lub
od dnia otrzymania powiadomienia o podjęciu konkretnej uchwały.
d) Absolutorium dla zarządu
Na rocznym zebraniu sprawozdawczym właściciele lokali, po dokonanej ocenie
pracy Zarządu Wspólnoty podejmują uchwałę o udzieleniu absolutorium. Ocena
powinna być poprzedzona omówieniem przez Zarząd sprawozdania z działalności
za rok poprzedni oraz sprawozdania finansowego.
e) Fundusz Remontowy
Celem utworzenia funduszu remontowego jest gromadzenie środków, rozłożone
w czasie, na remonty przeprowadzane w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej. O
utworzeniu funduszu remontowego oraz jego wysokości decydują sami
4
współwłaściciele (fundusz remontowy nie jest obowiązkowy). Decyzje podejmują
w formie uchwały. Dobrze jest aby fundusz został wyodrębniony na osobnym
rachunku bankowym lub subkoncie.
3. RACHUNKOWOŚĆ WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
Ustawa o własności lokali nakłada na Zarząd (lub zarządcę) Wspólnoty
Mieszkaniowej obowiązek prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu
nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a
także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Wspólnoty
mieszkaniowej nie podlegają Ustawie o rachunkowości. Księgi rachunkowe muszą
być prowadzone odrębnie dla każdej Wspólnoty Mieszkaniowej w sposób
zapewniający sporządzenie na koniec roku rozliczeniowego rocznego
sprawozdania finansowego. Każda Wspólnota Mieszkaniowa musi posiadać
własny rachunek bankowy, przez który wykonywane są wszystkie rozliczenia.
PODSUMOWANIE
Mamy nadzieje, że nasz poradnik choć trochę przybliżył Państwu złożoną problematykę
zarządzania nieruchomościami. Naszym celem było przygotowanie kompendium wiedzy,
które w klarowny sposób przedstawi zasady funkcjonowania Wspólnot Mieszkaniowych.
Znajomość poruszonej w poradniku problematyki powinna pomóc Państwu do
zaangażowania się w prace Wspólnoty, do czego serdecznie zachęcamy.
Opracowała:
Magdalena Tyjewska
5