Analiza konkurencyjności nieruchomości

Olsztyn 23.04.2013
Analiza konkurencyjności nieruchomości to
proces w którym oceniamy pozycję
konkurencyjną terenu w oparciu o zmienne
wewnętrzne i porównanie do otoczenia
(benchmarki), a dzięki temu jesteśmy w
stanie zidentyfikować najlepsze sposoby
komercjalizacji lub przeprowadzić działania
dzięki którym wzmocnimy pozycję
konkurencyjną nieruchomości.
Czy oferta to tylko nieruchomość ?
 Co bierze pod uwagę inwestor przy decyzji o
inwestycji?
- obecność rynku zbytu i dostawców czynników
produkcji
- niższe koszty pracy
- dostępność wykwalifikowanej siły roboczej
bądź środków produkcji
- gotowa infrastruktura
Co jest naszą przewagą konkurencyjną?






poziom wstępnej inwestycji – np. koszt zakupu
gruntu, uzbrojenia, budynku, maszyn i urządzeń
opłaty lokalne – podatki od nieruchomości,
opłaty za użytkowanie wieczyste, podatki od
środków transportu
obciążenia podatkowe (PIT, CIT)
koszty osobowe (nabór, wynagrodzenia, rotacja)
koszty mediów i surowców – stabilność dostawy
Możliwe narzędzia finansowania, preferencje ?


lokalizacja inwestycji powoduje luki
podażowe, kóre mogą być szansą dla innych
firm (surowce, półprodukty)
odpady, które mogą być bazą dla innych
produktów
Charakterystyka nieruchomości
Działki od 0,5 h do 2 h. Uzbrojone w prąd, gaz ziemny, wodę
oraz światłowód, utwardzone drogi dojazdowe, działki położone
przy drodze krajowej, na obrzeżach 15 tysięcznego miasta X.
Otoczenie biznesowe
Miasto X to lokalne centrum obsługi rolnictwa. Nie funkcjonuje
tam duży przemysł. Największą firmą jest mleczarnia
zatrudniająca 50 osób. Większość pracuje w usługach i handlu,
jest wysokie bezrobocie 17%, związane z likwidacją zakładów
produkujących elementy metalowe oraz zakładów odzieżowych.
45 km od miasta X leży 80 tysięczne miasto Y stanowiące
centrum kulturalne, handlowe i rekreacyjne. Tradycje metalowe
powodują dostępność przygotowanych ślusarzy, frezerów,
spawaczy z doświadczeniem w pracy.
Mocne strony
 Lokalizacja przy drodze krajowej,
 Pełne uzbrojenie terenu
 Stan prawny pozwala na lokację każdego rodzaju
działalności
 Dostępna fachowa i tania siła robocza
Szanse
 Brak ograniczeń ekologicznych i szerokie spektrum
możliwych działalność
 Władzy lokalnej bardzo zależy na ożywieniu
gospodarczym – zabiegają o SSE
 Naturalny potencjał dla firm związanych z obróbką
metali i firm odzieżowych
Słabe strony
 Brak linii kolejowej
 Małe miasto nieatrakcyjne dla kadry zarządzającej
 Brak preferencji podatkowych (teren nie jest w SSE)
 W okolicznych gminach ceny ziemii niższe
Zagrożenia
 W przypadku produkcji masowej lub wielko gabarytowej
przewaga nieruchomości z linią kolejową
 Koszt pozyskania nieruchomości wyższy niż w okolicy
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Jaki jest stan prawny nieruchomości, jakie rodzaje działalności są
możliwe?
Jakie media są dostępne?
Jak wygląda cena nieruchomości w porównaniu z okolicznymi
ofertami oraz ich dostępność?
Jak kształtują się ceny nieruchomości o podobnych parametrach?
Jaka jest podaż/popyt nieruchomości inwestycyjnych w regionie?
Jaki jest dostęp komunikacyjny do terenów (drogi, drogi krajowe,
linie kolejowe)?
Jakie są koszty dostarczanych mediów?
Jaki jest poziom podatków lokalnych?
Czy teren jest w SSE lub jest szansa na jej rozszerzenie?
W jakich specjalnościach dostępni są pracownicy?
Jaka jest możliwość synergii z lokalnymi szkołami, Urzędem Pracy?
12.
13.
14.
15.
Jakie są warunki bytowe dla potencjalnej kadry zarządzającej?
Czy są narzędzia finansowe, które mogą pomóc inwestorowi podjąć
decyzję?
Jakie są istniejące i potencjalne synergie z lokalnym system
gospodarczym? Jakie rodzaje działalności są komplementarne?
Co jest naszą przewagą konkurencyjną?



możemy wiedzieć co zrobić żeby zwiększyć
potencjał konkurencyjny
możemy zdecydować o sposobie
komercjalizacji
znamy potencjał nieruchomości oraz branże i
firmy, które potencjalnie mogą być nią
zainteresowane
Aktywna vs. bierna strategia pozyskiwania
inwestora?
[email protected]
608 018 918