Czy dla potrzeb wynajmu trzeba zarejestrować

Dziennik Gazeta Prawna 46/2010 z 08.03.2010 [dodatek: Tygodnik Podatkowy, str. 11]
Czy dla potrzeb wynajmu trzeba zarejestrować działalność gospodarczą
Od maja do sierpnia podatnik będzie wynajmował trzy pokoje we własnym domu. Według jakiej stawki ma się rozliczać – 8,5
proc.? Co zrobić, jeśli na początku roku nie zgłosił, że chce rozliczać najem ryczałtowo? Czy wynajem musi zgłosić jako
działalność gospodarczą, czy może płacić podatki bez zgłoszenia działalności? O odpowiedź poprosiliśmy Izbę Skarbową w
Szczecinie oraz Szymona Dalca, doradcę podatkowego z Dalc i Ochocki – Doradcy.
IZBA SKARBOWA W SZCZECINIE ODPOWIEDZIAŁA DGP
Zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa przez działalność gospodarczą
rozumie się każdą działalność zarobkową w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, w tym
wykonywanie wolnego zawodu, a także każdą inną działalność zarobkową wykonywaną we własnym imieniu i na
własny lub cudzy rachunek, nawet gdy inne ustawy nie zaliczają tej działalności do działalności gospodarczej lub
osoby wykonującej taką działalność – do przedsiębiorców.
Z kolei ustawa o swobodzie działalności gospodarczej stanowi, że działalnością gospodarczą jest zarobkowa
działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie
kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.
Wyjątek od tej zasady stanowi między innymi wynajmowanie przez rolników pokoi, sprzedaż posiłków domowych
i świadczenie w gospodarstwach rolnych innych usług związanych z pobytem turystów, w konsekwencji czego
zwolniony od opodatkowania jest wynajem do pięciu pokoi w budynku mieszkalnym wchodzącym w skład
gospodarstwa rolnego znajdującego się na terenie wiejskim.
Wynajem trzech pokoi wczasowiczom na krótkie okresy (turnusy) w sezonie letnim należy więc traktować jako
usługową zarobkową działalność gospodarczą – wymaga ona bowiem zorganizowanego i ciągłego działania
właściciela w czasie jej wykonywania – stałego nadzoru, promocji, sprzątania etc., mimo że usługi te
prowadzone są sezonowo (np. tylko cztery miesiące w roku).
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu usług świadczonych przez obiekty noclegowe turystyki oraz
inne miejsca krótkotrwałego zakwaterowania (PKWiU grupa 55.2) wynosi 17 proc. przychodu.
Usługi wynajmu pokoi (do 12 pokoi, przy zatrudnieniu nie więcej niż dwóch osób) można również opodatkować w
formie karty podatkowej oraz bez żadnych dodatkowych ograniczeń co do liczby wynajmowanych pokoi i
zatrudnionych pracowników, na zasadach ogólnych, według progresywnej skali podatkowej lub ze stawką liniową.
EKSPERT WYJAŚNIA
Szymon Dalc
doradca podatkowy, Dalc i Ochocki – Doradcy
1z3
Szymon Dalc, doradca podatkowy, Dalc i Ochocki – Doradcy
Usługi najmu nieruchomości mogą być przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej lub stanowić odrębne
źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych –
dalej ustawa o PIT). Aby uznać wynajem nieruchomości jako odrębne źródło przychodu, konieczne jest spełnienie
pewnych warunków. Po pierwsze, podatnik nie może jednocześnie prowadzić pozarolniczej działalności
gospodarczej w zakresie usług najmu innych nieruchomości. Po drugie, wykorzystywana nieruchomość nie może
stanowić składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej, jeśli podatnik taką działalność
prowadzi. W obu przypadkach dochody z najmu opodatkowane są na zasadach określonych w ustawie o podatku
dochodowym od osób fizycznych, jednak w przypadku gdy najem stanowi odrębne źródło przychodów, podatnik
może wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w
ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zgodnie z treścią art. 6 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych
przychodów
osiąganych
przez
osoby
fizyczne
opodatkowaniu
ryczałtem
od
przychodów
ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń
z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Aby
skorzystać z opodatkowania dochodu z najmu na zasadzie ryczałtu ewidencjonowanego, trzeba złożyć
naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania podatnika, pisemne
oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania. Oświadczenie takie za dany rok podatkowy składa się do 20
stycznia tego roku lub jeśli podatnik
rozpoczyna działalność
w
trakcie roku podatkowego do dnia
poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu
(art. 9 ust. 1 i 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
osoby fizyczne).
Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla najmu nieruchomości według stanu prawnego
obowiązującego w roku 2010 wynosi 8,5 proc., niezależnie od wysokości kwoty przychodów. Jeśli jednak
czytelnik nie dopełni obowiązku terminowego powiadomienia naczelnika urzędu skarbowego o wyborze
zryczałtowanej formy opodatkowania, będzie musiał opodatkować dochody z najmu na zasadach ogólnych, tj.
według skali.
Podobnie będzie w sytuacji, gdyby czytelnik zamierzał zgłosić działalność gospodarczą w zakresie świadczenia
usług najmu. W tym przypadku opodatkowanie dochodu także będzie według skali z możliwością wyboru
19-proc. podatku liniowego, jeśli podatnik zawiadomi o wyborze tej formy opodatkowania właściwego ze względu
na miejsce zamieszkania naczelnika urzędu skarbowego najpóźniej w dniu uzyskania pierwszego przychodu.
2z3
Do rozliczeń z fiskusem z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej zastosowanie znajdą regulacje zawarte
w art. 44 ust 1 i 3 ustawy o PIT, w myśl których podatnik jest obowiązany wpłacać zaliczki miesięczne na
podatek dochodowy. W przypadku zryczałtowanego opodatkowania przychodów takie obowiązki wynikają z art.
21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby
fizyczne. W trakcie roku podatkowego nie ma obowiązku składania deklaracji o wysokości uzyskanego dochodu.
Natomiast na podstawie przepisu art. 45 ust. 1 ustawy o PIT podatnicy są obowiązani składać urzędom
skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku
podatkowym, w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Opracował Łukasz Zalewski
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 44 ust. 1 i 3, art. 45 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku
dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).
Art. 6 ust. 1a, art. 9 ust. 1 i 4, art. 44 ust. 1 i 3 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym
podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144,
poz. 930 z późn. zm.).
Zródło: INFOR LEX Księgowość Plus publikacja z serii INFOR LEX
Copyright © 2010 INFOR PL S.A. Wszelkie prawa zastrzeżone.
3z3