Publikacja darmowa

„Rejent" * rok 6 . nr 10(66)
październik 1996 r.
Katarzyna
Wyżyn-Urbaniak
Sposoby ochrony uprawnionego z tytułu umownego
prawa pierwokupu
Strony umowy - w przypadku zawarcia umowy sprzedaży' - korzystając z możliwości swobodnego ułożenia treści kontraktu (art. 353'
k.c.), mogą zastrzec dla zbywcy pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy
na wypadek, gdyby druga strona sprzedała ją osobie trzeciej. Zgodnie z
art. 597 k.c., umowne prawo pierwokupu, bo o nim właśnie mowa,
tworzy obowiązek zawarcia warunkowej umowy sprzedaży. Realizacja
tego zastrzeżenia może nastąpić jedynie przez podjęcie określonych działań
zarówno ze strony zobowiązanego, jak i uprawnionego2. Przede wszystkim niezbędnym wymogiem jest tu zawarcie przez zobowiązanego umowy
sprzedaży rzeczy z zastrzeżeniem warunku, że uprawniony z pierwokupu
swojego prawa nie wykona. W konsekwencji zobowiązany, który chce
wywiązać się z przyjętego zastrzeżenia, powinien zawiadomić o treści
transakcji uprawnionego. Ten ostatni może zrealizować przysługujące mu
wokupu związane ze sprzedażą rzeczy, z pominięciem innych stosunków prawnych, w
których klauzula taka może być zastrzeżona (np. najem, dzierżawa). W dalszej części
pracy określenie „sprzedaż rzeczy" używane jest zamiennie ze sformułowaniem „zbycie
rzeczy".
2
Dla zachowania przejrzystości wywodu autorka, w drodze konwencji, celowo dla
określenia podmiotu, na rzecz którego zostało zastrzeżone prawo pierwokupu, używa
terminu „uprawniony", gdy zaś chodzi o kupującego z pierwotnej umowy sprzedaży „zobowiązany", choć terminologia ta (o czym szerzej w dalszej części pracy) nic oznacza,
iż w przypadku zastrzeżenia umownego prawa pierwokupu mamy do czynienia ze stronami
stosunku zobowiązaniowego.
92
Sposoby ochrony uprawnionego z tytułu.
prawo przez złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu3 i
tym samym doprowadzić do nawiązania z zobowiązanym umowy sprzedaży rzeczy na warunkach ustalonych wcześniej z osobą trzecią. W razie
gdyby zobowiązany zawarł z inną osobą umowę bezwarunkową lub nie
zawiadomił uprawnionego o sprzedaży warunkowej albo podał mu do
wiadomości istotne postanowienia kontraktu niezgodne z rzeczywistością
- ponosi on odpowiedzialność odszkodowawczą, o czym szerzej w dalszej
części pracy.
Nieco odmiennie instytucję umownego prawa pierwokupu regulował
kodeks zobowiązań z 1933 r. Co prawda, także w jego ujęciu, umowa
zobowiązanego z osobą trzecią prowadziła do zawarcia warunkowej umowy
sprzedaży, tym niemniej uprawnionemu z tytułu prawa pierwokupu służyły szersze środki ochrony. W razie zbycia prawa majątkowego4 osobie
trzeciej bezwarunkowo, uprawniony miał bowiem roszczenie odszkodowawcze wobec zobowiązanego, a dodatkowo mógł też wykonać prawo
pierwokupu w stosunku do osoby trzeciej, jeżeli tylko wykazał, że w
momencie zawierania kontraktu działała ona w złej wierze5. Realizacja tego
uprawnienia następowała w taki sam sposób jak wobec zobowiązanego,
to znaczy przez złożenie w odpowiednim terminie6 oświadczenia woli
skierowanego do wspomnianej osoby.
3
Jeżeli prawo pierwokupu dotyczy nieruchomości, uprawniony może złożyć zobowiązanemu stosowne oświadczenie w ciągu miesiąca, w przypadku zaś innych rzeczy w
ciągu tygodnia od dnia otrzymania zawiadomienia o sprzedaży rzeczy. Norma zawarta w
art. 598 § 2 k.c. ma jednak charakter ius dispositivum, albowiem strony mogą w umowie
ustalić inne terminy.
4
Art. 346 § 1 k.z. wskazywał na możliwość zastrzeżenia w umowie pierwszeństwa w
nabyciu p r a w a , stąd też mógł mieć wprost zastosowanie nie tylko do prawa własności
i innych praw majątkowych na rzeczy, ale też do takich praw, jak akcje, obligacje, udziały,
prawa spadkowe, wierzytelności itd.
5
Aby przyjąć po stronie osoby trzeciej istnienie złej wiary, uprawniony musiał udowodnić okoliczność, że w chwili zawierania umowy sprzedaży z zobowiązanym miała ona
świadomość istnienia po stronie uprawnionego prawa pierwokupu lub wiedziała, że do jego
wiadomości podano warunki niezgodne z rzeczywistymi. Niewiedza osoby trzeciej w tym
przedmiocie, choćby nawet zawiniona, nie uzasadniała przyjęcia po jej stronic złej wiary.
W tej mierze zob. J. K o r z o n e k i I. R o s e n b l u t h , Kodeks zobowiązań. Komentarz,
Kraków 1936, t. I, s. 763.
6
Zgodnie z art. 346 § 3 k.z., prawo pierwokupu dotyczące nieruchomości można było
zrealizować w ciągu miesiąca, co do innych rzeczy w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży rzeczy. Jednakże jeśli uprawniony
93
Katarzyna
Wyżyn-Urbaniak
Nowela do kodeksu zobowiązań z dnia 18 lipca 1950 r.7 nie naruszyła
zasady warunkowego charakteru umowy sprzedaży wynikającej z zastrzeżenia prawa pierwokupu. Jedyna, acz bardzo istotna, zmiana dotyczyła art. 347 k.z. Zgodnie z jego nowym brzmieniem, w sytuacji gdy
zobowiązany - uchybiając swoim obowiązkom - sprzedał prawa majątkowe osobie trzeciej bezwarunkowo bądź nie zawiadomił o nawiązanym
kontrakcie uprawnionego albo też podał mu warunki umowy niezgodne
z rzeczywistym stanem rzeczy, uprawniony zachowywał jedynie prawo
żądania odszkodowania od nielojalnego partnera. Został on natomiast
pozbawiony możliwości wykonania umownego prawa pierwokupu wobec
osoby trzeciej, i to nawet wówczas, gdy działała ona w złej wierze.
Trudno dziś ustalić powody, jakimi kierował się ustawodawca wprowadzając tego typu ograniczenie. Zapewne z jednej strony chodziło o
ochronę stabilności powstających więzi prawnych i wzmocnienie pewności obrotu. Z drugiej strony jednak nie można zapominać o dominującej
wówczas zasadzie realnego wykonania zobowiązań i prymacie stosunków uspołecznionych nad obrotem dokonującym się w sferze prywatnej,
co też musiało odcisnąć swe piętno na przyjętych rozwiązaniach.
Do koncepcji przedwojennej, stwarzającej silniejsze środki ochrony
uprawnionego z tytułu umownego prawa pierwokupu, nie powrócił ustawodawca w kodeksie cywilnym. Żadnych zmian w tym zakresie nie
przyniosła również ustawa o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 28 lipca
1990 r.8
W związku z powyższym pojawia się pytanie: czy umowne prawo
pierwokupu - w swym dzisiejszym kształcie - tworzy rzeczywiste, czy
tylko pozorne środki ochrony uprawnionego przed nielojalnym partnerem,
a w konsekwencji, czy instytucja ta jest obecnie na tyle atrakcyjna, by
zachęcała do częstego stosowania jej w praktyce?
wykazał złą wiarę osoby trzeciej, bieg terminu rozpoczynał się w chwili, gdy uprawniony
dowiedział się o uchybieniu zobowiązanego. Jeżeli strony w drodze umownego postanowienia wydłużyły lub skróciły okres pozwalający wykonać prawo pierwokupu, termin
umowny wyłączał zastosowanie terminów ustawowych; zob. J. K o r z o n e k i
I . R o s c n b l u t h , op. cii., s. 768.
cywilnego, Dz.U. Nr 34, poz. 312.
poz. 321.
94
Sposoby ochrony uprawnionego z tytułu.
Odpowiedź wcale nie jest jednoznaczna.
Pierwsze wątpliwości pojawiają się już na etapie wykładni gramatycznej art. 596 k.c. Dotyczą one sposobu określenia przedmiotu, na który
nakierowane jest prawo pierwokupu. O ile kodeks zobowiązań wskazywał tu na możliwość warunkowej sprzedaży każdego uczestniczącego
w obrocie prawa, o tyle kodeks cywilny zawęził prawo pierwokupu do
rzeczy. Zapis ten należy określić jako nieprecyzyjny i mylący, przede
wszystkim z uwagi na fakt, iż ustawodawca posłużył się w nim pewnym
„skrótem myślowym", używając sformułowania „sprzedaż rzeczy", choć
w rzeczywistości - przez zastosowanie interpretacji językowej - chodzi
tu o sprzedaż prawa własności rzeczy, nie obejmującego swym zasięgiem
innych zbywalnych praw dotyczących rzeczy.
Ze względów celowościowych, taka wykładnia przepisu jest jednak
zbyt wąska. Stąd też, posiłkując sięargumentum a maiori ad minus, należy
przyjąć, iż prawo pierwokupu może odnosić się i do innych praw rzeczowych9, takich jak np. użytkowanie wieczyste10 czy spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu.
Jak wynika z brzmienia art. 596 k.c., przepisu tego nie można zastosować w przypadku sprzedaży innych zbywalnych praw majątkowych, takich jak choćby wierzytelności czy prawa spadkowe. Brak normy
prawnej regulującej wprost tę kwestię stanowi lukę w prawie, stąd też
pojawia się potrzeba stosowania analogii. I tak z uwagi na fakt, iż art.
555 k.c. w związku z art. 535 k.c. dopuszcza możliwość sprzedaży
prawa, można twierdzić, iż przepisy o prawie pierwokupu mają i w tym
zakresie analogiczne zastosowanie".
Jak wynika z treści art. 596 k.c., prawo pierwokupu może dotyczyć
tylko „rzeczy oznaczonej". Przepis ten ogranicza zatem stosowanie
9
Istotą wnioskowania z większego na mniejsze jest bowiem przyjęcie założenia, że
skoro ustawa zezwala na stosowanie prawa w szerszym zakresie, to tym samym pozwala
też na jego stosowanie i w mniejszym zakresie. I tak jak podaje H. R o t , ,jeśli ustawa
pozwala na wywłaszczenie własności, to tym samym pozwala też na wywłaszczenie innych
praw, mimo że nic ma o tym mowy w ustawie". Zob. H. R o t, Wstęp do nauk prawnych,
Wrocław 1992, s. 112-113.
10
Zob. A . K u n i c k i , Zakres skuteczności prawa pierwokupu, NP 1966, nr 12, s.
1527.
11
R . C z a r n e c k i , [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 1972, t. II, s. 1325.
95
Katarzyna
Wyżyn-Urbaniak
omawianej instytucji do rzeczy zindywidualizowanych zarówno ruchomych, jak i nieruchomych, wyodrębnionych spośród innych w oparciu
o tylko im właściwe cechy. W konsekwencji, poza granicami normy art.
596 k.c. pozostają rzeczy oznaczone gatunkowo. Prowokuje to do pytania, czy brak ten należy uznać za świadome działanie ustawodawcy,
czy też pominięcie w treści art. 596 k.c. rzeczy oznaczonych co do
gatunku wynika jedynie z niewłaściwego sformułowania przepisu. Jak się
wydaje, przy uwzględnieniu zasady swobodnego kształtowania treści
umowy i braku normy zakazującej zastrzegania prawa pierwokupu w
razie sprzedaży rzeczy oznaczonych in genere, wyłączenie możliwości
zastosowania omawianej instytucji do tego rodzaju rzeczy, ze względu
na brzmienie art. 596 k.c., należałoby (teoretycznie rzecz biorąc) uznać
za nieuzasadnione. Przy przyjęciu powyższego założenia, w przypadku
zastrzeżenia prawa pierwokupu co do rzeczy określonych według rodzaju, liczby, miary, wagi uprawniony mógłby zawsze zrealizować swe prawo,
gdyby zobowiązany sprzedał osobie trzeciej warunkowo te same rzeczy,
które wcześniej nabył od uprawnionego12. Co stałoby się jednak, gdyby
zobowiązany zużył rzeczy uzyskane od uprawnionego? Oczywiście, w
takim przypadku, ze względu na brak rzeczy, zobowiązany byłby zwolniony z obowiązku wynikającego z zastrzeżenia umownego. Inaczej przedstawiałaby się sytuacja, gdyby zobowiązany w miejsce rzeczy nabytych
od uprawnionego uzyskał takie same rzeczy z innego źródła. W takim
przypadku - jak już podkreślono - z uwagi na brak przepisu statuującego
nieważność zastrzeżenia pierwszeństwa kupna rzeczy oznaczonej tylko
12
Sprzedaż rzeczy oznaczonych in genere i zastrzeżenie prawa pierwszeństwa kupna
tych samych rzeczy powoduje, iż uzyskują one nową cechą, która je na tyle mocno
indywidualizuje, że można uznać je za rzeczy oznaczone sui generis. Podstawowym kryterium
pozwalającym na rozróżnienie rzeczy oznaczonych co do gatunku i co do tożsamości jest
bowiem przymiot ich zastępowalności lub niezastępowalności oraz to, jaki charakter
nadadzą im same strony. Przy takim założeniu należy stwierdzić, że zastrzeżenie prawa
pierwokupu w razie sprzedaży tych samych rzeczy - ze swej istoty oznaczonych co do
gatunku - nadaje im szczególną cechę niezastępowalności i łączy się z ich konkretyzacją
i indywidualizacją wolą samych stron. Zob. w tym względzie: Uchwała Sądu Najwyższego
z dnia 30 grudnia 1988 r. w sprawach wytycznych w zakresie wykładni prawa i praktyki
sądowej w sprawie rękojmi i gwarancji, M.P 1989, Nr 1, poz. 6, oraz A . W o l t e r , Prawo
cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1977, s. 229.
96
Sposoby ochrony uprawnionego z tytułu.
co do gatunku, można by w drodze analogiae legis stosować przepisy
o prawie pierwokupu13.
Jak się wydaje, takie rozumowanie, na tle ogólnej zasady swobody
kontraktowania, byłoby uzasadnione. Przeciwko takiej interpretacji przemawia jednak wykładnia celowościowa i logiczna ogółu przepisów
dotyczących prawa pierwokupu. Podstawowym celem pierwokupu jest
stworzenie po stronie uprawnionego możliwości „odzyskania" prawa
własności rzeczy, która została wcześniej sprzedana zobowiązanemu. Z
tego też względu należy uznać, że zastrzeżenie prawa pierwokupu strony
wprowadzą do umowy wówczas, gdy rzecz będąca przedmiotem rozporządzenia będzie miała dla uprawnionego szczególne znaczenie, będzie
dla niego wyjątkowa i niepowtarzalna. Trudno takie cechy przypisać rzeczom oznaczonym in genere. Najczęściej bowiem zainteresowany może
nabyć takie same rzeczy w dowolnej ilości na rynku, bez potrzeby
dodatkowego zabezpieczania swych interesów. Działanie uprawnionego
w tym kontekście należałoby uznać za zbędne i nieuzasadnione, stosowanie zaś analogii legis w tym przypadku za nadinterpretację prawa,
prowadzącą do zbędnych komplikacji praktycznych.
Wróćmy jednak do zasadniczego wątku rozważań. Jak już wspomniano, zastrzeżenie w umowie prawa pierwokupu nakłada na zobowiązanego
obowiązek zawarcia warunkowej umowy sprzedaży. Wątpliwości dotyczą charakteru prawa, które powstaje po stronie uprawnionego w
momencie nawiązania stosunku prawnego z osobą trzecią. W tej mierze
odnotować można kilka poglądów.
Pierwszy z nich, wyrażony w orzeczeniu Sądu Najwyższego z 22
marca 1952 r.14, zakładał, iż wskutek zastrzeżenia w umowie prawa
pierwokupu między zobowiązanym a uprawnionym powstaje podwójnie
zawarunkowana umowa sprzedaży. Dla zrealizowania wspomnianego prawa
konieczne jest - po pierwsze - zawarcie przez zobowiązanego umowy
sprzedaży z osobą trzecią, po drugie zaś - wykonanie przez uprawnionego
prawa pierwokupu przez złożenie oświadczenia skierowanego do zobowiązanego.
13
R . C z a r n e c k i , op. cit., s. 1325 oraz R . C z a r n e c k i , Prawo pierwokupu z
uwzględnieniem przepisów szczególnych, NP 1970, z. 6, s. 820.
14
OSNCP 1953, poz. 5.
97
Katarzyna
Wyżyn-Urbaniak
Według innego stanowiska15, zastrzeżenie prawa pierwokupu powoduje powstanie więzi prawnej o charakterze obligacyjnym. Podmiotem
uprawnionym jest osoba, która zbyła rzecz w oparciu o pierwotną umowę
sprzedaży, podmiotem zobowiązanym z kolei - nabywca wskazanej w
umowie rzeczy. Na treść takiego stosunku prawnego składają się: uprawnienie wstąpienia przez osobę, która korzysta z pierwokupu, w miejsce
nabywcy oraz obowiązki strony przeciwnej, polegające na zawiadomieniu
uprawnionego o umowie sprzedaży i ustaleniu jej postanowień w taki
sposób, by umożliwić realizację prawa pierwokupu.
Pogląd ten został jednak podważony. W uwagach krytycznych podniesiono przede wszystkim brak w tak pojmowanej konstrukcji stosunku
obligacyjnego uprawnienia zasadniczego, jakim jest roszczenie. Na bazie
umownego prawa pierwokupu nie powstaje bowiem po stronie uprawnionego prawo do żądania od zobowiązanego realizacji jego obowiązków.
Brak tu także jakiejkolwiek wzmianki o środkach pozwalających zmusić
zobowiązanego do zachowania zgodnego z treścią stosunku prawnego16.
Według trzeciej koncepcji, zastrzeżenie w umowie prawa pierwokupu
stwarza po stronie uprawnionego prawo podmiotowe kształtujące, ponieważ uprawniony w drodze jednostronnego oświadczenia woli może
doprowadzić do powstania stosunku prawnego z zobowiązanym. Skoro
zaś pierwszeństwo kupna rzeczy nie stwarza żadnej więzi obligacyjnej,
sytuację zobowiązanego, na którym ciąży obowiązek zawiadomienia uprawnionego o zawartej umowie, określono jako „stan związania" prawem
pierwokupu17.
Jeszcze innego stanowiska, będącego swoistym połączeniem dwóch
poprzednich teorii, broni E. Drozd18. Zgodnie z jego poglądem, do czasu
warunkowej sprzedaży rzeczy przez zobowiązanego nie istnieje między
stronami żadna więź prawna. Tym niemniej zobowiązany musi liczyć się
z tym, iż w przyszłości uprawniony może skorzystać z prawa pierwo-
15
Zob. A . K u n i c k i , op. cit., s. 1527 i n. oraz R. C z a r n e c k i , op. cit, s. 821.
pierwokupu przy pomocy art. 59 k.c., „Palestra" 1974, nr 5, s. 19-20.
17
Stanowisko takie zajęła między innymi nauka niemiecka, zob. K. L a r en z, Lehrbuch des Schuldrechts, t. II, Monachium-Berlin 1959, s. 89 (za E. D r o z d , op. cit., s.
19).
98
Sposoby ochrony uprawnionego z tytułu.
kupu. Wobec powyższego, na zobowiązanym ciąży obowiązek ustalenia
warunków przyszłej umowy z osobą trzecią w taki sposób, aby zapewnić
uprawnionemu realizację tego prawa. Sytuację taką autor określił - za
doktryną niemiecką - jako „stan związania" prawem pierwokupu. Jego
zdaniem, o istnieniu pewnej więzi prawnej między zobowiązanym a uprawnionym można mówić dopiero od chwili, gdy zobowiązany zawrze z
osobą trzecią umowę sprzedaży. Wtedy właśnie konkretyzuje się stosunek
prawny, którego treścią po stronie zobowiązanego jest obowiązek wprowadzenia do umowy warunku zawieszającego i zawiadomienia o tym
uprawnionego, natomiast po stronie tego ostatniego prawo do żądania
odszkodowania w razie niedopełnienia tych powinności. Umowne prawo
pierwokupu jest zatem prawem podmiotowym kształtującym. W drodze
jednostronnego oświadczenia woli uprawniony może bowiem nawiązać
stosunek prawny z zobowiązanym. Prawo to nie ma charakteru roszczenia, gdyż nie daje uprawnionemu możliwości domagania się od zobowiązanego działania zgodnego z postanowieniami umowy. Ponadto realizacja
umownego prawa pierwokupu uzależniona jest od łącznego ziszczenia się
dwóch warunków. Pierwszy z nich sprowadza się do zawarcia przez
zobowiązanego umowy sprzedaży rzeczy, drugi polega na wprowadzeniu
do jej treści warunku zawieszającego i zawiadomieniu o tym uprawnionego. Zdaniem autora, brak którejkolwiek z nich uniemożliwia powstanie
prawa pierwokupu.
Dokonując oceny przedstawionych koncepcji, należy zgodzić się z
poglądem, iż zastrzeżenie prawa pierwokupu nie tworzy więzi obligacyjnej
między stronami. W momencie przeniesienia prawa własności rzeczy na
podstawie pierwotnej umowy sprzedaży gasną związki prawne pomiędzy
uprawnionym a zobowiązanym19. Jakie zatem znaczenie ma zastrzeżenie
umownego prawa pierwokupu?
Trzeba podzielić stanowisko E. Drozda, iż w okresie pomiędzy wykonaniem pierwotnej umowy sprzedaży a nawiązaniem stosunku prawne-
zanych z należytym
zachowania jasności
się bądź w związku
razie niewykonania
wykonaniem zobowiązania. Omawiana sytuacja z uwagi na potrzebę
wywodu nic obejmuje praw i obowiązków stron, które mogą pojawić
z innymi niż prawo pierwokupu postanowieniami umownym, bądź w
lub nienależytego wykonania zobowiązania.
99
Katarzyna
Wyżyn-Urbaniak
go z osobą trzecią po stronie zobowiązanego istnieje pewien stan związania. I choć rzeczywiście wobec zastrzeżenia prawa pierwokupu zobowiązany musi liczyć się z tym, iż w przyszłości uprawniony - przez
jednostronne oświadczenie woli - będzie mógł zająć miejsce osoby trzeciej, to jednak przesłanka ta ma jedynie wymiar praktyczny, a to w tym
sensie, że nie rodzi dla zobowiązanego żadnych ograniczeń w jego prawach właścicielskich. Do czasu zawarcia kontraktu z osobą trzecią na
zobowiązanym nie ciążą żadne obowiązki, uprawniony zaś nie ma żadnych praw. Dopiero w chwili nawiązania stosunku prawnego z osobą
trzecią między zobowiązanym a uprawnionym powstaje specyficzna więź
prawna. Na jej treść składają się: po stronie zobowiązanego obowiązek
wprowadzenia do treści umowy warunku zawieszającego i zawiadomienie o tym uprawnionego, natomiast po stronie uprawnionego - prawo
do stworzenia nowego stosunku prawnego przez złożenie stosownego
oświadczenia woli. Jego uprawnienie ma zatem charakter prawa podmiotowego kształtującego20. Przesłanką umożliwiającą powstanie tego prawa
jest fakt zawarcia warunkowej umowy sprzedaży. Umowa bezwarunkowa, jak słusznie podkreśla E. Drozd, nie tworzy po stronie uprawnionego
prawa pierwokupu, a jedynie daje mu możliwość dochodzenia odszkodowania z art. 599 § 1 k.c. Czy jednak - jak chce tego autor - do
zaistnienia po stronie uprawnionego tego prawa konieczne jest zawiadomienie, o którym mowa w art. 598 § 1 k.c.?
Art. 597 k.c. stanowi, że rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu,
może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, iż uprawniony
swojego prawa nie wykona. Informacja przekazana przez zobowiązanego
ma przeto podwójne znaczenie. Po pierwsze, pozwala uprawnionemu
uzyskać wiadomość o warunkach kontraktu zawartego z osobą trzecią
z najpewniejszego źródła (w razie podania przez zobowiązanego warunków niezgodnych z rzeczywistością służy mu sankcja odszkodowawcza,
a nadto - powołując się na podstęp drugiej strony - może on uchylić
się od skutków prawnych złożonego oświadczenia). Po drugie, wyznacza
termin, w którym uprawniony może wykonać swe prawo21. Samo za20
Co do pojęcia prawa podmiotowego kształtującego zob. szerzej S . G r z y b o w s k i ,
[w:] System prawa cywilnego. Część ogólna, t. I, s. 228-229.
21
Termin ten (w myśl art. 598 § 2 k.c.) w przypadku nieruchomości wynosi 1 miesiąc,
gdy chodzi o inne rzeczy - 1 tydzień od dnia otrzymania zawiadomienia o sprzedaży
100
Sposoby ochrony uprawnionego z tytułu.
wiadomienie przez zobowiązanego o zawarciu umowy warunkowej stanowi więc jedynie środek ułatwiający uprawnionemu realizację zastrzeżenia umownego, nie jest jednak przesłanką jego powstania. Nie wydaje
się przeto, by istniały jakieś przyczyny prawne uniemożliwiające uprawnionemu wykonanie prawa pierwokupu również wówczas, gdy poweźmie on wiadomość o dokonanej transakcji z innego źródła. Można ostrożnie założyć, iż w takim przypadku uprawnionemu służy wybór między
dwoma rozwiązaniami, w zależności od tego, w jakim stopniu jest on
zainteresowany kupnem oznaczonej rzeczy. Może on bowiem bądź
wykonać prawo pierwokupu i dochodzić odszkodowania za szkodę wynikłą
z niewykonania warunków umowy (przy założeniu, że upłynął już czas,
który można uznać za realizację wymogu „niezwłocznie" z art. 598 § 1
k.c.), bądź też oświadczyć, iż z powodu niezawiadomienia nie wykona
prawa pierwszeństwa i dochodzić odszkodowania22. W konkretnym przypadku, jeżeli A zawarł umowę z B, na mocy której zastrzegł prawo
pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy, a następnie B sprzedał rzecz
osobie trzeciej warunkowo, lecz nie zawiadomił o tym uprawnionego, ten
ostatni - po uzyskaniu wiadomości o umowie z innego źródła - mógłby
co prawda wykonać zastrzeżone na jego rzecz prawo pierwokupu, jednakże prawo do odszkodowania uzyskałby dopiero po upływie terminu
przewidzianego ustawowo do zawiadomienia o dokonanej transakcji23.
Podobnie sytuacja przedstawiałaby się, gdyby uprawniony w ogóle zrezygnował z wykonania pierwokupu i dochodził tylko odszkodowania.
Należy przy tym zwrócić uwagę na okoliczność, iż wobec braku zawiadomienia ze strony zobowiązanego wskazany w art. 598 k.c. termin do
wykonania prawa pierwokupu w ogóle nie rozpocznie swojego biegu.
rzeczy, chyba że strony umownie inaczej określą termin, w którym uprawniony będzie
mógł skorzystać z przysługującego mu prawa. W razie opóźnienia się przez zobowiązanego
z zawiadomieniem, bieg terminu rozpocznie się w chwili, gdy uprawniony otrzyma od
niego informację o kontrakcie z osobą trzecią. Zob. R. C z a r n e c k i , op. cit., s. 832.
22
Tak, na tle kodeksu zobowiązań, L. D o m a ń s k i , zob. Instytucje kodeksu zobowiązań. Część szczegółowa, Warszawa 1938, s. 123-124.
23
Termin ten ustawa określa jako „niezwłocznie", co oznacza, iż zawiadomienie o
umowie warunkowej zobowiązany powinien dokonać bez zbędnej zwłoki, jak najszybciej
przy uwzględnieniu stosunków danego rodzaju i okoliczności faktycznych. Zob.
A. R e m b i e l i ń s k i , [w:] Kodeks cywilny z komentarzem, Warszawa 1989, s. 460.
101
Katarzyna
Wyżyn-Urbaniak
Jednocześnie warto podkreślić, iż ma on znaczenie tylko jako termin
końcowy, tj. taki, po którego upływie uprawniony nie może już wykonać
prawa pierwokupu24. Stąd też nie jest wykluczona możliwość jego realizacji jeszcze przed rozpoczęciem biegu terminu, a więc przed tym,
zanim zobowiązany poinformuje uprawnionego o treści umowy z osobą
trzecią o ile umowa taka już została zawarta.
Jak już wspomniano, jeśli uprawniony - wskutek niedotrzymania
postanowień umowy przez zobowiązanego - poniesie jakiś uszczerbek
majątkowy, może on dochodzić od nielojalnego partnera odszkodowania.
Samodzielnym źródłem tej odpowiedzialności jest art. 599 § 1 k.c. Dowód,
iż zobowiązany nie wywiązał się z zastrzeżenia prawa pierwokupu, tj.
sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo, nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży warunkowej bądź podał warunki niezgodne z rzeczywistością obciąża przy tym uprawnionego. Na nim też spoczywa obowiązek wykazania szkody, jej rozmiaru oraz związku przyczynowego
między powstałym uszczerbkiem a zachowaniem zobowiązanego.
Przewidziana w art. 599 § 1 sankcja odszkodowawcza zabezpiecza
uprawnionego przed wykraczającą poza ramy stosunku prawnego i zasady
współżycia społecznego swobodą działania drugiej strony. Jednakże o
tym, czy norma ta stanowi rzeczywisty środek ochrony, decyduje ostatecznie określenie granic tej odpowiedzialności.
Choć ustawodawca nie wypowiada się jednoznacznie w tej kwestii,
poglądy doktryny są zbieżne. W literaturze podkreśla się, że odpowiedzialność odszkodowawcza przewidziana w art. 599 § 1 k.c. zamyka się
w granicach tzw. ujemnego interesu umowy25. Z odpowiedzialnością taką
- w przeciwieństwie do odpowiedzialności w ramach dodatniego interesu
umowy istniejącej w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania - mamy do czynienia wówczas, gdy w ogóle nie
dojdzie do nawiązania jakiejkolwiek więzi obligacyjnej między stronami,
mimo iż z wcześniejszych ustaleń i poczynań stron można było wnio-
24
Na tle kodeksu zobowiązań stanowisko takie zajęli J. K o r z o n e k i
I . R o s e n b l u t h , op. cit., s. 760.
25
Zob. R. C z a r n e c k i , [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 1972, t. II, s.
1334 oraz M. N e s t o r o w i e z, [w:] Kodeks cywilny z komentarzem, Warszawa 1989, t.
II, s. 588.
102
Sposoby ochrony uprawnionego z tytułu.
skować, umowa taka zostanie zawarta. Kodeks cywilny nie przesądza,
jaka szkoda (damnum emergens czy lucrum cessans) może być naprawiona w ramach ujemnego interesu umowy26. Z całą pewnością odszkodowanie to obejmuje rzeczywistą stratę27, to jest wszelkie koszty, wydatki
i nakłady, które uprawniony poniósł, licząc na możliwość wykonania w
przyszłości prawa pierwokupu28. Powstaje natomiast pytanie, czy odszkodowanie w ramach ujemnego interesu umowy pozwoli uprawnionemu dochodzić rekompensaty za utracone korzyści? Zdaniem jednych29,
odpowiedzialność w ramach ujemnego interesu umowy może prowadzić
jedynie do pokrycia rzeczywiście powstałej szkody, według drugich nic
nie stoi na przeszkodzie, by odpowiedzialność ta obejmowała także i lucrum cessans?0. W takim przypadku zadaniem uprawnionego byłoby uprawdopodobnienie okoliczności, które w normalnym toku zdarzeń prowadziłyby do uzyskania utraconej korzyści. Prawdopodobieństwo to powinno
być ustalone z uwzględnieniem ex post wszystkich zachodzących okoliczności i obejmować korzyści oparte zarówno na wielkościach przeciętnych (np. przeciętny zysk uzyskany z lokat terminowych), jak i korzyści
26
Problematyką tą szczegółowo zajął się W. Czachórski, zob. m.in. W . C z a c h ó r s k i ,
Odpowiedzialność odszkodowawcza w ramach tzw. ujemnego interesu umowy, RPEiS
1968, z. 3, s. 23 i n. oraz W. C z a c h ó r s k i , Uwagi na temat pojęcia tzw. ujemnego
interesu umowy, „Studia Cywilistyczne" 1969, t. XIII-XIV, s. 12 i n. oraz O odpowiedzialności w ramach ujemnego interesu umowy na tle umowy przedwstępnej, RPEiS 1968,
z. 3, s. 23 i n.; zob. też A . M a c i ą g , Odpowiedzialność odszkodowawcza dłużnika z
umowy przedwstępnej, „Palcstra" 1981, nr 5, s. 30 i n.
27
Ustalenie damnum emergens następuje przez porównanie i wykazanie różnicy
pomiędzy stanem w majątku poszkodowanego, jaki istniał przed zdarzeniem wyrządzającym szkodę, a stanem, jaki wytworzył się po nim, mieszczącej się w ramach normalnych
następstw zdarzenia początkowego. Niekiedy określenie wysokości rzeczywistej straty
wymaga ustalenia hipotetycznej sytuacji majątkowej poszkodowanego, m.in. w związku
z koniecznością ponoszenia przez niego wydatków na pokrycie szkody w przyszłości.
Zob. T. D y b o w s k i , (...) System prawa cywilnego. Zobowiązania, część ogólna, t. III,
cz. 1, s. 227 oraz T. P a j o r, Odpowiedzialność dłużnika za niewykonanie zobowiązania,
Warszawa 1982, s. 147- 151.
28
Zob. W. C z a c h ó r s k i , Odpowiedzialność odszkodowawcza w ramach tzw.
ujemnego interesu umowy, RPEiS 1968, z. 3, s. 31.
29
Stanowisko takie zdaniem W. Czachórskicgo dominuje obecnie w literaturze szwajcarskiej; zob. W. C z a c h ó r s k i , op. cit., s. 24.
50
Pogląd taki wg W. Czachórskicgo znajdował swe odzwierciedlenie w starszej literaturze niemieckiej i szwajcarskiej, zob. W. C z a c h ó r s k i, op. cit., s. 24.
103
Katarzyna
Wyżyn-Urbaniak
nadzwyczajne, byleby możliwość ich uzyskania była realna, a przy tym
mieszcząca się w granicach wyznaczonych przez art. 361 § 1 k.c. Z
uwagi na fakt, iż ustawodawca w art. 599 § 1 k.c. mówi ogólnie o
obowiązku naprawienia szkody, trudno znaleźć racjonalne przesłanki uzasadniające ograniczenie odpowiedzialności zobowiązanego tylko do rzeczywistej straty. Założenie to prowadzi do wniosku, że odpowiedzialność
odszkodowawcza, związana z nie wykonaniem przez zobowiązanego
zastrzeżenia umownego, obejmuje też nie uzyskane korzyści31. Oczywiście nie może być tu mowy o rekompensacie korzyści, które uprawniony
mógłby odnieść, przez realizację prawa pierwokupu. Przyjęcie takiego
stanowiska prowadziłoby do zatarcia granicy między pozytywnym a negatywnym interesem umowy. Jak się jednak wydaje, odszkodowanie to
może obejmować korzyści, które uprawniony mógłby odnieść, gdyby w
umowie z zobowiązanym nie zawarł zastrzeżenia o prawie pierwokupu32,
zawsze jednak z tym ograniczeniem, że odszkodowanie w ramach ujemnego interesu umowy nie mogłoby objąć uszczerbku w takim samym
rozmiarze, w jakim zobowiązany miałby go obowiązek pokryć w razie
zaistnienia odpowiedzialności, ramach dodatniego interesu umowy.
Roszczenie o odszkodowanie, jako sankcja niewykonania lub nienależytego wykonania umownego prawa pierwokupu, jedynie w niewielkim
stopniu zabezpiecza interesy uprawnionego. Powstaje zatem pytanie: czy
na tle obowiązujących przepisów osoba korzystająca z prawa pierwokupu
może, w celu ochrony swoich praw, podważyć samą skuteczność stosunku prawnego nawiązanego przez zobowiązanego z osobą trzecią?
Gdy chodzi o rzeczy ruchome (zarówno oznaczone co do tożsamości,
jak i gatunku) przyjęto rozwiązanie, iż uprawniony w przypadku naruszenia zasad wynikających z umownego prawa pierwokupu może od
zobowiązanego dochodzić jedynie odszkodowania33. Inne stanowisko
pojawiło się w przypadku sprzedaży nieruchomości.
zajął też A. Maciąg, por. A . M a c i ą g , op. cit., s. 34-35.
32
Na przykład chodzi tu o utracone przez uprawnionego korzyści w postaci odsetek
z rachunków bankowych, których uprawniony nic uzyskał, czyniąc nakłady na rzecz, co
do której mógł przypuszczać, iż stanic się jej właścicielem w przyszłości przez wykonanie
prawa pierwokupu.
33
OSNCP 1974, poz. 174.
104
Sposoby ochrony uprawnionego z tytułu.
W orzeczeniu z 19 listopada 1968 r.34 Sąd Najwyższy uznał, iż w razie
oświadczenia przez uprawnionego gotowości do wykonania przysługującego mu prawa pierwokupu nieruchomości i dokonania następnie przez
zobowiązanego bezwarunkowej sprzedaży rzeczy osobie trzeciej, uprawnionemu - obok roszczeń odszkodowawczych z art. 599 § 1 k.c. przysługuje też prawo do żądania, w oparciu o art. 59 k.c., uznania
umowy sprzedaży za bezskuteczną w stosunku do niego. Uzasadniając
ten pogląd podniesiono, iż z uwagi na umiejscowienie art. 59 k.c. w
księdze I kodeksu cywilnego ma on szeroki zasięg, który pozwala stosować go zarówno do roszczeń obligacyjnych, jak i rzeczowych. Zastosowanie art. 59 k.c. w przypadku niewykonania obowiązków wynikających z prawa pierwokupu nie stoi na przeszkodzie art. 599 § 1 k.c.
Jak wskazał Sąd Najwyższy, roszczenia wynikające z tych przepisów
oparte są na innych podstawach, stąd też nie zachodzi między nimi stosunek
wzajemnej sprzeczności35.
Odmienny pogląd w tej samej kwestii zajął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 22 stycznia 1973 r.36 Przyjęto tam założenie, że w przypadku
sprzedaży nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu umowa jest
prawnie skuteczna. Oznacza to, że prawo pierwokupu wygasa w momencie zbycia rzeczy, a do dyspozycji uprawnionego zostaje jedynie sankcja
odszkodowawcza z art. 599 §1 k.c.37
Dotychczasowe ustalenia pozwalają odrzucić pierwszy z wymienionych poglądów. Prawo pierwokupu jest prawem kształtującym, które nie
tworzy po stronie uprawnionego roszczenia o zawarcie z osobą trzecią
umowy warunkowej i zawiadomienia o tym fakcie uprawnionego. Z uwagi
na fakt, iż art. 59 k.c. mówi wyraźnie o istniejącym między stronami
roszczeniu, które nie może być zrealizowane przez zawarcie umowy z
inną osobą oczywistym jest, że norma ta nie ma zastosowania do umownego prawa pierwokupu. Stąd też żądanie uprawnionego mające na celu
34
OSNCP 1969, poz. 189.
gólnych, NP 1970, z. 6, s. 832.
36
OSNCP 1974, poz. 174.
37
Tak również R. C z a r n e c k i , [w:] Kodeks cywilny. Komentarz (pod red. J. Ignatowicza), Warszawa 1972, t. II, s. 1334.
105
Katarzyna
Wyżyn-Urbaniak
wzruszenie więzi prawnej między zobowiązanym a osobą trzecią nie może
korzystać z ochrony przewidzianej w art. 59 k.c. Sprzedaż rzeczy osobie
trzeciej jest bowiem definitywna, a zastrzeżone w umowie pierwotnej
prawo pierwokupu nie wpływa na jej ważność. Jest tak zarówno w
przypadku rzeczy ruchomych, jak i nieruchomych, o czym była już mowa.
Czy jednak sytuacja nie ulega zmianie w razie ujawnienia prawa pierwokupu w dziale III księgi wieczystej oznaczonej nieruchomości?
Zgodnie z art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece38, obok
praw rzeczowych związanych z nieruchomością w księdze wieczystej
mogą być ujawnione również inne prawa, w tym prawo pierwokupu39.
O ile w doktrynie nie budzi większych wątpliwości fakt, iż przez wpisanie
tego prawa do działu III księgi wieczystej40 zmienia się jego charakter
prawny (z uprawnienia skutecznego inter partes nabiera ono cech uprawnienia skutecznego erga omnes, zbliżonego swą konstrukcją do praw
rzeczowych41), o tyle poglądy co do znaczenia samej rozszerzonej skuteczności ujawnionego w treści księgi wieczystej umownego prawa
pierwokupu nie są jednak już tak jednolite.
I tak, według stanowiska Sądu Najwyższego, wyrażonym w powołanym już orzeczeniu z 22 I 1973 r., przez wpis prawa pierwokupu do
księgi wieczystej uprawniony uzyskuje w oparciu o art. 59 k.c. prawo
do żądania uznania za bezskuteczną umowy zawartej między zobowiązanym a osobą trzecią. Niezależnie od powyższego roszczenia może on
nadto korzystać z sankcji odszkodowawczej z art. 599 §1 k.c.
Odmienny pogląd wyraził w tej sprawie E. Drozd42. Zdaniem autora,
wpis prawa pierwokupu do księgi wieczystej umożliwia uprawnionemu
38
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. Nr 19, poz.
147 z późn. zm.
39
Chodzi tu tylko o umowne prawo pierwokupu. Zob. K. P i a s c c k i, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 1995, s. 54.
40
§ 26 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 marca 1992 r. w
sprawie wykonywania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. Nr 29,
poz. 128 z późn. zm.
41
Jak podaje K. Piasecki, przez wpisanie prawa pierwokupu do księgi wieczystej actio
in personam przekształca się w actio in rem, zob. K. P i a s e c k i, op. cit., s. 56-57. Zob.
też St. R u d n i c k i, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa
1993, s. 63-64,
42
E. D r o z d , op. cit., s. 24-25.
106
Sposoby ochrony uprawnionego z tytułu.
wykonanie zastrzeżenia umownego wobec nabywcy rzeczy. Przemawiają
za tym argumenty natury historycznej. Poprzednio obowiązujący art. 291
prawa rzeczowego43 (obecnie art. 16 ustawy o księgach wieczystych i
hipotece) stanowił dopełnienie art. 347 k.z. Zgodnie z jego treścią, uprawniony mógł wykonać prawo pierwokupu w stosunku do nabywcy rzeczy,
gdy wykazał jego złą wiarę. Zasada jawności wpisów zamieszczonych
w księgach wieczystych i niemożność zasłaniania się ich nieznajomością
zwalniała uprawnionego od obowiązku przeprowadzania tego dowodu.
Zdaniem autora, sama nowelizacja art. 347 k.z. pozostała bez wpływu
na sposób rozumienia art. 291 prawa rzeczowego.
Choć u podstaw przedstawionych poglądów leży niewątpliwie słuszny
zamysł wzmocnienia pozycji uprawnionego, trudno de lege lata uznać
je za przekonywające. Wpisanie prawa pierwokupu do działu III księgi
wieczystej ma bowiem ten skutek, że w razie bezwarunkowej sprzedaży
rzeczy osoba trzecia nabywa nieruchomość wraz ze wszystkimi prawami
i obowiązkami z nią związanymi. Istota rozszerzonej skuteczności ujawnionego w księdze wieczystej pierwokupu polega na tym, że obowiązki
z niego płynące przechodzą na osobę, która staje się właścicielem rzeczy.
Z chwilą przeniesienia własności to na niej właśnie spocznie obowiązek
poprzedniego właściciela, polegający na zawarciu w przyszłości warunkowej umowy sprzedaży i zawiadomieniu o tym fakcie uprawnionego.
Ten ostatni, jeżeli poniesie szkodę w związku z niewywiązaniem się przez
zobowiązanego z umownego prawa pierwokupu, ma jedynie do dyspozycji roszczenie odszkodowawcze wobec zbywcy. Nie ma on natomiast
- na tle obowiązujących dziś przepisów - żadnej możliwości wzruszenia
zawartej między zobowiązanym a osobą trzecią umowy. Sytuacja nabywcy jest dokładnie taka sama jak poprzedniego właściciela. W razie zawarcia kolejnej bezwarunkowej sprzedaży rzeczy, uprawnionemu będzie służyła
wobec niego jedynie sankcja odszkodowawcza, a fakt ujawnienia pierwokupu w księdze wieczystej spowoduje przejście obowiązków wynikających z prawa pierwokupu na kolejnego właściciela rzeczy44. Choć
41
Dekret z dnia 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe, Dz.U. Nr 57, poz. 319
z późn. zm.
44
Tak E. D r o z d , op. cit., s. 24.
107
Katarzyna
Wyżyn-Urbaniak
dla uprawnionego słaba to pociecha, że wpisane do księgi wieczystej
prawo pierwokupu nie pozwala podważyć stosunku prawnego z osobą
trzecią, a jedynie rodzi po jego stronie sankcję odszkodowawczą wobec
zbywcy rzeczy, niemniej inna interpretacja przepisów stanowiłaby wykładnię contra legem.
Reasumując dotychczasowe rozważania, trudno oprzeć się refleksji,
że wprowadzenie dziś do umowy klauzuli dotyczącej prawa pierwokupu
stanowi jedynie wyraz wiary stron w lojalność partnera i podjęcia przez
niego zachowań zgodnych z treścią stosunku prawnego. O ile w przypadku rzeczy ruchomych sytuacja nie jest nazbyt skomplikowana, o tyle
w sytuacji, gdy pierwokup dotyczy nieruchomości, przed uprawnionym
pojawiają się prawdziwe problemy. W razie niewywiązania się z zastrzeżenia umownego nie ma on w zasadzie do dyspozycji żadnych środków,
które by realnie zabezpieczały jego interesy. Celem prawa pierwokupu nie
jest bowiem otrzymanie odszkodowania, gdy zobowiązany sprzeda rzecz
bezwarunkowo, nie zawiadomi o umowie warunkowej uprawnionego czy
poda mu warunki niezgodne z rzeczywistością. Wprowadzenie do treści
umowy prawa pierwokupu ma przecież stworzyć uprawnionemu możliwość nabycia tej samej rzeczy. Ponieważ jest to prawo podmiotowe
kształtujące, z istoty swej nie daje podstaw do żądania wykonania zastrzeżenia umownego wobec zobowiązanego. Pozycję uprawnionego osłabił
dodatkowo fakt odebrania mu szansy wykonania tego prawa w stosunku
do osoby trzeciej, nawet jeśli była ona w złej wierze (art. 347 k.z.). Na
tle obowiązujących przepisów, pozycji uprawnionego nie wzmacnia też
wpisanie prawa pierwokupu do księgi wieczystej.
Oczywiście, nie można zapominać o tym, że prawa właścicielskie mają
przewagę nad zastrzeżeniem prawa pierwszeństwa kupna oznaczonej
rzeczy, bez względu na to, czy korzysta z nich zobowiązany, czy osoba,
która nabyła rzecz. Tym niemniej, jeżeli z powodu braku środków prawnych niemożliwa jest realizacja podstawowego celu instytucji prawa
pierwokupu, należałoby zastanowić się, czy zmiana przepisów z 1950 r.
dotyczących ochrony osoby uprawnionej nie była zbyt radykalna i czy
dziś utrzymywanie wprowadzonych po wojnie ograniczeń jest nadal
potrzebne. Wydaje się, że pożądanym byłby powrót do rozwiązań proponowanych w kodeksie zobowiązań. Na tle poczynionych rozważań
można założyć, że przywrócenie uprawnionemu prawa do wykonania
108
Sposoby ochrony uprawnionego z tytułu.
prawa pierwokupu wobec nabywcy rzeczy (w razie istnienia po jego
stronie złej wiary) byłoby potrzebne i celowe. Dzięki temu uprawniony
znalazłby rzeczywiste zabezpieczenie swoich interesów w przepisach prawa
(mógłby wykonać prawo pierwokupu wobec nowego właściciela rzeczy), a wpis pierwokupu do księgi wieczystej zyskałby na znaczeniu przez
uwolnienie uprawnionego od żmudnego obowiązku udowadniania złej wiary
osoby trzeciej. Inną propozycją, godną rozważenia, mogłoby być stworzenie po stronie uprawnionego możliwości uznania za bezskuteczną umowy zawartej przez zobowiązanego z osobą trzecią i wykonanie prawa
pierwokupu wobec zbywcy rzeczy. Obecnie konstrukcja ta, z uwagi na
brzmienie art. 59 k.c., jest niemożliwa do zastosowania. Rzecz jasna,
pojawia się tu wątpliwość, czy zasadnym jest wprowadzanie rozwiązań,
które tak dalece ingerowałyby w prawa właścicielskie? Na tle poczynionych rozważań wydaje się, że zabieg taki jest konieczny. Możliwość
zniweczenia rozporządzenia dokonanego pomiędzy zobowiązanym a osobą
trzecią pojawiałaby się w sytuacjach wyjątkowych, wtedy gdy obie strony
umowy wiedziały o prawie pierwokupu. Nie wydaje się, by istniały w
takim przypadku jakieś uzasadnione względy nakazujące utrzymanie szczególnej ochrony właściciela rzeczy, tym bardziej w sytuacji, gdy świadomie
podejmuje działania będące naruszeniem praw podmiotowych innej osoby
Odpowiadając na pytanie postawione na wstępie niniejszego opracowania, należy stwierdzić, iż umowne prawo pierwokupu w obecnym
kształcie, przez to, że nie tworzy realnych możliwości zabezpieczenia
uprawnionego przed nielojalnością zobowiązanego, jest instytucją mało
atrakcyjną, a może nawet zbędną dla uczestniczących w obrocie podmiotów. Potrzeba rychłej interwencji ustawodawcy jest więc tu konieczna.
De lege lata należy jedynie wyrazić ubolewanie, że konstrukcja umownego prawa pierwokupu - ze swej istoty tak praktyczna i użyteczna z uwagi na zasadnicze usterki legislacyjne nie może być w pełni wykorzystana.
109