Umowa najmu - Forum Nieruchomości Białystok

FORUM Nieruchomości. Biuro Obrotu Nieruchomościami.
Umowa najmu
Umowa najmu powinna zabezpieczać interesy zarówno najemcy, jak i właściciela lokalu.
W umowie najmu powinny znaleźć się następujące elementy:
1.Dane osób zawierających umowę,
2.Opis przedmiotu umowy,
3.Wysokość opłat i terminy ich uiszczania,
4.Czas trwania umowy oraz warunki wypowiedzenia,
5.Prawa i obowiązki stron,
6.Wysokość i sposób rozliczania kaucji.
Sprawdź właściciela
Przede wszystkim trzeba sprawdzić czy osoba, z którą podpisujemy umowę jest faktycznie właścicielem mieszkania.
Dokumentami potwierdzającymi własność nieruchomości są księga wieczysta i tytuł prawny nabycia - np. akt
notarialny. Oczywiście najlepiej sprawdzić oba te dokumenty.
Właściciel powinien także zadbać o to, aby stronami umowy były wszystkie osoby, które będą korzystać z lokalu.
Gdyby bowiem doszło do zniszczenia mieszkania lub najemcy przestaliby płacić czynsz, możliwe będzie pociągnięcie
do odpowiedzialności solidarnie wszystkich najemców.
Podatek
Właściciel powinien zwrócić uwagę na ciążący na nim obowiązek podatkowy. Podpisując umowę trzeba pamiętać, co
jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda,
czynsz).
Właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli najemca:
1.Zakłóca porządek domowy,
2.Dewastuje lokal,
3.Podnajmuje mieszkanie bez zgody właściciela,
4.Zalega z czynszem.
To prawo wynika wprawdzie z Kodeksu Cywilnego, więc nie ma obowiązku wpisywania go do umowy, ale warto to
zrobić w charakterze ostrzeżenia dla najemcy. Warto tu zwrócić uwagę na ostatni z przytoczonych warunków. Trzeba
bowiem mieć na względzie, że gdyby czynsz był płacony co miesiąc i umowa nie regulowałaby tego zagadnienia
jeszcze bardziej liberalnie, to właściciel może wypowiedzieć ją dopiero, gdy najemca zalega w opłatach w sumie za
dwa miesiące.
strona 1 / 2
FORUM Nieruchomości. Biuro Obrotu Nieruchomościami.
Umowa najmu
Na tym jednak nie koniec, ponieważ właściciel, aby skutecznie wypowiedzieć umowę, musi dodatkowo wyznaczyć
kolejny miesięczny termin na zapłatę zaległego czynszu. Dopiero po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu można
rozpocząć formalności eksmisyjne wobec lokatorów, którzy nie chcą opuścić lokalu.
Niedozwolony podnajem pokoju
Jeśli najemca chce podnająć część lokalu innym osobom, musi zadbać o takie prawo w umowie. Jeśli tego nie zrobi,
musi liczyć się z możliwością natychmiastowego wypowiedzenia umowy przez właściciela.
Warunki rozliczenia kaucji
Nieodzownym elementem umowy najmu jest kaucja wpłacana przez najemcę. Standardowo jest to kwota
odpowiadająca wysokości jednomiesięcznego czynszu, ale w przypadku mieszkań lepiej wyposażonych często jest to
kwota wyższa. Zadaniem kaucji jest zabezpieczenie właściciela przed ewentualnymi zniszczeniami lokalu lub jego
wyposażenia.
W umowie warto jednak także poruszyć kwestię rozliczeń w przypadku, gdy najemca odda lokal w stanie
niepogorszonym, ale opuści go wcześniej niż wynikałoby to z umowy - na przykład po 6 miesiącach mimo, że umowa
została podpisana na rok. Często dochodzi bowiem w takiej sytuacji do sporu między właścicielem i najemcą, który
pozostawiając nieruchomość w niepogorszonym stanie żąda zwrotu kaucji. Właściciel natomiast ze względu na to, że
czuje się poszkodowany, w związku z krótszym niż zakładał okresem najmu, chce zachować kaucję. Aby zabezpieczyć
interes właściciela warto, określić w umowie wysokość kary z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy (nie służy do
tego kaucja).
Podpisując umowę sporządź dokładny protokół
Załączniki
Załącznikiem do umowy najmu powinien być protokół zdawczo-odbiorczy. Musi się w nim znaleźć opis stanu i
wyposażenia mieszkania oraz stanu liczników w dniu przekazania lokalu najemcy.
Na podstawie tego dokumentu będzie potem dokonywane rozliczenie kaucji pod koniec trwania umowy. Poprawne
jego sporządzenie leży więc w interesie obu stron. Do protokołu warto dołączyć zdjęcia nieruchomości.
strona 2 / 2