Indeksy giełdowe pikują w dół, kursy walut rosną a ceny

Indeksy giełdowe pikują w dół, kursy walut rosną a ceny mieszkań oferowanych na rynku
wtórnym w Warszawie utrzymują się na stabilnym poziomie. Wg wyliczeń
przeprowadzonych na podstawie cen wywoławczych mieszkań wystawionych do sprzedaży
w serwisie Oferty.net w październiku średnia stawka za m2 lokalu w stolicy wyniosła 9575
PLN (śr. arytmetyczna) i była o 1,4% niższa niż przed rokiem (9710 PLN).
Warto także zwrócić uwagę na analogiczne porównanie mediany z października 2008 i października
2007; w ubiegłym miesiącu cena ofertowa obliczona w ten sposób wyniosła 9032 PLN/m2 i była niższa
od mediany z października 2007 (9261 PLN/m2) o 2,5%.
W obecnej sytuacji powszechną praktyką są upusty negocjowane przez kupujących przed zawarciem
transakcji. Pozwalają one zmniejszyć ostateczną cenę o kilka do kilkunastu procent. Jednak mimo
tych zmian wielu potencjalnych klientów nawet o krok nie przybliżyło się do własnego M. Przeciwnie dla wielu z nich szansa zakupu mieszkania oddaliła się w bliżej nieokreśloną przyszłość. Nową
przeszkodą stały się bowiem wprowadzone przez banki restrykcyjne obwarowania w regulaminach
przyznawania kredytów na zakup nieruchomości. Ale jest też druga strona medalu: wspomniane na
wstępie spadki kursów akcji skłoniły wielu inwestorów do wycofania swoich środków z giełdy i
ulokowania ich m.in. w nieruchomościach. Zdaniem Marcina Drogomireckiego z Oferty.net te
niezmiennie stanowią jedną z najbezpieczniejszych lokat na czas zawirowań na rynkach finansowych.
sposób obliczenia cena (PLN/m2) X.2007 cena (PLN/m2) X.2008 zmiana (%)
śr. arytmetyczna
9 710
9 575
-1,4
mediana
9 261
9 032
-2,5
TAŃSZE ZŁOTÓWKI
Przez ostatni miesiąc trzymiesięczna stopa WIBOR, która jest podstawą do obliczania oprocentowania
kredytów złotowych spadła o 18 punktów bazowych - z 6,87 do 6,69 proc. Nie jest to co prawda
zmiana porównywalna z dynamiką rynkowych stóp procentowych w innych walutach (o frankach nieco
niżej), ale jednak wystarcza to do obniżenia raty przeciętnego istniejącego przed kryzysem kredytu o
ok. 1,8 proc. miesięcznie (dla kredytów 30-letnich, rat równych) lub o 13 PLN dla każdych
pożyczonych 100 tys. PLN.
Nowe kredyty, które w większości opierają się o wyższe marże oprocentowane są obecnie na ok. 8,2
proc. (stare na 7,7 proc.), ale można się spodziewać, że obecnie będą stopniowo taniały - mówi Emil
Szweda, analityk Open Finance. Nie tylko ze względu na oczekiwania obniżek stóp procentowych w
Polsce w przyszłym roku. Obecnie trzymiesięczna stopa WIBOR przewyższa główną stopę w
Narodowym Banku Polskim o prawie 70 punktów. Przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp było to ok.
20 pkt. Powrót rynku pieniężnego do równowagi, pozwoliłby na spadek stopy WIBOR o ok. 50 pkt, a
ewentualne obniżki stóp przez RPP mogłyby obniżyć koszt kapitału o kolejne 100 pkt. Na koniec
przyszłego roku spodziewamy się oprocentowania kredytów hipotecznych na poziomie ok. 7 proc.
WARIACJE FRANKA
Październik i dalej listopad przyniosły kontynuację kryzysu kredytowego w Polsce. Pod tym pojęciem
kryją się radykalnie zwiększane marże przy kredytach we frankach, a tego rodzaju kredyty stanowiły
trzy czwarte rynku kredytów hipotecznych jeszcze w III kwartale tego roku. Mieliśmy zatem do
czynienia z jednoczesnym wzrostem oprocentowania nowych kredytów, wzrostem rat kredytów już
istniejących ze względu na wyższy kurs franka, aż wreszcie spadek oprocentowania kredytów i
nowych i istniejących za sprawą działań Banku Narodowego Szwajcarii, który przez ostatnie 1,5
miesiąca obniżył stopy o 175 pkt bazowych - tłumaczy Emil Szweda. Obecnie trzymiesięczna stopa
LIBOR wynosi 1,33 proc., wobec 3,1 proc. u szczytu kryzysu.
Z Analizy Open Finance wynika, że sam spadek stóp LIBOR przez ostatni miesiąc (od 24 października
do 21 listopada) obniżyłby ratę istniejącego kredytu hipotecznego o 17,4 proc. lub o 91 PLN dla
każdych pożyczonych 100 tys. PLN. W tym samym czasie kurs franka spadł o 2,7 proc. (z 2,56 do
2,49 PLN) dodatkowo powodując większe oszczędności w racie kredytu. Należy oczywiście pamiętać,
że w większości banków i umów kredytowych, posiadacze kredytów szybciej odczują wpływ wahań
walutowych niż zmianę oprocentowania kredytów (te aktualizowane są po prostu rzadziej).
POWRÓT EURO?
Przez ostatni miesiąc o 100 punktów bazowych spadła także stopa LIBOR dla euro. Kredyty
hipoteczne w tej walucie można znaleźć oprocentowane na 5,5-6,0 proc., podczas gdy dla franka licząc według obecnych warunków rynkowych byłoby to 4,3-4,8 proc., a dla złotego ok. 8,2 proc.
Ze względu na łatwy dostęp do wspólnej waluty polskie banki mogą oferować kredyty w euro niemal
równie powszechnie jak wcześniej franki, natomiast nie jest pewne czy będą je promować wobec
zdecydowanej postawy Komisji Nadzoru Finansowego i wciąż utrzymującego się ryzyka kursowego.
Zdecydowanie łatwiej byłoby wrócić euro na rynek kredytów, gdyby Polska wstąpiła do strefy ERM2.
kwota kredytu rata w CHF rata w EUR rata w PLN
100 000 PLN
551 PLN
630 PLN
748 PLN
* Raty równe, kredyty 30-letnie, marża w CHF 3,5 proc.,
marża w EUR 2,0 proc., marża w PLN 1,5 proc.
GDYNIA W GÓRĘ, POZNAŃ W DÓŁ
miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gdynia
Katowice
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Sopot
Szczecin
Warszawa
Wrocław
10'07
10'08
(PLN/m2) (PLN/m2)
4
4
6
6
4
8
5
4
6
5
10
5
9
7
660
340
838
468
221
458
239
793
bd.
bd.
513
137
707
103
710
253
4
4
7
7
4
7
5
4
5
4
6
4
10
5
9
7
613
374
092
228
070
899
286
459
036
278
020
774
813
219
575
164
zmiana
(%)
-1,0
0,8
3,7
11,8
-3,6
-6,6
0,9
-7,0
bd.
bd.
-7,6
-7,1
1,0
2,3
-1,4
-1,2
Ostatni rok przyniósł wyraźny wzrost średnich cen ofertowych mieszkań w Gdyni. W ciągu 12 miesięcy
średnia stawka jakiej oczekiwali sprzedający wzrosła w tym mieście aż o 11,8% - z poziomu 6468 do
7228 PLN.m2. Wzrost, ale już nie tak znaczny, zanotował również Gdańsk, w którym w październiku
br. średnia cena - 7092 PLN/m2 była wyższa o 3,8% od ubiegłorocznej (6838 PLN/m2).
Jak wynika z rocznego zestawienia Oferty.net do największych spadków cen ofertowych przekraczających 7% - doszło w Poznaniu (-7,6%), Rzeszowie (-7,1%) i Łodzi (-7%).
Wyraźny spadek cen nastąpił również w Krakowie; mieszkania pod Wawelem staniały w ciągu
ostatniego roku średnio o 6,6%.
WARSZAWA - PODAŻ MIESZKAŃ NA RYNKU WTÓRNYM WG ROKU BUDOWY
rok budowy udział w podaży (%)
XIX wiek
0,03
1900-1945
6,8
1946-1960
11,1
1961-1970
10,5
1971-1980
14,2
1981-1990
5,9
1991-2000
13,8
2001-2007
37,7
INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE
RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W PAŹDZIERNIKU 2008 R.
Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez klientów OPEN FINANCE
w październiku 2008
miasto
Gdańsk
Gdynia
Katowice
Kraków
Lublin
Olsztyn
Poznań
Warszawa
Wrocław
średnia wartość kredytu w
październiku 2008 (w PLN)
342
283
231
293
215
208
320
425
314
średni okres
kredytowania
(w latach)
średnie LTV (stosunek kwoty
kredytu do wart. nieruch., w proc.)
376
092
447
472
030
321
302
899
153
97
83
101
82
85
88
87
93
89
29
29
29
27
30
30
30
32
29
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz
danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 18093 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez
agencje nieruchomości i osoby prywatne w październiku 2008 r. Więcej danych statystycznych nt. rynku nieruchomości
można znaleźć na stronie: http://www.oferty.net/statystyki.
Wysokości rat i wymaganych zarobków przygotowane w Open Finance zostały oszacowane na podstawie aktualnie
dostępnych ofert kredytów hipotecznych. Index Kredytowy przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych
za pośrednictwem Open Finance w październiku 2008 r. Podane ceny mają charakter transakcyjny, dotyczą mieszkań
kupowanych zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Więcej informacji o kredytach hipotecznych na stronie:
http://www.open.pl.
W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym
"Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance".
OFERTY.NET
Warszawa, ul. Rakowiecka 36, III p.
tel 22 848 40 65
e-mail: [email protected]
http://www.oferty.net
raporcie,
prosimy
o
podawanie
OPEN FINANCE
Biuro Prasowe
tel 22 541 51 20, -17
e-mail: [email protected]
http://www.open.pl
źródła: