Styczniowe zmiany średnich cen ofertowych mieszkań

Styczniowe zmiany średnich cen ofertowych mieszkań wystawionych do sprzedaży w
serwisie Oferty.net wpisały się w trend obserwowany już od kilku miesięcy - wahania w
górę i w dół oscylujące w granicach 3% potwierdzają tezę o trwającej stabilizacji, w
ramach której dokonuje się oczekiwana przez rynek korekta cen ofert przeszacowanych.
Początek roku zaowocował spadkiem średnich cen ofertowych w Łodzi i Lublinie; w tych miastach
stawki
wywoławcze
były
niższe
od
grudniowych
odpowiednio
o
3%
i
3,2%.
Praktycznie bez zmian pozostały średnie ceny mieszkań w Warszawie, Gdańsku i Poznaniu. Choć i w
tych miastach wiele mieszkań potaniało (zwłaszcza stare, wymagające remontów, nieatrakcyjne
lokalizacyjnie) to średnie ceny podbijają drogie, nowe i wykończone mieszkania, których udział w
podaży stale rośnie.
Po dwóch miesiącach spadków nowy rok przyniósł ponowny wzrost średniej ceny mieszkań w
Krakowie. W styczniu była ona wyższa od grudniowej o 2,8% i wyniosła 8248 PLN/m2. Wzrosły także
średnie ceny w Bydgoszczy - o 3,2% do 4329 PLN/m2, Katowicach - o 3,9% do 4708 PLN i w
Szczecinie - o 1,8% do 5181 PLN.
Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych normalizuje się. Zmiany cen w poszczególnych miastach
w większym stopniu zaczynają być odzwierciedleniem rzeczywistej siły nabywczej klientów oraz
zachodzących lokalnie zmian społeczno-gospodarczych (rynek pracy, wysokość płac, migracje
ludności). Dotychczasowe wzrosty cen, które były efektem wzmożonego popytu wynikającego z
obawy, że jutro na pewno będzie drożej skończyły się. Rynek mieszkaniowy staje się bardziej
przewidywalny.
miasto
ile trzeba zarabiać,
średnia cena
wysokość raty aby uzyskać kredyt
01'08 zmiana
12'07
mieszkania
(netto)
(PLN/m2) (PLN/m2)
(%)
o pow. 50 mkw.*
w PLN w CHF w PLN
(PLN)
w CHF
(6,88%) (4,06%)
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gdynia
Katowice
Kraków
Lublin
Łódź
Poznań
Rzeszów
Sopot
Szczecin
Warszawa
Wrocław
4719
4193
7149
7199
4531
8051
5348
4905
6249
4880
10948
5087
9540
7523
4655
4329
7161
7188
4708
8248
5176
4760
6278
4937
11105
5181
9566
7500
-1,4
3,2
0,2
-0,2
3,9
2,4
-3,2
-3,0
0,5
1,2
1,4
1,8
0,3
-0,3
232
216
358
359
235
412
258
238
313
246
555
259
478
375
750
450
050
400
400
400
800
000
900
850
250
050
300
000
1530
1423
2353
2362
1547
2711
1701
1564
2063
1623
3650
1703
3144
2465
1173
1091
1804
1811
1186
2078
1304
1200
1582
1244
2798
1305
2410
1890
2556
2433
3500
3509
2576
3907
2752
2596
3167
2663
5109
2753
4453
3626
2958
2807
4144
4160
2983
4773
3199
3007
3709
3089
6427
3200
5535
4340
* na podstawie cen ze stycznia 2008
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe
gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy
KREDYTY JEDNAK PODROŻEJĄ
Pod koniec stycznia Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się podnieść stopy procentowe w Polsce o
25 pkt bazowych, ale to nie ta decyzja sprawia, że wróciła wizja rosnącego oprocentowania kredytów
hipotecznych w złotych - mówi Emil Szweda, analityk z Open Finance. Sprawiły to napływające dane
makroekonomiczne - w styczniu przyspieszyła inflacja konsumentów (4,3 proc.) i producentów (2,8
proc.), znacznie szybciej od oczekiwań rosły wynagrodzenia (11,5 proc.) i produkcja przemysłowa
(10,8 proc.). Jednocześnie utrzymuje się wzrost cen surowców (paliw), które mogą mieć wpływ na
dalszy wzrost inflacji. Znamy już prognozowany wzrost cen gazu (30 proc.). To właśnie te czynniki
sprawiają, że rynek pieniężny zaczyna przygotowywać się nie do jednej, lecz dwóch kolejnych
podwyżek stóp procentowych.
W ramach tych "przygotowań" trzymiesięczna stopa WIBOR, o której wysokość opiera się
oprocentowanie większości kredytów hipotecznych w złotych, wzrosła 21 lutego do 5,80 proc. z 5,65
proc. przed dwoma tygodniami i jest najwyższa od czerwca 2005 roku. A oto skutki takiego
zachowania rynku na raty kredytów hipotecznych.
Jak przez 12 miesięcy zmieniła się rata kredytu hipotecznego
Stopa WIBOR 3M
luty 2007
4,20%.
Rata kredytu
hipotecznego w PLN
549,11 PLN
Stopa
WIBOR 3M
5,80%
Rata kredytu
hipotecznego w PLN
651,93 PLN
Zmiana
proc.
+18,72%
* kredyt na 100 tys. PLN, na 30 lat, raty równe, marża 1 pkt proc.
Z analiz Open Finance wynika, iż w ciągu ostatnich 12 miesięcy raty kredytów hipotecznych wzrosły o
blisko 20 proc., lub licząc inaczej o ok. 102 PLN miesięcznie dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. To
oczywiście bardzo gwałtowny wzrost, znacznie przekraczający nawet wzrost przeciętnego
wynagrodzenia w Polsce w ostatnim roku (11,5 proc.). Zatem można zakładać, że sytuacja finansowa
kredytobiorców
spłacających
kredyty
w
złotych
w
ostatnim
roku
pogorszyła
się.
Jednak warto te same obliczenia przeprowadzić dla innej sytuacji - oprocentowanie kredytów
hipotecznych w złotych jest obecnie tak wysokie, jak w czerwcu 2005 roku (nawiasem mówiąc przy
takich stopach procentowych boom mieszkaniowy dopiero się rozkręcał, ale wtedy ceny nieruchomości
były wyraźnie niższe). Od tego czasu przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o
18,2 proc. brutto, a netto (uwzględniając obniżenie składki rentowej) o 24,1 proc. To oczywiście tylko
statystyka, a sytuacja kredytobiorców zależy od tego, kiedy zaciągali swój kredyt i skali wzrostu
dochodów od tego czasu. Z pewnością ktoś, kto nie uzyskał wzrostu dochodów odczuł przez ostatni
rok wyraźny wzrost kosztów związanych z obsługą kredytu hipotecznego.
KREDYTY W CHF
Wbrew powszechnej opinii oprocentowanie kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich również
ma szanse wzrosnąć w najbliższym czasie - twierdzi Emil Szweda, analityk Open Finance. Od początku
lutego
trzymiesięczna
stopa
LIBOR
wzrosła
o
10
pkt
bazowych
do
2,78
proc.
Wyraźny wzrost stopy LIBOR w ostatnich tygodniach to zasługa publikacji o wzroście inflacji w
Szwajcarii - wskaźnik cen konsumentów wzrósł nieoczekiwanie do 2,4 proc. z 2,0 proc. w grudniu.
Mimo wolniej rozwijającej się gospodarki, wzrost inflacji może nie pozwolić na obniżki stóp
procentowych w Szwajcarii - właśnie ten scenariusz jest dyskontowany obecnie przez rynek pieniężny
i on prowadzi do nieznacznego, póki co, wzrostu oprocentowania kredytów w CHF - mówi analityk z
Open Finance.
Oczywiście kredytobiorcy spłacający kredyty we frankach są w znacznie lepszej sytuacji niż
posiadacze kredytów złotowych. Choć oprocentowanie kredytów w CHF również wzrosło na przestrzeni
ostatnich miesięcy i lat, to jednocześnie umocnienie złotego wobec franka zamortyzowało wzrost raty
kredytowej. Obecnie rata kredytu we frankach jest o ok. 30 proc. niższa niż porównywalnego kredytu
złotowego.
Perspektywy wg Open Finance
Podtrzymujemy naszą prognozę z początku roku, wedle której oprocentowanie kredytów złotowych
wzrośnie na koniec roku do 7,0-7,2 proc., z tym że teraz znacznie bardziej prawdopodobny jest górny
przedział - mówi Emil Szweda z Open Finance .Prognoza ta zakłada, że RPP podniesie stopy
procentowe jeszcze o 50 pkt bazowych w porównaniu do swojej styczniowej decyzji.
Nadal bezpiecznie prezentują się kredyty we frankach szwajcarskich - zarówno jeśli chodzi o ich
oprocentowanie (oczekujemy, że na koniec roku wyniesie 4,1-4,3 proc.) jak i ryzyko kursowe. Nie
można mieć jednak żadnej pewności - w szczególności wobec zagrożeń ze strony międzynarodowych
rynków finansowych - że ten stan utrzyma się w dłuższym terminie.
STABILNA ŚREDNIA W WARSZAWIE
Od trzech miesięcy średnia cena mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie
kształtuje się na poziomie ok. 9500 PLN/m2. "Należy jednak zwrócić uwagę na to, że stołeczny rynek
charakteryzuje bardzo duża rozpiętość między najniższymi i najwyższymi stawkami, których oczekują
sprzedający" - zauważa Marcin Drogomirecki z Oferty.net.
Wysokie - przekraczające 13 000 PLM/m2 ceny charakteryzują w szczególności nowe, komfortowo
wykończone mieszkania oraz luksusowe apartamenty w najbardziej prestiżowych lokalizacjach (Stare
Miasto, Trakt Królewski, Stary Mokotów). Udział tego typu ofert w podaży wyniósł w styczniu 7,3%.
Blisko 13% podaży stanowiły w styczniu oferty, mieszczące się w przedziale cenowym 11 000 - 13
000 PLN/m2, a ponad 30% oferty w średnich cenach, tj. od 9 000 do 11 000 PLN/m2.
Ponad 40% mieszkań zgłoszonych do serwisu Oferty.net w styczniu mieściło się w dolnym pułapie
cenowym - od 7 000 do 9 000 PLN/m2. Ofert najtańszych, w których cena nie przekraczała 7 000
PLN/m2 było niespełna 7%.
Warszawa - podaż ofert sprzedaży mieszkań wg cen za 1 m2
przedział cenowy
udział w podaży (%)
do 7000 PLN/m2
6,6
7001 - 9000 PLN/m2
42,1
9001 - 11000 PLN/m2
31,0
11001 - 13000 PLN/m2
12,9
pow. 13000 PLN/m2
7,3
WARSZAWA, KRAKÓW I POZNAŃ – PORÓWNANIE
Wysokie ceny mieszkań w stolicy powodują, że nawet rozpatrując zakup lokalu o najmniejszej
powierzchni trudno jest znaleźć ofertę w cenie poniżej 200 000 PLN. Takie oferty stanowiły w styczniu
zaledwie 0,6% całkowitej podaży.
Zdecydowanie łatwiej jest znaleźć tanie mieszkanie w innych dużych miastach - pod Wawelem albo w
Poznaniu. W Krakowie oferty w cenie do 200 000 PLN stanowiły blisko 4% styczniowej podaży a w
Poznaniu prawie 8%.
Także osoby poszukujące w Warszawie mieszkania w przedziale cenowym od 200 000 do 300 000 PLN
nie mogą liczyć na zbyt duży wybór. To kryterium spełniała w styczniu tylko jedna na dziesięć ofert.
Dla porównania ofert z przeciwnego bieguna cenowego, tj. pow. 600 000 PLN było prawie trzykrotnie
więcej.
Dużo łatwiejsze wydaje się być znalezienie mieszkania w przedziale cenowym od 200 000 do 300 000
PLN w Krakowie, w którym takie oferty stanowiły blisko 1/4 całkowitej podaży. Przebierać zaś w takich
ofertach mogą klienci zainteresowani zakupem mieszkania w Poznaniu. W stolicy Wielkopolski w cenie
od 200 000 do 300 000 mieściło się ponad 37% mieszkań oferowanych w serwisie Oferty.net.
W wymienionych miastach zupełnie inaczej przedstawia się oferta mieszkań najdroższych, która jest
również odzwierciedleniem możliwości nabywczych mieszkańców. Oferty ze stycznia, których ceny
całkowite przekraczały pół miliona złotych stanowiły w Warszawie ponad 41%, w Krakowie 26,1% a w
Poznaniu zaledwie 4,5%.
Styczniowa podaż ofert sprzedaży mieszkań wg cen
Kraków
Poznań
Warszawa
Cena mieszkania Udział (%) Cena mieszkania Udział (%) Cena mieszkania Udział (%)
(PLN)
(PLN)
(PLN)
do 200 000
0,6 do 200 000
3,8 do 200 000
7,9
201 000 - 300 000
10,7 201 000 - 300 000
23,9 201 000 - 300 000
37,4
301 000 - 400 000
23,7 301 000 - 400 000
29,8 301 000 - 400 000
33,1
401 000 - 500 000
23,3 401 000 - 500 000
16,4 401 000 - 500 000
14,8
501 000 - 600 000
13,1 501 000 - 600 000
9,1 501 000 - 600 000
2,2
pow. 600 000
28,5 pow. 600 000
17,0 pow. 600 000
4,5
INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE
- RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W STYCZNIU 2008
Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez Klientów OPEN FINANCE
w styczniu 2008 r.
miasto
WARSZAWA
KRAKÓW
WROCŁAW
POZNAŃ
GDAŃSK
GDYNIA
KATOWICE
LUBLIN
OLSZTYN
średnia wartość kredytu w
styczniu 2008 (w PLN)
442
393
353
280
353
271
189
233
244
średnie LTV (stosunek kwoty kredytu
do wart. nieruch., w proc.)
191
328
763
829
182
227
212
970
036
83
84
89
88
87
71
82
82
83
średni okres
kredytowania
(w latach)
33
31
34
32
32
29
28
31
31
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz
danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 15023 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez
agencje nieruchomości i osoby prywatne w styczniu 2008 r. Szczegółowe statystyki cen ofertowych mieszkań w Warszawie,
wskaźniki popularności dzielnic oraz zestawienia cen transakcyjnych są dostępne w serwisie Oferty.net w dziale 'statystyki'
na stronie: http://www.oferty.net/statystyki.
Wysokości rat i wymaganych zarobków przygotowane w Open Finance zostały oszacowane na podstawie aktualnie
dostępnych ofert kredytów hipotecznych. Index Kredytowy przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych
za pośrednictwem Open Finance w styczniu 2008 r. Podane ceny mają charakter transakcyjny, dotyczą mieszkań
kupowanych zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Więcej informacji o kredytach hipotecznych na stronie:
http://www.open.pl.
W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podawanie źródła: "Raport z rynku
nieruchomości Oferty.net i Open Finance".
OFERTY.NET
Warszawa, ul. Rakowiecka 36, III p.
tel 22 848 40 65
e-mail: [email protected]
http://www.oferty.net
OPEN FINANCE
Biuro Prasowe
tel 22 541 51 20, -17
e-mail: [email protected]
http://www.open.pl