PO STAGNACJI NORMALIZACJA Październik nie

PO STAGNACJI NORMALIZACJA
Październik nie przyniósł radykalnych zmian sytuacji na rynku nieruchomości. Wg wyników badań
ofert zamieszczonych w ub. miesiącu w serwisie OFERTY.NET w największych aglomeracjach ceny
ofertowe sprzedaży mieszkań utrzymywały się na stabilnym poziomie; w Warszawie średnia stawka
wywoławcza spadła o 1%, w Krakowie pozostała bez zmian a w Łodzi, Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu
wzrosła od 0,8% do 3,1%.
Do spadków cen ofertowych przekraczających 3% doszło w Sopocie, Lublinie i Bydgoszczy.
Największy zaś wzrost cen odnotowały Katowice (4,6%) oraz Białystok (5,6%) - miasta, w których
średnie ceny 1m2 mieszkania należą do jednych z najniższych w kraju.
miasto
ile trzeba zarabiać,
średnia cena
wysokość raty aby uzyskać kredyt
10'07 zmiana
09'07
mieszkania
(netto)
(PLN/m2) (PLN/m2)
(%)
o pow. 50 mkw.*
w
CHF
w
PLN
(PLN)
w PLN
w CHF
(6,30%) (4,19%)
Bydgoszcz
Lublin
Sopot
Szczecin
Gdynia
Warszawa
Kraków
Rzeszów
Łódź
Poznań
Gdańsk
Wrocław
Katowice
Białystok
4550
5425
11056
5248
6554
9810
8454
5104
4757
6423
6685
7033
4037
4412
4340
5239
10707
5103
6468
9710
8458
5137
4793
6513
6838
7253
4221
4660
-4,6
-3,4
-3,2
-2,8
-1,3
-1,0
0,0
0,6
0,8
1,4
2,3
3,1
4,6
5,6
217
261
535
255
323
485
422
256
239
325
341
362
211
233
000
950
350
150
400
500
900
850
650
650
900
650
050
000
1490
1621
3314
1579
2002
3005
2618
1590
1483
2016
2116
2245
1306
1442
1260
1336
2731
1302
1650
2477
2158
1310
1223
1661
1744
1850
1077
1189
2354
2676
4849
2627
3114
4397
3830
2639
2516
3130
3246
3394
2369
2468
2702
3096
6081
3036
3673
5515
4804
3051
2900
3699
3883
4119
2707
2842
* na podstawie cen z października br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście, na 30 lat; założenie: 1-osobowe
gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy
Po trwającym blisko pół roku okresie stagnacji na rynku wtórnym sprzedaży mieszkań i mającej
miejsce korekcie cen październik przyniósł wyraźne ożywienie. Jak wynika z analiz serwisu
OFERTY.NET od początku ubiegłego miesiąca znów zaczęła rosnąć liczba klientów poszukujących
mieszkań. Choć trend ten nie znajduje jeszcze zdecydowanego odzwierciedlenia w liczbie zawieranych
transakcji, to można sądzić, że klienci "oswoili się" z obecnymi - wysokimi w porównaniu do lat
ubiegłych - cenami i ponownie zaczęli intensywnie szukać ofert z myślą o dokonaniu zakupu. Przy
znacznym wzroście podaży ofert (o ok. 36% w ciągu 6 m-cy) i większej elastyczności sprzedających
sytuacja na rynku zaczyna się normalizować.
KREDYTY WCIĄŻ DROŻEJĄ
Kredyty w PLN
Analizy OPEN FINANCE pokazują, że przez ostatni miesiąc - od połowy października - rynkowe stopy
procentowe WIBOR wzrosły o 30 punktów bazowych, do 5,39 proc., dyskontując kolejną już
podwyżkę stóp procentowych w Polsce. W ciągu ostatnich ośmiu miesięcy rynkowe stopy procentowe
wzrosły w Polsce o 119 punktów bazowych - z 5,20 do 6,39 proc. Ponieważ w tym samym czasie Rada
Polityki Pieniężnej dokonała łącznych podwyżek stóp procentowych w Narodowym Banku Polskim o 75
pkt bazowych, można założyć, że rynek pieniężny zdyskontował już dwie kolejne podwyżki (w tym
oczekiwaną pod koniec listopada). Wszystko to składa się na wzrost oprocentowania kredytów
hipotecznych, nawet przy założeniu, że banki zamierzają utrzymać poziom marż. Z wyliczeń OPEN
FINANCE wynika, że od marca do listopada rata 30-letniego kredytu hipotecznego opierającego się o
aktualne stawki trzymiesięcznego WIBOR wzrosła o 13,8 proc., lub o 75,74 PLN dla każdych
pożyczonych 100 tys. PLN. Tylko od połowy października rata takiego kredytu wzrosła o 3,2 proc. lub
o 19,5 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. W rezultacie nawet w tych miastach, gdzie ceny
mieszkań spadły, banki mogą wymagać wyższej zdolności kredytowej niż przed miesiącem. Jeszcze
trudniej uzyskać kredyt w dużych miastach, gdzie rosną zarówno ceny kredytów jak i mieszkań.
Kredyty w CHF
Nieco inną sytuację mamy na rynku kredytów walutowych. Według analiz OPEN FINANCE w ciągu
ostatniego miesiąca (od 15 października) stopa trzymiesięczna LIBOR dla franka szwajcarskiego
spadła o 5 pkt bazowych do 2,75 proc., co jest dobrą informacją dla osób planujących zaciągnięcie
kredytu we frankach. Nieco inne zdanie na ten temat mogą mieć ci kredytobiorcy, którzy już spłacają
kredyty w CHF. Przez ostatni miesiąc (od 15 października) kurs CHF wzrósł bowiem o 4,13 grosza do
2,257 PLN, czyli o 1,8 proc. I w takim właśnie stopniu wzrośnie w najbliższym czasie rata kredytów w
CHF. Trzeba też zauważyć, że w ostatnim czasie wzrost kursu CHF jest znacznie szybszy - od dołka z
29 października kurs wzrósł już o 10 groszy, a więc o 4,65 proc. Utrzymanie tego trendu oznaczać
będzie szybszy wzrost rat kredytów we frankach szwajcarskich, niż w złotowych - w krótkim okresie.
Akcja kredytowa
Ze wstępnych szacunków OPEN FINANCE dokonanych na podstawie danych uzyskanych od
największych polskich banków zaangażowanych w akcję kredytową na rynku hipotecznym można
wstępnie stwierdzić, że w III kwartale 2007 r. banki udzieliły o ok. 11 proc. więcej kredytów (chodzi o
liczbę kredytobiorców) niż w III kwartale 2006 r., ale jest to zarazem o ok. 12 proc. mniej niż w II
kwartale 2007 r. Na podstawie tych danych możemy przyjąć, że spadek liczby udzielonych kredytów
w III kwartale wobec II kwartału był czynnikiem sezonowym, ponieważ liczba udzielanych kredytów
nadal rośnie w porównaniu rok do roku. Jednak dynamika wzrostu jest niższa niż w I półroczu, kiedy
liczba udzielonych kredytów hipotecznych wzrosła o ok. 16 proc., oraz niższa od danych liczonych
narastająco, gdzie dynamika wynosi 14 proc. (dane Związku Banków Polskich z 20.11.2007 r.).
Z analiz OPEN FINANCE wynika, iż utrzymujący się wzrost akcji kredytowej to zasługa sytuacji na
rynku pracy - wzrostu wynagrodzeń (11 proc. r/r) i zatrudnienia (5,0 proc. r/r) w sektorze
przedsiębiorstw i spadku bezrobocia (11,6 proc.). To właśnie dobra sytuacja na rynku pracy
utrzymuje ceny mieszkań na wysokim poziomie, mimo wzrostu kosztów kredytowych.
NAJDROŻSZE MAŁE I DUŻE
Podczas analiz cen nieruchomości brane są pod uwagę dwie kluczowe wartości - cena za całość oraz
cena za m2. Niezależnie od tego, na której cenie się skoncentrujemy możemy mówić, że
nieruchomość jest droga bądź tania.
Z punktu widzenia znakomitej większości klientów kupujących mieszkania na własny użytek (a nie
jako inwestycję) większe znaczenie ma cena za całość. To ona bowiem w szczególności uwzględniana
jest przez bank decydujący o udzieleniu kredytu.
Jak łatwo zauważyć osoby o najmniejszych dochodach i najmniejszej zdolności kredytowej decydują
się na zakup mieszkań najmniejszych i najtańszych zarazem. Jednak ta najniższa cena odnosi się do
całości. W przeliczeniu na cenę za m2 jest ona bowiem jedną z najwyższych cen na rynku. Tę
prawidłowość potwierdza dokonana przez serwis OFERTY.NET analiza średnich cen mieszkań w
Warszawie z uwzględnieniem powierzchni. Wynika z niej, że najwyższe ceny osiągają mieszkania
najmniejsze - małe kawalerki (11 489 PLN). W miarę zwiększania się powierzchni cena za m2 spada
by osiągnąć najniższą cenę - 9236 PLN w przypadku mieszkań średniej wielkości - o powierzchni od
61 do 70 m2. Cena ponownie rośnie gdy w grę wchodzą duże, wielopokojowe apartamenty mierzące
ponad 100 m2 (11 477 PLN).
MAŁO MIESZKAŃ W STARYCH KAMIENICACH
Jak wynika z analizy ofert sprzedaży mieszkań zgłoszonych do serwisu OFERTY.NET w październiku
największy udział w podaży na stołecznym rynku wtórnym miały mieszkania w budynkach oddanych
do użytku w latach 2001 - 2007. Stanowiły one blisko 1/3 nowych ofert. Niemal co piąte mieszkanie
oferowane do sprzedaży w ub. miesiącu znajduje się w budynku wzniesionym w latach 70-ych. Warto
zauważyć,
że
był
to
okres,
w
którym
dominowało
budownictwo
wielkopłytowe.
Cieszące się zainteresowaniem klientów mieszkania i apartamenty w przedwojennych kamienicach
stanowią niewielki udział w podaży. Niespełna 6% ofert to lokale w budynkach wzniesionych do 1945
roku. Ich skromna ilość i zazwyczaj bardzo dobra lokalizacja mają swoje odzwierciedlenie w cenach.
Za tego typu lokale zbywcy żądają średnio od 10 do 15 tys. PLN/m2 a w przypadku najbardziej
prestiżowych ulic stawki są nawet dwukrotnie wyższe (20 - 30 tys. PLN/m2). Oferty w niższych
cenach można zaś znaleźć na Starej Pradze (mieszkanie do remontu - od 6000 PLN/m2).
Warszawa - podaż ofert wg roku budowy
rok budowy udział (%)
do 1945
5,7
1945 - 1960
12,5
1960 - 1970
13,4
1970 - 1980
18,8
1980 - 1990
6,8
1990 - 2000
13,6
2000 - 2007
29,3
INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE - RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH
POLSKI W PAŹDZIERNIKU
Dane przygotowane na podstawie wniosków kredytowych składanych przez Klientów OPEN FINANCE w
październiku 2007 r.
miasto
Warszawa
Kraków
Wrocław
Poznań
Gdańsk
Gdynia
Katowice
Lublin
Olsztyn
średnia wartość kredytu
w październiku (w PLN)
457
318
349
266
287
311
229
232
235
499
525
004
681
880
094
221
587
746
zmiana w
stosunku do
września br.
(w proc.)
10,9%
-9,4%
4,4%
-18,3%
-10,8%
-18,2%
0,3%
-9,7%
-23,7%
średnie LTV (stosunek
kwoty kredytu do wart.
nieruch., w proc.)
średni okres
kredytowania
(w latach)
88
90
89
84
79
79
89
82
93
34
29
32
31
33
32
28
32
32
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu OFERTY.NET - nieruchomości w Internecie oraz
danych OPEN FINANCE. Badanie odbyło się na próbie 15 344 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez
agencje nieruchomości i osoby prywatne w październiku 2007 r.
Szczegółowe statystyki cen ofertowych mieszkań w Warszawie, wskaźniki popularności dzielnic, preferencji cenowych osób
poszukujących mieszkań w aglomeracjach oraz zestawienia cen transakcyjnych są dostępne w serwisie OFERTY.NET w
dziale 'statystyki' na stronie: http://www.oferty.net/statystyki.
Wysokości rat i wymaganych zarobków przygotowane w OPEN FINANCE zostały oszacowane na podstawie aktualnie
dostępnych ofert kredytów hipotecznych. Index Kredytowy przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych
za pośrednictwem OPEN FINANCE w październiku 2007 r. Podane ceny mają charakter transakcyjny, dotyczą mieszkań
kupowanych zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Więcej informacji o kredytach hipotecznych na stronie:
http://www.open.pl.
W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podawanie źródła: "Raport z rynku
nieruchomości OFERTY.NET i OPEN FINANCE".
OFERTY.NET
Warszawa, ul. Rakowiecka 36, III p.
tel 22 848 40 65
e-mail: [email protected]
http://www.oferty.net
OPEN FINANCE
Biuro Prasowe
tel 22 541 51 20, -17
e-mail: [email protected]
http://www.open.pl