10. Nowe przepisy dotyczące hipotek

WAśNE ZMIANY W HIPOTECE!
20 lutego 2011 r. weszła w Ŝycie ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o
księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 131, poz. 1075),
wprowadzająca niezwykle waŜne zmiany w hipotekach. Do najistotniejszych naleŜy
zaliczyć likwidację podziału hipotek umownych na zwykłą i kaucyjną, dopuszczalność
zabezpieczenia jedną hipoteką wielu wierzytelności, wprowadzenie instytucji
administratora hipoteki oraz moŜliwość rozporządzania przez właściciela nieruchomości
wolnym miejscem hipotecznym. Większość wprowadzonych zmian oceniona została
pozytywnie, niektóre wzbudzają jednak powaŜne obawy, zarówno wierzycieli
hipotecznych, jak i właścicieli nieruchomości.
Jeden rodzaj hipoteki umownej
Analizę zmian w zakresie hipotek naleŜy rozpocząć od definicji hipoteki, zawartej w art. 65 wskazanej
powyŜej ustawy, zgodnie z którą „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z
określonego stosunku prawnego moŜna nieruchomość obciąŜyć prawem, na mocy którego wierzyciel
moŜe dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z
pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”. Hipoteka jest
zatem sposobem zabezpieczenia wierzytelności, dzięki któremu wierzyciel hipoteczny moŜe zaspokoić
się z nieruchomości, bez względu na to, czują stała się ona własnością. O kolejności owego
zaspokojenia decyduje kolejność wpisów hipotek do księgi wieczystej. Wierzyciele, których hipoteki
wpisane są na wyŜszych pozycjach korzystają z pierwszeństwa zaspokojenia, przed tymi, których
hipoteki zajmują pozycję niŜszą.
Dotychczas w obrocie prawnym istniały dwa rodzaje hipotek. Pierwsza (zwykła) stosowana była jako
zabezpieczenie istniejącej, konkretnej wierzytelności o oznaczonej wysokości, druga z kolei (kaucyjna)
jako zabezpieczenie wierzytelności przyszłych, o nieustalonej na dzień dokonywania wpisu wysokości.
Wprowadzona nowelizacja zniosła ten podział wprowadzając jeden rodzaj hipoteki, niejako łączący w
sobie dwie poprzednie, aczkolwiek konstrukcyjnie bardziej przypominający hipotekę kaucyjną.
Nowa hipoteka obejmuje zarówno zobowiązanie główne, jak i odsetki, koszty postępowania i
inne świadczenia uboczne, o ile zostały one ujawnione w dokumencie będącym podstawą wpisu.
Istnieje zatem moŜliwość zabezpieczenia hipoteką roszczeń o odsetki i przyznane koszty, pod
warunkiem jednak, iŜ nie uległy one przedawnieniu. Ponadto konieczne jest ujawnienie we wpisie
hipoteki wysokości odsetek.
Hipoteką moŜna zabezpieczyć zarówno wierzytelności obecne, istniejące w chwili dokonywania wpisu,
jak i mogące powstać w przyszłości, w tym równieŜ warunkowe do maksymalnie oznaczonej kwoty.
Dodatkowo nowa hipoteka moŜe zostać ustanowiona w innej walucie, niŜ waluta, w jakiej zaciągnięto
zobowiązanie. Dotychczas w księdze wieczystej ujawniana była wierzytelność w tej samej walucie, w
jakiej zaciągnięte zostało zobowiązanie. Teraz strony w umowie mogą kształtować to dowolnie,
według swojego uznania.
1
Wprowadzenie jednego typu hipoteki likwiduje występujący do tej pory problematyczny, jak się często
okazywało, podział. Eliminuje tym samym ryzyko zastosowania niewłaściwego rodzaju hipoteki.
Zabezpieczenie jedną hipoteką wielu wierzytelności
WaŜną dla wierzycieli zmianą, jaka została wprowadzona w wyniku dokonanej nowelizacji, jest
odejście od dotychczas obowiązującej zasady, zgodnie z którą jedna hipoteka zabezpieczała jedną
wierzytelność. Obecnie istnieje moŜliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności tego
samego wierzyciela, wynikających z róŜnych umów. W umowie ustanawiającej hipotekę naleŜy
wówczas określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem.
Ponadto jedną hipoteką będzie moŜna zabezpieczyć kilka wierzytelności, przysługujących róŜnym
podmiotom,
słuŜącym
sfinansowaniu
tego
samego
przedsięwzięcia.
Wówczas
w
umowie
ustanawiającej hipotekę naleŜy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz
przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu słuŜy. W takim przypadku wierzyciele hipoteczni będą musieli
powołać administratora hipotek, który we własnym imieniu, ale na rzecz wszystkich wierzycieli
będzie wykonywał uprawnienia wierzyciela hipotecznego. On teŜ zostanie ujawniony w księdze
wieczystej jako wierzyciel hipoteczny. Administratorem moŜe być jeden z wierzycieli lub osoba trzecia.
Umowa powołująca administratora hipoteki powinna być zawarta na piśmie pod rygorem niewaŜności.
Hipoteka taka moŜe być podzielona pomiędzy wierzycieli, zgodnie z przepisami dotyczącymi
zniesienia współwłasności. Powstałe w ten sposób hipoteki będą równorzędne w zakresie
pierwszeństwa zaspokojenia.
Rozporządzanie opróŜnionym miejscem hipotecznym
Jedną z najistotniejszych, ale zarazem kontrowersyjnych zmian, jakie zostały wprowadzone w
wyniku nowelizacji ustawy jest odejście od obowiązującej do tej pory zasady posuwania się naprzód
hipotek wpisanych na kolejne miejsca, w chwili wykreślenia hipoteki zajmującej wyŜszą pozycję.
Dotychczas, w razie wygaśnięcia hipoteki w jej miejsce automatycznie wchodziło kolejne
zabezpieczenie. Wszystkie hipoteki przesuwały się o jedno miejsce w górę. MoŜliwości zmiany w
kolejności hipotek co prawda istniały, ale wymagały zawsze uzgodnienia z pozostałymi wierzycielami
hipotecznymi, co w praktyce bywało bardzo trudne.
Obecnie o wolnym miejscu powstałym na skutek wygaśnięcia hipoteki decyduje
właściciel nieruchomości, któremu przyznano prawo swobodnego rozporządzania w tym
zakresie. Oznacza to, iŜ opróŜnione miejsce, według uznania właściciela nieruchomości, moŜe
pozostać niezapełnione, moŜe zostać na nim wpisana nowa hipoteka, bądź teŜ przeniesiona juŜ
istniejąca, o niŜszym stopniu uprzywilejowania (oczywiście za zgodą właściciela hipotecznego). WaŜne
jest jednak to, iŜ hipoteka wpisywana w miejsce wykreślonej nie moŜe przekroczyć kwoty
2
dotychczasowego zabezpieczenia, tj. nie moŜe przewyŜszać wysokości hipoteki wykreślonej. W
przypadku, gdy hipoteka wstępująca w wolne miejsce miałaby przewyŜszać wysokość dotychczasowej
hipoteki, konieczna będzie zgoda wierzycieli, których hipoteki wpisano na niŜszych pozycjach.
Właściciel nieruchomości nie moŜe skutecznie zrzec się prawa do dysponowania opróŜnionym
miejscem. Takie oświadczenie właściciela nie wywoła Ŝadnych skutków prawnych. Nie wyklucza to
jednakŜe moŜliwości zobowiązania się właściciela do określonego sposobu zadysponowania
zwolnionym miejscem. Właściciel został pozbawiony prawa rozporządzania opróŜnionym miejscem
wyłącznie w sytuacji, gdy wykreślenie hipoteki jest wynikiem przeprowadzonej egzekucji z
nieruchomości. Ponadto zwolnione miejsce nie podlega zajęciu, tzn. nie moŜna w nie wpisać hipoteki
przymusowej.
Wprowadzona zmiana z jednej strony moŜe godzić w interesy wierzycieli hipotecznych o
niŜszych pozycjach uprzywilejowania, z drugiej jednak otwiera właścicielowi nieruchomości moŜliwość
renegocjacji umów zawartych z wierzycielami hipotecznymi. OpróŜnione miejsce hipoteczne, na które
moŜna przesunąć hipotekę z niŜszych pozycji, moŜe stać się bowiem dla właściciela obciąŜonej
nieruchomości swoistą „kartą przetargową”.
GraŜyna Górska
Dyrektor Zarządzający
DAUERMAN
Kancelaria Prawa Gospodarczego i Sportowego
3