Regulamin rozl. kosztów zadań inwestycyjnych i ustalania wartości

Załącznik nr 1 do Uchwały
Rady Nadzorczej Nr 34/2008
z dnia 2008-10-29
REGULAMIN
ROZLICZANIA KOSZTÓW
ZADAŃ INWESTYCYJNYCH
SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ „FABUD”
REGULAMIN
ROZLICZANIA KOSZTÓW ZADAŃ INWESTYCYJNYCH SM „FABUD”
I. Postanowienia ogólne
§ 1.
Regulamin sporządzono w oparciu o ustawę z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
z późniejszymi zmianami, postanowienia Statutu Spółdzielni oraz inne ustawy normujące
ustalenia zawarte w niniejszym regulaminie.
§ 2.
Regulamin określa podstawowe zasady realizacji zadań inwestycyjnych prowadzonych przez
Spółdzielnię.
§ 3.
Ilekroć w niniejszym regulaminie jest mowa o lokalach bez bliŜszego określenia, naleŜy przez to
rozumieć lokale mieszkalne i uŜytkowe, w tym garaŜe oraz domy jednorodzinne.
§ 4.
1. SMF prowadzi działalność inwestycyjną dla zaspokojenia potrzeb lokalowych Członków
w następującym zakresie:
1) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanawiania na rzecz Członków
spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali
mieszkalnych (w tym finansowane kredytem z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego),
2) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanawiania na rzecz Członków odrębnej
własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym
przeznaczeniu, a takŜe ułamkowego udziału we współwłasności w garaŜach
wielostanowiskowych,
3) budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz
Członków własności tych domów,
4) udzielanie pomocy Członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów
jednorodzinnych,
5) budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania znajdujących się w tych
budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu,
6) budowanie lub nabywanie budynków w celu sprzedaŜy znajdujących się w tych budynkach
lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.
2. Z Członkiem ubiegającym się o ustanowienie prawa do lokali wyszczególnionych w ust.1 ppkt
1) ÷ 4) w budynku, który Spółdzielnia buduje lub zamierza budować, Spółdzielnia zawiera
w pierwszej kolejności umowę o budowę lokalu.
II. Budowa budynków (lokali) mieszkalnych.
§ 5.
1. Wkładem mieszkaniowym jest kwota wniesiona przez Członka Spółdzielni na pokrycie
kosztów budowy mieszkania, pomniejszona o uzyskaną przez Spółdzielnię pomoc ze środków
publicznych.
2. Wkładem budowlanym jest całość członkowskich kosztów budowy lokalu.
§ 6.
Ustalenie i rozliczenie kosztów zadania inwestycyjnego i ustalenie kosztów przypadających na
poszczególne lokale stanowi podstawę do ustalenia wysokości wkładów mieszkaniowych
i wkładów budowlanych, jakie obowiązani są uiścić Członkowie Spółdzielni, na rzecz których ma
być ustanowione :
1) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
2) prawo odrębnej własności.
§ 7.
Koszty zadania inwestycyjnego obejmują wszelkie koszty bezpośrednie i pośrednie, jakie
Spółdzielnia poniosła na realizację tego zadania wraz z podatkiem VAT. W księgach
rachunkowych SMF koszty są ewidencjonowane w wartości netto.
§ 8.
1. Kosztami bezpośrednimi są koszty związane z budową poszczególnych budynków,
w szczególności robót budowlano-montaŜowych, instalacyjnych i wykończeniowych oraz
wyposaŜenia. Nie wlicza się do kosztów budowy budynków kosztów wykończenia
i wyposaŜenia lokali dokonywanego przez Członków Spółdzielni.
2. Prace wykończeniowe realizowane przez Członków, głównie podłączenie urządzeń
sanitarnych muszą być zrealizowane zgodnie z terminem zawartym w umowie o budowę.
3. Do kosztów pośrednich zalicza się:
1) koszty sporządzania dokumentacji projektowo-kosztorysowej,
2) koszty badań i pomiarów geologicznych oraz geodezyjnych,
3) koszty przygotowania terenu pod budowę, a w szczególności rozbiórki tymczasowych
obiektów, wyrębu drzew itp.,
4) koszty nadzoru autorskiego i obsługi inwestycyjnej,
5) koszty nabycia terenu na własność lub opłaty za wieczyste uŜytkowanie terenu w okresie
realizacji inwestycji,
6) koszty urządzenia i ukształtowania terenu, załoŜenia terenów zielonych, drobnych form
architektonicznych,
7) opłaty za przyłączenia do sieci energetycznych, wodno-ściekowych,
8) koszty realizacji elementów infrastruktury technicznej, jeśli Spółdzielnia nie uzyskała
środków na ten cel ze źródeł zewnętrznych,
9) inne koszty poniesione przez Spółdzielnię w związku z realizacją inwestycji (np. odsetki
od kredytu bankowego lub poŜyczki wewnętrznej zaciągniętych przez Spółdzielnię na
finansowanie kosztów inwestycji, koszty obligatoryjnej corocznej lustracji)
§ 9.
1. JeŜeli przedmiotem zadania inwestycyjnego jest jeden budynek, całość kosztów bezpośrednich
i pośrednich zalicza się na ten budynek.
2. JeŜeli zadanie inwestycyjne obejmuje więcej niŜ jeden budynek, na kaŜdy z tych budynków
zalicza się koszty bezpośrednie jego dotyczące, natomiast całość kosztów pośrednich rozlicza
się na poszczególne budynki proporcjonalnie do ich powierzchni uŜytkowej.
1.
2.
3.
4.
§ 10.
Ustalenie i rozliczenie kosztów zadania inwestycyjnego przypadających na poszczególne
lokale następuje przez podzielenie kosztów ustalonych dla budynku w sposób określony
w § 8 przez sumę powierzchni uŜytkowej wszystkich lokali znajdujących się w budynku
i pomnoŜenia ilorazu tego działania przez powierzchnię uŜytkową poszczególnych lokali.
Jednostką rozliczeniową powierzchni uŜytkowej jest 1 m2, którego cenę zaokrągla się do
pełnego złotego.
Jeśli w budynku znajdują się lokale mieszkalne i uŜytkowe o róŜnej wysokości, koszty robót
stanu surowego i pozostałe koszty rozlicza się najpierw na część mieszkalną i uŜytkową
proporcjonalnie do kubatury kaŜdej z tych części, a następnie dokonuje się w kaŜdej z tych
części rozliczenia na poszczególne lokale proporcjonalnie do ich powierzchni.
JeŜeli w umowie o budowę lokalu zostało zastrzeŜone, Ŝe określone prace wykończeniowe
w lokalu wykona Członek Spółdzielni własnym staraniem i na własny koszt, wartość
kosztorysową tych robót w standardzie wykonanym przez Spółdzielnię odlicza się od kosztów
zadania inwestycyjnego, przypadających na ten lokal.
§ 11.
1. Do powierzchni uŜytkowej zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń w lokalu,
a w szczególności pokoi, kuchni, spiŜarni, przedpokoju, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz
innych pomieszczeń słuŜących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom uŜytkowników lokali,
bez względu na ich przeznaczenie, w tym takŜe powierzchnię z wbudowanymi meblami.
Do powierzchni lokalu nie wlicza się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf
i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów i piwnic oraz wnęk do
powierzchni 0,1 m2, chyba Ŝe umowy zawierane z Członkami Spółdzielni o budowę lokali
stanowią inaczej. Powierzchni pomieszczeń słuŜących kilku uŜytkownikom lokali (np.
wspólny korytarz, wspólne urządzenia sanitarne) naleŜy doliczyć w częściach
proporcjonalnych do powierzchni poszczególnych lokali.
2. Obmiaru powierzchni uŜytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian wg zasad
określonych w PN-70/B-02365. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości równej
lub większej od 2,20 m zalicza się do powierzchni uŜytkowej lokalu w 100%,
o wysokości równej lub większej od 1,40 m lecz mniejszej od 2,20 m zalicza się w 50%,
a o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.
Do powierzchni lokali wielokondygnacyjnych dolicza się 50% powierzchni rzutu poziomego
schodów łączących poszczególne pomieszczenia wewnątrz lokalu.
§ 12.
Ustalone i rozliczone stosownie do § 9 koszty przypadające na poszczególne lokale mogą być
skorygowane współczynnikiem wzrostu lub obniŜenia kosztów dla poszczególnych lokali
w granicach 0,9-1,1, w zaleŜności od kondygnacji, na której lokal jest usytuowany, naraŜenia na
hałas lub inne niedogodności, nasłonecznienia, wysokości lokalu itp. Zastosowanie współczynnika
korygującego i jego wysokość powinna ustalać umowa o budowę danego lokalu, zawarta
pomiędzy Spółdzielnią i Członkiem Spółdzielni.
§ 13.
1. Koszty zadania inwestycyjnego przypadające na poszczególne lokale ustala się dwuetapowo:
1) wstępnie, na podstawie dokumentacji projektowo-kosztorysowej,
2) ostatecznie, na podstawie obmiarów powierzchni uŜytkowej lokali z natury
i ostatecznego rozliczenia kosztów realizacji zadania inwestycyjnego.
2. Przypadające na poszczególne lokale koszty ustalone wstępnie stanowią podstawę do
ustalenia wysokości wkładów mieszkaniowych i budowlanych, a koszty ustalone ostatecznie podstawę do ostatecznego ustalenia wysokości tych wkładów.
§ 14.
Wstępne ustalenia budowy poszczególnych lokali, do których mają być ustanowione prawa,
stanowi podstawę do określenia przez Spółdzielnię w umowach o budowę lokalu zawieranych
indywidualnie z Członkami m.in. następujących warunków:
1) deklaracji Spółdzielni o zarezerwowaniu dla danego Członka konkretnie określonego lokalu
(adres budynku, numer lokalu, powierzchni uŜytkowa),
2) określenie wstępnej wysokości wymaganego wkładu oraz wysokości i terminów wnoszenia
przez Członka zaliczek na poczet wymaganego wkładu, a takŜe zasad ewentualnych indeksacji
wstępnego kosztu budowy lokalu,
3) określenie zakresu rzeczowego robót, do których realizacji jest zobowiązana Spółdzielnia jako
inwestor,
4) terminu ostatecznego ustalenia kosztu budowy lokalu,
5) terminu rozliczenia róŜnicy między ostateczną wysokością wymaganego wkładu a sumą
wniesionych przez Członka zaliczek (zwrot nadpłaty wkładu przez Spółdzielnię lub
obowiązek uzupełnienia wkładu przez Członka),
6) warunki i termin wypowiedzenia umowy przez Członka lub Spółdzielnię z zachowaniem
przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych .
§ 15.
1. Ostateczne rozliczenie kosztów inwestycji mieszkaniowej i ustalenie wartości początkowej
kosztu budowy poszczególnych lokali jest dokonywane w terminie 6 miesięcy od dnia oddania
budynku do uŜytkowania.
2. JeŜeli w momencie dokonywania ostatecznego rozliczenia nie zostały jeszcze wykonane
w całości wszystkie roboty, dopuszczalne jest dokonanie rozliczenia z uwzględnieniem
przewidywanego kosztu robót niezakończonych (z załoŜeniem wzrostu cen) i ustalenie
terminu, w którym nastąpi potwierdzenie ostatecznego charakteru rozliczeń.
§ 16.
Wymagany wkład Członek zobowiązany jest wnieść przed objęciem lokalu mieszkalnego wg
następujących zasad:
1) jeŜeli budynek jest zrealizowany ze środków pochodzących z kredytu zaciągniętego przez
Spółdzielnię to Członek obowiązany jest wnieść zaliczkę na wkład budowlany, której
wysokość ustala Zarząd Spółdzielni w oparciu o koszt inwestycji nie pokryty tym kredytem
oraz wysokość pierwszej raty kredytu wraz z oprocentowaniem jaką Spółdzielnia winna jest
wpłacić z chwilą zakończenia inwestycji i rozliczenia jej z bankiem. Pozostałą część wkładu
Członek obowiązany jest wpłacać w ratach wraz z oprocentowaniem i kosztami obsługi
kredytu. Wysokość rat i termin spłaty określa Zarząd w oparciu o warunki umowy kredytowej;
2) jeŜeli lokale mieszkalne są realizowane ze środków własnych przyszłych uŜytkowników bez
zaciągnięcia kredytu w Banku, wkład budowlany ustala się w oparciu o zestawienie kosztów
całego zadania inwestycyjnego a zaliczka w wysokości do 30% wkładu budowlanego zostaje
ustalona w umowie wstępnej w przyszłym Członkiem Spółdzielni. Całość wkładu
budowlanego powinna być wpłacona przed zasiedleniem lokalu w terminie określonym
w umowie o budowę lokalu;
3) wysokość wkładu budowlanego na lokale, oddawane do uŜytku bez zaciągnięcia kredytu
w Banku, jest ustalona na dzień rozpoczęcia inwestycji. JeŜeli Członek wpłaci całość wkładu
budowlanego w określonym terminie (rozpoczęcie inwestycji) jego wkład nie ulegnie zmianie.
JeŜeli wkład budowlany płacony jest w ratach wnoszonych do daty przekazania lokalu,
wymagany wkład budowlany podlega rozliczeniu ostatecznemu (nadpłata, niedopłata),
a w razie nie dotrzymania terminu spłaty rat będą naliczane odsetki za zwłokę określone
w umowie o budowę;
4) odsetki od kredytu bankowego lub poŜyczki wewnętrznej, zaciągniętych na finansowanie
inwestycji obciąŜają tylko te lokale, których uŜytkownicy nie wnosili wpłat zaliczkowych na
wkład w wysokości i terminach zapewniających pełne pokrycie kosztów bieŜąco ponoszonych
przez Spółdzielnię.
§ 17.
Po rozliczeniu ostatecznym kosztów inwestycji i wniesieniu wymaganego wkładu
mieszkaniowego, budowlanego Spółdzielnia zawiera z Członkiem odpowiednio:
1) umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego
2) ustanawia na rzecz Członka odrębną własność lokalu (umowa notarialna) najpóźniej
w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeŜeli jest wymagane pozwolenie na
uŜytkowanie – najpóźniej w terminie 3 miesięcy od jego uzyskania.
Na Ŝądanie Członka Spółdzielnia ustanawia takŜe prawo w chwili, gdy ze względu na stan
realizacji inwestycji moŜliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu.
§ 18.
Zasady budowy i rozliczenia kosztów budynków (lokali) mieszkalnych obowiązują odpowiednio
budowę domów jednorodzinnych.
III.
Budowa – zabudowa powierzchni ogólnego uŜytku na cele mieszkaniowe.
§ 19.
1. Wszelkie prace adaptacyjne związane z przejmowaniem przez Członków pomieszczeń
ogólnego uŜytku mogą być wykonywane po uprzednim uzyskaniu przez zainteresowanego
Członka pisemnej zgody Zarządu Spółdzielni i pozwolenia na budowę.
Zgoda na wykonanie prac adaptacyjnych pomieszczenia ogólnego uŜytku do celów
mieszkalnych moŜe być wykonana tylko wtedy, gdy:
1) nie naruszają one przepisów Prawa budowlanego oraz warunków technicznych jakim
powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,
2) nie pogorszą estetyki budynku,
3) nie naruszają interesów mieszkańców danego budynku.
2. Koszt nabycia powierzchni ogólnego uŜytku pomieszczeń do adaptacji na cele mieszkaniowe,
który wnioskodawca winien wnieść do Spółdzielni ustala się w oparciu o wycenę sporządzoną
przez rzeczoznawcę majątkowego na koszt wnioskodawcy. Prace adaptacyjne pomieszczeń
ogólnego uŜytku na cele mieszkalne powinny być wykonane wyłącznie na koszt Członków
wnioskodawców. Środki wniesione przez Członka z tego tytułu powinny być zapisywane na
wkład Członka.
3. Analogiczne zasady mogą być przyjmowane dla adaptacji pomieszczeń ogólnego uŜytku na
lokale uŜytkowe.
IV.
Budowa lokali uŜytkowych.
§ 20.
1. Koszty budowy pokrywane są w całości ze środków własnych przyszłych uŜytkowników
i odpowiadają faktycznie poniesionym przez Spółdzielnię kosztom bezpośrednim
przypadającym na lokale uŜytkowe, w tym garaŜe - kosztom pośrednim.
2. Do obowiązków Spółdzielni naleŜy:
1) wyznaczenie terenu pod budowę lokali uŜytkowych, w tym garaŜy w oparciu o szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego,
2) przygotowanie dokumentacji projektowo-kosztorysowej,
3) uzyskanie pozwolenia na budowę
4) pełnienie nadzoru inwestycyjnego nad budową
5) rozliczenie inwestycji.
3. Do rozliczenia kosztów budowy lokali uŜytkowych, w tym garaŜy, miejsc postojowych
w garaŜach wielostanowiskowych stosuje się odpowiednio zasady rozliczania kosztów
budowy lokali mieszkalnych, zawartych w niniejszym regulaminie.
§ 21.
Szczegółowe zasady ustalania i rozliczania kosztów nowych zadań inwestycyjnych w zakresie
wyszczególnionym w § 4 regulaminu, w tym przypadające na poszczególne lokale, budynki,
wysokość i zasady wnoszenia wkładów, finansowania zadania kaŜdorazowo w formie uchwały
określa Rada Nadzorcza SMF (uchwały w sprawie: kosztów wstępnych i ostatecznego rozliczenia
inwestycji).
§ 22.
W okresie budowania przez Spółdzielnię budynków mieszkalnych i rozliczania kosztów budowy
tych budynków Spółdzielnia z mocy prawa poddaje się corocznej lustracji.
§ 23.
Traci moc „Regulamin rozliczania kosztów zadań inwestycyjnych i ustalania wartości
początkowej lokali SM „FABUD” – Uchwała RN Nr 21/2006 z dnia 2006-11-15.
§ 24.
Niniejszy regulamin został uchwalony przez RN Uchwałą nr 34 z dnia 2008-10-29.
SEKRETARZ
Rady Nadzorczej
P R Z E W O D N I C Z Ą CY
Rady Nadzorczej