rynek biurowy w polsce i półrocze 2016
Transkrypt
rynek biurowy w polsce i półrocze 2016
Rynek biurowy w Polsce I poł. 2016 Warszawa Po rekordowym roku 2015, warszawski rynek biurowy podtrzymuje dobrą passę. W pierwszej połowie 2016 r. firmy zdecydowały się na wynajem 360 100 m2 powierzchni biurowej. Do tak dobrego rezultatu przyczyniła się głównie aktywność najemców w II kw. (wynajęte 217 800 m2). Dużym zainteresowaniem firm, podobnie jak w ubiegłym roku, cieszyło się centrum Warszawy z wolumenem popytu na poziomie 122 200 m2 oraz rejon Mokotowa (Upper South), który pozostaje kluczową warszawską lokalizacją pomimo borykania się z problemem pustostanów. Warto zauważyć, że nawet biorąc pod uwagę rekordowo wysoką nową podaż dostarczoną na rynek w tym kwartale, znaczny popyt ograniczył szybki wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej. Najważniejszym wydarzeniem w II kw. było oddanie do użytku dwóch wież biurowych Warsaw Spire A (59 100 m2) i Q22 (46 400 m2). Nigdy wcześniej w historii, w jednym roku, na rynek nie trafiły dwa biurowe wieżowce. Prawie 156 700 m2 powierzchni wynajętej w I poł. 2016 r. stanowiły nowe umowy najmu w istniejących biurowcach, kolejne 62 000 m2 to transakcje typu pre-let. Ograniczona liczba tych umów, szczególnie w II kw., była spowodowana większą dostępnością powierzchni w budynkach istniejących. Ten trend powinien utrzymywać się również w najbliższych kwartałach. Na ekspansje przypadło 31 600 m2 popytu, a renegocjacje stanowiły około 30% całkowitego wolumenu, czyli nieznacznie więcej niż dotychczas. Największe umowy najmu w I poł. roku to odnowienie i ekspansja na łącznie 8 300 m2 przez poufnego najemcę w Warsaw Financial Center, pre-let Allegro na 7 600 m2 w Q22 oraz umowa na 7 500 m2 podpisana przez firmę z sektora bankowego w Atrium 2. Pozytywny trend jeśli chodzi o popyt na biura powinien utrzymywać się zarówno do końca tego roku jak również w 2017 r. W I poł. 2016 r. na rynek trafiło rekordowe 350 100 m2 powierzchni biurowej (26% więcej niż w całym 2015 r.), a 237 000 m2 zostało oddane do użytku w II kw. Największe zrealizowane biurowce to Warsaw Spire A (59 100 m2), Q22 (46 400 m2), Gdański Business Center D (29 300 m2) oraz Proximo I (28 700 m2). W aktywnej budowie pozostaje około 545 000 m2 nowych biur. Według szacunków 32% z 83 000 m2 nowej podaży przewidzianej na II poł. 2016 r. jest zabezpieczone umowami najmu. Zgodnie z oczekiwaniami, w II kw. odnotowano dalszy wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej, do którego przyczyniła się wysoka nowa podaż dostarczona na rynek. W rezultacie, wskaźnik pustostanów wzrósł do poziomu 15,4% (17,1% w COB, 17,9% w Obrzeżach Centrum i 14,4% w lokalizacjach poza Centrum). Współczynnik ten powinien pozostać relatywnie stabilny w drugiej połowie roku ze względu na mniejszą liczbę projektów planowanych do oddania do użytku niż w pierwszych dwóch kwartałach. Najwyższe czynsze transakcyjne w II kw. pozostały na niezmienionym poziomie. Aktualnie stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe to 21-23,5€ / m2 / miesiąc w Centrum i 11-18€ / m2 / miesiąc poza nim. Biura oddane do użytku (m2) oraz planowane (m2) 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016P2017P Oddane do użytku (m²) Planowane - wynajęte (m²) Planowane - wolne (m²) Ogólny oraz skorygowane współczynniki pustostanów * Dostępna powierzchnia Współczynnik pustastanów 1 000 000 800 000 20% 15,4% 15,1% 12,4% 600 000 15% 11,5% 400 000 10% 5% 200 000 0 0% O Ogólny 0g m Wył. głównych Wył. moduły 2 generatorów poniżej 500 m wakatu Źródło: JLL, PORF, II kw. 2016 r., P-prognoza * patrz definicja na odwrocie l Wył. długoterminowy wakat Podsumowanie obszarów biurowych Podaż (m²): 975 800 Poziom pustostanów (%): 17,9 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 18-21 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 13-18,5 Podaż (m²): 254 200 Poziom pustostanów (%): 13,1 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 14-18 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 12,5-15 Podaż (m²): 198 100 Poziom pustostanów (%): 15,2 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 11-14 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 9,5-13 Podaż (m²): 367 100 Poziom pustostanów (%): 11,9 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 15-17,5 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 10-14,5 N E COB W CC SW Podaż (m²): 865 500 Poziom pustostanów (%): 13,1 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 11-15,5 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 10-13 Podaż (m²): 186 600 Poziom pustostanów (%): 9,3 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 11-13 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 9,5-11,5 Podaż (m²): 571 800 Poziom pustostanów (%): 17,1 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 21-23,5 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 15-19,5 Podaż (m²): 1 327 600 Poziom pustostanów (%): 17,5 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 11-14,5 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 10-12,5 US LS SE Podaż (m²): 241 700 Poziom pustostanów (%): 10,2 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 13-14 Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 12-13 * Skorygowany współczynnik pustostanów odzwierciedla całkowity wolumen dostępnej od zaraz powierzchni na wynajem, wyłączając moduły, które mogą być postrzegane jako nieatrakcyjne biorąc pod uwagę warunki rynkowe. Skorygowany współczynnik pustostanów został policzony używając trzech różnych metodologii przedstawionych poniżej: • pomniejszając ogólny poziom dostępnej powierzchni o małe moduły poniżej 500 m2, lub • pomniejszając ogólny poziom wakatu o tzw. głównych generatorów wolnej powierzchni, lub • pomniejszając ogólny poziom dostępnej powierzchni o wakat długoterminowy (tzn. wyłączając moduły pozostające wolne ponad 2 lata). Rynek biurowy w Polsce I poł. 2016 r. Rynek biurowy w Polsce (poza Warszawą) Pierwsze półrocze 2016 odznaczało się wysoką aktywnością we wszystkich obszarach rynku biurowego. Popyt w II kw. wzrósł znacząco w porównaniu do I kw., natomiast czynsze transakcyjne utrzymały się na podobnym poziomie. Pomimo istotnego wolumenu powierzchni oddanej do użytku, aktywność budowlana pozostaje na wysokim poziomie, co doprowadziło do wzrostu liczby dostępnych opcji najmu dla firm. Popyt na ośmiu głównych rynkach poza Warszawą osiągnął 268 100 m2, co potwierdza nieprzerwany rozwój tych lokalizacji. Największym zainteresowaniem cieszył się Kraków (110 100 m2 wynajętych) oraz Wrocław (52 500 m2) - na te miasta przypadło 61% całkowitego popytu. Również Trójmiasto oraz Poznań zanotowały dobre wyniki w I poł. 2016 r. Motorem wzrostu były przede wszystkim transakcje przednajmu (40% wynajętej powierzchni), co z kolei spowodowało rozpoczęcie realizacji wielu projektów biurowych, szczególnie w Krakowie. Najważniejszym najemcą na rynkach regionalnych pozostaje sektor nowoczesnych usług biznesowych (60% udział w łącznym popycie). Największe umowy zostały podpisane przez firmy z tej branży: odnowienie na 10 800 m2 przez Credit Suisse w Grunwaldzki Center we Wrocławiu, przednajem Aon na 10 700 m2 w Enterprise Park E w Krakowie, przednajem Euroclear na 10 000 m² w Bonarka for Business G w Krakowie oraz ekspansja ABB na 10 000 m² w Axis w Krakowie. Znaczącą transakcja było również 16 000 m2 na potrzeby własne Kaufland we Wrocławiu. W I poł. 2016 r. na rynek dostarczono ponad 219 500 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 76% w Krakowie, Trójmieście oraz Wrocławiu. Największymi obiektami oddanymi do użytku były: Tryton Business House (21 300 m2) w Trójmieście, O3 Business Campus I (19 200 m2) w Krakowie oraz University Business Park B (18 700 m2) w Łodzi. Dalsze 900 000 m2 pozostaje w budowie, a prawie 28% tego wolumenu zostało już zabezpieczone umowami przednajmu. Na koniec czerwca 2016 r. poziom pustostanów spadł w Katowicach, Lublinie oraz Poznaniu, natomiast Wrocław oraz Łódź odnotowały wzrost wskaźnika (odpowiednio 2,9 p.p. oraz 2,0 p.p. kw-d-kw). W Krakowie, Trójmieście i Szczecinie współczynnik powierzchni niewynajętej pozostał stabilny. Łącznie na ośmiu rynkach poza Warszawą do wynajęcia pozostaje 395 700 m2. W drugiej połowie roku współczynnik ten powinien nieznacznie spaść lub utrzymać się na podobnym poziomie ze względu na niższą nową podaż. Czynsze pozostały względnie stabilne w I poł. 2016 r. z niewielkimi korektami w Łodzi, Poznaniu, Krakowie oraz Katowicach. Obecnie najwyższe czynsze transakcyjne wahają się od 11-12€ / m2 / m-c w Lublinie do 14-14,5€ / m2 / m-c we Wrocławiu. Projekty w trakcie budowy (m2) 350 000 300 000 W budowie - wynajęta 250 000 W budowie - wolna 200 000 150 000 100 000 50 000 0 Udział BPO/SSC (%) w popycie brutto (m2) 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 Popyt brutto 75% 52% 60% 56% Źródło: JLL, PORF, I poł. 2016 r. 31% Udział BPO/SSC 60% 48% 44% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Rynek Biurowy w Polsce, I poł. 2016 (zbiorcze dane) 2 Podaż (m ): 629 300 Poziom pustostanów (%): 13,5 2 Popyt (m ): 36 700 2 Podaż (m ): 347 200 Poziom pustostanów (%): 9,7 2 Czynsze (€/m /miesiąc): 12,75-13,5 2 Popyt (m ): 17 900 2 Czynsze (€/m /miesiąc): 11,5-12,9 2 W budowie (m ): 132 100 2 W budowie (m ): 109 600 2 Podaż (m ): 166 100 Poziom pustostanów (%): 17,7 Trójmiasto Szczecin 2 Popyt (m ): 2 100 2 Czynsze (€/m /miesiąc): 11,5-13 2 Podaż (m ): 4 988 400 Poziom pustostanów (%): 15,4 2 W budowie (m ): 9 300 2 Warszawa 2 Podaż (m ): 395 700 Poziom pustostanów (%): 13,3 Popyt (m ): 360 100 2 Czynsze (€/m /miesiąc):21-23,5/11-18 Poznań 2 W budowie (m ): 545 000 2 Popyt (m ): 26 300 2 Czynsze (€/m /miesiąc): 13,9-14,4 Łódź Lublin 2 W budowie (m ): 43 300 Wrocław 2 Podaż (m ): 757 100 Poziom pustostanów (%): 10,1 2 Podaż (m ): 132 600 Poziom pustostanów (%): 7,5 Katowice 2 Popyt (m ): 52 500 2 2 Czynsze (€/m /miesiąc): 14-14,5 Popyt (m ): 1 450 Kraków 2 2 Czynsze (€/m /miesiąc): 11-12 W budowie (m ): 181 400 2 W budowie (m ): 53 500 2 Podaż (m ): 404 400 Poziom pustostanów (%): 14,3 2 Popyt (m ): 20 900 2 2 Czynsze (€/m /miesiąc): 12,4-13,5 2 W budowie (m ): 66 700 Podaż (m ): 832 900 Poziom pustostanów (%): 6,0 2 Popyt (m ): 110 100 2 Czynsze (€/m /miesiąc): 13,6-14,5 2 W budowie (m ): 303 000 JLL JLL Anna Młyniec Head of Office Agency and Tenant Representation, Warsaw Spire Plac Europejski 1 00-844 Warszawa tel. +48 22 167 0000 [email protected] Mateusz Polkowski Associate Director Research & Consultancy Warsaw Spire Plac Europejski 1 00-844 Warszawa tel. +48 22 167 0000 [email protected] www.jll.pl www.jll.pl COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.