Report Title

Warszawski rynek
biurowy
2016
PLN 5 590
243 300
Studenci
Liczba
mieszkańców
59 000
Średnie wynagrodzenie brutto
(135% średniej dla Polski)
1 744 000
Absolwenci
€11 751
76
Siła nabywcza na
mieszkańca na rok
(183% średniej dla Polski)
Szkoły wyższe
Warszawa
Mieszkańcy
aglomeracji
25 na świecie
36 700
25 miejsce na świecie
pod względem
atrakcyjności dla
inwestycji w sektorze
BPO/SSC
Zatrudnienie w
sektorze
BPO/SSC/ITO/R&D
2 578 000
2,8%
Bezrobocie
(8,2% dla Polski)
155
Liczba centrów
BPO/SSC/IT/R&D
w Warszawie
70-80%
Wzrost zatrudnienia w
centrach
BPO/SSC/ITO/R&D
z kapitałem zagranicznym
Źródło: GfK Polonia (IV kw. 2015), GUS (IV kw. 2015, dane dla bezrobocia stan na listopad 2016), Tholons Top 100 Outsourcing Destinations, Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2016 (ABSL)
2016 był niezwykle ciekawym rokiem, zarówno w Polsce jak i na
świecie. Jednym z najgorętszych tematów były zawirowania
polityczne, a do największych niespodzianek należały Brexit, wybór
Donalda Trumpa na prezydenta Stanów Zjednoczonych czy nowe
inicjatywy polskiego rządu. Jednak dla Warszawy i jej rynku
biurowego był to bardzo udany rok, stolica pokazała niewątpliwą siłę
i potwierdziła pozycję regionalnego lidera.
Szereg czynników wpłynął na ten sukces. Liczne realizowane
usprawnienia infrastrukturalne - rozbudowa drugiej linii metra,
przebudowa ulicy Marynarskiej, jak również projekty planowane
znacząco usprawnią system transportowy w Warszawie, co wpłynie
na postrzeganie stolicy. Rynek nieruchomości również korzysta na
takich inwestycjach, co potwierdza choćby dynamiczny rozwój okolic
Ronda Daszyńskiego.
Główną charakterystyką rynku w zeszłym roku był imponujący
wolumen nowej podaży, który doprowadził do wzrostu współczynnika
pustostanów w mieście. Jednak dzięki wysokiemu popytowi oraz
doskonałej absorpcji nowej powierzchni wzrost ten nie był znaczący.
Liczne firmy zdecydowały rozpocząć lub rozszerzyć zakres
dotychczasowej działalności w Warszawie i spodziewana jest
kontynuacja tego trendu.
Popyt
2016 r. był bardzo dobry dla rynku najmu w stolicy, pomimo mniejszej
liczby umów powyżej 10 000 m2 (tylko dwie w porównaniu do
dziesięciu w 2015 r.). Nowe projekty przyciągnęły prestiżowych
najemców, międzynarodowe firmy rozszerzyły zakres działalności
w Warszawie, a liczne korporacje zdecydowały się przedłużyć umowy
najmu w obecnych lokalizacjach.
Ciekawym trendem w 2016 r. był również wzrost roli Warszawy jako
atrakcyjnej lokalizacji dla firm z sektora nowoczesnych usług
biznesowych. Wraz z coraz większą konkurencją na rynkach pracy
oraz wzrostem wynagrodzeń w miastach regionalnych, rynek biurowy
w stolicy zyskał olbrzymią szansę rozwoju. Przykładami niedawnych,
nowych inwestycji w tym sektorze są Credit Suisse, Dentons, DLA
Piper, William Demant, Bain & Company i inne.
W konsekwencji, roczny popyt w Warszawie kształtował się na
poziomie 754 900 m2. Jest to wynik nieznacznie niższy od
rekordowego 2015 r., aczkolwiek wyższy o 23% w porównaniu do
2014 r. Co istotne, zainteresowanie firm Warszawą nieustannie
rośnie, co pozwala na pozytywne prognozy na przyszłość.
Popyt brutto 2010–2016
754 900 m2 popyt brutto w 2016 r.
Największe zainteresowanie najemców wzbudziły dzielnice centralne,
Mokotów oraz strefa South West. Jest to wynik zbieżny
z poprzednimi latami, aczkolwiek należy wyodrębnić kilka znaczących
czynników, które wyróżniły 2016 r. na tle lat poprzednich.
Mokotów, pomimo złej prasy jakiej ostatnio doświadcza, nadal
pozostaje jedną z kluczowych lokalizacji biznesowych w stolicy.
Bogaty zasób firm obecnych na Mokotowie, efektywność kosztowa tej
lokalizacji oraz realizowane projekty infrastrukturalne przełożyły się
na popyt rzędu 155 100 m2.
Okolice Ronda Daszyńskiego były magnesem dla firm poszukujących
nowoczesnych powierzchni biurowych. Co więcej, całe centrum
zanotowało silny napływ najemców co odzwierciedla nadzwyczaj
wysoka absorpcja 70 000 m2. Zainteresowaniem cieszyły się również
okolice stacji metra Dworzec Gdański oraz korytarz Alei
Jerozolimskich.
Do najbardziej aktywnych najemców na warszawskim rynku
biurowym należały firmy usługowe, produkcyjne, z sektora
informatycznego oraz bankowego, na które przypadło łącznie 74%
zapotrzebowania na powierzchnie biurowe w 2016 r.
Podział popytu wg sektorów
Usługi
Produkcja
2%2%
2%
3%
4%
IT & Telecom
Banki i Finanse
30%
4%
6%
Deweloperzy i sektor
budowlany
Służba zdrowia
Handel
Transport i logistyka
12%
Sektor publiczny
18%
14%
Inne
Energetyka i sektor paliwowy
Sport i rekreacja
Źródło: JLL, 2016; z wyłączeniem poufnych transakcji
Ubezpieczenia
Do największych transakcji najmu w 2016 r. należały: przednajem
BGŻ BNP Paribas na 22 0000 m2 w planowanym projekcie na ulicy
Kasprzaka, odnowienie umowy na 12 300 m2 przez firmę z sektora
usług medycznych w Parku Postępu, odnowienie i ekspansja firmy z
sektora informatycznego łącznie na 8300 m2 w Warsaw Financial
Center oraz przednajem Allegro na 7600 m2 w Q22.
m2
1000 000
40%
35%
800 000
30%
600 000
25%
400 000
20%
15%
200 000
10%
0
5%
2010
2011
2012
Nowe - budynki istniejące
Ekspansja
Odnowienie
Źródło: JLL, PORF, 2016
2013
2014
2015
2016
Nowe - przednajem
Na potrzeby własne
Udział odnowień w popycie brutto
W wyniku relatywnie wysokiej dostępności powierzchni w Warszawie,
prawie 43% (328 300 m2) wynajętych biur stanowiły nowe umowy
w budynkach istniejących. Około 219 400 m2 przypadło na
odnowienia, natomiast dalsze 125 500 m2 to przednajmy, a 6 100 m2
powierzchnie na potrzeby własne właściciela. Kolejne 75 700 m2
stanowiły ekspansje najemców, co jest wynikiem wyższym niż
w 2015 r. Biorąc pod uwagę ogólny spadek popytu w Warszawie jest
to imponujący rezultat. Największe umowy tego typu podpisały takie
firmy jak: JLL (7300 m2) w Warsaw Spire A, AC Nielsen (4100 m2)
w Gdański Business Center D, wspomniana firma z sektora
informatycznego w Warsaw Financial Center oraz AXA (3800 m2)
w Warsaw Trade Tower.
Podaż
Poziom pustostanów
2016 r. cechował się bardzo dużą aktywnością deweloperów. Ponad
407 000 m2 zostało oddanych do użytku, z czego najbardziej
spektakularnymi projektami były dwie wieże: Warsaw Spire A
(59 100 m2; Ghelamco Poland) oraz Q22 (46 400 m2; Echo
Investment), jak również Gdański Business Center D (29 300 m2;
HB Reavis), West Station I (28 700 m2; HB Reavis) i inne.
Poprzedni rok przyniósł duże wahania współczynnika pustostanów
w Warszawie. W pierwszym półroczu, za sprawą znaczącego
wolumenu nowej podaży, wskaźnik ten zauważalnie wzrósł. Jednak
wysoki popyt oraz stopniowa absorpcja nowej podaży pozwoliły na
spadek współczynnika w drugiej połowie roku.
Aktywność deweloperska koncentrowała się głównie na Obrzeżach
Centrum (ukończono ponad 123 000 m2 biur), w strefie South West
(87 600 m2) oraz Centralnym Obszarze Biznesowym (COB;
72 100 m2). Co ciekawe, na Mokotowie oddano zaledwie jeden
projekt – Wołoską 24, co jest wynikiem zdecydowanie niższym od
długookresowej średniej dla tej dzielnicy. Natomiast aktywność
budowlana w tej strefie kształtuje się na poziomie 100 000 m2.
Na panoramę i architekturę Warszawy wpłyną rozpoczęte w ubiegłym
roku budowy i rozbiórki istniejących obiektów. Do tych ostatnich
należy rozbiórka Universalu, budynku położonego w samym sercu
Warszawy. Przez długi czas był on jednym z najbardziej znanych
obiektów w stolicy, ale w ostatnich latach znacznie stracił na prestiżu.
W miejscu tego budynku powstanie wieża biurowa, której
deweloperem będzie S+B Gruppe. Do najbardziej oczekiwanych
nowych realizacji należą: The Warsaw Hub (Ghelamco Poland),
Mennica Legacy Tower (Golub Gethouse) oraz kompleks biurowy
Spark (Skanska Property Poland). Również firma HB Reavis
rozpoczęła prace nad Varso Place, parkiem biurowym którego
elementem będzie jeden z najwyższych wieżowców w Europie.
Zarówno Spark jak i Varso Place będą fazowane.
675 000
m2
w budowie
Oddane do użytku oraz planowane 2010–2018
m2
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
2012
2013
Oddane do użytku (m²)
Źródło: JLL, PORF, 2016
Skorygowany współczynnik pustostanów w Warszawie
Dostępna powierzchnia
m2
800 000
14,2%
Współczynnik pustostanów
15%
13,9%
11,8%
600 000
10,1% 10%
400 000
5%
0
W 2017 roku strefa South West będzie przyciągać uwagę ze względu
na wolumen nowych inwestycji. Ukończone zostaną dwa duże
obiekty: Business Garden III–VII (łącznie około 55 000 m2, Vastint)
oraz West Station II (34 100 m2, HB Reavis) i wiele innych. Znaczna
liczba projektów zostanie oddana do użytku również w dzielnicach
centralnych, a do największych budynków należeć będą Generation
Park X (19 300 m2, Skanska Property Poland), Wronia 31(14 400 m2,
Ghelamco Poland), CEDET (14 300 m2, Immobel Poland) oraz Ethos
(12 100 m2, Kulczyk Silverstein Properties).
2011
Drugie półrocze 2016 odznaczało się stabilizacją współczynnika
pustostanów oraz absorpcją nowej powierzchni. Sytuacja ta była
zgodna z oczekiwaniami rynkowymi, a dalszy spadek wakatów może
również nastąpić w kolejnych kwartałach. Co więcej, skorygowane
wartości współczynnika pustostanów, które pozwalają na bardziej
wnikliwą analizę sytuacji rynkowej, prezentują ten współczynnik
w granicach od 10,1% do 14,2%.
200 000
Obecnie około 675 000 m2 nowoczesnych powierzchni biurowych
pozostaje w trakcie realizacji na terenie Warszawy, z czego 46%
powstaje w Centrum oraz 54% poza nim. Aktywność budowlana
w stolicy jest na dość wysokim poziomie, aczkolwiek planowany
wolumen nowej podaży w 2017 r. będzie niższy niż ten w 2016 r.
2010
W porównaniu do 2015 r. poziom pustostanów wzrósł o 1,9 pp
(z 12,3% na koniec 2015 r. do 14,2% w IV kw. 2016 r.). W pierwszej
połowie 2016 r., kiedy na rynek trafiło 360 100 m2 nowoczesnej
powierzchni biurowej, wskaźnik powierzchni niewynajętej
w Warszawie sięgnął 15,4% (17,1% w COB, 17,9% na Obrzeżach
Centrum oraz 14,4% poza Centrum).
2014
2015
2016 2017P 2018P
Planowane (m²)
0%
O
Ogólny
Źródło: JLL, PORF, 2016
0g
Wył. moduły
poniżej 500 m2
m
Wył. głównych
generatorów
wakatu
l
Wył.
długoterminowy
wakat
Z około 718 800 m2 powierzchni dostępnej na wynajem, 32% znajduje
się na Mokotowie (prawie 226 900 m2). Znaczną ilość powierzchni
dostępnej od ręki oferują również Obrzeża Centrum (171 100 m2)
oraz COB (99 700 m2). Najmniej powierzchni niewynajętej znajduje
się w strefach Lower South (15 000 m2) oraz South East (17 800 m2).
Czynsze
W 2016 r. najwyższe czynsze transakcyjne pozostały względnie
stabilne. Drobne korekty stawek, przede wszystkim dolnych granic
czynszowych, zaobserwowano jednak w kilku dzielnicach. Obecnie
czynsze w Centrum kształtują się na poziomie od 20,5 do 23,5 € / m2
/ miesiąc (nieznaczna korekta z 21 – 23,5 € / m2 / miesiąc
w poprzednich kwartałach). Poza centrum czynsze wahają się
w przedziale 11-17 € / m2 / miesiąc (niewielki spadek
z 11-18 € / m2 / miesiąc).
Najwyższe czynsze transakcyjne mogą znaleźć się pod presją
zniżkową w 2017. Jednak najprawdopodobniej zostanie ona
odzwierciedlona w pakietach zachęt dla najemców (takich jak
wakacje czynszowe czy dopłaty do aranżacji powierzchni), nie
w obniżce czynszów transakcyjnych.
Podsumowanie obszarów biurowych
Podaż (m²): 995 600
Poziom pustostanów (%): 17,2
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 17–20
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 13–18
Podaż (m²): 252 200
Poziom pustostanów (%): 10,8
Podaż (m²): 202 300
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 14–17
Poziom pustostanów (%): 13,0
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 12,5–15
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 11–14
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 9,5–13
Podaż (m²): 368 800
Podaż (m²): 568 100
Poziom pustostanów (%): 9,5
Poziom pustostanów (%): 17,6
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 15–17,5
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 20,5–23,5
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 10–14,5
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 15–19
Podaż (m²): 1 327 600
Podaż (m²): 894 200
Poziom pustostanów (%): 17,1
Poziom pustostanów (%): 11,1
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 11–14,5
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 11–14,5
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 10–12,5
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 10–13
Podaż (m²): 193 900
Podaż (m²): 242 700
Poziom pustostanów (%): 7,7
Poziom pustostanów (%): 7,3
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 11–13
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa A: 13–14
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 9,5–11,5
Czynsze (€/ m² /miesiąc) klasa B: 12–13
* Skorygowany współczynnik pustostanów odzwierciedla całkowity wolumen dostępnej od zaraz powierzchni na wynajem, wyłączając moduły, które mogą być postrzegane jako
nieatrakcyjne biorąc pod uwagę warunki rynkowe.
Skorygowany współczynnik pustostanów został policzony używając trzech różnych metodologii przedstawionych poniżej:
•
pomniejszając ogólny poziom dostępnej powierzchni o małe moduły poniżej 500 m2, lub
•
pomniejszając ogólny poziom wakatu o tzw. głównych generatorów wolnej powierzchni, lub
•
pomniejszając ogólny poziom dostępnej powierzchni o wakat długoterminowy (tzn. wyłączając moduły pozostające wolne ponad 2 lata).
JLL
JLL
JLL
Jones Lang LaSalle
© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights
Anna Młyniec
Mateusz Polkowski
Head of Office Agency
Head of Research &
and Tenant Representation Consultancy
Warsaw Spire
Warsaw Spire
Plac Europejski 1
Plac Europejski 1
00-844 Warszawa
00-844 Warszawa
tel. +48 22 167 0000
tel. +48 22 167 0000
[email protected] [email protected]
Łukasz Dziedzic
Research Analyst
www.jll.pl
www.jll.pl
reserved. The information contained in this
document is proprietary to Jones Lang
LaSalle and shall be used solely for the
purposes of evaluating this proposal. All such
documentation and information remains the
Warsaw Spire
property of Jones Lang LaSalle and shall be
Plac Europejski 1
kept confidential. Reproduction of any part of
this document is authorized only to the extent
00-844 Warszawa
necessary for its evaluation. It is not to be
tel. +48 22 167 0000
shown to any third party without the prior
[email protected] written authorization of Jones Lang LaSalle.
All information contained herein is from
www.jll.pl
sources deemed reliable; however, no
representation or warranty is made as to the
accuracy thereof.