Publikacja darmowa

prof. dr hab. Zdzisław Niedbała
Uniwersytet im. Adama Mickiewicza w Poznaniu
Własność g r u n t ó w Skarbu P a ń s t w a i gminy a p r a w o ich
u ż y t k o w a n i a w i e c z y s t e g o i w ł a s n o ś c i b u d y n k ó w pańs t w o w y c h i s p ó ł d z i e l c z y c h osób p r a w n y c h
I. Przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarowaniu gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości 1 od czasu ich uchwalenia i wejścia w życie były wielokrotnie zmieniane. W okresie
lat 1990-1994 szczególnie znamienna j e s t ewolucja rozwiązań
prawnych, potocznie określanych mianem „uwłaszczenia" państwowych i spółdzielczych osób prawnych 2 . Punktem wyjścia dla
u n o r m o w a n i a ostatnio w s p o m n i a n e j problematyki, dotyczącej
ustanawiania prawa użytkowania wieczystego gruntów i stwierdzania nabycia własności budynków państwowych i spółdzielczych osób prawnych, była ustawa z dnia 29 września 1990 r. o
zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości 3 . W zakresie podjętej problematyki, przepisy wspomnianej
ustawy obowiązywały przez okres dwóch lat. W dniu 23 grudnia
1992 r. weszła bowiem w życie ustawa z dnia 7 października 1992 r.
zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości 4 . Wspomniany akt ustawodawczy w
istotny sposób zmienił szereg regulacji prawnych zawartych w
ustawie z dnia 29 września 1990 r. Wypada zwrócić uwagę, że
ostatnio wskazana nowelizacja ustawy gruntowej nie została ob-
W s p r a w i e tzw.
3
4
u w ł a s z c z e n i a o r g a n i z a c j i s p ó ł d z i e l c z y c h m.in.
Z.
1
Tekst j e d n o l i t y : D z . U
Niedbała,
2
Przekształcenia organizacyjn
wych ustaw, P o z n a ń 1991, s. 85 i n.
D z . U . z 1990 r. Nr 79, poz. 4 0 4 z późn. zm.
D z . U . z 1992 r. Nr 91, poz. 455.
91
REJENT Nr 2 - luty 1995 r.
j ę t a tekstem jednolitym ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości 5 . Zastosowana technika legislacyjna może budzić szereg wątpliwości i zastrzeżeń, a jednocześnie świadczy o szczególnie znacznym stopniu
skomplikowania materii regulowanych we wszystkich powyższych
aktach 6 ustawodawcych.
Powołana na wstępie ustawa z dnia 7 X 1992 r. bez zmian utrzymała w mocy zasadę wyrażoną w art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 29 IX
1990 r. Oznacza to, że państwowe osoby prawne, inne niż Skarb
P a ń s t w a , stały się z mocy prawa użytkownikami wieczystymi
gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy czy związku międzygminnego, o ile w dniu 5 grudnia 1990 r.
grunty te były w zarządzie wspomnianych osób prawnych. Wypada przypomnieć, iż dzień 5 grudnia 1990 r. był datą wejścia w
życie ustawy z 29 IX 1990 r. Bez zmian utrzymana też została
zasada wskazująca, że nabycie przez państwowe osoby prawne z
mocy prawa użytkowania wieczystego gruntów, będących uprzednio w ich zarządzie, nie narusza praw osób trzecich, np. ustanowionych na ich rzecz ograniczonych praw rzeczowych na gruntach
stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy. Ponadto, regulacja prawna zawarta w art. 2 ust. 1 ustawy z 7 X 1992 r. nie ma
zastosowania do państwowych gospodarstw rolnych. Wynika to z odrębnego unormowania tej materii w ustawie z dnia 19 października
1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw 7 .
Ze wspomnianą j u ż datą 5 grudnia 1990 r. z mocy prawa państwowe osoby prawne stały się właścicielami budynków i innych
u r z ą d z e ń oraz lokali usytuowanych na gruntach stanowiących
własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego.
Chodzi oczywiście o budynki, urządzenia i lokale położone na gruntach, które z mocy art. 2 ust. 1 omawianej ustawy stały się przed5
O b w i e s z c z e n i e M i n i s t r a G o s p o d a r k i P r z e s t r z e n n e j i B u d o w n i c t w a z d n i a 28 lut e g o 1991 r. ust. 1 pkt 7 ( D z . U . z 1991 r. Nr 30, poz. 127).
6
W i e l o k r o t n e z m i a n y treści u s t a w y z d n i a 29 k w i e t n i a 1985 powodują, że m i m o
o p u b l i k o w a n i a w 1991 r. j e d n o l i t e g o t e k s u tej u s t a w y , kolejna p u b l i k a c j a t a k i e go teksu j e s t wręcz niezbędna.
7
D z . U . z 1991 r. Nr 107, poz. 4 6 4 z późn. zm.
92
Własność gruntów Skarbu Państwa..
miotem użytkowania wieczystego państwowych osób prawnych.
Przepis art. 2 ust. 2 ustawy stwierdza, że nabycie własności przez te
osoby następuje odpłatnie, jeżeli obiekty nie były wybudowane lub
nabyte ze środków własnych tych osób lub ich poprzedników prawnych. Przedstawiony ostatnio przepis wprowadził istotną zmianę w
stosunku do uprzednio obowiązującej regulacji w art. 2 ust. 2 ustawy
z dn. 29 IX 1990 r. Powołany przepis dopuszczał możliwość nieodpłatnego nabycia własności budynków, urządzeń i lokali tylko wówczas, gdy były one wybudowane lub nabyte ze środków własnych
państwowej osoby prawnej. Unormowanie takie stwarzało szereg trudności i komplikacji, szczególnie w przypadku, gdy przedsiębiorstwo państwowe powstało w wyniku podziału w oparciu o
przepisy ustawy z dnia 25 IX 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych 8 . Ustalenie w nowym brzmieniu art. 2 ust. 2 ustawy, iż
nieodpłatne nabycie własności następuje również wówczas, gdy
obiekty były wybudowane lub nabyte przez poprzedników prawnych, pozwoliło na uniknięcie niepotrzebnych sporów na tle
w y d a n i a decyzji a d m i n i s t r a c y j n y c h , stwierdzających nabycie
własności. Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, że „poprzednictwo
prawne", do którego odwołuje się art. 2 ust. 2 omawianej ustawy,
może wynikać nie tylko z uprzedniego podziału, ale również z połączenia czy nawet znanej pod rządem już uchylonych przepisów
instytucji przekazania (przedsiębiorstwa, zakładu, nieruchomości).
Objęcie gruntu w użytkowanie wieczyste i nabycie własności budynków, urządzeń i lokali następuje z mocy prawa, a w konsekwencji
decyzja w tym przedmiocie wydana przez właściwy organ ma charakter wyłącznie deklaratoryjny. Stosownie do art. 2 ust. 3 omawianej ustawy, nabycie powyższych praw stwierdza decyzją wojewoda,
w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu
Państwa, lub również decyzją zarząd gminy 9 , w odniesieniu do
8
9
Tfekst j e d n o l i t y : D z . U . z 1991 r. Nr 18, poz. 80 z późn. zm.
S t o s o w n i e do u c h w a ł y składu 7 sędziów S ą d u N a j w y ż s z e g o z dnia 30 w r z e ś n i a
1992 r. III C Z P 17/92, „wójt gminy, burmistrz lub p r e z y d e n t m i a s t a nie m o ż e w y dać decyzji, do której podjęcia w ł a ś c i w y j e s t zarząd g m i n y lub miasta. D e c y z j a
z a r z ą d u g m i n y lub m i a s t a powinna być podpisana przez w s z y s t k i c h członków zarządu biorących udział w podjęciu decyzji". „Prawo i Życie" nr 36 z 1993 r., s. 15.
93
REJENT Nr 2 - luty 1995 r.
nieruchomości stanowiących własność gminy Z praktycznego
punktu widzenia przedstawiony podział właściwości decyzyjnych
nie zawsze okazuje się jasny i nie budzący wątpliwości. Nieodosobnione były w p r a k t y c e p r z y p a d k i odsyłania wnioskodawców
przez organy rządowej administracji ogólnej do zarządów gmin i
odwrotnie. Wiązało się to niewątpliwie z przeciągającą się w czasie
tzw. komunalizacją mienia państwowego. Na podstawie art. 7 ustawy z dnia 10 m a j a 1990 r. - przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i pracownikach samorządowych 10 - z mocy prawa gminy przejęły m.in. mienie byłych rad narodowych.
Można by zatem przyjąć, że z datą wejścia w życie powołanej
ostatnio ustawy gminy stały się właścicielami tych gruntów oraz
budynków, urządzeń i lokali. Jednocześnie jednak w wielu przypadkach, w momencie składania wniosku przez państwową osobę
prawną w księdze wieczystej, był, a niekiedy jeszcze jest, ujawniony jako właściciel Skarb Państwa. W pewnym stopniu o właściwości organów gmin (związków międzygminnych) zdaje się w takich
przypadkach przekonywać treść uchwały Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 grudnia 1992 r.11 Uchwała Trybunału Konstytucyjnego dotyczy wprawdzie wykładni art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10
m a j a 1990 r. - przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych, ale przyj ę t a i n t e r p r e t a c j a terminu normatywnego „należące do" może
być uwzględniona j a k o przesłanka ustalenia właściwości gminy
(związku międzygminnego).
W decyzji stwierdzającej nabycie przez państwową osobę prawną użytkowania wieczystego gruntu, niezbędne j e s t określenie
warunków korzystania z tego prawa przy zachowaniu zasad określonych w art. 236 k.c. Warto przypomnieć, że podstawową zasadą
wyrażoną w powołanym ostatnio przepisie jest oddawanie gruntów
Skarbu Państwa lub gruntów należących do gmin (związków międzygminnych) w użytkowanie na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Jedynie w wypadkach wyjątkowych, a szczególnie, gdy
p r z e m a w i a za tym cel gospodarczy użytkowania wieczystego,
10
11
D z . U . z 1990 r. Nr 32, poz. 191 z późn. zm.
D z . U . z 1 9 9 2 r. Nr 97, poz. 486.
94
Własność gruntów Skarbu Państwa..
możliwe j e s t oddawanie g r u n t u w użytkowanie wieczyste na
okres krótszy, ale nie krótszy niż czterdzieści lat.
Pewnym novum, przyjętym w aktualnej redakcji art. 2 ust. 3
omawianej ustawy, jest obowiązek organu określenia w decyzji
s t w i e r d z a j ą c e j nabycie p r a w a własności budynków, u r z ą d z e ń
oraz lokali - kwoty należnej za nabycie prawa z jednoczesnym
wskazaniem na sposób zabezpieczenia wierzytelności z tego tytułu,
stosownie do szczególnych unormowań przyjętych w ustawie.
Warunki i zasady zabezpieczania wierzytelności Skarbu Państwa oraz gmin (związków międzygminnych), z tytułu odpłatnego stwierdzania nabycia własności wspomnianych obiektów, będą podmiotem późniejszych rozważań. Celowe j e d n a k wydaje się
zwrócenie uwagi, że według aktualnego brzmienia art. 2 ust. 6
omawianej ustawy - na poczet ceny nabycia własności budynków, u r z ą d z e ń oraz lokali zalicza się opłaty poniesione przez
państwową osobę prawną z tytułu zarządu tych obiektów. Na
gruncie zatem obecnego brzmienia art. 2 ust. 6 ustawy, organ wydający decyzję stwierdzającą nabycie własności obiektów przez
państwową osobę prawną nie ma podstaw do dokonania potrącenia
od kwoty opłat poniesionych z tytułu sprawowania zarządu — uzyskanych korzyści przez zarządcę (np. osiągniętych z tytułu umów najmu).
Jak j u ż wcześniej wspomniano, nabycie przez państwowe osoby prawne własności budynków, urządzeń i lokali usytuowanych
na gruntach Skarbu Państwa lub gminy, których stali się użytkownikami wieczystymi, mogło nastąpić z mocy prawa nieodpłatnie
lub odpłatnie; w tym ostatnim przypadku przy uwzględnieniu zasad wyrażonych w art. 2 ust. 6 omawianej ustawy. Przepis art. 2
ust. 9 tejże ustawy przewiduje szczególny sposób zabezpieczenia
wierzytelności Skarbu P a ń s t w a lub gminy (związku międzygminnego) z tytułu odpłatnego nabycia przez państwowe osoby
prawne własności powyższych obiektów. Wspomniane wierzytelności podlegają bowiem zabezpieczeniu hipotecznemu na użytkowaniu wieczystym gruntów lub wyodrębnionych częściach tych gruntów.
Przyjęte w powyższym zakresie rozwiązania prawne mogą w
praktyce budzić pewne wątpliwości i niejasności. Powołany j u ż
95
REJENT Nr 2 - luty 1995 r.
art. 2 ust. 9 ustala bowiem, że hipoteka powstaje z chwilą wpisu
do księgi wieczystej. Jednocześnie wspomniany przepis uzależnia dokonanie wpisu hipoteki od bezskutecznego upływu terminu na zaspokojenie wierzytelności, określonego w treści decyzji
stwierdzającej nabycie własności obiektów przez osobę państwową prawną. Do zabezpieczenia, a ściślej do postępowania związanego z zabezpieczeniem hipotecznym, wierzytelności Skarbu
Państwa i gminy mają odpowiednie zastosowanie przepisy ustawy
z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece 1 ". Odpowiednie zastosowanie przepisów ostatnio wymienionej ustawy oznacza m.in. konieczność uwzględnienia, przy zabezpieczeniu hipotecznym omawianych wierzytelności, szczególnych zasad wyrażonych w art. 2 ust. 9 pkt 1-6 ustawy z dnia 7 X 1992 r. W świetle
ostatnio powołanego przepisu podstawą wpisu hipoteki jest decyzja, o której mowa w ust. 3, a więc decyzja stwierdzająca odpłatne
nabycie własności obiektów. Można sądzić, że obok powyższej decyzji
niezbędnym warunkiem jest dodatkowe oświadczenie właściwego
organu Skarbu Państwa lub organu gminy (związku międzygminnego), informujące o bezskutecznym upływie okresu ustalonego w decyzji na dokonanie zapłaty (zaspokojenie wierzytelności). Bez powyższego zastrzeżenia wpis hipoteki na użytkowaniu wieczystym
gruntu mógłby być dokonany przedwcześnie, a więc przed upływem terminu dla zaspokojenia wierzytelności.
Stosownie do art. 2 ust. 9 pkt 2 omawianej ustawy, wierzytelności zabezpieczone hipotecznie podle gaj a z chwilą zapłaty waloryzacji, według zasad obowiązujących przy zwrocie wywłaszczonych nieruchomości i nie podlegają oprocentowaniu. Na mocy
przepisu § 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 lipca
1990 r. w sprawie zasad i trybu rozliczeń, w razie zwrotu wywłaszczonych nieruchomości 1 3 waloryzacji wierzytelności należy dokonywać, stosując wskaźniki cen detalicznych i usług ogółem,
ogłaszane w dziennikach urzędowych Głównego Urzędu Statystycznego. W przypadku natomiast braku danych dotyczących powy-
12
13
D z . U . z 1982 r. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.
D z . U . z 1991 r. Nr 72, poz. 315.
96
Własność gruntów Skarbu Państwa..
ższych wskaźników, przy waloryzacji wierzytelności należy posługiwać się wskaźnikami cen towarów konsumpcyjnych.
W przypadku zawarcia przez państwową osobę prawną umowy
sprzedaży, dzierżawy, najmu lub innego odpłatnego udostępniania
nieruchomości, na których dokonano zabezpieczenia hipotecznego,
wierzytelności zabezpieczone stają się natychmiast wymagalne
w części równej korzyściom uzyskanym ze sprzedaży, dzierżawy,
n a j m u lub innego odpłatnego udostępnienia. Powyższe zastrzeżenie, zawarte w art. 2 ust. 9 pkt 3 ustawy, budzi pewne wątpliwości. Nie dotyczą one zastrzeżenia natychmiastowej wykonalności w
przypadku sprzedaży przez państwową osobę prawną obiektów
(nieruchomości), natomiast natychmiastowa wykonalność w odniesieniu do korzyści uzyskanych przez państwową osobę prawną z
tytułu dzierżawy, n a j m u lub innego odpłatnego odstąpienia obiektów nie wydaje się służyć ich efektywnemu wykorzystywaniu.
Można też zakładać, że w pewnych przynajmniej przypadkach,
w celu uniknięcia rygorów natychmiastowej wykonalności, państwowe osoby prawne będą udostępniały obiekty na warunkach
umowy użyczenia (art. 710 i n. k.c.).
Korzystniejsze, w stosunku do stanu prawnego uprzednio obowiązującego, rozwiązanie przyjęto w art. 2 ust. 9 pkt 4 omawianej
ustawy. W razie bowiem ustanowienia odrębnej własności lokalu
mieszkalnego, udział w użytkowaniu wieczystym gruntów oraz
udział we współwłasności części wspólnej budynku, związane z
prawem własności lokalu, są wolne od hipoteki.
Państwowa osoba prawna, działając na podstawie art. 2b ustawy z dnia 7 X 1992 r., może zrzec się własności obiektów oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów. W przypadku zrzeczenia
się powyższych praw z n a j d u j e odpowiednie zastosowanie przepis
art. 179 k.c. Na mocy ostatnio powołanego przepisu zrzeczenie
się własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Mając również na uwadze treść art. 237 k.c. należy przyjąć,
że dla zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego gruntów konieczne jest także zachowanie formy aktu notarialnego. Dla skuteczności zrzeczenia się przez państwową osobę prawną własności
lub prawa użytkowania wieczystego niezbędna jest uprzednia zgoda kierownika właściwego miejscowo rejonowego organu rządowej
97
REJENT Nr 2 - luty 1995 r.
administracji ogólnej bądź zarządu gminy. Jedynie w przypadku
zrzeczenia się wspomnianych praw przez komunalną osobę prawną, zgodę wymaganą przez art. 179 k.c. wyrazić winien zarząd
gminy, na której terenie położona j e s t dana nieruchomość. W
konsekwencji też, w tym ostatnim przypadku zrzeczenia się, zawsze gmina nabędzie odpowiednio własność lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości 14 .
Szczególnie preferencyjne rozwiązania przewiduje omawiana
ustawa w zakresie wierzytelności z tytułu odpłatnego nabycia
własności budynków, urządzeń i lokali przez przedsiębiorstwa
państwowe w razie ich prywatyzacji, w trybie i na zasadach określonych w ustawie z dnia 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych 1 5 . Dotyczy to zarówno przekształcenia
przedsiębiorstwa państwowego w jednoosobową spółkę Skarbu
Państwa, j a k i postawienia takiego przedsiębiorstwa w stan likwidacji, ale w celu jego prywatyzacji 1 6 . W obu powyższych sytuacjach, z momentem przekształcenia lub postawienia przedsiębiorstwa w stan likwidacji, z mocy prawa, tj. art. 2 ust. 9 pkt
6 ustawy z dnia 7 X 1992 r., wierzytelności hipotecznie zabezpieczone wygasają. Wygaśnięcie zabezpieczonych hipotecznie wierzytelności stanowić będzie oczywiście podstawę do wykreślenia
hipoteki z księgi wieczystej. Wykreślenie hipoteki zabezpieczającej
wierzytelności Skarbu Państwa lub gminy wobec przedsiębiorstw
państwowych nie poddanych zabiegom prywatyzacyjnym oraz wobec innych państwowych osób prawnych może w zasadzie nastąpić dopiero po zaspokojenia tych wierzytelności, z wyjątkiem
przewidzianym w art. 2 ust. 9 pkt 5 omawianej ustawy. Wyjątek
powyższy ma miejsce w przypadku, gdy organ określony w art. 2b
ustawy w związku z art. 179 k.c. odmówi państwowej osobie prawnej zgody na zrzeczenie się prawa własności nieruchomości. Odmowa taka uzasadnia zbycie nieruchomości za cenę niższą niż zabezpieczona na niej wierzytelność, a uzyskana cena, z mocy prawa,
14
Por. art. 2c u s t . 6 z d a n i e o s t a t n i e u s t a w y z d n i a 7 p a ź d z i e r n i k a 1 9 9 2 r. ( D z . U .
15
D z . U . z 1 9 9 0 r. Nr 51, poz. 2 9 8 z późn. zm.
N r 91, poz. 4 5 5 ) .
16
cja przedsiębiorstwa państwowego
98
(cz.
I
i
II),
Por. s z e r z e j w tej s p r a w i e : p r a c a
Warszawa-Poznań
1992,
s.
7
i
n.
Własność gruntów Skarbu Państwa..
stanowi zaspokojenie zabezpieczonej wierzytelności. W sytuacji
powyższej hipoteka podlega wykreśleniu, mimo że zabezpieczona tym prawem wierzytelność faktycznie nie została w pełni zaspokojona.
II. W ustawie z dnia 7 października 1992 r. zmieniającej ustawę
o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości dokonano
licznych i istotnych zmian unormowania stanu prawnego gruntów oraz obiektów użytkowanych przez spółdzielnie i związki
spółdzielcze. Wspomniana nowelizacja, n a d a j ą c zupełnie nowe
brzmienie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie
ustawy o gospodarowaniu gruntami i nieruchomości, uchyliła
moc obowiązującą regulującego uprzednio te kwestie art. 10 ustawy z dnia 30 sierpnia 1991 r. o waloryzacji udziałów członkowskich w spółdzielniach oraz o zmianie niektórych ustawl7. Powołany ostatnio, a uchylony z dniem 23 grudnia 1992 r., przepis
art. 10 ustawy z dnia 30 VIII 1991 r. już w chwili jego wejścia w
życie budził liczne wątpliwości, będąc źródłem sporów pomiędzy
zainteresowanymi organizacjami spółdzielczymi a właściwymi
organami Skarbu Państwa i gmin.
W świetle art. 10 ustawy z dnia 30 sierpnia 1991 r. i na tle stosowania tego przepisu pojawiły się dwie podstawowe wątpliwości.
Pierwsza z nich dotyczyła kwestii tych spółdzielni, którym przyznano prawo użytkowania wieczystego gruntów, które wcześniej na
mocy decyzji właściwych organów oddane zostały im w użytkowanie. Z literalnego brzmienia ostatnio powołanego przepisu można
tylko wysnuć wniosek, że prawo użytkowania wieczystego gruntów
służy tylko tym organizacjom spółdzielczym, które stały się użytkownikami zwykłymi gruntów wyłącznie na podstawie ustawy z
dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości 18 . Przyjęcie powyższej wykładni mogło oznaczać,
że j u ż o prawo użytkowania wieczystego gruntów nie mogłyby
ubiegać się organizacje spółdzielcze, które stały się użytkownikami zwykłymi tych gruntów pod rządem wcześniejszej ustawy z
17
18
19
D z . U . z 1991 r. Nr 83, poz. 3 7 3 z późn. zm.
Por. przypis nr 1.
Ttekst j e d n o l i t y : Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 z późn. zm.
99
REJENT Nr 2 - luty 1995 r.
dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce t e r e n a m i w miastach i w
osiedlach 19 . M a j ą c na względzie m.in. przedstawione wątpliwości, Pierwszy Prezes Sądu Najwyższego w dniu 30 marca 1992 r.
wystąpił z wnioskiem do Sądu Najwyższego o udzielenie odpowiedzi na omawiane zagadnienie prawne. Uchwalą z dnia 25
czerwca 1992 r. III CZP 45/92 Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów odmówił, niestety, odpowiedzi w kwestii powyższego zagadnienia prawnego. Można było j e d n a k sadzić, że prawo ubiegania
się o otrzymanie gruntu w użytkowanie wieczyste przysługiwało
każdej spółdzielni, która w dniu 5 grudnia 1990 r. (data wejścia
w życie ustawy z dnia 29 września 1990 r.) była użytkownikiem
zwykłym gruntu, i to bez względu pod rządem której ustawy
nabyła wspomniane ostatnio ograniczone prawo rzeczowe. Argumentacji dla takiej tezy dostarczył art. 2 ust. 4 ustawy z dnia
29 września 1990 r. przed jej nowelizacją w drodze ustawy z dnia
7 października 1992 r. Stosownie bowiem do ostatnio powołanego przepisu - grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub
gminy, będące w dniu wejścia w życie ustawy o użytkowaniu
m.in. osób prawnych, a więc i organizacji spółdzielczych, pozostawały nadal w takim użytkowaniu. Zatem spółdzielnie, legitym u j ą c e się prawem użytkowania nabytym pod r z ą d e m ustaw
poprzedzających ustawę z dnia 29 kwietnia 1985 r., mogły występować o przekazanie im użytkowanych gruntów w użytkowanie
wieczyste.
W praktyce istotne wątpliwości budził również użyty w treści
art. 10 ustawy z dnia 30 sierpnia 1991 r. zwrot „spółdzielnie....
mają prawo do otrzymania w użytkowanie wieczyste". Z tego też
względu, w treści wspomnianego j u ż w y s t ą p i e n i a Pierwszego
Prezesa Sądu Najwyższego znalazło się pytanie - czy użyty w
art. 10 ostatnio wspomnianej ustawy zwrot jest równoznaczny z
tym, że organizacji spółdzielczej przysługuje roszczenie cywilnoprawne do właściciela gruntu (Skarbu Państwa, gminy, związku
międzygminnego) o oddanie tego gruntu w użytkowanie wieczyste?
W uchwale składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca
1992 r. uznano, że na podstawie art. 10 ustawy z dnia 30 sierpnia
1991 r. organizacji spółdzielczej nie przysługuje roszczenie cywilnoprawne do właściciela gruntu (Skarbu Państwa, gminy lub związ-
100
Własność gruntów Skarbu Państwa..
ku międzygminnego) o umowne oddanie tego gruntu w użytkowanie wieczyste. Ostatnio zaprezentowane stanowisko Sądu Najwyższego w istocie rzeczy sprowadzało ustawowy zwrot „spółdzielnie ... mają prawo ..." do przyznawania im możliwości występowania
ze stosownymi wnioskami do właściwych organów Skarbu Państwa lub gmin (związków międzygminnych), natomiast wspomniane organy, kierując się wyłącznie kryteriami uznaniowymi,
mogły podjąć decyzje zgodne z treścią wniosku lub odmawiające zawarcia umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego. Można co
najmniej powątpiewać, czy rzeczywiście taki był cel i intencje towarzyszące ustawodawcy kreującemu omawiany przepis art. 10 ustawy
z dnia 30 sierpnia 1991 r.
Przedstawione powyżej wątpliwości i niejasności zostały w
zdecydowanym stopniu usunięte w związku z wejściem w życie
art. 2c ustawy z dnia 7 października 1992 r. Stosownie bowiem
do art. 2c ust. 1 powołanej ostatnio ustawy, nie może być j u ż żadnych wątpliwości, że chodzi o wszystkie organizacje spółdzielcze,
które w dniu 5 grudnia 1990 r. były użytkownikami zwykłymi
gruntów określonych w art. 1 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 29
kwietnia 1985 r. W zupełności nieistotne stało się zatem, czy spółdzielnia lub inna organizacja spółdzielcza nabyła prawo użytkowania gruntu pod rządem ostatnio wskazanej ustawy, czy też w
oparciu o przepisy poprzedzających ją ustaw, dotyczących gospod a r o w a n i a g r u n t a m i i wywłaszczania nieruchomości. Przepis
art. 2c ust. 1 ustawy z dnia 7 października 1992 r. stwierdza
ponadto jednoznacznie, że spółdzielni, będącej użytkownikiem
gruntów na warunkach określonych w tym przepisie, przysługuje roszczenie o ustanowienie na j e j rzecz p r a w a użytkowania
wieczystego tychże gruntów. Oznacza to, że w razie odmowy zawarcia z organizacją spółdzielczą umowy o oddanie gruntu przez
nią użytkowanego w użytkowanie wieczyste, wyrażonej przez
właściwy organ Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego), organizacji spółdzielczej dla dochodzenia swojego roszczenia służy droga sądowa. W tym miejscu należy zwrócić
uwagę, że stosownie do art. 2d ustawy z dnia 7 października
1992 r., Rada Ministrów została upoważniona do określenia w
drodze rozporządzenia m.in zasad i trybu stwierdzenia prawa
101
REJENT Nr 2 - luty 1995 r.
użytkowania nieruchomości przez organizację spółdzielczą. Sposób wykonania powyższej delegacji ustawowej miał istotne znaczenie dla praktyki korzystania z roszczenia określonego w art.
2c ustawy z dnia 7 października 1992 r. Chodziło tu bowiem o
różnego rodzaju sytuacje faktyczne, związane z długoletnim korzystaniem z gruntów państwowych (gminy lub związku międzygminnego) przez organizację spółdzielczą. Nie były bowiem odosobnione przypadki zlokalizowania przez spółdzielnie lub inne
organizacje spółdzielcze na gruntach państwowych (gminnych) całości lub chociażby znaczącej części nakładów inwestycyjnych (budynki i inne urządzenia z gruntem na trwałe związane, lokale).
W wyniku różnorodnych okoliczności, często związanych z
przekształceniami prawnoorganizacyjnymi spółdzielni, j a k również ze zmianami podziału administracyjnego i właściwością stosowanych organów - brak j e s t jakiejkolwiek dokumentacji ustal a j ą c e j prawny stosunek organizacji spółdzielczej do gruntu, z
którego faktycznie korzysta. W wykonaniu przepisu art. 2d ustawy
z dnia 29 września 1990 r. ukazało się rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 16 marca 1993 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub w użytkowaniu 193 .
Stosownie do § 6 ust. 1 powyższego rozporządzenia, stwierdzenie
prawa użytkowania wieczystego, a więc realizacja przez spółdzielnię roszczenia o ustanowienie na jej rzecz takiego prawa wymaga z jej strony wykazania się decyzją o przekazaniu nieruchomości
w użytkowanie, a co najmniej decyzji o naliczeniu lub aktualizacji
opłat z tytułu użytkowania nieruchomości. Możliwe j e s t również
oparcie się zainteresowanej spółdzielni na zeznaniach świadków
lub oświadczeniach stron, potwierdzających przekazanie nieruchomości w użytkowanie. Zeznania świadków lub oświadczenia stron
mogą stanowić dowód przekazania nieruchomości w użytkowanie,
o ile wcześniej wspomniane decyzje się nie zachowały, a więc nie
dysponują nimi zarówno organ (Skarbu Państwa lub gminy), j a k i
zainteresowana organizacja spółdzielcza.
19a
102
D z . U . z 1993 r. Nr 23, poz. 97.
Własność gruntów Skarbu Państwa..
Obok roszczenia o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntów, organizacje spółdzielcze uzyskały nadto możliwość występowania z r o s z c z e n i a m i o stwierdzenie własności
budynków, urządzeń oraz lokali usytuowanych na tych gruntach.
Ostatni wspomniane roszczenie również otwiera dla organizacji
spółdzielczych drogę sądową w razie bezzasadnej odmowy ze
strony właściwych organów Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego), zawarcia umowy lub stwierdzenia nabycia
prawa własności zlokalizowanych na gruncie obiektów. Stosownie do art. 2c ust. 1 ustawy z dnia 7 X 1992 r., przeniesienie własności budynków, urządzeń oraz lokali następuje odpłatnie, chyba
że obiekty te zostały wybudowane ze środków własnych spółdzielni
lub ich związków. Powołany ostatnio przepis wyraża podobną, j a k
określona wcześniej, zasadę odnoszącą się do nabywania własności
obiektów przez państwowe osoby prawne w myśl art. 2 ust. 2
ustawy. Podobieństwo treści obu powołanych ostatnio przepisów
ustawowych nie oznacza jednak ich identyczności. Na tle art. 2c
ust. 3 omawianej ustawy już powstały i będą powstawały nowe
wątpliwości. Prawo do nieodpłatnego nabycia własności obiektów bezsprzecznie służy organizacjom spółdzielczym, które ze
środków własnych obiekty te wybudowały. Jest tak również w
sytuacji, gdy obiekty te zostały wybudowane ze środków byłych
centralnych lub terenowych związków spółdzielczych, zlikwidowanych w trybie i na zasadach przepisów ustawy z dnia 20 stycznia 1990 r. o zmianach w organizacji i działalności spółdzielczości20.
Nieistotne będzie przy tym, czy byłe (zlikwidowane lub będące w
stanie likwidacji) centralne związki spółdzielcze finansowały budowę obiektu (obiektów) ze środków scentralizowanego funduszu rozwoju 21 , czy też ze środków pochodzących z własnej działalności gospodarczej .
Pierwsze ze wspomnianych wątpliwości mogą się j e d n a k pojawić, gdy obiekty zostały nabyte ze środków własnych spółdzielni lub związków spółdzielczych, w których spółdzielnie były zrze20
21
Dz.U. z
Por. art.
30, poz.
1 9 9 4 r.
1990 r. Nr 6, poz.
76 u s t a w y z d n i a
2 1 0 z późn. z m . )
o zmianie ustawy
36 z późn. zm.
16 w r z e ś n i a 1982 r. - P r a w o s p ó ł d z i e l c z e ( D z . U . Nr
przed n o w e l i z a c j ą d o k o n a n ą u s t a w ą z d n i a 7 lipca
- P r a w o s p ó ł d z i e l c z e (Dz.U. Nr 90, poz. 416).
103
REJENT Nr 2 - luty 1995 r.
szone. Należy przyjąć, że w takich przypadkach, chociażby z uwagi
na źródło pochodzenia środków na zapłatę, stwierdzenie prawa
własności obiektów winno nastąpić pod tytułem darmym. Jednakże sytuacja przestaje być jednoznaczna i przejrzysta w przypadku,
gdy spółdzielnia zainteresowana nabyciem własności obiektów jest
następcą prawnym innej spółdzielni. Sytuacja taka ma miejsce w
przypadku, gdy zainteresowana spółdzielnia powstała w wyniku
podziału innej spółdzielni, czy to na ogólnych zasadach określonych
w art. 108 i n. prawa spółdzielczego, czy w szczególnym i przejściowo obowiązującym trybie art. 9 ustawy z dnia 20 stycznia 1990 r.
Z literalnego brzmienia omawianego przepisu art. 2c ust. 3 ustawy
z dnia 7 X 1992 r. zdaje się wynikać, że we wspomnianej ostatnio
sytuacji stwierdzenie nabycia własności obiektów winno nastąpić
odpłatnie. Przyjęcie jednak takiego rozwiązania w istocie niweczyłoby sens i konsekwencje wynikające z art. 111 prawa spółdzielczego, a zarazem prowadziłoby do nie dającej się zaakceptować
sytuacji dwukrotnego dokonania zapłaty za te same obiekty. Już
chociażby z tego względu, kierując się regułami wykładni funkcjonalnej należy uznać, że zainteresowana spółdzielnia ma prawo do
nieodpłatnego stwierdzenia nabycia własności obiektów, o ile jej poprzednik prawny (w tym również inna spółdzielnia) obiekty te wybudował lub nabył ze środków własnych.
Jeszcze bardziej skomplikowana może być sytuacja, gdy spółdzielnia (lub j e j poprzednik prawny) przejęła obiekty, o których
stwierdzenie własności zabiega na podstawie dokonanych (w poprzednich okresach) aktów przekazania m.in. przez państwowe
jednostki organizacyjne. W znacznej ilościowo skali zdarzenia
takie miały miejsce np. w związku z przeprowadzoną w 1976 r.
reorganizacją uspołecznionego handlu wewnętrznego. Podstawę
prawną dokonanego wówczas podziału pomiędzy handel i gastronomię państwową i spółdzielczą stanowiła uchwała nr 102 Rady
Ministrów z dnia 21 maja 1976 r. w sprawie zmian w organizacji
handlu wewnętrznego 22 . Zgodnie z § 12 ostatnio powołanego aktu
normatywnego, przekazywanie wzajemne m a j ą t k u między państwowymi a spółdzielczymi jednostkami organizacyjnymi następowało
22
A k t n o r m a t y w n y nie o p u b l i k o w a n y .
104
Własność gruntów Skarbu Państwa..
wyłącznie odpłatnie. W wykonaniu tego postanowienia Minister
Finansów, zarządzeniem z dnia 25 czerwca 1976 r. nr 97, określił
zasady i tryb rozliczeń z tytułu odpłatnego przekazywania składników m a j ą t k o w y c h pomiędzy państwowymi a spółdzielczymi
j e d n o s t k a m i organizacyjnymi. W świetle § 3 ust. 2 powołanego
zarządzenia Ministra Finansów - rozliczeniu podlegała różnica
pomiędzy łączną sumą należności jednostek spółdzielczych obligatoryjnie zrzeszonych w centralnym związku spółdzielczym a
należnościami handlowych i gastronomicznych przedsiębiorstw państwowych. W świetle powołanych przepisów prawnych, jednoznacznie wskazujących na odpłatne przejmowanie obiektów przedsiębiorstw państwowych przez organizacje spółdzielcze - stwierdzanie
nabycia prawa własności tychże obiektów na rzecz zainteresowanych
spółdzielni winno następować w sposób nieodpłatny.
Podobnie jak uchylony art. 10 ustawy z dnia 30 sierpnia 1991 r.,
również art. 2c ust. 2 omawianej ustawy z 7 X 1992 r. przewiduje, że zawarcie z zainteresowaną spółdzielnią umowy o oddanie
gruntu w użytkowanie wieczyste następuje bez przetargu, o którym mowa w art. 4 ust. 8 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. oraz
w przepisach wykonawczych zarządzenia Ministra Gospodarki
Przestrzennej i Budownictwa z dnia 19 czerwca 1991 r. w sprawie przetargów na nieruchomości stanowiące własność Skarbu
Państwa lub własność gminy 23 . Na tle praktyki stosowania art.
10 ustawy z dnia 30 sierpnia 1991 r. ujawniła się również wątpliwość, czy spółdzielnia, na rzecz której ustanowiono prawo
użytkowania wieczystego gruntu, jest obowiązana z tego tytułu
do wniesienia pierwszej opłaty rocznej, przewidzianej w art. 41
ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Wobec licznych w praktyce kontrowersji w tym zakresie - Pierwszy Prezes Sądu Najwyższego we
wniosku z dnia 5 marca 1992 r. zwrócił się o udzielenie odpowiedzi prawnej przez Sąd Najwyższy w kwestii tego zagadnienia
prawnego. W uchwale z dnia 13 m a j a 1992 r. III CZP 31/92 Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów ustalił, że spółdzielnia, która otrzymała grunt w użytkowanie wieczyste na podstawie art.
23
Por. p r z y p i s nr 5.
105
REJENT Nr 2 - luty 1995 r.
10 ustawy z dnia 30 sierpnia 1991 r. jest zobowiązana do wniesienia pierwszej opłaty rocznej, przewidzianej w art. 41 ust. 1
u s t a w y z dnia 29 kwietnia 1985 r. Zarazem j e d n a k w treści
uchwały z dnia 13 m a j a 1992 r. Sąd Najwyższy wskazał, że w sytuacji, gdy spółdzielnia ma obowiązek wniesienia pierwszej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu, należy uwzględnić
przy ustalaniu j e j wysokości kwotę wniesionej pierwszej opłaty
rocznej z tytułu użytkowania.
Pogląd i stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w uchwale
z dnia 13 m a j a 1992 r. straciło walor aktualności wobec zasadniczo
odmiennego rozwiązania prawnego, przyjętego w art. 2c ust. 4
ustawy z dnia 7 października 1992 r. Stosownie do ostatnio powołanego przepisu, opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz cenę budynków i innych urządzeń (także lokali) ustala się
według przepisów rozdziału 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z wyłączeniem pierwszej opłaty rocznej.
Powołany art. 2c ust. 4 ustawy z dnia października 1992 r. nakazuje ponadto zaliczenie na poczet ceny poniesionych uprzednio
przez organizacje spółdzielcze opłat z tytułu korzystania przez
spółdzielnię z budynków i innych urządzeń oraz lokali. Wobec
zwolnienia organizacji spółdzielczych z obowiązku wniesienia
pierwszej opłaty rocznej z tytułu ustanowienia na j e j rzecz prawa użytkowania wieczystego gruntu - nieaktualne stało się stanowisko Sądu Najwyższego, stwierdzające o obowiązku w kwestii powyższej, łącznie ze zwolnieniem spółdzielni w zakresie
wniesionej opłaty w ramach dotychczasowego użytkowania zwykłego. Spółdzielniom zainteresowanym unormowaniem stanu prawnego gruntów, budynków, urządzeń i lokali znajdujących się w
ich użytkowaniu wyznaczono termin zawity dla skorzystania z
uprawnień przewidzianych w ustawie z dnia 7 października 1992 r.
Oznaczało to, że po upływie terminu 31 grudnia 1994 r., następnie przedłużonego do 31 grudnia 1995 r., zainteresowane organizacje spółdzielcze będą mogły wprawdzie występować ze stosownymi w n i o s k a m i do organów Skarbu P a ń s t w a lub gminy
(związku międzygminnego), ale nie legitymując się już roszczeniem
cywilnoprawnym nie będą mogły skorzystać z drogi sądowej dla realizacji tego roszczenia. Należy też zwrócić uwagę, że roszczenia
106
Własność gruntów Skarbu Państwa..
organizacji spółdzielczych o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów, które z jakiegokolwiek tytułu powstały dla nich
przed datą wejścia w życie ustawy z dnia 7 października 1992 r.
z datą wejścia w życie (23 grudnia 1992 r.), podlegają unormowaniom prawnym tejże ustawy. Z roszczeń o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów i stwierdzenia nabycia własności
usytuowanych na nich obiektów mogą korzystać również następcy prawni spółdzielni i związków spółdzielczych.
Prawo użytkowania wieczystego gruntów, uzyskane na podstawie zasad i w trybie określonym w ustawie przez spółdzielnie
i organizacje spółdzielcze, j e s t (jak w każdym innym przypadku)
prawem zbywalnym. Jednakże przepis art. 2c ust. 6 omawianej
ustawy przewiduje określone skutki prawne na wypadek, gdy organizacja spółdzielcza dokona zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntów przed upływem 10 lat od umownego ustanowienia
powyższego prawa rzeczowego. W takim bowiem przypadku, organizacja spółdzielcza zobowiązana jest do zapłaty pierwszej opłaty rocznej w wysokości określonej w art. 38 i n. ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.
Powyższa konsekwencja wcześniejszego zbycia prawa użytkowania
wieczystego gruntów nie będzie miała zastosowania w dwóch sytuacjach:
- po pierwsze - wówczas, gdy organizacja spółdzielcza w sposób
nieodpłatny przekaże prawo użytkowania wieczystego gruntów na
rzecz Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego),
- po drugie - w przypadku nieodpłatnego przekazania tego prawa na rzecz innej spółdzielni, w trybie i na zasadach ustawy z dnia
20 stycznia 1990 r. o zmianach w organizacji i działalności spółdzielczości.
W tym ostatnim przypadku chodzi przede wszystkim o nieodpłatne przekazanie prawa użytkowania wieczystego gruntów,
przysługującego związkowi spółdzielczemu będącemu w stanie
likwidacji na rzecz spółdzielni, która była w tym związku zrzeszona. Powyższe uregulowanie jest oczywistą konsekwencją przyznania roszczeń o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego
oraz o stwierdzenie nabycia własności obiektów nie tylko na rzecz
spółdzielni, ale również związków spółdzielczych.
107
REJENT Nr 2 - luty 1995 r.
Warto przy tym zwrócić uwagę, że już pod rządem uchylonego
art. 10 ustawy z dnia 30 sierpnia 1991 r. Sąd Najwyższy w uchwale
z dnia 13 m a j a 1992 r. uznał, że ostatnio wspomniana regulacja
prawna ma odpowiednie zastosowanie również do związków spółdzielczych postawionych w stan likwidacji na podstawie art. 1
ust. 1 ustawy z dnia 20 stycznia 1990 r.
Z dniem 8 sierpnia 1994 r. weszła w życie ustawa z dnia 10
czerwca 1994 r. zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości 24 . Na podstawie
art. 2 powyższej ustawy, w istotny sposób zmieniono treść dotychczasowego art. 88a ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. poprzez
nadanie tej treści oznaczenia art. 88a ust. 1, a zarazem dodanie
nowych postanowień ust. 2-4 wspomnianego przepisu. Stosownie
zatem do obecnego brzmienia art. 88a ust. 2 ustawy z dnia 29
kwietnia 1985., spółdzielniom, związkom spółdzielczym oraz Naczelnej Radzie Spółdzielczej służy roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz nieodpłatne przeniesienie
własności znajdujących się na tych gruntach obiektów. Dotyczy
to j e d n a k wyłącznie gruntów, których wspomniane powyżej podmioty były p o s i a d a c z a m i w rozumieniu art. 80 ust. 2 ustawy co
n a j m n i e j w dniu 5 grudnia 1990 r. Warunkiem natomiast nieodpłatnego stwierdzenia nabycia własności obiektów zlokalizowanych na tych gruntach jest ustalenie, że zostały one do dnia 5
grudnia 1990 r. wybudowane ze środków własnych wnioskodawców lub ze środków własnych ich poprzedników prawnych, a jednocześnie budowa została zrealizowana na podstawie zezwolenia
właściwego organu nadzoru budowlanego. Omawiane roszczenie
przysługuje podmiotom spółdzielczym w odniesieniu do gruntów
b ę d ą c y c h w ich p o s i a d a n i u w chwili zgłoszenia roszczenia i
obejmuje grunty zajęte pod budynkami wraz z gruntem niezbędnym do prawidłowego korzystania z nich. Przedstawione powyżej nowe uregulowanie prawne jest bezsprzecznie korzystniejsze
dla podmiotów spółdzielczych niż dotychczasowe, zawarte w art.
2c ustawy z dnia 7 października 1992 r. Nie w pełni można zgodzić się z krytyczną oceną uregulowań zawartych w ustawie z
24
Dz. U. z 1 9 9 4 r. Nr 84, poz. 3 8 4 (w s z c z e g ó l n o ś c i art. 4 u s t a w y ) .
108
Własność gruntów Skarbu Państwa..
dnia 10 czerwca 1994 r.25. Chodzi w szczególności o ocenę stwierdzającą, iż przepisy nowej ustawy „premiują te spółdzielnie, które
w porę nie zadbały o uregulowanie prawa do posiadanych gruntów" 26 . Dość częste były w przeszłości przypadki administracyjnego, a niekiedy wręcz politycznego wymuszania na spółdzielniach
budowy obiektów, szczególnie usługowych i handlowych, bez
ustanawiania ich chociażby zwykłymi użytkownikami gruntów,
przy jednoczesnym wyrażaniu zezwolenia na budowę ze strony
właściwych organów nadzoru budowlanego. W takich sytuacjach,
na tle stanu prawnego sprzed 8 sierpnia 1994 r. (data wejścia w
życie ustawy z dnia 10 VI 1994 r.) starania zainteresowanych
spółdzielni o uregulowanie ich prawa do posiadanych gruntów
były w istocie skazane na niepowodzenie. W świetle aktualnego
brzmienia art. 88a ust. 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985, zawarcie
umowy o oddanie podmiotom spółdzielczym gruntu w użytkowanie
wieczyste oraz o przeniesienie własności obiektów budowlanych
następuje bez potrzeby przetargu oraz bez obowiązku wniesienia
pierwszej opłaty rocznej, określonej w art. 41 tejże ustawy. Jak
już wcześniej wspomniano, organizacje spółdzielcze, które objęły
w użytkowanie wieczyste grunty w oparciu o przepisy ustawy z
dnia 7 października 1992 r., w razie zbycia tego prawa przed upływem 10 lat będą zobowiązane do wniesienia pierwszej opłaty
rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Takiego obowiązku
nie przewiduje ustawa z dnia 10 czerwca 1994 r. w odniesieniu
do podmiotów spółdzielczych, które na podstawie j e j przepisów
przejęły grunty Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego) w użytkowanie wieczyste. Na tym tle wypada zgodzić się z
opinią iż „powstała pewną niespójność uregulowań polegająca na
tym, że spółdzielnie, które użytkowały grunty na podstawie tytułu prawnego, znalazły się w gorszej sytuacji niż spółdzielnie,
które władały gruntami bez takiego tytułu" 27 . Uchylenie powy-
25
C h o d z i tu w s z c z e g ó l n o ś c i o w y p o s a ż e n i e organizacji s p ó ł d z i e l c z y c h w roszczenie o n a b y c i e p r a w a u ż y t k o w a n i a w i e c z y s t e g o g r u n t ó w w s y t u a c j i , gdy legitym u j ą się „tylko" ich p o s i a d a n i e m .
26
27
Z. M a r m a j , Uwłaszczenia dla spółdzielni,
1 9 9 4 r., s. 14.
Z. M a r m a j , Uwłaszczenia..., jw., s. 14.
„Rzeczpospolita"
z
dnia
9 września
109
REJENT Nr 2 - luty 1995 r.
ższej niespójności będzie jednak wymagało ingerencji ustawodawczej. Wobec jednoznacznego brzmienia przepisów art. 2c ustawy z
dnia 7 października i art. 88a ust. 3 ustawy z dnia 29 kwietnia
1985 r. w brzmieniu nadanym przez ustawę z dnia 10 czerwca
1994 r. nie wydaje się możliwe dokonanie wykładni osłabiającej
niepożądane i nieuzasadnione zróżnicowanie stanu prawnego.
110