Ceny mieszkań mogą nadal spadać

Komentarz Open Finance, 18 października 2008 r.
Ceny mieszkań mogą nadal spadać
Porównanie wrześniowych cen transakcyjnych uzyskanych na podstawie wniosków złożonych
za pośrednictwem Open Finance, pokazuje spadek średniej ceny metra kwadratowego we
wszystkich monitorowanych miastach. A był to miesiąc, w którym banki dopiero zaczęły
zaostrzać
kryteria
przyznawania
kredytów.
Kolejne
miesiące
mogą
pogłębić
tendencję spadkową.
Ceny transakcyjne spadły w skali 12 miesięcy we wszystkich monitorowanych przez nas miastach,
choć w pojedynczych wypadkach wpływ na tę statystykę miała zmiana metodologii liczenia cen
średnich (ze średniej arytmetycznej przeszliśmy na medianę, która lepiej oddaje średnie - są
w mniejszym stopniu zakłócane przez nietypowe transakcje; zrezygnowaliśmy też z podawania zmian
miesięcznych).
Spadek cen związany jest ściśle z sytuacją na rynku kredytów. Już w okresie wakacyjnym
odnotowaliśmy zwiastun możliwego osunięcia się cen, a wrzesień – i dalej październik – przyniósł
istotne zmiany na rynku kredytowym. Dostęp do kredytów hipotecznych – zwłaszcza nominowanych
we frankach – stał się utrudniony (przez obowiązek posiadania wkładu własnego), co przełoży się na
spadek popytu na kredyty i dalej na nieruchomości. Stąd spadek cen średnich mieszkań nie powinien
nikogo dziwić w najbliższym okresie. Nie należy jednak spodziewać się gwałtownych zmian w skali
pojedynczych miesięcy – nieruchomości, to jednak nie giełda, zmiany cen mają o wiele łagodniejszy
charakter. Najprawdopodobniej najpierw zobaczymy spadek popytu na nieruchomości (to już się
dzieje), a dopiero później spadek cen, który może się rozłożyć nawet na kilka kwartałów.
Ponadto trzeba pamiętać, że kredyty złotowe nadal są dostępne w większości banków, a rodziny
kupujące swoje pierwsze mieszkania mogą korzystać z systemu dopłat do odsetek, gwarantowanych
w programie „Rodzina na swoim” (więcej o tym w odrębnym komentarzu), co znakomicie obniża raty
kredytowe
w
sposób
porównywalny
do
zaciągania
kredytów
we
frankach.
Ze
względu
na dotychczasową strukturę popytu (dominują właśnie „pierwsze mieszkania”) oczekiwania na
50-proc. i więcej spadek popytu czy 30-40 proc. spadek cen mieszkań, wydają się przesadzone.
Spodziewamy się, że w ciągu dwunastu miesięcy popyt na mieszkania spadnie o ok. 20 proc., a ceny
mieszkań o ok. 10 proc., przy czym największy spadek popytu jest oczekiwany przez nas w końcówce
roku, a największy spadek cen w I połowie przyszłego roku (a więc z pewnym opóźnieniem do
spadającego popytu).
Otrzymujemy także sygnały o ożywieniu popytu inwestycyjnego. Inwestorzy, którzy wycofują środki
z giełdy, a nie ufają już bankom, traktują właśnie nieruchomości jako safe-heaven, ze względu
na gwarancję własności. Oczekujemy, że popyt inwestycyjny będzie wsparciem dla rynku
mieszkaniowego zwłaszcza wobec oczekiwanego wzrostu rentowności z inwestycji pod wynajem.
Jeśli chodzi o podażową stronę rynku, to mamy do czynienia z pewnego rodzaju paniką wśród
deweloperów, którzy zawieszają kolejne projekty. W ciągu 12-18 miesięcy może to skutkować
niewystarczającą podażą nowych mieszkań i zahamowaniem tempa spadku cen. W dalszej
perspektywie możliwe jest ponowne ożywienie popytu zwłaszcza, gdyby udało się zrealizować
zapowiedzi wejścia Polski do strefy euro, co ponownie obniżyłoby koszty kredytów. Również
spadająca inflacja może pomóc zarówno w zbijaniu cen mieszkań (tańsze będą materiały budowlane,
a być może także robocizna) jak i ożywieniu popytu ze względu na spadek stóp procentowych.
miasto
ceny za mkw.
w 09.2008 r.
(mediana)
ceny za mkw.
w 09.2007 r.
(mediana)
zmiana
roczna
ceny
nieruchomości
w 2008
(mediana)
ceny
nieruchomości
w 2007
(mediana)
Gdańsk
5 933
6 052
-1,96%
310 000
300 000
Kraków
6 492
6 875
-5,57%
300 000
320 000
Poznań
6 163
6 522
-5,50%
300 000
350 000
Warszawa
8 333
8 607
-3,18%
420 000
430 000
Wrocław
6 103
6 424
-4,99%
325 000
317 500
*ceny transakcyjne na podstawie wniosków założonych za pośrednictwem Open Finance
W przypadku Gdyni, Katowic, Lublina i Olsztyna wolumen zarejestrowanych transakcji jest zbyt niski,
aby mówić o wyznaczeniu precyzyjnych średnich cen transakcyjnych. Dlatego podane ceny należy
traktować wyłącznie poglądowo – jako średnie zawartych ostatnio transakcji za pośrednictwem Open
Finance, a w żadnym wypadku nie powinny być traktowane jako średnie dla całego rynku w tych
miastach.
miasto
ceny za mkw.
w 09.2008 r.
(mediana)
ceny za mkw.
w 09.2007 r.
(mediana)
zmiana
roczna
ceny
nieruchomości
w 2008
(mediana)
ceny
nieruchomości
w 2007
(mediana)
Gdynia
6 465
6 667
-3,02%
310 000
313 000
Katowice
4 000
5 152
-22,35%
200 000
250 000
Lublin
4 858
5 393
-9,92%
238 867
286 161
Olsztyn
4 987
5 578
-10,60%
231 500
222 500
*ceny transakcyjne na podstawie wniosków założonych za pośrednictwem Open Finance
Podsumowanie
Ze względu na obecną sytuację na rynku kredytowym, jak również na rynkach finansowych i obawy
o znaczące spowolnienie gospodarcze tak w ujęciu globalnym jak i lokalnym (dla Polski), sądzimy że
w okresie najbliższych kwartałów należy spodziewać się spadku cen transakcyjnych wymuszonego
zmniejszającym się popytem na nieruchomości, przy jednocześnie wciąż wysokiej podaży
w początkowym okresie tego spadku. Ustabilizowania cen oczekujemy nie wcześniej niż w przyszłym
roku na poziomach nawet o 10 proc. niższych niż obecnie. W dalszej perspektywie wpływ na
tendencje cenowe na rynku mieszkań będzie miała odporność polskiej gospodarki na obecne
zawirowania na rynkach finansowych i spodziewane w przyszłym roku spowolnienie gospodarcze.
Emil Szweda, analityk Open Finance