PPytania i odpowiedzi prawne

PPytania
i odpowiedzi prawne
Ewa Stawicka
Czy istnienie współwłasności lokalu
umożliwia przypisywanie każdemu ze współwłaścicieli
ułamka prawa głosu?
Kwestia objęta tytułowym pytaniem ma niebagatelne znaczenie w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Nierzadkie są bowiem sytuacje, kiedy to w wyniku
rozmaitych zdarzeń prawnych, takich na przykład jak ustanie wspólności majątkowej
małżeńskiej przez rozwód albo spadkobranie, związane z odrębną własnością lokalu
prawo współwłasności w częściach wspólnych nieruchomości należy w częściach ułamkowych do kilku osób.
W wypadku wspólnot liczących wiele lokali, a także wtedy, gdy przedmiotem głosowań są kwestie niebudzące kontrowersji, problem metody uczestniczenia w tych głosowaniach przez współwłaścicieli lokali ich „rozdrobnionymi” udziałami praktycznie
niemal nie występuje, a w każdym razie pojawia się niezmiernie rzadko. Wystarczy
jednak, że w stosunkowo niewielkiej kamienicy zdarzy się poważny spór w pojedynczej sprawie – i każda, nawet maleńka cząstka udziału może spełnić w głosowaniu rolę
„języczka u wagi”.
W literaturze, a także w orzecznictwie, bywają prezentowane dwa przeciwstawne
stanowiska. Wedle jednego z nich przynależność lokalu w częściach ułamkowych do
kilku właścicieli uprawnia każdego z nich do głosowania – przy podejmowaniu przez
wspólnotę uchwał – „swoją częścią ułamka”. Drugi pogląd nakazuje, by współwłaściciele lokalu uzgodnili zbieżne stanowisko i łącznie je w głosowaniu reprezentowali. Nie potrzeba raczej objaśniać, że ustawa o własności lokali nie zawiera w swoich
zapisach klarownej podpowiedzi. Zupełnie inaczej rzecz się miała z przedwojennym
rozporządzeniem Prezydenta Rzeczypospolitej z 24 października 1934 r. o własności
lokali (zostało uchylone przepisami wprowadzającymi Kodeks cywilny), które w art. 11
stanowiło: „Jeżeli lokal należy do kilku właścicieli, obowiązani są oni wybrać osobę
zdolną do działań prawnych, która reprezentować ich będzie na zebraniu właścicieli
lokali i wobec zarządu”.
W orzeczeniach zapadających w obecnym stanie prawnym zdecydowanie przeważa drugi spośród nakreślonych wyżej poglądów – wykazujący przy tym zbieżność ze
213
Ewa Stawicka
PALESTRA
sposobem rozumowania przyjętym przez ustawodawcę w latach 30. XX wieku. Podsumowaniem takiej właśnie linii orzecznictwa jest niedawna uchwała Sądu Najwyższego
z 12 grudnia 2012 r., o sygnaturze III CZP 82/12, z tezą w brzmieniu: „Prawo głosu
wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością
lokalu przysługuje niepodzielnie właścicielom tego lokalu”. Odpowiedź na wątpliwość
sformułowaną w tytule niniejszego tekstu jest więc negatywna.
Ze stanowiskiem tym należy się zgodzić, zwłaszcza że zostało ono przekonująco,
a przy tym wyczerpująco uargumentowane.
Sąd Najwyższy we wspomnianym wyżej orzeczeniu słusznie nadał duże znaczenie
temu, że pomimo rozbieżności poglądów pojawiającej się przy rozpatrywaniu dopuszczalności bądź niedopuszczalności „używania rozdrobnionych ułamków” przy głosowaniach prowadzonych w zwykłym trybie (czy to podczas zebrania wspólnoty, czy
też poprzez indywidualne zbieranie głosów, czy wreszcie sposobem mieszanym, to
znaczy takim, gdy po odbyciu zebrania kontynuuje się głosowania „obiegiem”) nikt
nie zgłasza wątpliwości, że zastosowanie wyjątkowego trybu „jeden właściciel – jeden
głos” pozwala tylko na zagłosowanie przez współwłaścicieli lokalu jednym, spójnym
i wspólnie liczącym się jako „jeden głos” stanowiskiem. Logiczne jest więc jednolite
traktowanie tego wyjątkowego trybu i procedury zwyczajnej, polegającej na zliczaniu
wyników głosowania wedle udziałów w nieruchomości wspólnej.
Przywołując poglądy prawne wyrażane i we wcześniejszych orzeczeniach, Sąd
Najwyższy słusznie położył też nacisk na to, że współwłasność istniejąca pomiędzy
współuprawnionymi do lokalu we wspólnocie mieszkaniowej podlegającej przepisom
ustawy o własności lokali jest szczególnym rodzajem współuprawnienia, do którego
przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności nie stosuje się wprost. Współwłaściciel
lokalu, będąc zarazem współuprawnionym do części ułamka w nieruchomości wspólnej odpowiadającego temu lokalowi, nie może zatem samodzielnie zarządzać prawami
związanymi z tą swoją cząstką.
Przyjęte przez Sąd Najwyższy, poprawne od strony teoretycznej, rozwiązanie mogłoby się na pierwszy rzut oka wydawać sprzeczne z wymogami praktycznego funkcjonowania wspólnot, gdyż brak uzgodnionego stanowiska współwłaścicieli lokalu może
powodować, że nie będą oni brali udziału w głosowaniach, a oczekiwanie od nich, by
w takich razach wszczynana była procedura wyznaczenia zarządcy rzeczą wspólną
(art. 203 k.c.), wydaje się skrajnie nierealistyczne. Przypadki braku zgody pomiędzy
współwłaścicielami zdarzają się jednak naprawdę sporadycznie, a jednym ze sposobów na unikanie problemów w głosowaniach wspólnot mieszkaniowych może stać się
wyznaczanie pełnomocnika przez takich współuprawnionych.
214