Trójmiejski rynek biurowy

Trójmiejski rynek biurowy
I poł. 2016
90 200
Studenci
PLN 4 864
Liczba
mieszkańców
23 400
Średnie wynagrodzenie brutto
(117% średniej krajowej)
747 000
Absolwenci
€ 8 527
20
AA+
16 900
Siła nabywcza na
mieszkańca na rok
(132% średniej dla Polski)
Szkoły wyższe
Trójmiasto
1 036 300
Rating krajowy dla
Gdańska,
Fitch Ratings
Zatrudnienie w
sektorze
BPO/SSC/IT/R&D
Mieszkańcy
aglomeracji
4,0%
Bezrobocie
(8,8% dla Polski)
104
Liczba centrów
BPO/SSC/IT/R&D
działających w
Trójmieście
>100%
Wzrost zatrudnienia w
centrach BPO/SSC/IT/R&D
z kapitałem zagranicznym
Źródło: GfK Polonia (IV kw. 2015), GUS (IV kw. 2015, dane dla bezrobocia stan na czerwiec 2016), Fitch Ratings, Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2016 (ABSL)
Rynek biurowy
W ostatnich dwóch dekadach Trójmiasto stało się ważną oraz
dynamicznie rozwijającą się lokalizacją biurową. Aglomeracja
oferuje potencjalnym najemcom liczne opcje najmu, zarówno
atrakcyjne kosztowo, jak i pod kątem wielkości. Od 2008 roku podaż
biur w regionie zwiększyła się trzykrotnie (od 229 300 m2 na koniec
2008 r. do 629 300 m2 na koniec czerwca 2016 r.).
Wyróżniającą cechą mieszkańców Trójmiasta na tle innych
ośrodków biurowych w Polsce jest dobra znajomość niszowych
języków obcych (w tym norweskiego, szwedzkiego, fińskiego i
duńskiego). Ponadto, niedawne usprawnienia infrastrukturalne
wpłyną znacząco na wizerunek regionu jako atrakcyjnej lokalizacji
dla projektów z sektora nowoczesnych usług dla biznesu (obecnie
Trójmiasto jest czwartym ośrodkiem SSC/BPO w Polsce, po
Krakowie, Warszawie i Wrocławiu).
W Trójmieście powstaje obecnie 132 100 m2, co wskazuje na wysoki
poziom zaufania deweloperów co do przyszłości tego rynku
biurowego. Jedynie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu wolumen
nowobudowanych biurowców jest wyższy niż w Trójmieście.
Na koniec 2018 r. całkowita podaż biur może wynieść nawet
800 000 m2.
Historycznie rynek biurowy w Trójmieście był zdominowany przez
lokalnych deweloperów. Niemniej jednak krajowi i międzynarodowi
deweloperzy, tacy jak: Echo Investment, Hines czy Vastint, wraz z
ukończeniem projektów biurowych w aglomeracji, zaznaczyli swoją
obecność w regionie. Ostatnio również Skanska zakupiła kolejną
działkę pod potencjalny projekt biurowy w Gdańsku.
Nowa podaż, (m2), planowane (m2), poziom pustostanów (%)
100 000
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
80 000
60 000
40 000
20 000
0
Nowa podaż (m²)
Planowane (m²)
Poziom pustostanów
Źródło: JLL, PORF, II kw. 2016 r., *Współczynnik pustostanów na koniec II kw. 2016
W 2015 r. wolumen nowej podaży wyraźnie przyśpieszył – oddano
do użytku prawie 87 000 m2 (w porównaniu ze średnią z ostatnich
pięciu lat – 56 700 m2), z czego 62 500 m2 przypadło na Gdańsk,
a 24 500 m2 na Gdynię. Przewidziana nowa podaż w całym 2016 r.
JLL
JLL
Magdalena Reńska
National Director
Head of the Tri-City Office
ul. Kaprów 19/28
80-316 Gdańsk
tel. +48 58 350 62 62
[email protected]
Mateusz Polkowski
Associate Director
Research & Consultancy
Warsaw Spire
Plac Europejski 1
00-844 Warszawa
tel. +48 22 167 00 00
[email protected]
www.jll.pl
www.jll.pl
to 64 700 m2, z czego 80% zostało ukończone w I poł. 2016 r.
Na lata 2017-2018 deweloperzy planują kolejne budynki biurowe.
120 100 m2 z przewidzianych na te lata projektów jest już w
budowie.
Popyt w Trójmieście nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Po
bardzo dobrym wyniku w roku 2014, kiedy to najemcy podpisali
umowy na 66 500 m2, 2015 przyniósł rekordowy wolumen popytu klienci korporacyjni wynajęli ponad 107 000 m2. W I poł. 2016 r.
zakontraktowanych zostało 37 000 m2, w tym kilkanaście umów o
powierzchni większej niż 1 000 m2.
Głównym generatorem popytu są firmy rozpoczynające swoją
działalność w regionie oraz te rozwijające swoje struktury. Wśród
najemców, którzy ostatnio otworzyli swoje biura w aglomeracji
można wymienić State Street czy ThyssenKrupp, obie te spółki
wynajęły łącznie 20 000 m2 co miało pozytywny wpływ na poziom
absorpcji netto w 2015 r. Największą umową podpisaną w
I poł. 2016 r. był przednajem 3 300 m2 przez Luxoft w Alchemii III.
Popyt w Trójmieście, (m2)
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
2010
2011
2012
Popyt netto
2013
2014
2015
H1 2016
Renegocjacje
Źródło: JLL, PORF, II kw. 2016 r.
Wraz z dynamicznym rozwojem sektora SSC/BPO w Trójmieście,
powinien utrzymywać się pozytywny trend po stronie popytowej
(w I poł. 2016 r. 56% popytu było wygenerowane przez firmy z tego
sektora).
Trójmiejski rynek biurowy oferuje szeroki wachlarz małych i średnich
powierzchni do wynajęcia od zaraz, z kolei dostępność modułów
powyżej 5 000 m2 jest ograniczona. Najemcy poszukujący takiej
powierzchni zmuszeni są do rozważenia projektów w budowie lub
planowanych. Łącznie aglomeracja oferuje 84 900 m2 wolnej
powierzchni rozproszonej w 52 biurowcach, co przekłada się na
wskaźnik pustostanów na poziomie 13,5%.
Od I kw. 2015 r. czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w
Trójmieście utrzymują się na niezmiennym niskim poziomie (12,75 13,5 € / m2 / miesiąc). Spodziewamy się utrzymania korzystnych dla
najemców warunków rynkowych do końca 2016 r. oraz w całym
2017, ze względu na rosnącą ofertę w budowanych oraz
planowanych projektach biurowych.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC.
2016. All rights reserved. No part of this publication
may be reproduced or transmitted in any form or by
any means without prior written consent of Jones
Lang LaSalle. It is based on material that we
believe to be reliable. Whilst every effort has been
made to ensure its accuracy, we cannot offer any
warranty that it contains no factual errors.
We would like to be told of any such errors in order
to correct them.