Raport z rynku nieruchomości – kawalerki w niełasce

Raport z rynku nieruchomości – kawalerki w niełasce
Maj był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem słabnącego popytu i niewielkich,
lecz wciąż spadków cen na mieszkaniowym wtórnym rynku. W porównaniu z kwietniem
stawki ofertowe w największych polskich miastach spadły średnio o 0,3%. Spadło także
zainteresowanie klientów zakupem kawalerek, czyli najtańszych mieszkań na rynku –
wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez analityków portalu nieruchomości
Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.
Trwających już od lat spadków cen na rynku sprzedaży mieszkań nie widać końca. W
minionym miesiącu średnie stawki, za jakie właściciele wystawiali swoje lokale, spadły w 17 z
18 miastach analizowanych przez portal Domy.pl.
Najbardziej w ujęciu procentowym spadła cena m2 używanego mieszkania w Białymstoku –
o 0,8%. Niewielkie, wynoszące zaledwie o,1%, spadki zanotowało aż 6 miast: Bydgoszcz,
Gdańsk, Katowice, Kraków, Sopot i Szczecin. Jednocześnie na tym samym poziomie co przed
miesiącem utrzymały się ceny w Olsztynie.
Największy spadek w ujęciu kwotowym zanotował Poznań, w którym średnia cena ofertowa
za m2 spadła w ciągu miesiąca o 44 zł.
W porównaniu obecnych cen z tymi sprzed roku widać, że liderem spadków niezmiennie
pozostaje Wrocław. Według obliczeń portalu Domy.pl w stolicy Dolnego Śląska średnia
stawka ofertowa w maju br. (5763 zł/m2) była o 7,6% niższa niż 12 miesięcy temu (6240
zł/m2). W tym samym czasie o 1%, tj. 16 zł, wzrosła średnia cena ofertowa m2 używanych
lokali w Gdyni.
ceny ofertowe mieszkań w maju 2013 r.
miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gdynia
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
średnia
PLN/m2
4314
3860
5675
5940
2912
3896
4337
mediana* najtańsze* najdroższe*
PLN/m2
PLN/m2
PLN/m2
4360
3780
5423
5481
2898
3760
4318
3112
2368
3762
4143
2011
2577
3454
5805
5665
8858
10568
3875
6081
5902
zmiana
średniej
mdm (%)
-0,8
-0,1
-0,1
-0,3
-0,3
-0,1
-0,4
zmiana
średniej rdr
(%)
-4,4
-2,7
-5,1
1,2
-2,4
-2,4
-5,8
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Sopot
Szczecin
Warszawa
Wrocław
6830
4837
3818
4428
4138
5434
4789
9360
4195
8325
5763
6497
4806
3741
4389
4171
5263
4923
8864
4140
7835
5618
4349
3711
2617
3257
3015
3561
3863
5669
2811
5730
3942
11234
6182
5428
5979
5742
8251
5930
15635
5860
13485
8312
-0,1
-0,4
-0,4
0,0
-0,3
-0,8
-0,3
-0,1
-0,1
-0,4
-0,2
-4,7
-5,6
-4,9
-4,7
-3,7
-4,0
-5,1
-0,2
-5,2
-3,6
-7,6
*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
U progu lata polski rynek mieszkaniowy znalazł się w szczególnym położeniu. Z jednej strony
wciąż przybywa ofert, wśród których coraz łatwiej znaleźć takie, które śmiało można określić
mianem wyjątkowych okazji. Z drugiej – maleje grono klientów zainteresowanych ich
zakupem. Wielu odkłada bowiem decyzje w przekonaniu, że ceny nadal będą spadać i
najbliższy czas zamiast na poszukiwania lepiej spożytkować na letni wypoczynek.
Takie podejście – w pełni uzasadnione bieżącymi doniesieniami dotyczącymi sytuacji na
rynku – może jednak nie przynieść spodziewanych korzyści, bo o ile transakcji jest
rzeczywiście mniej, to jednak wciąż są dokonywane, a ich przedmiotem są lokale
najatrakcyjniejsze spośród wszystkich wystawianych do sprzedaży. Te oferowane po dobrych
cenach, ale przede wszystkim wyróżniające się wyjątkowymi atutami – świetną lokalizacją
(park pod oknami albo widok, którego nic nie zasłoni), dogodnym rozkładem pomieszczeń,
wysoką jakością wykończenia eliminującą konieczność samodzielnego remontu, itd. – szybko
znajdują nabywców. Dane statystyczne mówiące o wydłużającym się czasie oczekiwania na
nabywcę ich nie dotyczą – jak zawsze największe okazje znikają z rynku bardzo szybko.
Kredyty nowe: wkład własny niezbędny
Od przyszłego roku znikną z rynku kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego – znamy już
podstawowe założenia nowej rekomendacji S. Kupując mieszkanie od przyszłego roku, trzeba
będzie z własnej kieszeni wyłożyć co najmniej 5% ceny nieruchomości, od 2015 r. będzie to
już 10%, od 2016 – 15%, a od 2017 docelowo 20%. Na szczęście warunkowo będzie można
wyłożyć tylko 10%, pod warunkiem, że brakująca kwota zostanie ubezpieczona.
To oznacza spore problemy dla wielu kupujących, szczególnie młodych, którzy nie zdążyli
jeszcze oszczędzić pieniędzy. Średnio co czwarty kupujący mieszkanie nie ma nawet 5% jego
wartości. Wkładem własnym w wysokości 20% legitymuje się tylko co drugi klient. Planując
zakup mieszkania, trzeba więc zacząć oszczędzać już teraz.
Pozostałe zmiany wprowadzone przez rekomendację nie są tak istotne. Przede wszystkim
KNF chce wprowadzić dalsze ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych w obcej
walucie. Dostać je będą mogły tylko osoby, które w danej walucie uzyskują większość
dochodu. Warto jednak zaznaczyć, że już teraz kredyty te stanowią tylko niewielki ułamek
rynku, więc rewolucji ta zmiana nie uczyni.
Kredyty spłacane: złotowe w dół, walutowe w górę
Stawki WIBOR nieustannie spadają już od prawie roku, co bezpośrednio przekłada się na
wysokość rat kredytów hipotecznych w złotych – spadają one wraz z każdą aktualizacją
oprocentowania (banki zwykle przeprowadzają je co kwartał). W czerwcu Rada Polityki
Pieniężnej po raz kolejny obniżyła stopy procentowe i stawka WIBOR 3M spadła do
najniższego poziomu w historii (2,74%), podczas gdy jeszcze w wakacje ubiegłego roku było
to 5,14%. W przełożeniu na ratę kredytową oznacza to spadek o ponad 23%, czyli 150 zł na
każde 100 tys. zł kredytu na 30 lat.
Nie zmieniają się za to stawki EURIBOR i LIBOR, co oznacza, że wysokość rat kredytów w euro
i we franku zależy tylko od kursów walut, a tu niestety w ostatnim miesiącu były raczej tylko
kiepskie wiadomości. Euro podrożało ok. 17 gr, co oznacza wzrost raty kredytowej o ok. 4%.
Z większym wzrostem muszą pogodzić się posiadacze kredytów we franku. Złoty osłabił się
wobec franka o 23 gr, co przekłada się na ok. 7-procentowy wzrost miesięcznej raty. Euro
jest obecnie najdroższe od ponad roku, a frank od 11 miesięcy.
W czasie kryzysu spada zainteresowanie kawalerkami
Obecna sytuacja ekonomiczna w kraju i widoczne do dziś (i zapewne przez wiele następnych
lat) skutki minionego boomu na rynku mieszkaniowym sprawiły, że klienci podchodzą
obecnie do zakupu mieszkań zdecydowanie bardziej racjonalnie. Jeszcze kilka lat temu na
porządku dziennym było zaciąganie 30-letnich kredytów na zbyt duże i zbyt drogie
mieszkania jak i małe – ciasne, ale własne (a de facto banku) – kawalerki. Cóż z tego, że ze
względu na niewielkie rozmiary trudno w nich zamieszkiwać we dwójkę, a jeszcze trudniej
wieść życie rodzinne z potomstwem. Jednak liczyła się najniższa (w porównaniu z większymi
lokalami) cena, która umożliwiała zaciągnięcie kredytu w banku niemal każdemu
zainteresowanemu uzyskującemu stałe dochody. O przyszłości mało kto myślał, bo
mieszkania drożały i aby nie stracić szansy na własne M, trzeba było brać tu i teraz to, na co
było kogoś stać. W ten sposób wiele osób, które dziś są już w związkach, jeszcze przez wiele
lat spłacać będzie kredyt za mieszkania, które z założenia przystosowane są do życia w
pojedynkę. A sprzedaż niejednokrotnie nie wchodzi w grę, bo środki uzyskane z transakcji nie
wystarczyłyby na pokrycie zobowiązania kredytowego wobec banku.
Dziś rynek wygląda zupełnie inaczej: chętnych na zakup mieszkań jest bez porównania mniej
niż jeszcze kilka lat temu, a ofert jest pod dostatkiem. Jednak ci, którzy decydują się teraz na
zakup swojego M, nie kupują już czegokolwiek, szybko, byle tanio. Najtańsze, a wiec
wydawałoby się najbardziej przystępne kawalerki nie cieszą się już takim powodzeniem jak
przed kilkoma laty. Obecnie jednopokojowy lokal chce kupić tylko 8,2% klientów. To prawie
2 razy mniej niż pięć lat temu, w szczytowym okresie mieszkaniowego boomu.
Według analizy portalu Domy.pl klienci, którzy szukają mieszkania dla siebie (a nie jako
inwestycję pod wynajem), preferują lokale większe, a przez to bardziej perspektywiczne.
Dwa pokoje są bowiem niewiele droższym, a zdecydowanie wygodniejszym i bardziej
przyszłościowym rozwiązaniem, zwłaszcza dla typowego klienta na kawalerkę – dobrze
sytuowanej osoby żyjącej w pojedynkę. Takie mieszkanie spełni swoje funkcje także wtedy,
gdy wprowadzi się do niego partner/partnerka czy nawet w przypadku narodzin dziecka. W
każdej z tych konfiguracji dwa pokoje zapewnią niezbędne minimum przestrzeni życiowej.
Dlatego kompaktowego, 2-pokojowego optimum, na które najczęściej ma zostać zaciągnięty
wieloletni kredyt, szuka obecnie blisko co drugi klient (49,4%).
Typowym zjawiskiem występującym w okresie kryzysu jest zwiększony udział w grupie
popytowej klientów zamożnych. Potwierdzają to wyniki analiz portalu Domy.pl – więcej niż
co trzeci klient zainteresowany jest zakupem większego lokum – z 3 pokojami (34,6%), a
blisko 8 na 100 zainteresowanych chce nabyć lokal z min. 4 pokojami (7,8%). Oznacza to, że
na stosunkowo duże i drogie mieszkania jest teraz pięć razy więcej chętnych niż na małe i
tanie kawalerki. Te zaś niezmiennie cieszą się powodzeniem wśród drobnych inwestorów,
którzy nabywają je pod wynajem. Znalezienie najemcy na kawalerkę jest wciąż dużo
łatwiejsze niż znalezienie amatora na lokal z choćby dwoma pokojami.
AUTORZY RAPORTU:
Marcin Drogomirecki, Domy.pl - część nieruchomościowa
[email protected], kom. 602 649 550
Marcin Krasoń, Open Finance - część kredytowa
[email protected], kom. 609 980 403
Raport został przygotowany na podstawie danych z 24229 ofert sprzedaży mieszkań
wystawionych w portalu nieruchomości Domy.pl w maju 2013 roku oraz danych Open
Finance.
Więcej aktualnych danych statystycznych można znaleźć na stronie: www.domy.pl/statystyki.
W przypadku wykorzystania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podanie
źródła: "Raport z rynku nieruchomości Domy.pl i Open Finance".
PORTALE GRUPY MELOG.COM
Melog.com Sp. z o.o., ul. Rakowiecka 36 lok. 341, 02-532 Warszawa; Sąd Rejonowy dla M. St. Warszawy, XIII Wydział Gospodarczy; KRS
0000125836, REGON 016394720; NIP 521-31-07-693; Kapitał zakładowy w wysokości 1.184.000 zł