Raport z rynku nieruchomości – wrzesień 2013

Raport z rynku nieruchomości – wrzesień 2013
Sierpień nie przyniósł znaczących zmian cen na rynku sprzedaży mieszkań używanych. Niewielkim
wzrostom w jednych miastach i podobnej skali spadkom w innych towarzyszyło niewielkie,
związane z końcem okresu wakacyjnego, ożywienie wśród poszukujących. Jednak ci koncentrują się
na mieszkaniach z tańszych segmentów cenowych, o powierzchniach do 60 m2 – wynika z
najnowszej analizy portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.
W sierpniu br. ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w 9 spośród 18 analizowanych przez portal
Domy.pl miastach nieznacznie wzrosły – średnio o 33 zł na m2, a w 9 pozostałych spadły – średnio o
41 zł na m2. Największy miesięczny wzrost średniej ceny wywoławczej zanotowała Warszawa – w
porównaniu z lipcem br. w sierpniu stawka w stolicy wzrosła o 1,7%, tj. o 142 zł na m2, osiągając
poziom 8267 zł/m2. W pozostałych 8 miastach wzrosty średnich cen nie przekroczyły 40 zł na m2.
Spośród miast, w których doszło do spadków cen wywoławczych, najbardziej staniały lokale w
Olsztynie - o 2,2% i Opolu – o 2,3%, co przełożyło się odpowiednio na spadek średniej ceny m2 o 95
zł i 98 zł.
Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w sierpniu 2013
ceny mieszkań w sierpniu 2013 r.
miasto
średnia
PLN/m2
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gdynia
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Sopot
4329
3801
5578
5870
2907
3795
4298
6852
4835
3794
4298
3987
5385
4811
9124
mediana*
PLN/m2
4300
3764
5340
5229
2970
3558
4167
6507
4810
3697
4181
3969
5220
4698
6725
najtańsze*
PLN/m2
3105
2363
3643
3781
2014
2180
3256
4170
3409
2548
3148
2451
3423
3641
5337
najdroższe*
PLN/m2
6137
5599
9286
11142
3868
5969
5918
11806
6450
5571
5816
5759
8147
6115
16659
zmiana
średniej
mdm (%)
0,0
-0,1
-0,1
0,0
0,2
-1,0
-0,5
0,4
0,3
1,0
-2,2
-2,3
0,1
0,5
-0,7
zmiana
średniej
rdr (%)
-2,3
-1,9
-5,3
-1,9
-1,8
-2,1
-3,7
-2,4
-4,5
-3,7
-4,3
-5,2
-3,5
-2,2
-2,6
Szczecin
Warszawa
Wrocław
4152
8267
5731
4076
7706
5584
2485
5579
3878
5849
12729
8638
-0,8
1,7
0,7
-4,2
-2,9
-5,6
*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
Tylko 1 na 4 klientów chce dziś kupić mieszkanie powyżej 60 m2
Niewspółmierne wysokie w stosunku do uzyskiwanych wynagrodzeń ceny mieszkań nie sprzyjają
realizacji marzeń o zamieszkaniu w dużym, przestronnym lokalu. Jeszcze kilka lat temu, w czasie
boomu na rynku mieszkaniowym, kupowanie lokali o relatywnie dużych powierzchniach było normą.
Powodzeniem cieszyły 40-metrowe kawalerki, 60-metrowe 2 pokoje z kuchnią jak i ponad 80metrowe M4. Niestety, kryzys zrewidował podejście Polaków do kupowanych mieszkań. Z badania
przeprowadzonego przez portal Domy.pl wynika, że tylko co 10 klient poszukujący obecnie ofert
zainteresowany jest zakupem lokalu o powierzchni przekraczającej 70 m2. Celem poszukiwań ponad
połowy poszukujących (54,9%) są mieszkania mierzące do 50 m2. Tylko co piąty klient szuka
mieszkania nieco większego – od 51 do 60 m2.
Niewielu klientów zainteresowanych jest lokalami ponad 90-metrowymi, którym z racji powierzchni
można by nadać miano przestronnych apartamentów. Ich udział w popycie wynosi 5%.
Dużo mniejszym zainteresowaniem niż w minionych latach cieszą się obecnie kawalerki. Chęć zakupu
małego, mierzącego do 30 m2 mieszkania, deklaruje 7,6% klientów.
Struktura popytu na mieszkania w Polsce wg powierzchni poszukiwanego lokalu
pow. mieszkania
do 30 m2
31 do 40 m2
41 do 50 m2
51 do 60 m2
61 do 70 m2
71 do 80 m2
81 do 90 m2
pow. 90 m2
popyt (%)
7,6
20,3
27,3
19,3
14,9
3,5
2,1
5,0
Źródło: Domy.pl
Kredyty nowe: rośnie popyt
Rekordowo niskie stopy procentowe w Polsce przekładają się na niższe koszty obsługi kredytów i
coraz częściej jest to dostrzegane i doceniane przez klientów. Jak wynika ze statystyk NBP w lipcu i
sierpniu wartość zadłużenia gospodarstw domowych wzrosła o niespotykane we wcześniejszych
miesiącach tego roku kwoty 2,8 mld zł. Z opublikowanych już szczegółowych danych za lipiec widać,
że blisko 2,3 mld zł tej sumy przypadło właśnie na kredyty na nieruchomości. Kwota niebagatelna, bo
o niemal jedną czwartą wyższa niż w czerwcu i o ponad 40 proc. wyższa niż w maju. Nic dziwnego,
łatwiej przełamać obawy do kredytu spoglądając na ratę niższą o kilkaset złotych od tej analizowanej
w zeszłym roku, czy też wziąć kredyt, którego rata równa się opłacie za wynajem. Wzmożony ruch na
rynku kredytów mieszkaniowych i na rynku nieruchomości nie niesie jednak żadnych korzyści dla
klientów, wręcz przeciwnie.
Przeciętna marża – dla 270 tys. zł kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości - od początku roku
utrzymuje się w granicach 1,6 proc. Podobnie jest z kosztami prowizji lub ubezpieczenia wynoszącymi
średnio 2,5 proc. kwoty kredytu (parametry dla 3-osobowej rodziny z 6 tys. zł dochodu netto). Taniej
niestety nie będzie, bo jeśli już banki decydują się na jakieś ruchy, to głównie po to, aby wprowadzić
niewielkie podwyżki. O powakacyjnych promocjach, które miałyby przyciągnąć do banków
tradycyjnie większy jesienią popyt na kredyty mieszkaniowe, w ogóle nie ma mowy. Na dodatek
większa fala kupujących nieruchomości niejednokrotnie odbiera chęć do negocjacji deweloperom.
Niejednokrotnie proponowane przez deweloperów wiosną rabaty dziś są już nieaktualne.
Kredyty spłacane: złotowe rekordowo tanie do połowy przyszłego roku
Rada Polityki Pieniężnej utrzymała we wrześniu stopy procentowe na poziomie ustalonym na
początku lipca (podstawowa stopa procentowa 2,5 proc.). W efekcie stawka trzymiesięcznego
WIBOR-u nadal wynosi 2,70 proc. i jak można wnioskować z zachowania inwestorów kupujących
kontrakty FRA, prognozujące wysokość WIBOR-u, utrzyma on obecny poziom do połowy przyszłego
roku. Ale już w wakacje inwestorzy przewidują WIBOR 3M w okolicach 3 proc., a na koniec 2014 r. ok.
3,5 proc.
Trwa również stabilizacja oprocentowania kredytów w euro i we franku szwajcarskim. Stawki
EURIBOR i LIBOR nie zmieniają się od miesięcy. Szef Europejskiego Banku Centralnego potwierdził we
wrześniu, że w najbliższym czasie podtrzymana zostanie łagodna polityka monetarna w strefie euro.
Podstawowa stopa procentowa w strefie euro wynosi 0,5 pkt. proc., a EURIBOR 3M ok. 0,22 proc.
Jeśli chodzi o LIBOR CHF 3M, jego poziom oscyluje wokół 0,02 proc. (główna stopa procentowa w
Szwajcarii wynosi 0 proc.). Oznacza to, że wysokość rat kredytów w euro i franku szwajcarskim zależy
od wahań kursów walutowych, a te w ostatnim miesiącu również zachowują się w miarę stabilnie.
Klienci szukają tańszych mieszkań
Choć w niepewnych finansowo czasach transakcje na rynku nieruchomościowym stają się domeną
osób najzamożniejszych, to jednak nic nie wskazuje na to, by ci byli skłonni kupować lokale z
najwyższej półki cenowej. Wg wyników badania portalu Domy.pl ponad połowa klientów na zakup
mieszkań w Polsce zainteresowana jest ofertami w cenie do 200 000 zł. W niektórych miastach
wojewódzkich (Gorzów Wlkp., Katowice, Łódź) za taką kwotę bez problemu można znaleźć 3pokojowy lokal w dobrym standardzie. Jednak w Warszawie, Sopocie czy Zakopanem oferty w tej
cenie, głównie kawalerki, wciąż mają bardzo niewielki udział w podaży.
Co 4 klient poszukujący mieszkania zamierza przeznaczyć na jego zakup kwotę w przedziale od 201
000 do 300 000 zł, a co 9 maksymalnie o 100 000 zł więcej (do 400 000 zł).
Dużą kwotę na zakup mieszkania – tj. ponad pół miliona złotych – zamierza wydać niespełna 4%
poszukujących. Co drugi przedstawiciel tej grupy (1,8% całkowitego popytu) szuka ofert, których cena
przekracza magiczną barierę miliona złotych. Warto zaznaczyć, że w samej Warszawie na takich
klientów czekają kilka tysięcy ofert, których ceny wywoławcze zaczynają się od miliona złotych.
Struktura popytu na mieszkania w Polsce wg ceny poszukiwanego lokalu
cena mieszkania
do 200 tys. zł
201 do 300 tys. zł
301 do 400 tys. zł
401 do 500 tys. zł
501 tys. do 1 mln zł
pow. 1 mln zł
popyt (%)
54,1
26,3
11,3
4,4
2,1
1,8
Źródło: Domy.pl
AUTORZY RAPORTU:
Marcin Drogomirecki, Domy.pl - część nieruchomościowa
[email protected], kom. 602 649 550
Halina Kochalska, Open Finance - część kredytowa
[email protected], kom. 602 601 010
Raport został przygotowany na podstawie danych z 20250 ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w
portalu nieruchomości Domy.pl w sierpniu 2013 roku oraz danych Open Finance.
Więcej aktualnych danych statystycznych można znaleźć na stronie: www.domy.pl/statystyki.
W przypadku wykorzystania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podanie źródła:
"Raport z rynku nieruchomości Domy.pl i Open Finance".