Problemy ze spadkiem

Problemy ze spadkiem
Podmioty zarządzające wspólnotami mieszkaniowymi często zmagają się z problemem
mieszkań, które nie mają uregulowanej sytuacji prawnej. Zdarza się tak w przypadku śmierci
właściciela
nieruchomości,
którego
spadkobiercy
nie
przeprowadzili
postępowania
spadkowego lub kiedy takiego spadkobiercy po prostu nie ma.
Na wstępie należy wskazać, iż powołanie do spadku może wynikać albo z ustawy
(dziedziczenie ustawowe) albo z testamentu (dziedziczenie testamentowe). Zgodnie z ustawą
z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w pierwszej kolejności do spadku powołane są
dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek.
W dalszej kolejności występują rodzice oraz
pozostali krewni. W przypadku braku małżonka spadkodawcy i jego krewnych powołanych
do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania, a jeżeli
takiego miejsca Rzeczypospolitej Polskiej nie da się ustalić albo miejsce zamieszkania
znajdowało się za granicą, spadek przypada Skarbowi Państwa jako spadkobiercy
ustawowemu.
Należy pamiętać, iż w skład spadku wchodzą zarówno prawa, jak i obowiązki zmarłego.
Trzeba
liczyć
się
zatem
z
możliwością
odziedziczenia
długów.
Ponadto, należy mieć na uwadze, iż w przypadku dziedziczenia nieruchomości po stronie
spadkobierców powstanie obowiązek podatkowy. Najczęściej momentem powstania
obowiązku podatkowego w przypadku dziedziczenia jest data uprawomocnienia orzeczenia
Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.
Spadkobierca może przyjąć spadek bez ograniczenia odpowiedzialności za długi (przyjęcie
proste), bądź przyjąć spadek z ograniczeniem tej odpowiedzialności (przyjęcie z
dobrodziejstwem inwentarza). Może również spadek odrzucić, z tym że osoba, która spadek
odrzuciła, traktowana jest przez ustawę jakby nie dożyła otwarcia spadku. Termin do złożenia
oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku może być złożone w ciągu 6 miesięcy od
dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania. Jeśli spadkobierca
takiego oświadczenia nie złoży, nabędzie cały spadek bez ograniczeń z mocy prawa.
W przypadku śmierci właściciela nieruchomości spadkobiercy powinni jak najszybciej
wystąpić do Sądu o stwierdzenie nabycia spadku. Postępowanie spadkowe trwa co najmniej
kilka miesięcy i dopiero z chwilą uprawomocnienia się postanowienia Sądu, spadkobierca
staje się formalnym właścicielem nieruchomości. Istnieje również możliwość skorzystania z
metody szybszej i łatwiejszej, tj. udania się do notariusza i uzyskania aktu poświadczenia
dziedziczenia. Zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza
ma skutki prawomocnego stwierdzenia nabycia spadku. Nowy właściciel powinien zadbać
również o uregulowanie sytuacji w księdze wieczystej i złożyć wniosek o wpis swojego
prawa.
Problemy wspólnot mieszkaniowych wynikają z faktu, iż spadkobiercy nie chcą regulować
spraw spadkowych. Jest to dla nich wygodne, ponieważ wydaje im się, iż mogą uchylać się
od uiszczania kosztów związanych z zarządem nieruchomością. W takich sytuacjach zarządcy
nie wiedzą od kogo żądać zapłaty należnych świadczeń, komu umożliwić oddanie głosu pod
uchwałą, czy też komu udostępniać dokumenty związane z zarządem.
Na wstępie należy stwierdzić, że zaległości za lokal mieszkalny, którego właściciel zmarł, jak
również za utrzymanie części nieruchomości wspólnej nie muszą pokrywać pozostali
członkowie wspólnoty. Za zobowiązania spadkodawcy odpowiedzialność ponoszą jego
spadkobiercy. Długi wobec wspólnoty mieszkaniowej po zmarłym właścicielu związane z
lokalem przechodzą bowiem na spadkobierców. Nie ma tutaj znaczenia, że osoby te nie
mieszkają lub nie korzystają z mieszkania. Spadkobiercy, jako właściciele lokalu,
zobowiązani są do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z odrębną własnością lokalu.
Zgodnie z art. 1030 Kodeksu cywilnego, do chwili przyjęcia spadku spadkobierca ponosi
odpowiedzialność za długi spadkowe tylko ze spadku. Oznacza to, iż egzekucja przez
wspólnotę mieszkaniową należności na koszty zarządu będzie mogła następować tylko z
lokalu, ewentualnie z innych przedmiotów czy praw należących wcześniej do zmarłego.
Jednakże od chwili przyjęcia spadku ponosi odpowiedzialność za te długi z całego swego
majątku. Jeśli spadkobierców jest kilku, za długi spadkowe ponoszą oni odpowiedzialność
solidarną.
W przypadku, gdy mamy do czynienia z sytuacją, w której spadkobierca jest znany, lecz
pozostaje bierny i nie prowadzi postępowania spadkowego, bądź prowadzi, ale nie chce
pokrywać kosztów zarządu, wspólnota mieszkaniowa może złożyć do Sądu wniosek o tzw.
zabezpieczenie spadku. Zgodnie z art. 634 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks
postępowania cywilnego, Sąd może zabezpieczyć spadek, gdy z jakiejkolwiek przyczyny
grozi naruszenie rzeczy lub praw pozostałych po spadkodawcy, zwłaszcza przez usunięcie,
uszkodzenie, zniszczenie albo nieusprawiedliwione rozporządzenie. Aby złożyć wniosek o
zabezpieczenie spadku wystarczy, wspólnota mieszkaniowa uprawdopodobniła fakt, iż jest
wierzycielem spadkobiercy, tj. przedstawiła pisemny dowód należności przeciwko
spadkodawcy, np. z tytułu nieuiszczenia zaliczki związanej z kosztami zarządu
nieruchomością. Wykonanie postanowienia o zabezpieczeniu spadku, Sąd zleca komornikowi
sądowemu lub innemu organowi, stosownie do okoliczności.
Natomiast, jeżeli właściciel lokalu zmarł i nie można ustalić jego spadkobierców i nikt nie
reguluje spraw spadkowych, wspólnota mieszkaniowa powinna wystąpić do Sądu o
ustanowienie kuratora masy spadkowej. Powołany przez Sąd kurator spadku powinien starać
się o wyjaśnienie, kto jest spadkobiercą i zawiadomić spadkobierców o jego otwarciu spadku.
Poruszając kwestię oddawania głosów pod uchwałami i udostępniania dokumentów, należy
zaznaczyć, iż właścicielem lokalu jest osoba, która może wylegitymować się tytułem
własności nieruchomości, a zarządowi lub zarządcy przysługuje prawo do żądania od
właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.
Niedopuszczalne jest zatem udostępniania dokumentacji osobie, która takiego tytułu nie może
przedstawić. Nawet gdyby była to córka zmarłego mieszkańca, która do dziedziczenia
powołana jest z mocy prawa. Osoba taka nie może również głosować nad uchwałami
wspólnoty mieszkaniowej.
Warto również wskazać, iż istnieją prawa związane z lokalami mieszkalnymi, które
przechodzą na oznaczone osoby, niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. Wśród nich
należy wyróżnić stosunek najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie bowiem z art. 691 Kodeksu
cywilnego, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:
małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby,
wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która
pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Wymienione osoby wstępują w
stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do
chwili jego śmierci, natomiast gdy brakuje osób uprawnionych do wstąpienia stosunek najmu
wygasa.
Do kategorii praw niewchodzących w skład spadku, należy także zaliczyć spółdzielcze prawa
organizacyjne wynikające ze stosunku członkostwa w spółdzielni. Zmarłego członka
spółdzielni wykreśla się bowiem z rejestru członków spółdzielni ze skutkiem od dnia śmierci.
Jednak samo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym i
przechodzi na spadkobierców.