Założenia do aktu notarialnego

UMOWA DEWELOPERSKA
(PREAMBUŁA)
Strony zawierają niniejszą umowę w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu
mieszkalnego przez Dewelopera i przeniesienia własności tego lokalu na Nabywcę w
wykonaniu przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U z dnia 28 października 2011 r.).
I.
Oświadczenia stron
§ 1.
1. Przedstawicielka Dewelopera oświadcza, że:
1)
Projekt Naramowice – „Grupa Echo” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Spółka komandytowo - akcyjna z siedzibą w Kielcach jest właścicielem
nieruchomości położonej w Poznaniu, obręb Naramowice przy ul. Karpia / Sielawy
obejmującej działki gruntu numer 29/102 o powierzchni 590 m2, 29/104 o powierzchni
6559 m2 i 29/105 o powierzchni 426 m2, o łącznej powierzchni 7575 m2, dla której to
nieruchomości Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w Poznaniu, V Wydział Ksiąg
Wieczystych prowadzi księgę wieczystą PO1P/00301530/8;
2)
w dziale III księgi wieczystej PO1P/00301530/8 ujawnione są:
a) służebność gruntowa swobodnego przejazdu i przechodu do działki 9/34 przez
działki sąsiednie stanowiące własność Dewelopera w celu umożliwienia dostępu
z drogi publicznej do działki 9/34 na rzecz każdoczesnego właściciela działki
numer 9/34;
b) prawo użytkowania działki nr 7/5 na rzecz „Aquanet" Sp. z o.o.;
c) prawo użytkowania działki nr 7/6 na rzecz „Aquanet" Sp. z o.o.;
d) prawo użytkowania działek nr 16/1-16/9 i działki nr 9/90 na rzecz Grupa
Energetyczna ENEA S.A.;
e) prawo użytkowania działki 9/90 na rzecz „Aquanet" Sp. z o.o.;
f)
użytkowanie złączy kablowych wraz z kablową linią zasilającą niskiego napięcia
działki 9/91 - 9/99 na rzecz ENEA S.A.
g) prawo użytkowania działki nr 1, 2, 3, 4/2, 5/2, 6/2, 7/6, 29/32 na rzecz „Aquanet"
Sp. z o.o.
h) użytkowanie linii zasilających niskiego napięcia działka 9/101 na rzecz ENEA
S.A.
i)
prawo użytkowania działki 9/103 na rzecz „Aquanet" Sp. z o.o.
j)
bezpłatna służebność przesyłu energii ich konserwacji, remontów i wymiany oraz
bieżącej obsługi związanej ich eksploatacją na rzecz „Dalkia Poznań” S.A.
k) służebność przesyłu ustanowiona nieodpłatnie, na czas eksploatacji sieci cieplnej
na terenie działki numer 513, z ograniczeniem wykonywania prawa przesyłu do
pasa gruntu zajmowanego przez sieci przebiegające przez działkę numer 513 na
rzecz „Dalkia Poznań” S.A.
Strona 1 z 14
l)
służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu ustanowiona
na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości obejmującej działkę numer
513/40 przez działkę numer 513/2;
m) nieodpłatna i na czas eksploatacji urządzeń i linii elektroenergetycznych
służebność przesyłu na rzecz Enea Operator Sp. z o.o.;
n) służebność przesyłu ustanowiona nieodpłatnie, na czas eksploatacji sieci cieplnej
2 x dn 800 oraz komory cieplnej, z ograniczeniem wykonywania prawa przesyłu
do pasa gruntu zajmowanego przez sieć cieplną Dalkia Poznań Spółka Akcyjna;
o) nieodpłatna służebność przesyłu na rzecz Dalkia Poznań S.A.
p) nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu
przez działki oznaczone numerami 29/111 i 29/105 objęte KW PO1P/00249243/6
na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości obejmującej działkę numer
29/106;
q) nieodpłatna i na czas eksploatacji urządzeń i linii elektroenergetycznych - złączy
kablowych wraz z kablowymi liniami zasilającymi średniego i niskiego napięcia,
służebność przesyłu na rzecz Enea Operator Sp. z o.o.
r) nieodpłatna służebność przesyłu na rzecz INEA S.A.
s) nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu
przez działkę nr 29/111 na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości
obejmującej działki nr 29/109, 29/103 i 29/110 zapisanej w KW
PO1P/00291922//9, do czasu gdy działka nr 29/111 stanie się w całości lub
części drogą publiczną;
t)
nieodpłatne prawo użytkowania na rzecz Aquanet S.A.
u) roszczenia wynikające z umów deweloperskich, nie dotyczące przedmiotu
niniejszej umowy.
Przedstawicielka Dewelopera oświadcza,
PO1P/00301530/8 nie zawiera wpisów.
3)
że
dział
IV
księgi
wieczystej
2. Przedstawicielka Dewelopera oświadcza ponadto, że każdoczesnemu właścicielowi
nieruchomości objętej księgą wieczystą numer PO1P/00301530/8 przysługują
następujące uprawnienia nie ujawnione w tej księdze wieczystej:
1)
uprawnienie wynikające z odpłatnej i na czas określony służebności drogi
koniecznej polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działkę 29/28 na
rzecz każdoczesnego właściciela działki 29/31, z której zostały wydzielone działki
objęte Przedsięwzięciem Deweloperskim. Opłata z tytułu korzystania ze
służebności na działce 29/28 wynosi rocznie 6.114,33 (sześć tysięcy sto
czternaście i 33/100) złotych (w tym podatek od towarów i usług VAT w stawce
23%), a właściciel nieruchomości władnącej zobowiązany jest uiszczać tę opłatę
do dnia 31 stycznia każdego roku;
2)
uprawnienie wynikające z odpłatnej służebności gruntowej polegającej na prawie
przejazdu i przechodu przez działkę nr 29/110 na rzecz każdoczesnych
właścicieli nieruchomości obejmującej działki nr 29/101, 29/102, 29/104, 29/105,
513/42, 513/43, 513/44. Opłata z tytułu korzystania ze służebności wynosi 1 zł
Strona 2 z 14
(jeden złotych) miesięcznie od każdego lokalu mieszkalnego usytuowanego na
nieruchomościach władnących;
3)
3.
odpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie korzystania z
pomieszczenia ochrony znajdującego się w budynku przy ul. Karpia 29A, na
rzecz każdoczesnych współwłaścicieli nieruchomości stanowiących działki nr
29/101, 29/102, 29/104, 29/105, 513/42, 513/43, 513/44. Opłata z tytułu
korzystania ze służebności wynosi 0,3 zł (trzydzieści groszy) miesięcznie od
każdego lokalu mieszkalnego usytuowanego na nieruchomościach władnących.
Przedstawicielka Dewelopera oświadcza, że opisane wyżej prawo własności nie jest
obciążone długami, prawami oraz roszczeniami osób trzecich ani ograniczeniami w
rozporządzaniu nieujawnionymi w księdze wieczystej za wyjątkiem opisanych w ust. 1, z
zastrzeżeniem ust. 4 poniżej.
4. Przedstawicielka Dewelopera oświadcza, że w celu realizacji inwestycji, o której mowa w
§ 2, Deweloper zastrzega sobie prawo do zmiany:
a) stanu działu III księgi wieczystej PO1P/00301530/8 w ten sposób, że Deweloper
upoważniony będzie do ustanowienia na przedmiotowej nieruchomości
ograniczonych praw rzeczowych na rzecz dostawców mediów, które to prawa
umożliwią położenie niezbędnych sieci doprowadzających media oraz wstęp
przedstawicieli dostawców mediów na przedmiotową nieruchomość; jak też i na
nieruchomości sąsiednie, w szczególności powstałe z podziału przedmiotowej
nieruchomości,
b) działu IV księgi wieczystej PO1P/00301530/8, w takim przypadku zobowiązuje się
uzyskać od banku finansującego, na którego rzecz ustanowiona zostanie hipoteka,
zezwolenie na bezobciążeniowe odłączenie Lokalu. Deweloper zobowiązuje się
przenieść na rzecz Nabywców własność przedmiotu Umowy wolnego od
jakichkolwiek obciążeń hipotecznych.
§2
Przedstawicielka Dewelopera oświadcza ponadto, że:
1.
stosownie do art. 146 § 2 kodeksu spółek handlowych aktem notarialnym z dnia 21
sierpnia 2013 roku Repertorium A 2048/2013 zaprotokołowanym przez notariusza w
Kielcach Elżbietę Giedyk – Sierakowską Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki
Dewelopera podjęło uchwałę zezwalającą na zbycie nieruchomości stanowiącej
przedmiot niniejszej Umowy, a jedyny kompementariusz wyraził zgodę na tę uchwałę w
tym samym akcie notarialnym;
2. Deweloper prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie zmierzające do zabudowy działek
numer 29/102, 29/104 i 29/105, budynkami opisanymi w ust. 4 pod nazwą „Osiedle
Jaśminowe – etap II” (zwane dalej „Przedsięwzięciem Deweloperskim”).
Zagospodarowanie
nieruchomości
objętej
Przedsięwzięciem
Deweloperskim
uwidocznione jest na Załączniku numer 1 – Koncepcja zagospodarowania
nieruchomości;
3. dnia 1 marca 2013 roku wydana została przez Prezydenta Miasta Poznania decyzja
numer 406/2013, zatwierdzająca projekt budowlany i wydająca pozwolenie na budowę
Strona 3 z 14
zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z otwartym garażem wielopoziomowym
wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną - Etap II (budynki mieszkalne
wielorodzinne oznaczone, jako F, G, H, I, przy ul. Karpia / Sielawy w Poznaniu);
zmieniona następnie decyzją Prezydenta Miasta Poznania numer 1981/2013 z dnia 25
września 2013 roku o zmianie pozwolenia na budowę oraz decyzją Prezydenta Miasta
Poznania numer 2430/2014 z dnia 6 listopada 2014 roku o zmianie pozwolenia na
budowę, opisana w niniejszym ustępie decyzja o pozwoleniu na budowę jest ostateczna i
niezaskarżalna w zwykłym trybie sądowo – administracyjnym,
4. na mocy decyzji opisanej w ust. 3 powyżej, Deweloper realizuje zespół zabudowy
mieszkaniowej składający się z 4 (czterech) budynków o 5 (pięciu) kondygnacjach
naziemnych, o łącznej projektowanej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz
pomieszczeniami przynależnymi 4.534,48 m2 (cztery tysiące pięćset trzydzieści cztery i
48/100 metra kwadratowego) (dalej „Budynki”);
5. Przedsięwzięcie Deweloperskie wykonane będzie stosownie do postanowień niniejszej
umowy oraz załączników do niniejszej umowy, z zastrzeżeniem postanowień § 4 ust. 3;
Deweloper zastrzega sobie ponadto uprawnienie do wprowadzania zmian w lokalach nie
stanowiących przedmiotu niniejszej Umowy oraz prawo włączenia powierzchni
wspólnych do powierzchni lokali;
6. w Budynku oznaczonym projektowym numerem ___ znajdować się będzie lokal
mieszkalny oznaczony projektowym numerem _______, usytuowany na _____ piętrze
Budynku __, składający się z: _____________ o łącznej projektowanej powierzchni
użytkowej _____ m2 (_______ metrów kwadratowych), do którego przynależeć będzie
pomieszczenie przynależne oznaczone nr _______ (_____) o projektowanej powierzchni
użytkowej ______ m2 usytuowane na parterze,1; a stanowiące komórkę lokatorską,
oraz do którego przylegać będzie loggia / taras (zwany dalej „Lokalem”);
7. Deweloper rozpoczął realizację opisanego w ust. 3 Przedsięwzięcia Deweloperskiego w
dniu ____ roku i zobowiązuje się zakończyć realizację tego przedsięwzięcia do dnia ____
roku, z zastrzeżeniem prac dotyczących zagospodarowania zieleni, które to prace mogą
być przeprowadzane po podpisaniu Umowy, o której mowa w § 6 ust. 1 w kolejnym
okresie wegetacyjnym, z uwzględnieniem warunków atmosferycznych koniecznych dla
ich przeprowadzenia.
§3
Nabywca oświadcza, że:
1. ……………………. (stan cywilny, ustrój majątkowy).
2. Otrzymał od Dewelopera prospekt informacyjny wraz z załącznikami i zapoznał się z
ich treścią,
3. Został poinformowany przez Dewelopera o możliwości zapoznania się z:
a) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości;
b) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego Dewelopera;
c) kopią pozwolenia na budowę;
1
Opcja do wyboru
Strona 4 z 14
d) sprawozdaniem finansowym Dewelopera oraz spółki dominującej Echo Investment
S.A. za ostatnie dwa lata.
e) projektem architektoniczno-budowlanym.
II.
Przedmiot umowy
§4
1. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania Budynków, wyodrębnienia Lokalu i
przeniesienia prawa własności tego Lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z
Lokalu na Nabywcę, a Nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego
określonego w § 8 ust. 1 na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
2.
Nabywcy lokalu mieszkalnego przysługuje z mocy art. 3 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994
roku o własności lokali współwłasność przymusowa nieruchomości wspólnej, którą
stanowi grunt oraz wszystkie powierzchnie w budynku przeznaczone do wspólnego
użytku, nie związane wyłącznie z własnością konkretnego lokalu, z wyłączeniem
urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, energii
elektrycznej oraz innych urządzeń podobnych, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa
przesyłowego.
3.
W przypadku gdy faktyczna powierzchnia Lokalu będzie mniejsza niż wskazana w § 2.
ust. 6 Nabywca może żądać zwrotu nadpłaty ceny pomiędzy powierzchnią określoną w §
2. ust. 6 a powierzchnią wyliczoną na podstawie obmiaru, przy przyjęciu, że cena brutto
jednego metra kwadratowego lokalu mieszkalnego wynosi ______ (………) złotych, zaś
cena brutto jednego metra kwadratowego pomieszczenia przynależnego wynosi
______2 (…..) złotych. W przypadku gdy odpowiednie powierzchnie będą większe niż
wskazane w § 2 ust. 6 Deweloperowi nie przysługują wobec Nabywcy żadne roszczenia.
4.
Właściwa powierzchnia oraz cena zostanie określona w umowie o której mowa w § 6
ust. 1.
5.
Obmiar lokali do rozliczenia oraz obmiar lokali powykonawczy (dla wyliczenia udziałów w
nieruchomości wspólnej) dokonywany będzie według normy PN-ISO 9836: 1997.
6. Każdoczesnemu właścicielowi Lokalu (to jest Nabywcy oraz jego następcom prawnym) w
ramach współwłasności nieruchomości wspólnej przysługiwać będzie prawo do
wyłącznego korzystania z: ____ miejsca postojowego oznaczonego numerem ____,
zlokalizowanego na parkingu usytuowanym na gruncie stanowiącym nieruchomość
wspólną a przeznaczonego do wyłącznego korzystania przez poszczególnych właścicieli
lokali wynikające z ustanowionego sposobu korzystania z części nieruchomości wspólnej
stanowiącej parking naziemny. Nabywca oświadcza, że on oraz każdorazowy właściciel
lokalu opisanego w § 2 ustęp 6 w ramach współwłasności nieruchomości wspólnej godzi
się na dokonanie takiego ustanowienia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej i
nie będzie wnosić żadnych roszczeń do innych miejsc postojowych, znajdujących się na
terenie wspólnego parkingu wydzielonych do wyłącznego korzystania przez właścicieli
poszczególnych lokali i upoważnia nieodwołalnie Dewelopera do dysponowania tymi
2
W razie nabycia komórki lokatorskiej
Strona 5 z 14
miejscami, w szczególności poprzez przyznawanie ich kolejnym nabywcom lokali do
swobodnego używania.
Nabywca oświadcza, że on oraz każdorazowy właściciel Lokalu w ramach
współwłasności nieruchomości wspólnej nie będzie korzystać z miejsc postojowych
zlokalizowanych na terenie parkingu usytuowanego na gruncie stanowiącym
nieruchomość wspólną i nie będzie wnosić żadnych roszczeń do miejsc postojowych.
Nabywca upoważnia nieodwołalnie Dewelopera do dysponowania tymi miejscami
postojowymi, w szczególności poprzez przyznawanie ich kolejnym nabywcom lokali do
swobodnego używania3.
7. Nabywcy oraz każdorazowemu właścicielowi Lokalu w ramach własności nieruchomości
wspólnej przysługiwać będzie prawo do wyłącznego korzystania z ogródka
przydomowego przylegającego do lokalu opisanego w § 2 ustęp 6, a oznaczonego na
Załączniku numer 1 do niniejszej Umowy – Koncepcja zagospodarowania nieruchomości,
wynikającego z ustanowionego sposobu korzystania z części nieruchomości wspólnej
stanowiącej grunt. Nabywca oświadcza, że nie będzie wnosić żadnych roszczeń do
innych ogródków przydomowych przylegających do lokali znajdujących się na parterze
budynków, a wydzielonych do wyłącznego korzystania przez właścicieli tych lokali i
upoważniają nieodwołalnie Dewelopera do dysponowania tymi ogródkami, w
szczególności poprzez przyznawanie ich innym nabywcom lokali do swobodnego
używania.
Nabywca oświadcza, że on oraz każdorazowy właściciel Lokalu w ramach
współwłasności nieruchomości wspólnej godzi się na podział do używania części
nieruchomości wspólnej to jest gruntu, celem częściowego przeznaczenia go na ogródki
przydomowe i nie będzie wnosić żadnych roszczeń do obszaru ogródków,
wydzielonych do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych lokali i
upoważnia nieodwołalnie Dewelopera do dysponowania tymi ogródkami, w
szczególności poprzez przyznawanie ich nabywcom lokali do swobodnego używania.
Załącznik numer 1 do niniejszej Umowy – Koncepcja zagospodarowania nieruchomości
określa usytuowanie ogródków przydomowych.4
§ 5.
1.
Deweloper zobowiązuje się przekazać Nabywcy L o k a l po uzyskaniu pozwolenia na
użytkowanie Budynków w dniu zawarcia Umowy, o której mowa w § 6 ust. 1, co zostanie
potwierdzone protokołem zdawczo – odbiorczym. Do protokołu Deweloper dołączy
komplet kluczy oraz instrukcje użytkowania urządzeń zamontowanych w lokalu oraz inne
dokumenty, jeśli zajdzie taka konieczność, a także pełnomocnictwo do złożenia wniosku
o zawarcie Umowy sprzedaży energii elektrycznej przez Nabywców. Przedmiotowy
wniosek zostanie złożony w imieniu Nabywców do firmy dostarczającej energię
elektryczną wraz ze wskazaniem stanu licznika energii elektrycznej zainstalowanego w
przedmiotowym Lokalu.
/opcja w razie wcześniejszego przekazania lokalu/
3
4
Opcja do wyboru w zależności od tego czy Nabywca nabywa prawo do miejsca postojowego czy nie
Opcja do wyboru w zależności od tego czy Nabywca nabywa prawo do ogródka czy nie
Strona 6 z 14
Deweloper zobowiązuje się
przekazać
Nabywcy
L o k a l
do
prowadzenia w nim prac adaptacyjnych, po uzyskaniu pozwolenia na
użytkowanie, w terminie do dnia ____ roku , co zostanie potwierdzone
protokołem zdawczo – odbiorczym. Do protokołu Deweloper dołączy komplet
kluczy oraz instrukcje użytkowania urządzeń zamontowanych w lokalu oraz inne
dokumenty, jeśli zajdzie taka konieczność, a także dołączy pełnomocnictwo do
złożenia wniosku o zawarcie Umowy sprzedaży energii elektrycznej przez
Nabywcę. Przedmiotowy wniosek zostanie złożony w imieniu Nabywcy do firmy
dostarczającej energię elektryczną wraz ze wskazaniem stanu licznika energii
elektrycznej zainstalowanego w przedmiotowym Lokalu. W przypadku opóźnienia
w zapłacie przez Nabywcę którejkolwiek z wymagalnych płatności określonych w
§ 9 ust. 5 termin przekazania Lokalu ulega przesunięciu do czasu ich dokonania
przez Nabywcę. Dopiero po ich dokonaniu Deweloper dokona przekazania
Lokalu.
Nabywca zobowiązuje się do zwrotu Deweloperowi poniesionych przez niego
kosztów dostawy mediów do lokalu (za wyjątkiem energii elektrycznej) oraz
kosztów utrzymywania nieruchomości wspólnej – za okres od przekazania
Lokalu do prowadzenia prac adaptacyjnych, do dnia zawarcia Umowy o jakiej
mowa w § 6 ust. 1 w kwocie ryczałtowej stanowiącej kwotę 8 złotych za 1 metr
kwadratowy lokalu miesięcznie powiększoną o podatek VAT. Ryczałtowa kwota o
jakiej mowa w niniejszym ustępie zostanie zapłacona przez Nabywcę do dnia
zawarcia Umowy o jakiej mowa w § 6 ust. 1.
2.
O terminie przekazania lokalu Deweloper poinformuje Nabywcę na 7 dni przed
proponowana datą w drodze zawiadomienia mailowego na adres ___/ /listem polecony5
3.
W odbiorze lokalu uczestniczy Nabywca i przedstawiciel lub przedstawiciele
Dewelopera.
4.
Do protokołu, o którym mowa w ust. 1 Nabywca może zgłosić wady lokalu
mieszkalnego, zaś Deweloper zobowiązuje się w terminie 14 dni od dnia podpisania
protokołu, doręczyć Nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie
uznania wad oraz jej przyczynach.
5.
Deweloper zobowiązuje się w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, o którym
mowa w ust. 1 usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo wskazać inny termin na
usuniecie tych wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia terminu 30 – dniowego.
6.
Termin rękojmi rozpoczyna bieg w dacie podpisania przez Strony protokołu zdawczo –
odbiorczego, o którym mowa w ust. 1. Termin rękojmi na wady nieruchomości wynosi 5
(pięć) lat. Przewidziane przez prawo zasady odpowiedzialności Dewelopera za jakość
świadczenia opisano w załączniku numer 3 do niniejszej Umowy.
§ 6.
1. Do dnia _____ roku roku Strony zobowiązują się, zawrzeć umowę, na mocy której
Deweloper ustanowi odrębną własność Lokalu i przeniesie własność tego Lokalu oraz
prawa niezbędne do korzystania z Lokalu na Nabywcę.
2.
Deweloper zawiadomi Nabywcę z co najmniej 7 dniowym wyprzedzeniem o czasie i
miejscu zawarcia umowy o której mowa w § 6 ust. 1 (dzień, godzinę i kancelarię
Strona 7 z 14
notarialną). Zawiadomienie powyższe może być dokonane w dowolnej formie
(telefonicznie, mailem, listownie, itp.).
3.
W przypadku zwłoki w zapłacie przez Nabywcę którejkolwiek z wymagalnych płatności
określonych w § 9 ust.5 termin zawarcia Umowy, o jakiej mowa w § 6 ust. 1 i
przekazania przedmiotu umowy ulega przesunięciu do czasu dokonania przez Nabywcę
tychże płatności. Dopiero po dokonaniu płatności Deweloper wskaże czas i miejsce
zawarcia Umowy, o której mowa w § 6 ust. 1 i przekazania lokalu.
§ 7.
1.
Lokal mieszkalny wykonany będzie zgodnie ze standardem wykończenia określonym w
Załączniku numer 2 a) do niniejszej umowy.
2.
Rzut kondygnacji z zaznaczeniem Lokalu mieszkalnego zawiera Załącznik numer 2 b)
do niniejszej umowy, zaś lokalizację miejsc postojowych zawiera Załącznik numer 1a) a
rzut komórek lokatorskich zawiera załącznik 2c).
3.
Nabywca może zgłaszać Deweloperowi zamiar wprowadzenia zmian w nabywanym
lokalu. Szczegółowe warunki i terminy zgłaszania zmian określa Załącznik numer 4 do
niniejszej umowy.
III.
Cena
§ 8.
1. Strony zgodnie ustalają łączną cenę brutto przedmiotu umowy
(……………) złotych.
2.
na kwotę
____
Na cenę powyższą składają się następujące elementy:
a) cena netto lokalu mieszkalnego i udziału w nieruchomości wspólnej (częściach
wspólnych budynku i prawie własności gruntu) to jest łącznie kwota ___ (………..)
złotych;
b) kwota podatku VAT ____ (…………) złotych naliczona w stawce 8% od własności
Lokalu.
3.
W przypadku zmiany stawki podatku VAT w wyniku zmiany powszechnie
obowiązującego prawa - zostanie zastosowana właściwa stawka podatku zgodnie z
obowiązującymi w tym zakresie przepisami.
4.
W przypadku gdy w wyniku zmiany powszechnie obowiązującego prawa wzrośnie
stawka podatku VAT, o którym mowa powyżej i w związku z powyższym Deweloper
oświadczy Nabywcy, że zwiększa się cena określona w ust. 1 oraz w ust. 2 lit. b)
Nabywca może w terminie 14 dni od otrzymania oświadczenia Dewelopera o
zwiększeniu ceny, jednak nie później niż do daty określonej w § 6 ust. 1, od niniejszej
umowy odstąpić. W przypadku odstąpienia od umowy przez Nabywcę z powodu zmiany
stawki podatku VAT, Nabywcy nie przysługują wobec Dewelopera żadne roszczenia, z
zastrzeżeniem § 12 pkt 3).
5.
Do odstąpienia o jakim mowa w ust. 4 stosuje się postanowienia § 11 ust. 5.
Strona 8 z 14
§ 9.
1. W celu doprowadzenia do zawarcia Umowy, o której mowa w § 6 ust. 1, Nabywca
zobowiązują się do spełnienia ustalonych w § 9 ust. 5 terminów ratalnych płatności.
2. Płatność poszczególnych rat ceny sprzedaży następować będą na wskazany przez
Dewelopera mieszkaniowy otwarty rachunek powierniczy prowadzony przez Bank DnB
Polska Spółka Akcyjna (zwany dalej „Bankiem”), numer rachunku ____ (zwany dalej
„Rachunkiem”).
3. Stosownie do Umowy z dnia ___ r. Bank wypłaci środki z Rachunku pod warunkiem
łącznego spełnienia następujących warunków wypłaty:
1) otrzymania przez Bank harmonogramu Przedsięwzięcia Deweloperskiego oraz
aktualnego
prospektu
informacyjnego
dotyczącego
Przedsięwzięcia
Deweloperskiego (część ogólna),
2) Stwierdzenie przez Bank zakończenia danego etapu realizacji Przedsięwzięcia
Deweloperskiego na podstawie:
a) pisemnego raportu okresowego złożonego przez wyznaczoną przez Bank osobę
posiadającą
odpowiednie
uprawnienia
budowlane
(Project
Monitor),
zawierającego jednoznaczne i bezwarunkowe (bez zastrzeżeń i uwag)
potwierdzenie zakończenia danego etapu Przedsięwzięcia i dokonanie
odpowiednich, związanych z tym wpisów kierownika budowy w dzienniku budowy
a także rekomendację do wypłaty Deweloperowi odpowiadającej temu etapowi
części powierzonych środków – w przypadku wcześniejszych niż ostatni etapów
Przedsięwzięcia Deweloperskiego,
b) oryginału ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku
Przedsięwzięciem - w przypadku ostatniego etapu Przedsięwzięcia.
objętego
4. Koszty prowadzenia otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają
Dewelopera.
5. Ustala się następujące wielkości i terminy wnoszenia rat wchodzących w skład ceny
określonej w § 8 ust.1:
________________________
6. Raty płatności obejmują podatek VAT w stawce 8%. Zmiana stawki VAT w trakcie
wykonywania niniejszej umowy spowoduje po stronie Dewelopera obowiązek
dostarczenia listem poleconym nowego harmonogramu wpłat w wysokości kwot brutto,
co nie będzie stanowić zmiany niniejszej umowy.
7. Przez datę płatności rozumie się datę wpływu środków na rachunek bankowy
beneficjenta tej płatności.
8. W przypadku opóźnienia we wpływie na rachunek Dewelopera odpowiedniej płatności
Deweloper ma prawo naliczyć od każdej zaległej płatności lub jej brakującej części
odsetki ustawowe. Deweloper ma prawo zaliczyć każdą wpłatę w pierwszej kolejności na
odsetki i płatności najdalej wymagalne.
9. Deweloper wystawi i prześle Nabywcy odpowiednie dowody finansowe (faktury VAT lub
korekty tych dokumentów) na każdą kolejną wpłatę dokonywaną na podstawie niniejszej
Strona 9 z 14
umowy po otrzymaniu przez Dewelopera środków wypłaconych przez Bank z Rachunku.
Nabywca wyraża zgodę na otrzymywanie faktur drogą elektroniczną na adres mailowy:
..... W przypadku wysłania przez Dewelopera faktury drogą elektroniczną, za datę
doręczenia faktury elektronicznej Strony uznają datę wysłania faktury mailem do
Nabywcy.
10. Wpłata zaliczki na poczet ceny nie stanowi zadatku w rozumieniu art. 394 kodeksu
cywilnego, za wyjątkiem kwoty ____ złotych, która po jej wpłacie na rzecz Dewelopera
traktowana będzie przez Strony jak zadatek w rozumieniu art. 394 kodeksu cywilnego.
11. Wszelkich płatności na rzecz Dewelopera nie stanowiących ceny lokalu, a w
szczególności odsetek za zwłokę w płatności, indywidualne zmiany lokatorskie, opłata
ryczałtowa, należy dokonywać na rachunek Dewelopera numer 28 2190 0002 3000
0046 7666 0101.
IV.
Odpowiedzialność za nie wykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.
§ 10.
1. Strony ponoszą wzajemnie odpowiedzialność za niewykonanie lub wadliwe wykonanie
umowy na zasadzie kar umownych, jak następuje:
1) za zwłokę Dewelopera w zawarciu Umowy, o której mowa w § 6 ust. 1, Deweloper
zapłaci Nabywcy karę umowną w wysokości 0,03% ceny określonej w § 8 ust. 1 za
każdy dzień zwłoki,
2) za zwłokę Nabywcy w zawarciu Umowy, o której mowa w § 6 ust. 1, Nabywca zapłaci
Deweloperowi karę umowną w wysokości 0,03% ceny określonej w § 8 ust. 1 za
każdy dzień zwłoki.
2.
Każda ze stron może dochodzić odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej
kary umownej.
§ 11.
1. Nabywca ma prawo w terminie 30 dni od zawarcia niniejszej umowy odstąpić od
niniejszej umowy w następujących przypadkach:
1) jeżeli niniejsza umowa nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy z
dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego;
2) jeżeli informacje zawarte w niniejszej umowie nie są zgodne z informacjami
zawartymi w Prospekcie Informacyjnym stanowiącym Załącznik numer 2 do
niniejszym umowy lub w innych załącznikach, za wyjątkiem wskazanych w umowie
zmian;
3) jeżeli Deweloper nie doręczył Nabywcy Prospektu Informacyjnego wraz z
załącznikami;
4) jeżeli informacje zawarte w Prospekcie Informacyjnym lub w innych załącznikach, na
podstawie, których zawarto niniejszą umowę, są niezgodne ze stanem faktycznym i
prawnym w dniu podpisania niniejszej umowy;
Strona 10 z 14
5) jeżeli Prospekt Informacyjny, na podstawie którego zawarto niniejszą umowę nie
zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego
załącznik do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
2.
Nabywca ma prawo odstąpić od niniejszej umowy w przypadku nie zawarcia przez
Dewelopera Umowy, o której mowa w § 6 ust. 1 w terminie określonym w § 6 ust. 1, przy
czym przed skorzystaniem z prawa odstąpienia od niniejszej umowy Nabywca
zobowiązany jest wyznaczyć Deweloperowi 120 dniowy termin na zawarcie Umowy, o
której mowa w § 6 ust. 1, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu
Nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od niniejszej umowy.
3.
Deweloper ma prawo odstąpić od niniejszej umowy w przypadku nie spełnienia przez
Nabywcę zobowiązania do wpłat ceny sprzedaży w terminie lub w wysokości określonej
w § 9 ust. 5, mimo wezwania dokonanego przez Dewelopera na piśmie do uiszczenia
zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania Nabywcy, chyba, że nie
spełnienie przez Nabywcę świadczenia jest spowodowane działaniem siły wyższej.
4.
Deweloper ma prawo odstąpić od niniejszej umowy w przypadku niestawienia się
Nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego lub podpisania Umowy, o której mowa w § 6
ust. 1 pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co
najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się Nabywcy jest spowodowane działaniem siły
wyższej.
5.
Oświadczenie woli Nabywcy o odstąpieniu od niniejszej umowy jest skuteczne, jeśli
zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o zawarcie Umowy, o której mowa w § 6 ust. 1
z działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości opisanej w § 1 i jest złożone
w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.
6.
Oświadczenie woli Dewelopera o odstąpieniu od niniejszej umowy wymaga formy
pisemnej.
7.
W razie złożenia przez Dewelopera oświadczenia o odstąpieniu od niniejszej umowy
Nabywca zobowiązany jest wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o zawarcie umowy
o której mowa w § 6 ust. 1 z działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości
opisanej w § 1 w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.
8.
W razie odstąpienia od niniejszej umowy Strony zachowują roszczenia z tytułu kar
umownych określonych w § 10.
9. W przypadku odstąpienia od niniejszej Umowy przez Dewelopera z przyczyn, o których
mowa w ust. 3 i 4 niniejszego paragrafu, Nabywca jest zobowiązany niezwłocznie
wyrazić i doręczyć Deweloperowi zgodę na wykreślenie ujawnionego na jego rzecz, na
wniosek zawarty w niniejszej Umowie, roszczenia wynikającego z niniejszej Umowy.
Niniejszym Nabywca udziela Deweloperowi nieodwołalnego pełnomocnictwa do złożenia
oświadczenia o wyrażeniu zgody na wykreślenie roszczenia ujawnionego na jego rzecz,
na wniosek zawarty w niniejszej Umowie w sytuacji, odstąpienia od niniejszej Umowy
przez Dewelopera stosownie do ust. 3 lub 4. Pełnomocnictwo nie wygasa z chwilą
śmierci mocodawcy. Pełnomocnictwo jest ważne do dnia zawarcia Umowy Przenoszącej
Prawo Własności Lokalu Mieszkalnego.
10. Deweloper zobowiązuje się, że nie skorzysta z powyższego pełnomocnictwa
upoważniającego do wyrażenia zgody na wykreślnie roszczenia przed upływem 21
Strona 11 z 14
(dwadzieścia jeden) dni od złożenia oświadczenia o odstąpieniu od niniejszej Umowy
przez Dewelopera.
§ 12.
W przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron Deweloper zwróci Nabywcy
w terminie 21 dni od odstąpienia od umowy dokonane wpłaty:
1) po potrąceniu przysługującego Deweloperowi zadatku oraz kar umownych gdy od
umowy odstąpił Deweloper na podstawie § 11 ust. 3 lub 4;
2)
z uwzględnieniem przysługującego Nabywcy zadatku oraz kar umownych gdy od
umowy odstąpił Nabywca w przypadku określonym w § 11 ust. 1 lub 2,
3) W wysokości wartości nominalnej gdy od Umowy odstąpił Nabywca w przypadku
określonym w § 8 ust. 4.
V.
Zarząd nieruchomością wspólną
§ 13.
Zarząd nieruchomością wspólną sprawować będzie Deweloper, do czasu podjęcia przez
Wspólnotę Mieszkaniową uchwały o zmianie sposobu zarządu. Określenie podmiotu
sprawującego zarząd nieruchomością wspólną nastąpi w umowie, o której mowa w § 6 ust.
1. Z dniem powstania Wspólnoty, Zarząd Wspólnoty zleci zarządzanie budynkiem
profesjonalnej firmie zarządzającej za wynagrodzenie wynoszące nie więcej niż 1 zł/m2
(jeden złoty za jeden metr kwadratowy) powierzchni użytkowej samodzielnych lokali
miesięcznie.
VI.
Służebności
§ 14.
Przedstawicielka Dewelopera oświadcza, że:
1.
Teren na którym realizowane jest Przedsięwzięcie Deweloperskie to jest działki
ewidencyjne numer 29/102, 29/104 i 29/105 posiadają dostęp do drogi publicznej
poprzez:
1) drogę oznaczoną na Załączniku numer 1, stanowiącą działkę numer 29/28, na
podstawie odpłatnej służebności przechodu i przejazdu, o czym mowa w § 1 ust. 2
pkt. 1) niniejszej Umowy. Służebność przechodu i przejazdu ustanowiona jest do
czasu gdy droga służebna stanie się drogą publiczną;
2) drogę oznaczoną na Załączniku numer 1, usytuowaną na działce numer 29/111,
która stanowić będzie drogę publiczną, oznaczoną symbolem 4KD-L na rysunku
planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego „Naramowice – ul. Karpia”.
Jeśli do daty umowy o jakiej mowa w § 6 ust. 1 działka numer 29/111 nie stanie się
drogą publiczną, Deweloper ustanowi nieodpłatną służebność przechodu i
przejazdu przez działkę numer 29/111 na rzecz każdoczesnego właściciela działek
29/102, 29/104 i 29/105;
Strona 12 z 14
3) drogę oznaczoną na Załączniku numer 1, usytuowaną na działce numer 29/110, na
podstawie odpłatnej służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i
przechodu o czym mowa w § 1 ust. 2 pkt. 2) umowy.
2.
Opisana w § 1 ust. 1 niniejszego aktu nieruchomość, na której realizowanne jest
Przedsięwzięcie Deweloperskie, zostanie obciążona służebnościami przejazdu i
przechodu na rzecz każdoczenych właścicieli nieruchomości oznaczonych numerami
29/101, 29/107, 29/108, 513/42, 513/43 i 513/44. Prawo wykonywania służebności
przejazdu i przechodu ograniczać się będzie do terenu dróg wewnętrznych i ciągów
pieszych oznaczonych na Załączniku numer 1. Służebności o jakich mowa w niniejszym
ustępie, będą odpłatne z zastrzeżeniem zdania ostatniego, a opłaty z tytułu służebności
będą uiszczane przez współwłaścicieli nieruchomości władnących, na których to
nieruchomościach utworzone będą w przyszłości wspólnoty mieszkaniowe. Opłaty z
tytułu służebności będą uiszczane od chwili rozpoczęcia korzystania z tych służebności
przez współwłaścicieli nieurchomości władnących, w wysokości 1 (jeden) złotych
miesięcznie od każdego lokalu mieszkalnego usytuowanego na nieruchomościach
władnących.
3.
Nabywca przyjmuje do wiadomości i wyraża zgodę na ustanowienie służebności
opisanej w ust. 2 niniejszego paragrafu.
VII.
Postanowienia końcowe
§ 15.
1. Strony potwierdzają, że umowa niniejsza jest kompletna, a Strony nie dokonywały
żadnych ustaleń, które nie byłyby zawarte w niniejszej umowie.
2.
Zmiana albo rozwiązanie niniejszej umowy wymaga formy aktu notarialnego, a
odstąpienie formy pisemnej pod rygorem nieważności.
3.
Spory mogące powstać na tle niniejszej umowy będą rozpoznawane przez właściwy
miejscowo i rzeczowo sąd powszechny.
4.
Strony powinny składać sobie oświadczenia związane z Umową pod adresem podanym
w Umowie.
Nabywca upoważniają ...................... (imię i nazwisko jednego z Nabywcy lub osoby
trzeciej, którą upoważniono do odbioru oświadczeń w imieniu Nabywcy) do odbioru
oświadczeń związanych z Umową w imieniu wszystkich Nabywców i podają adres do
korespondencji:……………………….. 5.
5.
Oświadczenia składane w związku z niniejszą umową traktowane będą jako złożone z
chwilą, gdy doszły do odbiorcy oświadczenia w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego
treścią.
6.
Deweloper zobowiązuje się, że w razie otrzymania stosownego wniosku Nabywcy
przygotuje niezwłocznie wszystkie dokumenty niezbędne do uzyskania przez Nabywcę
kredytu bankowego na zakup lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy, których
to dokumentów Nabywca nie jest w stanie uzyskać bez pomocy Dewelopera.
5
Opcja w przypadku kilku nabywców
Strona 13 z 14
7. Deweloper ma prawo cesji wierzytelności i przeniesienia długów wynikających z
niniejszej umowy na rzecz osoby trzeciej, będącej spółką zależną od „Echo Investment”
S.A., pod warunkiem, że cesjonariusz nabędzie prawo własności nieruchomości opisanej
w § 1 ust. 1 niniejszego aktu i będzie kontynuował realizację Przedsięwzięcia
Deweloperskiego, na co Nabywca wyraża niniejszym zgodę.
8. Deweloper ma prawo przetwarzania danych osobowych Nabywcy w zakresie
koniecznym do realizacji niniejszej umowy, stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 3) ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych.
§ 16.
Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem
niniejszej umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego
wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu
wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach Dewelopera i Nabywcę.
Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem
Umowy o której mowa w § 6 ust. 1, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego
wydawanych przy zawarciu umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu
wieczystoksięgowym obciążać będą wyłącznie Nabywcę.
§ 16.
Stawający wnoszą do Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w Poznaniu V Wydział
Ksiąg Wieczystych o:
- wpis w dziale III księgi wieczystej KW numer PO1P/00301530/8 roszczenia na rzecz …, o
zawarcie Umowy opisanej w § 6 ust. 1.
§ 17.
Załączniki do umowy:
1. Koncepcja zagospodarowania nieruchomości.
1a Etap I plan zagospodarowania z numerami miejsc postojowych
2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami:
a) Opis standardu wykończenia Lokalu,
b) Rzut - Lokalu mieszkalnego wraz z zaznaczeniem na kondygnacji,
c) Rzut komórek lokatorskich
d) Wzór Umowy deweloperskiej.
3. Przewidziane
świadczenia.
przez
prawo
zasady
odpowiedzialności
4. Warunki i terminy zgłaszania zmian Lokalu.
Strona 14 z 14
Dewelopera,
za
jakość