Ochrona nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

NEWSLETTER – Luty 2013r.
 OCHRONA NABYWCY LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU
JEDNORODZINNEGO
 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2007 r. I CSK 177/07;
 OSIĄGNIĘCIA KANCELARII
Ochrona nabywcy lokalu mieszkalnego lub
domu jednorodzinnego
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub
domu jednorodzinnego obowiązuje od 29 kwietnia 2012 roku. Wprowadza ona obowiązek
zapewnienia przez dewelopera nabywcom co najmniej jednego z następujących środków
ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; otwarty mieszkaniowy rachunek
powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i
gwarancję bankową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Środki te zostały
wprowadzone, aby objąć nabywców ochroną w sytuacji gdyby deweloper nie wykonywał
umowy deweloperskiej bądź ją wykonywał nienależycie. Ponadto ochrona wpłat nabywcy ma
służyć zapewnieniu, by środki pieniężne, które nabywca zobowiązany jest, w wykonaniu
umowy deweloperskiej, zapłacić na poczet ceny nabycia prawa odrębnej własności lokalu
mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym na rzecz dewelopera,
zostały wydatkowane przez dewelopera z przeznaczeniem na wybudowanie budynku
mieszkalnego, z którego dany lokal mieszkalny zostanie wyodrębniony, lub odpowiednio na
budowę domu jednorodzinnego1.
Obowiązek zapewnienia ochrony nabywcom lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego ma charakter obligatoryjny, co oznacza, że deweloper nie może się z niego
zwolnić. Wyboru konkretnego środka ochrony dokonuje deweloper. Nabywca nie może
skutecznie żądać od dewelopera, by ten zapewnił nabywcy inny z wymienionych w przepisie
art. 4 u.o.p.n. środków ochrony wpłat niż ten, który został wybrany przez samego dewelopera,
albo by deweloper zapewnił nabywcy większą ilość środków ochrony2.
Jeśli deweloper wybrał zamknięty rachunek powierniczy, to środki pieniężne
zgromadzone na nim przez nabywcę na cel określony w umowie deweloperskiej, będą
wypłacane jednorazowo. Co istotne, wypłata środków pieniężnych może nastąpić tylko po
otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo
własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w stanie wolnym od obciążeń,
praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które nabywca wyraził zgodę.
Przy wyborze otwartego rachunku powierniczego wypłata środków zgromadzonych
na rachunku następuje w kilku transzach. Jednak ustawa wprowadza pewien warunek wypłaty
tych środków. Mogą one być wypłacone deweloperowi dopiero po stwierdzeniu zakończenia
danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Inaczej niż przy stosowaniu
zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, deweloper może finansować
realizację przedsięwzięcia deweloperskiego także ze środków nabywców. Finansowanie takie
związane jest jednak z postępem robót budowlanych i ma charakter następczy (po wykonaniu
danego etapu prac budowlanych), a uruchomienie środków pochodzących od nabywców z
rachunku powierniczego podlega kontroli banku3.
Głównym celem omawianej ustawy było zminimalizowanie ryzyka utraty przez
nabywcę środków pieniężnych wpłaconych na konto dewelopera w wyniku upadłości
dewelopera lub przerwania inwestycji oraz zapewnienie gwarancji zwrotu tych środków. W
razie
wszczęcia
postępowania
egzekucyjnego
przeciwko
posiadaczowi
rachunku
powierniczego - środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu. W razie ogłoszenia
upadłości posiadacza rachunku powierniczego - środki pieniężne znajdujące się na tym
rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości. W przypadku śmierci posiadacza rachunku
1
Burzak A., Okoo M., Pałka P., Komentarz „Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego”, LEX 2012
2
Tamże
3
Burzak A., Okoo M., Pałka P., Komentarz „Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego”, LEX 2012
powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu
rachunku4.
Obowiązek zapewnienia środków ochrony powstaje w stosunku do przedsięwzięć
deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po 29 kwietnia
2012 roku. Jeśli rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed tą datą, deweloper w prospekcie
informacyjnym ma obowiązek zamieścić informację o braku stosowania wymienionych wyżej
środków ochrony. Pod pojęciem rozpoczęcia sprzedaży należy rozumieć podanie do
publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali
mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia
deweloperskiego.
Orzecznictwo:
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2007 r. sygn. akt I CSK 177/07
W wyroku z dnia 8 sierpnia 2007 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa
deweloperska jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego
połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w
której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania
inwestycji użytkownikowi za ustalonym wynagrodzeniem. Deweloper odpowiada za szkodę
wynikłą z niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c. Szkodę zamawiającego w
takiej sytuacji stanowi uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym
stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie
zostało wykonane.
Podsumowanie:
Nowe regulacje wprowadzone do ustawy o ochronie praw nabywcy zapewne będą
stanowić większą ochronę środków pieniężnych nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego, niż dotychczas. Jednak biorąc pod uwagę fakt, iż wszelkie koszty,
opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, a także
koszty kontroli mające miejsce przy otwartym rachunku powierniczym ponosi
deweloper, może to pociągać za sobą wzrost kosztów usług świadczonych przez
deweloperów.
4
Tamże
Osiągnięcia Kancelarii
Kancelaria Prawna Rafał Kufieta wygrała sprawę o zapłatę, w której pomiędzy
powodem a pozwanym została zawarta umowa o wykonanie robót wykończeniowych w
jednym z hoteli we Wrocławiu. Powód domagał się wynagrodzenia za wykonane roboty
remontowe, z kolei pozwany odmówił zapłaty podnosząc zarzut przedawnienia. Sprawa jest
kluczowa, bo zgodnie z art. 118 k.c. dla umów o roboty budowlane przepisy przewidują
trzyletni okres przedawnienia, zaś zgodnie z art. 646 k.c. dla umów o dzieło przepisy
przewidują dwuletni okres przedawnienia.
Sąd zakwalifikował umowę zawartą pomiędzy powodem i pozwanym jako umowę o
wykonanie prac remontowych. W myśl art. 658 k.c. przepisy niniejszego tytułu (umowa o
roboty budowlane) stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub
budowli. Powód zobowiązał się do wykonania między innymi: zamontowania płyty gipsowokartonowej, wykonania sufitu podwieszanego, nałożenia gładzi szpachlowej i pomalowania.
Taki zakres prac należy kwalifikować jako umowę o prace remontowe, a nie jako umowę o
dzieło. W konsekwencji roszczenie dochodzone przez powoda nie jest przedawnione.
Roszczenia z umowy o roboty budowlane przedawniają się w terminie 3 lat, jeżeli roszczenie
jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W związku z powyższym w ocenie
Sądu roszczenie powoda należało uwzględnić.
NEWSLETTER
Kancelaria Prawna Rafał Kufieta
ul. Wita Stwosza 28/104, 50 -149 Wrocław
tel. (+48 71) 70 70 186, (+48 71) 79 64 165
fax. (+48 71) 70 70 185
[email protected]
www.kancelariakufieta.pl