Szanowni Państwo, Strategia inwestycyjna Projekty funduszu

nr 1/2014
Szanowni Państwo,
W imieniu Domu Maklerskiego W Investments S.A. zapraszamy do
zapoznania się z pierwszym newsletterem funduszu WI Inwestycje
Selektywne FIZ AN – dokumentem informującym o działalności funduszu
w pierwszym kwartale 2014 roku oraz odniesieniach do obecnej sytuacji
rynkowej.
Strategia inwestycyjna
Fundusz WI Inwestycje Selektywne FIZ AN inwestuje środki w cztery główne rodzaje aktywów:
zz Nieruchomości - grunty, nieruchomości
komercyjne, biurowe, mieszkaniowe.
zz Inwestycje na rynku publicznym – inwestycje w akcje oraz w dłużne instrumenty finansowe.
zz Inwestycje alternatywne – aktywa finansowe, które nie są zazwyczaj stosowane
w ramach standardowych strategii (m.in.
instrumenty pochodne, krótka sprzedaż,
arbitraż) oraz projekty typu asset release
– pożyczki pod aktywa, z zabezpieczeniem istotnie przekraczającym wartość
finansowania.
zz Private equity – inwestycje w spółki będące w początkowej fazie rozwoju.
Wyniki funduszu na tle konkurencji – funduszy typu „total return”
1 miesiąc:
3 miesiące:
Opoka One FIZ
2,9 %
Opera Alfa-plus.pl (Opera SFIO)
ALTUS Absolutnej Stopy Zwrotu FIZ
UniGlobalne Rynki FIZ
2,1 %
1,7 %
1,5 %
WI Inwestycje Selektywne FIZ AN
2,6 %
WI Inwestycje Selektywne FIZ AN
Opera za 3 grosze FIZ
Trigon Quantum Absolute Return FIZ
Investor Absolute Return FIZ
Opoka One FIZ
12 miesięcy:
6,6 %
5,6 %
3,0 %
2,9 %
2,9 %
Acer Aggressive FIZ WI Inwestycje Selektywne FIZ AN
QUERCUS Absolute Return FIZ
Trigon Quantum Absolute Return FIZ
Noble Fund Opportunity FIZ
59,0 %
45,2 %
23,0 %
20,4 %
19,9 %
Projekty funduszu:
Sukces Funduszu w pierwszym kwartale 2014
roku opierał się przede wszystkim na projektach deweloperskich będących w portfelu
spółek celowych. Największy z nich – Przy
Parku XIV zakłada budowę oraz sprzedaż
luksusowych apartamentów na warszawskiej Ochocie. Realizowany kompleks willowy
składa się z trzech trzypiętrowych budynków,
w których znajdą się 34 niezwykle przestronne apartamenty i 3 penthousy. Wysokość
pomieszczeń waha się między 2,7 m do 4,3
m. Na uwagę zasługuje bardzo zróżnicowany
metraż mieszkań - od 58 m2 do 225 m2 oraz
opcjonalne style wykończenia. W podzie-
miach zlokalizowany będzie jednopoziomowy parking do którego prowadzić będą dwa
niezależne wjazdy. Oczekiwana stopa zwrotu
z tej inwestycji (www.przyparku14.pl) przekracza 30% w skali roku, a całkowita powierzchnia użytkowo mieszkaniowa wynosi prawie
4000 m2.
Modele zarabiania na nieruchomościach:
Inwestowanie w akcje spółek
z branży budowlanej.
Bezpośrednie inwestowanie
w nieruchomości w celu najmu.
Nabywanie nieruchomości z zamiarem jej sprzedania.
Realizacja projektów deweloperskich – przedmiot inwestycji
WI IS FIZ AN
W tym przypadku inwestor narażony jest na dużą zmienność
cen akcji oraz koniunkturę panującą na rynku. Zły dobór spółek
do portfela może spowodować
znaczną część utraty kapitału,
szczególnie w przypadku inwestycji w spółki o małej płynności.
Stopy zwrotu z wynajmu powierzchni mieszkaniowych, magazynowych lub biurowych oscylują
w granicach 5%-7% rocznie, co
często dla wymagającego inwestora jest niesatysfakcjonujące.
Zaletą tego typu inwestycji jest
posiadanie rzeczowego aktywa
trwałego, które daje ochronę zainwestowanego kapitału. Z drugiej
jednak strony wymagane jest od
inwestora doglądanie posiadanej
nieruchomości oraz przeprowadzanie okresowych remontów.
Trzeci sposób zarabiania na nieruchomościach, który przynosi
stopy zwrotu często przekraczające 15% w skali to nabywanie
nieruchomości po okazyjnych
cenach (licytacje komornicze/
przetargi), ich renowacja/przekształcenie/zabudowa, a następnie sprzedaż na rynku wtórnym.
Model realizacji projektów od podstaw przez fundusz WI Inwestycje
Selektywne FIZ AN jest inwestycją
długoterminową. Jego przewagą
nad pozostałymi modelami jest nabywanie ziemi w bardzo atrakcyjnych cenach i doświadczenie zarządzających w prowadzeniu projektów
deweloperskich na każdym etapie.
Dzięki temu połączeniu możliwe jest
uzyskiwanie stóp zwrotu przekraczających 40% w skali roku. Stosunkowo
nieduża konkurencja, ze względu na
wysokie nakłady kapitałowe ponoszone na każdym z etapów inwestycji, dodatkowo podnosi jego atrakcyjność.
Kontakt z zarządzającym: Dom Maklerski W Investments S.A., ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa. Infolinia: +48 22 116 77 77.
e-mail: [email protected]
Przy parku XIV - postęp prac
Planowane inwestycje:
Fundusz obecnie negocjuje warunki inwestycji na warszawskim Mokotowie, w której występowałby jako współinwestor. Projekt zakłada zakup ziemi od banku ze znacznym
dyskontem, budowę, komercjalizację oraz
późniejszą sprzedaż budynku biurowego klasy A. Czas trwania projektu to 3 lata,
a przewidywane ROE przekracza 80%.
Rynek mieszkaniowy
Czwarty kwartał roku był bardzo dobry pod
względem liczby transakcji na rynku pierwotnym tzn. liczba sprzedanych mieszkań była
na podobnym poziomie jak w rekordowym
pierwszym kwartale 2007 roku. Wzrosła liczba
mieszkań wprowadzonych do sprzedaży – wg
danych zbieranych przez REAS w 6 największych polskich aglomeracjach – do sprzedaży
wprowadzono około 7.8 tys. mieszkań, a w całym 2013 roku do sprzedaży w tych miastach
weszło ponad 24 tys. mieszkań. Jest to liczba
wyraźnie niższa od poziomów notowanych
kilka lat wstecz kiedy to do obrotu wprowadzano ponad 35 tys. mieszkań rocznie. Jest to
niewątpliwie skutkiem wejścia w życie ustawy
deweloperskiej, co najpierw zaowocowało
rekordowo wysoką liczbą rozpoczynanych inwestycji na początku 2012 roku, a następnie
bardzo wyraźnym spadkiem.
Dzięki wyraźnej przewadze liczby sprzedanych
mieszkań nad wprowadzonymi na rynek, łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży
w sześciu aglomeracjach zmniejszyła się szósty kwartał z rzędu i wyniosła na koniec grudnia nieco ponad 41 tysięcy jednostek. Było to
ponad 6% mniej niż trzy miesiące wcześniej
i o ponad 27% mniej, niż w II kwartale 2012
roku, kiedy wielkość oferty osiągnęła rekordowy poziom.
W IV kwartale 2013 roku w porównaniu z poprzednim łączna liczba gotowych, niesprzeda-
Przy parku XIV - postęp prac
Przy parku XIV - wizualizacja finalna
nych mieszkań we wszystkich sześciu miastach
wzrosła o około 800 lokali, czyli o 6%. Na koniec grudnia takich mieszkań było około 14,5
tysiąca.
W IV kwartale 2013 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków wyniosła prawie
10,9 tys. mieszkań i zwiększyła się w porównaniu z minionym kwartałem o ponad 14%.
Tak wysokiej liczby transakcji nie notowano
na polskim rynku mieszkaniowym od szczytu
boomu czyli początku 2007 roku. W ostatnich
czterech kwartałach sprzedano w tych miastach blisko 36 tys. lokali, o 17,5% więcej niż
w całkiem dobrym roku 2012 i tyle samo, co
w rekordowym dotychczas roku 2007. Na tą
sytuację miały wpływ następujące czynniki:
zzRezerwacje dokonane przez klientów z zamiarem podpisania umowy w 2014 roku
korzystając z programu „Mieszkanie dla
młodych”
zzOsoby korzystające z ostatniego momentu na kredytowanie zakupu mieszkania
w 100%, przed wejściem w życie „rekomendacji S”
zzOsoby posiadające zasoby gotówkowe pozwalające im na zakup mieszkania w celach
inwestycyjnych, korzystając z niskich cen na
rynku i wysokiej podaży mieszkań.
Pomimo spowolnienia gospodarczego i braku programu wspierającego nabywców
nowych mieszkań a także braku wzrostu
(a najprawdopodobniej nawet spadku rok
do roku) liczby udzielanych kredytów hipotecznych, rok 2013 okazał się pod względem
liczby transakcji nie tylko lepszy od poprzedniego, ale porównywalny z rekordowym dotychczas rokiem 2007. Niewątpliwie dobre
wyniki sprzedaży są spowodowane równoczesnym wystąpieniem kilku korzystnych
czynników. Od kilku lat powoli, lecz systematycznie spadały ceny, malały także stopy
procentowe, a dochody powoli rosły. Poprawiała się zatem relacja dochodów do ceny,
zaś niskie stopy procentowe zachęciły osoby
planujące od kilku lat zakup mieszkania do
zrealizowania transakcji Na rozwój sytuacji na
rynku w 2013 roku wpływały przede wszystkim czynniki o pozytywnym charakterze,
zwiększające liczbę transakcji. Paleta bodźców
wpływających na rynek w 2014 roku będzie
bardziej zróżnicowana. Pozytywny wpływ na
nastroje, zarówno nabywców jak i deweloperów i bankowców powinny mieć sygnały płynące z gospodarki: ustabilizowanie się tempa
wzrostu na poziomie 2,5% PKB, a być może
nawet nieco wyżej, poprawa sytuacji na rynku pracy, wzrost cen lokali przy malejącej lub
ustabilizowanej wielkości oferty. W pierwszej
połowie roku zakupom powinny sprzyjać niskie stopy procentowe.
Rynek biurowy (Warszawa)
Warszawa, z łącznymi zasobami 4,1 mln m2
powierzchni biurowej, pozostaje najbardziej
rozwiniętym rynkiem biurowym w Polsce. Na
koniec 2013 roku powierzchnia biurowa przeznaczona na wynajem była szacowana na 3,4
mln m2.
W 2013 roku oddano do użytku 17 budynków biurowych, które powiększyły zasoby
stołecznego rynku o 294 000 m2 nowoczesnej
powierzchni biurowej. W porównaniu z 2012
rokiem wolumen nowej podaży był większy
o 13%. Do największych projektów ukończonych w minionym roku należą: Konstruktorska Business Center (48.000 m2, HB Reavis),
Miasteczko Orange (43 700 m2, Bouygues
Immobilier) oraz T-Mobile Office Park (40 000
m2, Ghelamco). Na koniec grudnia 2013 roku
podaż w budowie osiągnęła nienotowany
dotychczas poziom - w fazie realizacji zidentyfikowano około 721 000 m2 powierzchni biurowej. Realizacja około 44% tej powierzchni
powinna zostać ukończona w 2014 roku, około 29% planowane jest na 2015 rok, natomiast
pozostałe 27% powinno być dostarczone na
rynek w 2016 i kolejnych latach.
Sprzedaż mieszkań w IV kwartale 2013 roku dorównywała poziomom z okresu boomu. Wzrosty napędzały niskie stopy procentowe oraz wzrost cen lokali przy ustabilizowanej podaży.
Nota prawna
Niniejszy dokument służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi oferty, rekomendacji ani doradztwa
inwestycyjnego. Wszelkie informacje dotyczące planów,
oczekiwań, strategii, czy polityki inwestycyjnej stanowią
odzwierciedlenie wiedzy i oczekiwań autora na moment
sporządzenia niniejszego dokumentu, w związku z czym
mogą one ulec, zmianie w zależności od rozwoju sytuacji na rynkach finansowych. W takim przypadku Dom
Maklerski W Investments S.A. nie będzie zobowiązane do
poinformowania uczestnika funduszu o zmianach, w tym
także nie będzie zobowiązane do przesłania nowego dokumentu.
Inwestowanie w fundusze inwestycyjne związane jest
z ryzykiem i uczestnik powinien liczyć się z utratą zainwestowanych środków, a historyczne stopy zwrotu funduszu
nie stanowią gwarancji osiągnięcia podobnych wyników w przyszłości. Fundusz nie gwarantuje osiągnięcia
celu inwestycyjnego i oczekiwanej przez Dom Maklerski
W Investments S.A. stopy zwrotu.
Żadna z informacji przedstawionych powyżej nie uchyla
ani ogranicza informacji na temat ryzyk i polityki inwestycyjnej funduszu zamieszczonych w przepisach prawa oraz
właściwych dokumentach, w tym w szczególności w statucie i warunkach emisji.
Jedynymi prawnie wiążącymi dokumentami są statut Funduszu oraz warunki emisji certyfikatów inwestycyjnych. W powyższych dokumentach inwestor
znajdzie m.in. opis czynników ryzyka związanego
z inwestowaniem oraz prawa i obowiązki wynikające
z uczestnictwa w Funduszu.
Przed nabyciem certyfikatów inwestycyjnych należy dokładnie zapoznać się z treścią warunków emisji oraz statutu Funduszu. W razie jakichkolwiek wątpliwości należy
zasięgnąć kwalifikowanej porady finansowej, inwestycyjnej, podatkowej, prawnej lub innej.
Kontakt z zarządzającym: Dom Maklerski W Investments S.A., ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa. Infolinia: +48 22 116 77 77.
e-mail: [email protected]