Co zrobić z fuszerką budowlaną?

NAZWA PUBLIKATORA:
NUMER WYDANIA:
Builder
2009-10-15
DATA PUBLIKACJI:
AUTOR:
2009-10-15
Paweł Maniewski
TYTUŁ:
Co zrobić z fuszerką budowlaną?
TREŚĆ:
Przy realizacji inwestycji budowlanych niejednokrotnie zdarza się, że wykonawca zgłasza do odbioru zakończenie
robót budowlanych, które nie zostały wykonane w całości lub zostały zrealizowane wadliwie. Jakie ustawowe
środki ochrony prawnej przysługują wówczas inwestorowi, od którego wykonawca domaga się umówionej zapłaty
i co powinien uczynić inwestor, by móc skutecznie się na nie powoływać?
W sytuacji, gdy treść umowy nie zabezpiecza należycie interesów inwestora, zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy kodeksu
cywilnego, w szczególności w części dotyczącej umowy o roboty budowlane oraz, w ograniczonym zakresie, w części dotyczącej
umowy o dzieło. Do podstawowych uprawnień, z jakich może skorzystać inwestor, należą: zastępcze wykonawstwo przez osobę
trzecią na koszt wykonawcy, odstąpienie od umowy, obniżenie wynagrodzenia wykonawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne
wykonanego obiektu oraz roszczenie odszkodowawcze z powodu niewykonania, lub nienależytego wykonania umowy.
Wybór właściwego reżimu prawnego uzależniony jest od stwierdzenia czy został dokonany odbiór robót budowlanych.
Czy inwestor może odmówić odbioru robót?
Nie budzi większych wątpliwości, że w przypadku, gdy wykonawca nie wykonał w sposób całościowy zakresu robót przewidzianych
w umowie i stanowiącym jej część w projekcie budowlanym, inwestor ma przede wszystkim prawo odmowy ich przyjęcia.
Przeważnie jest ono wyrażone poprzez odmowę podpisania protokołu odbioru. Do podstawowych zobowiązań wykonawcy należy
oddanie obiektu przewidzianego w umowie i wykonanego zgodnie z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej.
Niezrealizowanie umówionego zakresu robót stanowi naruszenie zobowiązania wykonawcy, które pozwala inwestorowi
na uchylenie się od ciążącego na nim obowiązku odebrania obiektu. Odmowa odbioru robót, o ile jest uzasadniona, powoduje
brak skwitowania realizacji zobowiązania przez wykonawcę. Tak długo jak trwa stosunek umowny pomiędzy stronami, inwestor,
może alternatywnie, powierzyć dalszą realizację obiektu wykonawcy zastępczemu albo odstąpić od umowy. Zastrzeżenia
przy tym wymaga, że skorzystanie z któregokolwiek z w/w uprawnień uzależnione jest od uprzedniego wezwania wykonawcy
do dokończenia obiektu w zakreślonym terminie.
Zastępcze wykonawstwo
Dopiero gdy wykonawca nie zastosuje się do wezwania, inwestor może go obciążyć kosztem dokończenia budynku przez inną
firmę budowlaną. W takim wypadku inwestor powinien złożyć oświadczenie o potrąceniu wzajemnych wierzytelności i pomniejszyć
w ten sposób wynagrodzenie należne wykonawcy. Skutkiem tej czynności jest bowiem wygaśnięcie wzajemnych wierzytelności
obu stron do wysokości wierzytelności niższej, co następuje z chwilą gdy potrącenie stało się możliwe. Najczęściej będzie
to moment zapłacenia drugiej firmie kwoty należnej jej za dokończenie budynku.
Odstąpienie od umowy
Drugie z opisywanych uprawnień realizowane jest poprzez jednostronne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, skierowane
przez inwestora do wykonawcy. Złożenie w/w oświadczenia wywiera z reguły skutek ex tunc, co oznacza przyjęcie fikcji prawnej,
że umowa w ogóle nie została zawarta. Strony powinny wówczas zwrócić to co otrzymały w ramach realizacji umowy.
Zasadniczym z punktu widzenia inwestora skutkiem jest jednak to, że odstąpienie wyklucza prawo wykonawcy do domagania
się umówionego wynagrodzenia. Oczywiście umowy o roboty budowlane mogą mieć bardzo złożony charakter, wymagający
przyjmowania prac etapami. W takich wypadkach orzecznictwo dopuszcza możliwość odstąpienia od umowy ze skutkiem
tylko w odniesieniu do określonego zakresu robót budowlanych, co powoduje unicestwienie prawa do żądania odpowiedniej części
wynagrodzenia (por. wyrok SN z dnia 5 listopada 2008 r., sygn. akt: I CSK 198/08).
Budynek Focus, al. Armii Ludowej 26, 00 – 609 Warszawa
T: +48 22 314 90 00 | F: +48 22 314 90 99
www.krawczyk-legal.com
Muszą być wady istotne
Znacznie bardziej dyskusyjne jest zagadnienie czy inwestorowi przysługuje prawo do odmowy odbioru robót,
wówczas gdy ich zakres został w pełni zrealizowany, jednak wykonanie jest wadliwe. Pomimo uzasadnionej krytyki przedstawicieli
doktryny, orzecznictwo prezentuje konsekwentny pogląd, zgodnie z którym inwestor ma co do zasady obowiązek odbioru robót
zgłaszanych przez wykonawcę (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2007 r., sygn. akt: V CSK 99/2007). Odmowa
odbioru przez inwestora będzie skuteczna jedynie wówczas, gdy stwierdzone przez niego wady wykonania należą do kategorii wad
istotnych. Pod tym pojęciem należy rozumieć usterki tego rodzaju, które uniemożliwiają umówione wykorzystanie obiektu, zgodnie
z jego przeznaczeniem (tak np. S.A. w Warszawie w wyroku z dnia 4 kwietnia 2008 r., sygn. akt: I ACa 859/2007) albo odbierają
przedmiotowi robót cechy właściwe lub wyraźnie w umowie zastrzeżone, istotnie zmniejszając jego wartość
(tak S.A. w Katowicach w wyroku z dnia 30 marca 2006 r., sygn. akt: I ACa 1900/05). Tylko takie wady pozwalają stwierdzić,
że wykonawca w istocie nie zrealizował swojego zobowiązania i w konsekwencji inwestor, odmawiający przyjęcia robót, może
skorzystać z jednego z opisanych powyżej uprawnień. Wady nieistotne natomiast wiążą się z nienależytym wykonaniem
zobowiązania, które jednak obliguje inwestora do przyjęcia świadczenia (odbioru robót) ze wszystkimi tego konsekwencjami,
tj. łącznie z nadejściem terminu wymagalności roszczenia wykonawcy z tytułu umówionego wynagrodzenia.
Warto wpisać zastrzeżenia
Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 marca 1997 r. (sygn. akt: II CKN 28/97), jeżeli wykonawca oddaje zadanie
inwestycyjne, wykonane w sposób nienależyty, wówczas inwestor powinien przystąpić do procesu odbioru robót i w końcowym
protokole oznaczyć zakres wad oraz termin i sposób ich usunięcia przez wykonawcę. Działając w ten sposób, inwestor gwarantuje
sobie prawo do skorzystania z jednego z uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne obiektu budowlanego,
tj. do ewentualnego obniżenia wynagrodzenia wykonawcy, jeżeli wady są nieistotne, lub nawet do odstąpienia od umowy, w razie
stwierdzenia wad istotnych, w wypadku jeżeli wykonawca nie usunie wad w terminie wskazanym w protokole albo wady te mają
charakter nieusuwalny. Konieczną przesłanką roszczeń opartych na reżimie rękojmi jest uprzedni odbiór obiektu, bowiem
skorzystać z rękojmi można dopiero po zakończeniu zasadniczego stosunku umownego. Wpisanie zastrzeżeń co do jakości
wykonanych prac jest niezbędnym aktem staranności ze strony inwestora. W razie podpisania protokołu bez uwag, zamawiający,
który był świadomy istnienia wad, naraża się na podniesienie zarzutu przez wykonawcę, w myśl którego wiedza zamawiającego
o wadach obiektu w chwili jego odbioru, zwalnia wykonawcę z odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Umieszczenie w protokole
odbioru znanych inwestorowi wad, powoduje, że strony w sposób umowny wyłączają w stosunku do tych wad niekorzystną
dla inwestora ustawową restrykcję. W wypadku złożenia oświadczenia o odstąpieniu lub obniżeniu wynagrodzenia, inwestor,
który zapłacił już całość wynagrodzenia wykonawcy, będzie mógł dochodzić jego zwrotu w całości lub w odpowiedniej części.
Co z odszkodowaniem
Jeżeli w następstwie wadliwie wykonanej budowy, zamawiający poniósł szkodę, to niezależnie od każdego ze wskazanych
powyżej uprawnień, może dochodzić od wykonawcy odszkodowania na zasadach ogólnych z tytułu odpowiedzialności
kontraktowej. Przy określaniu wysokości szkody, wynikającej z nienależycie wykonanego zobowiązania, zwrócić uwagę należy
na wyrok SN z dnia 18 lipca 2002 r. (sygn. akt: IV CKN 1273/2000), w którym sąd podał, że szkodą jest stan obiektywny,
polegający na różnicy wartości między budynkiem oddanym, a zamówionym. Jak z kolei wskazał S.A. w Warszawie, w wyroku
z dnia 4 kwietnia 2008 r. (sygn. akt: I ACa 859/2007), wysokość szkody inwestora poniesionej na skutek wadliwości budynku
wyraża się w wydatkach koniecznych do usunięcia tychże wad.
Lepsza umowa
Z przedstawionej analizy wynika, że inwestor dysponuje szerokim wachlarzem, przewidzianych w ustawie środków, pozwalających
na obronę przed żądaniami zgłaszanymi przez nierzetelnego wykonawcę. Stwierdzenie to, nie zmienia jednak oczywistego faktu,
że najkorzystniejszym rozwiązaniem dla zapobiegliwego inwestora jest przewidzenie możliwości pojawienia się sytuacji spornych
już na etapie negocjowania warunków umowy i zadbanie o odpowiednie zapisy, np. w postaci kar umownych z tytułu
niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania wykonawcy.
Budynek Focus, al. Armii Ludowej 26, 00 – 609 Warszawa
T: +48 22 314 90 00 | F: +48 22 314 90 99
www.krawczyk-legal.com