Czy każdy wynajmujący od 1 stycznia 2015 roku mieszkanie musi

Czy każdy wynajmujący od 1 stycznia 2015 roku mieszkanie musi mieć kasę fiskalną?
Chcąc udzielić odpowiedzi na tak postawione pytanie w pierwszej kolejności trzeba zaznaczyć, że
chodzi o wynajem mieszkania (a właściwie szerzej – nieruchomości) przez podatnika VAT osobie
nieprowadzącej działalności gospodarczej i w przypadku, w którym podatnik ten nie ma zgodnie z
przepisami obowiązku wystawienia faktury. Zasada jest taka, że kasę fiskalną trzeba mieć. Zgodnie z
art. 111 ust. 1 ustawy o VAT: Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych
nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić
ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących. Sprzedaż w
rozumieniu cytowanej ustawy to: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na
terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Mieści się w tym
m. in. wynajem nieruchomości.
Odpowiadając zatem na tytułowe pytanie, trzeba stwierdzić, że: „nie każdy”. Ustawodawca,
podobnie jak we wcześniejszych latach, przewidział bowiem wyjątki, w których opłaty z tytułu
wynajmu nie będą rodziły konieczności najpierw zakupu, a następnie – prowadzenia ewidencji przy
pomocy kas fiskalnych. Określa je rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 4 listopada 2014 roku w
sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz. U. z
2014 r. poz. 1544). Zgodnie z nim od 1 stycznia 2015 roku zwalnia się z obowiązku ewidencji przy
użyciu kas fiskalnych m. in. wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub
dzierżawionymi (poz. 26 części I załącznika do ww. rozporządzenia). Warunkiem skorzystania ze
zwolnienia jest jednak udokumentowanie wynajmu w całości fakturą. Czyli, wymagane sposoby
ewidencjonowania obrotu z wynajmu to faktura, a w jej braku - kasa fiskalna. W tym zakresie nowe
przepisy nie różnią się od poprzednich.
Co jednak, gdy wynajmujący nie wystawia faktury? W takim przypadku istnieje inna podstawa
skorzystania ze zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania kasą - limit kwotowy osiągniętego
obrotu. Ma ono miejsce w przypadku, gdy obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych
nieprowadzących działalności gospodarczej (i rolników ryczałtowych) nie przekroczył w
poprzednim roku podatkowym, a w odniesieniu do osób rozpoczynających dostawę towaru lub
świadczenie usług po dniu 31 grudnia 2014 roku nie przekroczy, kwoty 20 000,00 zł (lub niższej
ustalonej proporcjonalnie, gdy do okres działalności jest krótszy niż pełny rok). Kolejna możliwość
zwolnienia dotyczy przypadku, gdy podatnik dokonuje czynności objętych obowiązkiem
ewidencjonowania oraz czynności z niego zwolnionych (ale tylko tych, które są ujęte w części I ww.
załącznika), czyli tutaj wynajmu nieruchomości. Wartość tych zwolnionych czynności w całkowitym
obrocie osiągniętym przez podatnika w poprzednim roku podatkowym musi przekroczyć wówczas
80%. Jeżeli podatnik dopiero rozpocznie dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz ww. osób
po dniu 31 grudnia 2014 roku zwolnienie będzie również możliwe, ale w przypadku, gdy
przewidywany przez podatnika udział procentowy obrotu z tytułu czynności zwolnionych za okres
GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI SP.P.
pierwszych sześciu miesięcy ich wykonywania albo za okres do końca roku, w przypadku, gdy będzie
on krótszy niż sześć miesięcy, będzie wyższy niż 80%.
Trzeba też pamiętać, że obliczając obrót bierze się pod uwagę także czynności zwolnione z obowiązku
ewidencjonowania, a zwolnienie traci moc po upływie dwóch miesięcy po miesiącu, w którym obrót
przekroczył 20 000,00 zł (lub niższą kwotę, gdy jest ona ustalana proporcjonalnie) albo gdy udział
procentowy był równy lub niższy niż wspomniane 80 %. Ponadto, w ww. przypadkach odnoszących
się do podatników, którzy już prowadzili działalność, nie można skorzystać ze zwolnienia, jeżeli w
poprzednim roku podatkowym ciążył na nich obowiązek ewidencjonowania lub przestali spełniać
warunki do zwolnienia w myśl obowiązujących wówczas przepisów. W tych przypadkach
prowadzenie ewidencji za pomocą kasy fiskalnej jest w dalszym ciągu konieczne, chyba że zwolnienie
byłoby możliwe w oparciu o inną podstawę.
W tym zakresie nowe rozporządzenie również właściwie odpowiada poprzedniemu. Nowością w
stosunku do poprzedniej regulacji jest to, że przy ww. zwolnieniach uzależnionych od limitów
kwotowych i procentowych (20 000 zł./ 80%) nie uwzględnia się zrealizowanego lub przewidywanego
obrotu z tytułu dostawy nieruchomości oraz dostawy towarów i świadczenia usług, które na
podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz
wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji (odpowiednio pozycje 36 i 49 ww.
załącznika).
Ponadto, wprowadzono różne terminy obowiązywania tych zwolnień w 2015 roku (§ 9
rozporządzenia).
Zgodnie z rozporządzeniem, zwolnieniem objęte jest również świadczenie usług na rzecz
niepodatników pod warunkiem, że zapłata nastąpi w całości za pośrednictwem poczty, banku lub
spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej na rachunek podatnika, a z ewidencji i dowodów
dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła. Czyli
zapłata oprócz dokonania jej w ww. sposób musi być jeszcze odpowiednio oznaczona - kto, kiedy i
jakim tytułem jej dokonał zapłaty. Zniesiono jednocześnie limity liczbowe takich transakcji i ich
odbiorców.
Zwolnienia są terminowe i obowiązują do 31 grudnia 2016 roku.
Autor:
Agnieszka Śniegowska, radca prawny w Kancelarii GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – adwokaci i
radcowie prawni sp.p.
(www.ghmw.pl)
GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI SP.P.