Dobra firma Nieruchomość lepiej wynająć, niż użyczyć

echo
Rzeczpospolita 30 października 2008
Dobra firma
Nieruchomość lepiej wynająć, niż użyczyć
30.10.2008, Marcin Jamroży Marcin Sobieszek
Czy wspólnik, który chce udostępnić spółce lokal, powinien to zrobić za darmo, czy pobierać czynsz?
Podatkowo korzystniejszy jest drugi wariant
Przy użyczeniu po obu stronach (w spółce i u wspólnika) powstaje bowiem przychód.
Podatek płaci korzystający...
Przychodem są także otrzymane nieodpłatne lub częściowo odpłatne świadczenia (art. 11 ust. 1 ustawy o PIT,
art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT). Beneficjent musi opodatkować ich wartość, najczęściej wycenianą według
cen rynkowych. To podatkowo niekorzystne, ponieważ przedsiębiorca, który nie poniósł kosztu i w konsekwencji
nie nastąpiło zmniejszenie jego obciążeń fiskalnych, dodatkowo wykazuje przychód.
Nie ma tu znaczenia, czy przedsiębiorcy (użyczający i korzystający) są ze sobą kapitałowo lub organizacyjnie
powiązani, czy nie.
...czasami także właściciel
Skutki użyczenia są jeszcze bardziej dolegliwe w przypadku udostępnionych nieodpłatnie nieruchomości. Wtedy
przychód muszą wykazać obie strony transakcji. Użyczający na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy o PIT (art. 13
ust. 1 ustawy o CIT), korzystający – zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT (art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT).
Dlatego udostępniając nieruchomość, należy zastanowić się, czy warto zrobić to bezpłatnie.
Przy najmie są też koszty
Alternatywnym rozwiązaniem jest zawarcie umowy najmu, o przynajmniej częściowo odpłatnym charakterze.
Jeśli wynajmujący jest przedsiębiorcą, może dochody z najmu opodatkować np. 19-proc. stawką liniową.
Uniknie dzięki temu opodatkowania z tytułu nieodpłatnego udostępnienia nieruchomości.
Przykład
Jan Nowak jest przedsiębiorcą i odprowadza podatek liniowy. Zamierza udostępnić spółce z o.o. Alfa swój lokal
użytkowy związany z wykonywaną przez niego działalnością gospodarczą. Rozważa najem oraz użyczenie.
Zakładając, że spółka Alfa wypracowała dochód bez uwzględnienia umowy najmu w wysokości 10 000 zł i
równowartość miesięcznego czynszu wynosi 1000 zł (wartość rynkowa), to łączne obciążenie podatkowe (na
poziomie spółki i przedsiębiorcy) w przypadku najmu będzie znacznie niższe niż przy użyczeniu (patrz tabelka).
Jak obliczyć przychód
Przychodem z użyczonej nieruchomości jest równowartość czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy
najmu lub dzierżawy. Ustala się ją na podstawie przeciętnej wysokości czynszów stosowanych w danej
miejscowości przy najmie lub dzierżawie nieruchomości tego samego rodzaju. Potwierdza to też orzecznictwo
(np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Katowicach z 29 kwietnia 1998 r., I SA/Ka
1578/96).
Podobnie jest u korzystającego. Wartość nieodpłatnego świadczenia ustala się zasadniczo według cen
rynkowych stosowanych w danej miejscowości, w dacie jego otrzymania (tak np. wyrok NSA z 23 marca
2006 r., II FSK 486/05). Jeżeli przedmiotem świadczenia jest udostępnienie lokalu, wartość ustala się w
wysokości równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu (art. 11 ust. 2a pkt 3
ustawy o PIT, art. 12 ust. 6 pkt 3 ustawy o CIT). Potwierdzają to interpretacje organów podatkowych (np.
Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku z 17 listopada 2006 r., RO-XV/415/PDOF431/506/BDŚ/06).
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest specjalista ds. marketingu w Rödl & Partner ul. Górki 7, 60-204 Poznań, tel. +48(61) 86 44 900
Kiedy nie dojdzie do podwójnego obciążenia
Właściciel nie uzyskuje przychodu, jeżeli używa nieruchomości na potrzeby własne lub członków rodziny albo
oddał bezpłatnie nieruchomość (lub jej część) na cele działalności naukowej, naukowo-technicznej, oświatowej,
oświatowo-wychowawczej, kulturalnej, w zakresie kultury fizycznej i sportu, ochrony środowiska,
dobroczynności, ochrony zdrowia i pomocy społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów, kultu
religijnego oraz związkom zawodowym. Ale trzeba pamiętać, że w takiej sytuacji wydatki związane z
nieruchomością nie są kosztem uzyskania przychodów (art. 16 ust. 2 ustawy o PIT, art. 16 ust. 1 pkt 24 ustawy
o CIT).
Przykład
Jan Kowalski posiada budynek w atrakcyjnym punkcie miasta. Udostępnił lokal użytkowy stowarzyszeniu
zajmującemu się krzewieniem kultury fizycznej. Nie musi wykazywać z tego powodu przychodu.
Czy na pewno za darmo
Jeśli organy podatkowe ustalają, czy faktycznie doszło do bezpłatnego udostępnienia nieruchomości, powinny
uwzględnić całokształt stosunków handlowych między przedsiębiorcami, a nie jedynie pojedynczą transakcję.
Udostępnienie nieruchomości bez odrębnego wynagrodzenia może bowiem wynikać z otrzymywania
porównywalnych korzyści z innych transakcji z tą samą firmą. Nie mamy wtedy do czynienia z nieodpłatnym
świadczeniem.
Przykład
Spółka A udostępniła, bez dodatkowego wynagrodzenia, spółce B pomieszczenie magazynowe. Z kolei spółka A
płaci niższą od rynkowej cenę za produkty spółki B. Zatem dochodzi tu do kompensaty korzyści. W
konsekwencji nie będzie podstaw do podwyższenia przychodów spółki A z powodu udostępnienia nieruchomości.
Nie mamy również do czynienia z otrzymaniem nieodpłatnego świadczenia przez spółkę B, ponieważ odpłatność
następuje w formie obniżenia ceny sprzedaży jej produktów.
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest specjalista ds. marketingu w Rödl & Partner ul. Górki 7, 60-204 Poznań, tel. +48(61) 86 44 900